הקדמה:

ניתן לממש משכנתא או משכון על דירת מגורים באמצעות הגשת בקשה ללשכת ההוצאה לפועל
ניתן להגיש את הבקשה למימוש המשכנתא או המשכון רק לאחר שחלפו שישה חודשים ממועד אי התשלום, למעט במקרים מיוחדים שבהם ניתן להגיש בקשה למימוש מיידי של המשכנתא או המשכון
החייב רשאי לבקש מרשם ההוצאה לפועל שיאפשר לו למכור את הדירה בעצמו ולא דרך לשכת ההוצאה לפועל
{{תקציר/סיום}} אינה בשימוש עוד! ראו את {{תקציר}} להוראות שימוש בה.

ניתן לממש משכנתא או משכון על דירת מגורים באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.

  • בשל ההשלכות הקשות שיש למימוש משכנתא או משכון של דירת מגורים על החייב, הוקשחו התנאים למימוש משכנתאות ומשכונים במקרים אלה.

אוכלוסיית יעד ותנאים מקדימים

  • מי שמחזיק בשטר משכון או בשטר משכנתא על מקרקעין, ומתקיימים כל התנאים הבאים:
  1. המקרקעין משמשים לדירת מגורים.
  2. החוב, שעבורו מושכנו המקרקעין, לא נפרע.
  3. עבר המועד לפירעון החוב.

למי ואיך פונים

  1. שטר המשכנתא.
  2. נסח רישום ("טאבו") של המקרקעין הממושכנים.
  3. תצהיר המכיל את כל העובדות הרלוונטיות לבקשה כולל את פירוט החוב.
  4. ייפוי כוח של עורך דין (אם בעל המשכנתא מיוצג על-ידי עורך דין).
  • בדרך כלל, כאשר לא מדובר בביצוע מיידי של המשכנתא (ראו "מועד הגשת הבקשה", בהמשך), יש להגיש את הבקשה למימוש אך ורק על גובה החוב שבפיגור (יתרת החוב שלא שולמה או התשלום הבודד שלא בוצע) ולא על מלוא ההלוואה. אם מדובר בביצוע מיידי של המשכנתא, ניתן להגיש בקשה למימוש על מלוא סכום החוב.
  • הבקשה כרוכה בתשלום אגרה בסך 1% מגובה החוב המעודכן, (או מינימום 93 ₪) בצירוף אגרת פרוטוקול בגובה 23 ₪ (נכון ליוני 2015).

מועד הגשת הבקשה

  • למעט במקרים במיוחדים, בקשה למימוש משכנתא או משכון על דירת מגורים לא ניתן להגיש באופן מיידי אלא יש להמתין שישה חודשים לאחר מועד פירעון החוב.

בדרך כלל: שישה חודשים לאחר המועד לפירעון

  • את הבקשה למימוש משכנתא או משכון על דירת מגורים יש להגיש באופן הבא:
  • אם לא נקבע שהלוואה תוחזר בתשלומים אלא נקבע מועד אחד לפירעון של מלוא ההלוואה, ומועד זה עבר וההלוואה לא הוחזרה במלואה, יש להגיש את הבקשה לאחר שחלפו שישה חודשים מהמועד הקבוע לפירעון מלוא ההלוואה.
  • אם נקבע בהסכם ההלוואה שהיא תוחזר בתשלומים, כאשר אחד מתשלומי המשכנתא לא שולם במועד על פי הסכם ההלוואה, ניתן להגיש את הבקשה רק לאחר שישה חודשים ממועד זה ובתנאי שהתשלום לא שולם עדיין. במקרה כזה הבקשה תוגש לפרעון החוב שבפיגור בלבד ולא על מלוא סכום ההלוואה.
דוגמה
  • ניתנה הלוואה בסך 50,000 ש"ח. נקבע שהיא תוחזר בתשלומים חודשיים של 1,000 ש"ח מדי 1 בכל חודש.
  • החייב שילם במשך 12 חודשים (סה"כ 12,000 ש"ח).
  • בחודש ה-13, כאשר יתרת החוב של ההלוואה עמדה על 38,000 ש"ח (+ריבית), לא שילם החייב את התשלום של אותו חודש.
  • במקרה כזה על הזוכה להמתין שישה חודשים ממועד זה, לפני שיגיש בקשה למימוש משכנתא בהוצאה לפועל.
  • כעבור שישה חודשים הוא יוכל להגיש את הבקשה רק אם החייב לא שילם בינתיים את אותו תשלום בסך 1,000 ש"ח.
  • בכל מקרה הוא לא יוכל להגיש בקשה לפרעון על מלוא יתרת ההלוואה (38,000 ש"ח) אלא רק על החוב שבפיגור (1,000 ש"ח).

במקרים מיוחדים: ביצוע מיידי של המשכנתא או המשכון

  • במקרים הבאים, ניתן להגיש בקשה לביצוע מיידי של המשכנתא או המשכון ללא צורך בהמתנה של שישה חודשים:
  1. החייב עזב את הארץ או עומד לעזוב את הארץ לתקופה ממושכת מבלי להחזיר את החוב.
  2. החייב הונה את הזוכה או נושים אחרים (אנשים שהוא חייב להם חובות כלשהם) או שבכוונתו להונות אותם.
  3. בבעלותו של החייב, או בבעלות משותפת שלו ושל בן משפחתו שגר איתו, דירת מגורים נוספת (מלבד דירת המגורים הממושכנת).
  4. מונה כונס נכסים לדירת המגורים או ניתן צו כינוס על כלל הנכסים של החייב.
  5. אם נקבע בהסכם ההלוואה שהיא תוחזר בתשלומים, וגובה הסכומים שטרם נפרעו, כולל ריבית הפיגורים, עולה על 10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה.
דוגמה
  • ניתנה הלוואה ע"ס 100,000 ש"ח. נקבע שהיא תוחזר בתשלומים חודשיים של 1,000 ש"ח בכל חודש.
  • החייב שילם מדי חודש את ההחזר החודשי.
  • בשלב מסוים, כאשר יתרת ההלוואה שנותרה לו להחזיר, עמדה על 18,000 ש"ח, הוא הפסיק לשלם.
  • בפעם הראשונה שבה הוא לא שילם, החוב שבפיגור עמד על 1,000 ש"ח. בשלב זה לא ניתן לבקש ביצוע מיידי, שכן החוב שבפיגור (1,000 ש"ח) מהווה פחות מ-10% מיתרת החוב (שעומדת על 18,000 ש"ח).
  • כעבור חודש נוסף שבו הוא לא שילם את ההחזר החודשי, הגיע החוב שבפיגור ל-2,000 ש"ח (שני החודשים שבהם לא שילם), ועל אלה מתווספת גם ריבית פיגורים. כעת גובה החוב שבפיגור (2,000 ש"ח + ריבית פיגורים) מהווה יותר מ-10% מיתרת מלוא חוב ההלוואה (18,000 ש"ח), וניתן להגיש את מלוא יתרת חוב ההלוואה לביצוע מיידי.
  • במקרים אלה ניתן להגיש בקשה לביצוע על מלוא חוב ההלוואה ולא רק על הסכום שבפיגור.
  • שלבי ההליך

    שליחת אזהרה

    • לאחר הגשת הבקשה למימוש המשכון או המשכנתא, ישלח מנהל לשכת ההוצאה לפועל אזהרה לחייב, שבה ייכללו פרטי שטר המשכנתא.
    • באזהרה יפורט כי במקרה שהחוב לא ייפרע בתוך 20 ימים מהמועד שבו הומצאה האזהרה לחייב או תוך מועד קצר יותר (אם יש טעמים מיוחדים לכך, ובמקרה כזה יש לרשום אותם), יינקטו הליכים למכירת המקרקעין לצורך פרעון החוב.
    • במהלך התקופה הכתובה באזהרה יכול החייב לבחור באחת משלוש אפשרויות:
    • רק לאחר התקופה הכתובה באזהרה ובמקרה שהחייב לא עשה כל פעולה, ניתן יהיה להתחיל במימוש המשכנתא כמפורט בהמשך.

    מכירת הדירה

    מכירת הדירה על-ידי החייב עצמו

    מכירת הדירה באמצעות לשכת ההוצאה לפועל

    מינוי כונס נכסים ועיכוב ביצוע המשכנתא

    • רשם ההוצאה לפועל רשאי למנות כונס נכסים לדירה אם ראה שיש תועלת בכך.
    • במקרה כזה רשאי החייב בתוך 90 ימים מהמועד שבו מונה כונס הנכסים לפרוע את החוב או לפרוע את מחצית החוב בתנאי שהבטיח את פירעון המחצית השנייה של החוב בתוך שישה חודשים להנחת דעתו של רשם ההוצאה לפועל.
    • במקרה זה יורה רשם הוצאה לפועל על עיכוב ההליכים לביצוע המשכנתא.
    • למידע נוסף ראו פרעון חוב המשכנתא כשמונה כונס נכסים לדירה בהוצאה לפועל.

    ערעור

    • ככל שאדם רואה עצמו נפגע מהחלטה של לשכת ההוצאה לפועל בכל הקשור להגשת בקשה למימוש משכנתא על דירת מגורים, הוא יוכל לערער או להגיש בקשת רשות ערעור בהתאם לחוק. למידע כללי על אופני הערעור בהליכי הוצאה לפועל ראו ערעור על החלטה של לשכת ההוצאה לפועל.
    • על החלטה של עובד בלשכת ההוצאה לפועל ניתן להגיש ערר לרשם ההוצאה לפועל. למידע נוסף ראו ערר על החלטה של עובד או מנהל לשכת הוצאה לפועל.
    • על החלטה של רשם ההוצאה לפועל ניתן לערער באופן הבא:
    • אפשרויות הערעור הנ"ל רלוונטיות להחלטות בשלב הראשוני של הגשת הבקשה למימוש המשכנתא. על החלטות בשלבים מתקדמים יותר ייתכנו הליכי ערעור אחרים. למשל על צו למכירת הדירה ניתן לערער ישירות לבית המשפט ללא צורך בקבלת רשות ערעור.

    חקיקה ונהלים

    ארגוני סיוע

    גורמי ממשל