مقدمة:

لا يمكن إلزام صاحب شقة في بيت مشترك بتعويض غالبية أصحاب الشقق فقط لعدم موافقته على الانضمام لصفقة ترغب فيها الغالبية

تفاصيل الحكم القضائي

المستوى القضائيّ:
المحكمة اللوائيّة في تل أبيب
رقم الملفّ:
استئناف مدني (ملف مدني) 54948-06-12
التاريخ:
20.11.2013

استئناف على حكم قضائي صادر عن محكمة الصلح في تل أبيب، والذي ألزمَ المستأنفة - صاحبة شقّة في بيت مشترك لا يسري عليه قانون الإخلاء والبناء (تعويضات) - بالدفع للمستأنَف ضدّهم - أصحاب سائر الشقق في نفس البيت - تعويضات بقيمة 2,400,000 شيكل جديد بسبب رفضها الانضمام لصفقة الدمج التي عقدت بين المستأنَف ضدّهم وبين المقاول الذي اختاروه لإتمام الصفقة.

خلفيّة

  • الأطراف هم أصحاب شقق في بناية مكوّنة من تسع شقق بالمجمل (سبع شقق سكنيّة ومتجرين) - المستأنَف ضدّهم هم أصحاب سبع شقق سكنيّة ومتجر واحد، والمستأنِفة هي صاحبة المتجر الثاني.
  • في العام 2002 تقريبًا، بدأ المستأنَف ضدّهم بالتعامل مع بعض المقاولين الذين توجّهوا إليهم لإجراء صفقة "إخلاء وبناء" - صفقة دمج، والتي من خلالها يقوم أصحاب الشقق بتحويل جزء من حقوقهم في الأرض للمقاول، فيقوم بدوره بهدم البناية وبناء بناية جديدة بدلا منها، بحيث يتمّ تخصيص بعض الشقق فيها لأصحاب الشقق الحاليّين، وما يتبقّى للمقاول.
  • المستأنفة، والتي تعمل في مجال مقاولات البناء، قامت في شهر حزيران-يونيو 2006 بشراء أحد المتاجر في البيت المشترك، وفي موعد قريب من الشراء، بدأت بالتفاوض مع بعض المستأنَف ضدّهم حول إجراء صفقة دمج معهم، إذ جرى هذا التفاوض بين الأطراف خلال العام 2007 أيضًا.
  • في الفترة الواقعة بين شهر حزيران-يونيو 2006 حتى شهر كانون الأول- ديسمبر 2007، وقّع كلّ المستأنَف ضدّهم على اتفاقيّة اختياريّة لإجراء صفقة دمج مع شركة مقاولات.
  • في شهر تشرين الثاني-نوفمبر 2007، توجّهت شركة المقاولات للمستأنِفة عرضت عليها الانضمام للصفقة.
  • ردّت المستأنفة آنذاك بأنّها قامت بشراء المتجر من أجل البدء بمشروع إخلاء وبناء بنفسها، وبأنّ شركة المقاولات تشغل نفسها بذلك سدًى.
  • في الفترة الواقعة بين شهر حزيران-يونيو 2008 حتى شهر أيلول-سبتمبر 2008، تمّ التوقيع على اتفاقيّات صفقات الدمج بين كلّ المستأنَف ضدّهم وبين شركة المقاولات. هذه الاتفاقيّات شملت بندًا ينصّ بأنّه يتوجّب على كلّ أصحاب الحقوق (بما في ذلك المستأنِفة) التوقيع على الاتفاقيّة مع شركة المقاولات من أجل سريان الاتفاقيّات.
  • في شهر حزيران-يونيو 2009، قدّم المستأنَف ضدّهم دعوى قضائيّة لمحكمة الصلح بحقّ المستأنِفة، مدّعين بأنّها عطّلت، وبشكل مخالف للقانون، الاتفاقيّة مع شركة المقاولات.
  • بحسب ادّعاء المستأنَف ضدّهم، فإنّ المستأنِفة معنيّة بالصفقة، لكنّها تشترط تنفيذها بإعطائها دور المقاول، والمستأنَف ضدّهم لم يوافقوا على ذلك لأنّهم لا يثقون بالمستأنِفة على ضوء سلوكها العدواني واشتراط تنفيذ الصفقة، ولأنّها أيضًا لا تملك المؤهّلات المطلوبة لذلك.
  • محكمة الصلح حكمت لصالح المستأنَف ضدّهم.
  • إثر الحكم الصادر عن محكمة الصلح، قامت المستأنِفة بتقديم استئناف على هذا الحكم للمحكمة اللوائيّة.

الاستئناف للمحكمة اللوائيّة

ادّعاء المستأنِفة

  • بحسب ادّعاء المستأنِفة، فإنّ القرار الذي ينصّ على أنّ صاحب الشقّة في البيت المشترك، الذي لا يوافق على صفقة الدمج التي يرغب معظم أصحاب الشقق بتنفيذها، مسؤول عن الأضرار المتسبّبة لهم، هو قرار ليس له أساس قانوني، ويمسّ بشكل شديد بجوهر حق الملكيّة.
  • قانون الإخلاء والبناء، والذي يسري على المناطق التي أعلنت عنها الحكومة كمناطق إخلاء وبناء، يشكّل تسوية سلبيّة، بحيث أنّه إذا لم تنطبق الشروط المشمولة فيه من أجل تقديم دعوى تعويضات بحقّ ساكن رافض، يتمّ استبعاد وجود دعوى أضرار بحقّ ذلك الساكن.
  • حقّ الملكيّة يُظهِر بعض الإجحاف، وأنّها كصاحبة إحدى الشقق في البيت المشترك، كان يحقّ لها رفض تنفيذ صفقة الإخلاء والبناء دون حاجة لتبرير رفضها. بحسب ادّعائها، فإنّ شراءَها المتجر من أجل إجراء صفقة إخلاء وبناء في البناية لا يقدّم ولا يؤخّر في هذا الشأن. يحقّ لصاحب الممتلك أن يوافق على الصفقة بشكل مبدئي، وأن يكون راغبًا بتنفيذها بشروط معيّنة، لكن يحقّ له أيضًا أن يقرر متى شاء بأنّه يرفض الانضمام للصفقة لأيّ سبب كان ودون حاجة لتبرير رفضه.
  • ليس للمستأنَف ضدّهم حقّ مكتسَب لتنفيذ صفقة إخلاء وبناء في شققهم، كما ولا يحقّ لهم أيضًا إجبار صاحب ممتلك آخر بتنفيذ الصفقة فقط لأنها في صالحهم وتحسّن من حالتهم. ليس بمقدور قوانين حُسن النيّة أن تجبر المستأنِفة على تنفيذ صفقة لا ترغب بها في ممتلكها وتؤدّي إلى الاستيلاء على ممتلكاتها.

ادّعاءات المستأنَف ضدّهم

  • حقّ المستأنِفة في الملكيّة ليس مطلقًا.
  • الخلاف بين الأطراف لا يتمحور أبدًا حول حقّ الملكيّة، بل حول السؤال: من سيكون المقاول في الصفقة.
  • قانون الإخلاء والبناء لا يشكّل تسوية سلبيّة، وعدم سريان القانون لا يبطل وجود مسؤوليّة بموجب مصدر قضائي آخر.
  • الحكم القضائي الصادر عن محكمة الصلح لا يلزِم المستأنِفة بالانضمام للصفقة، فالحديث يدور عن حكم قضائي مالي بَحت.
  • الحكم القضائي لا يسلب من المستأنِفة حقّها في الملكيّة. بل أكثر من ذلك، فالمستأنِفة ترغب بتنفيذ الصفقة والخلاف يتمحور حول هويّة المقاول.

قرار المحكمة

  • المحكمة اللوائيّة قبلت الاستئناف، وأصدرت أمرًا بإلغاء الحكم القضائي الصادر عن محكمة الصلح، رفض دعوى المستأنَف ضدّهم وإرجاع الأموال التي دفعتها المستأنِفة للمستأنَف عليهم نتيجة قرار محكمة الصلح.

مدلول

  • لا يمكن إلزام صاحب شقّة في البيت المشترك بالتعويض عن الأضرار المتسبّبة لأصحاب الشقق بسبب عدم موافقته على الانضمام لصفقة الدمج التي ترغب بها الأغلبيّة.

تشريعات وإجراءات

شكر وتقدير

  • صيغة الحكم القضائي بتصرّف عن موقع "نيفو".