مقدمة:

يحقّ لصاحب شقّة رفض صفقة إخلاء وبناء إذا لم تكن هناك جدوى اقتصاديّة من ورائها، وإذا لم تتلاءَم مع إعاقته أو إذا لم يُعرَض عليه سكن بديل
يحقّ للمحكمة تغريم الرافض بتعويض مالي، جزئي أو كامل، لسائر أصحاب الشقق وذلك إذا تبين أنّ رفض صاحب الشقّة للصفقة ليس منطقيًا


بما أنّ مشاريع التجديد البلدي التي تنطوي على صفقات إخلاء وبناء تتمّ بشكل عام في البيوت المشتركة، فيجب الحصول على موافقة جميع أصحاب الشقق في البيت المشترك من أجل البدء بالمشروع.

  • يّحدّد قانون الإخلاء والبناء (تشجيع مبادرات الاخلاء والبناء) أنه في حال وافقت الأغلبيّة الساحقة من أصحاب الشقق على الصفقة، لكن أحد أصحاب الشقق في البناية ذاتها أبدى رفضًا غير منطقيًا للصفقة، يعتبَر صاحب شقّة رافضًا، وقد يتعرّض لدعوى أضرار من قِبل سائر الساكنين الذين وافقوا على الصفقة.
  • هذه المادّة تفصّل الحالات التي يحقّ فيها للشخص رفض صفقة الإخلاء والبناء دون أن يعتبَر رفضه غير منطقيًا.

تعريف "الأغلبيّة الساحقة"

  • الأغلبية الساحقة فيما يتعلق بالإخلاء والبناء في مبنى مشترك واحد:
    • أصحاب الشقق في البيت المشترك، الذين يملكون ثلثين من جميع الشقق.
  • الأغلبية الساحقة فيما يتعلق بالإخلاء والبناء في مُجمّع من البيوت المشتركة:
    • مالكو الشقق في المباني المشتركة في المُجمّع، الذين يملكون ما لا يقل عن 80% من جميع الشقق في المُجمّع.
    • بالإضافة إلى ذلك، يجب استيفاء الشرطين التاليين:
    • # يملكون ما لا يقل عن ثلثي الشقق في كل بيت مشترك في مُجمّع البيوت. في البيت المشترك الذي يحوي 4 أو 5 شقق فقط، فالأغلبية الساحقة هي أصحاب الشقق الذين يملكون ما لا يقل عن ثلاثة شقق في البيت المشترك، بشرط أن يكون في البيت أكثر من 2 من مالكي الشقق.
    • # أكثر من نصف الممتلكات المشتركة في كل بيت مشترك في مُجمّع البيوت مرتبطة بشققهم.
  • أغلبية نسبية عند امتلاك أكثر من شقة واحدة:
    • في بيت مشترك فيه 6 شقق أو أكثر، من يمكل أكثر من 30% من الشقق في البيت المشترك، يعتبر كمن يملك 30% من الشقق، مع إضافة ثلث النتيجة النابعة من نسبة الشقق الفعلية التي يملكها ناقص 30%.
مثال
  • في بناية يوجد 10 شقق، شخص واحد يملك 5 شقق.
  • نسبة امتلاك هذا الشخص هي النصف، ولكن بحسب القانون، أساس حساب نسبته بالأغلبية يكون كأنما يمتلك 30% من الشقق في البناية.
  • من النسبة الحقيقية الـ 50% يجب خسم 30% وضرب الباقي بالثلث.
  • يجب اضافة النتيجة لـ 30% الأساسي وهكذا يكون جزء الشخص في حساب الأغلبية هو 36.6%

من هو صاحب الحق؟

  • في الحالات التالية، يعتبَر رفض الشخص لصفقة الإخلاء والبناء رفضًا منطقيًا:
    • ليس هناك جدوى اقتصاديّة من صفقة الإخلاء والبناء.
    • لم يُعرَض على صاحب الشقّة الرافض سكن بديل في فترة إنشاء البناية الجديدة.
    • لم تُعرَض على صاحب الشقّة الرافض ضمانات ملائمة لإتمام صفقة الإخلاء والبناء.
    • لصاحب الشقّة الرافض ظروف شخصيّة خاصة، تجعل إتمام الصفقة بالشروط المتّفق عليها مع سائر أصحاب الشقق أمرًا غير ممكن أو غير منطقي.
    • صاحب الشقّة الرافض، أو شخص يسكن معه، هو شخص مع إعاقة، والسكن الجديد الذي عُرِض عليه لا يتلاءَم مع هذه الإعاقة.

صاحب شقة مسّن

  • بالإضافة لحالات الاستحقاق المذكورة أعلاه، في حال كون صاحب الشقة مُسّن تنطبق على المبادر واجبات اضافية، حسب سن صاحب الشقة.
  • إذا لم يملئ المبادر هذه الواجبات، يحق لصاحب الشقة المُسّن رفض الصفقة، ورفضه يعتبر معقول:

صاحب شقة كان عمره 70 سنة واكثر عند التوقيع على الصفقة

  • اذا كان في موعد التوقيع على صفقة الاخلاء والبناء الاولى لسكان البناية مع نفس المبادر، سن صاحب الشقة 70 او اكثر، ويقيم في الشقة لسنتين على الأقل، على المبادر ان يعرض على صاحب الشقة "شقة بديلة" - شقة سكنية في بناء تم تجديده (بناء بني في اطار مبادرة تجديد) مقابل الشقة التي سكن فيها قبل هدم البناء القديم.
  • بالرغم من ذلك، يجب على المبادر ان يعرض على صاحب الشقة المُسّن على الأقل واحدة من 3 البدائل التالية (يحق للمبادر ان يختار أيه من بين البدائل يعرض)، وهكذا، يختار صاحب الشقة بين الحصول على الشقة البديلة أو البدائل التي عرضها المبادر:
    • البديل 1: تقديم امكانية اختيار ما بين هؤلاء:
      • الانتقال لبيت عجزة حتى موعد اخلاء الشقة، يشمل اضافات دفع حتى قيمة مشابهه لقيمة الشقة البديلة.
      • شراء شقة بديلة قيمتها مشابهه لقيمة الشقة البديلة، التي تمنح للمُسّن حتى موعد اخلاء شقته، ومكانها يكون بجانب شقته (ان طلب هذا).
      • الحصول على مبلغ مادي قيمته مشابهه لقيمة الشقة البديلة، بهدف شراء شقة بديلة على يد العدوز (بكل المبلغ او بجزء منه)، وهذا ليس ابعد من موعد اخلاء شقته.
    • البديل 2: شقتان قيمتهما المتراكمة مساوية لقيمة الشقة البديلة.
    • البديل 3: شقة بديلة مساحتها اصغر من مساحة شقة المُسّن البديلة التي كان من المفروض ان يحصل عليها في اطار الصفقة، مع اضافة مدفوعات، حتى تبلغ القيمة نفس قيمة الشقة البديلة.
مثال
  • صاحبة شقة عمرها 72 سنة سكنت في شقتها 5 سنوات وبعدها وقّع جيرانها في البناية للمرة الاولى على صفقة بناء واخلاء مع مبادر.
  • من أجل أن يعتبر رفض صاحبة الشقة للصفقة مقعول (اذا رفضت)، على المبادر ان يعرض عليها "شقة بديلة" والاختيار بين "شقة بديلة" وبين أحدى الاحتمالات التالية:
    • امكانية الاختيار بين الانتقال لبيت عجزة، الحصول على شقة بديلة، او الحصول على اموال لشراء شقة بديلة.
    • شقتان بقيمة الشقة البديلة.
    • شقة بديلة صغيرة مع اضافة مدفوعات موازنة.

صاحب شقة كان عمره 75 عامًا او اكثر أو مريض مشرف على الموت عند توقيع الصفقة

  • اذا كان في موعد التوقيع على صفقة الاخلاء والبناء الاولى لسكان البناية مع نفس المبادر، سن صاحب الشقة 75 او اكثر أو مريض مشرف على الموت، ويقيم في الشقة لسنتين على الأقل، على المبادر أن يعرض على صاحب الشقة "شقة بديلة" - شقة سكنية في بناء تم تجديده (بناء بني في اطار مبادرة تجديد) مقابل الشقة التي سكن فيها قبل هدم البناء القديم.
  • بالاضافة للشقة البديلة، يجب على المبادر ان يعرض على صاحب الشقة المُسّن البدائل التالية:
    • الانتقال لبيت عجزة حتى موعد اخلاء الشقة، يشمل اضافات دفع حتى قيمة مشابهه لقيمة الشقة البديلة.
    • شراء شقة بديلة قيمتها مشابهه لقيمة الشقة البديلة، التي تمنح للمُسّن حتى موعد اخلاء شقته، ومكانها يكون بجانب شقته (ان طلب هذا).
    • الحصول على مبلغ مادي قيمته مشابهه لقيمة الشقة البديلة، بهدف شراء شقة بديلة على يد العدوز (بكل المبلغ او بجزء منه)، وهذا ليس ابعد من موعد اخلاء شقته.
  • وايضًا، بالاضافة لامكانية الاختيار التي يجب على المبادر عرضها، يحق للمبادر (وليس مجبرًا) ان يعرض على صاحب الشقة البدائل التالية:
    1. شقتان قيمتهما المتراكمة مساوية لقيمة الشقة البديلة.
    2. شقة بديلة مساحتها اصغر من مساحة شقة المُسّن البديلة التي كان من المفروض ان يحصل عليها في اطار الصفقة، مع اضافة مدفوعات، حتى تبلغ القيمة نفس قيمة الشقة البديلة.
مثال
  • صاحب شقة عمره 78 سنة يسكن في شقة ل20 سنة وجيرانه في البناية وقّعوا على صفقة اخلاء وبناء مع مبادر لأول مرة.
  • من اجل ان لايعتبر رفض صاحب الشقة معقول (ان رفض)، على المبادر ان يعرض عليه "شقة بديلة" وامكانية الاختيار بين الانتقال لبيت عجزة، الحصول على شقة بديلة، او الحصول على اموال لشراء شقة بديلة.
  • بالاضافة، يستطيع المبادر ان يعرض على صاحب الشقة الاختيار بين احدى الامكانيتين التالييتين (شقتان بقيمة شقة بديلة، او شقة بديلة صغيرة مع مبلغ مالي).


تعويض أصحاب الشقق الذين يوافقون على الصفقة

  • في حال رفض صاحب شقّة الصفقة المقترحة رفضًا غير منطقي، يحقّ للمحكمة أن تقرّر أنّه مسؤول عن الأضرار تجاه سائر أصحاب الشقق الذين يوافقون على الصفقة في نفس البناية، وذلك إثر الضرر الذي لحق بهم جراء عدم إتمام الصفقة.
  • يحقّ للمحكمة أيضًا أن تقرّر أنّ صاحب الشقة الرافض مسؤول بشكل جزئي عن الأضرار التي لحقت بأصحاب الشقق.
  • يستند حسم المحكمة في الأمر للاعتبارات التالية:
    • قيمة الضرر الذي لحق بأصحاب الشقق الذين يوافقون على صفقة الإخلاء والبناء.
    • قدرة صاحب الشقّة الرافض على تسديد الدفعات التي ألقيَت عليه.
    • ظروف الصفقة.


أحكام قضائية


منظمات الدعم والمساعدة

جهات حكوميّة

جهة حكومية مجال المسؤولية حقوق ومواضيع ذات صلة
وزارة البناء والإسكان

مركز الاستعلامات *5442

يقع على عاتق وزارة البناء والاسكان مجالات اسكان وبناء لحاجيات السكن في دولة إسرائيل. نطاق عمله موجّه لخلق شروط تسمح لكل الشرائح السكانية إيجاد حلول سكن ملائمة، بسعر معقول، وكل هذا بالتشديد على الشرائح السكانية الضعيفة. تمنح الوزارة مساعدة في السكن للشرائح المستضعفة في المجتمع.
وزارة القادمين الجدد

مركز الاستعلامات *2994

تقع في مسؤولية وزارة القادمون الجدد مساعدة القادمون لإسرائيل، من المراحل الأولى وحتى دمجهم في كل مجالات الحياة في المجتمع الإسرائيلي. من ضمن مجالات مسؤولية الوزارة هي تطوير التشغيل للقادمون الجدد، منحهم مساعدات إقتصادية وحلول سكنية.
سلطة الضرائب - مكتب ضرائب الأراضي

وزارة العدل - قسم تسجيل وترتيب الأراضي
سلطة أراضي إسرائيل

ثلاثة الجهات تعمل على إدارة الأراضي التي تقع في ملكية الدولة والإشراف عليهم، وايضا في جباية ضرائب ورسوم مقابل أعمال تقام في هذه الأراضي. عند شراء أرض أو شقة، تمنح السلطة تسهيلات في الضرائب لشرائح سكانية معيّنة.
مؤسسة التأمين الوطني

مركز الاتصال القطري *6050

مهمة مؤسسة التأمين الوطني هي ضمان أساس اقتصادي لشرائح سكانية ضعيفة ولعائلات في ضائقة. في هذا الإطار، تمنح المؤسسة مصصات مثل المسنين والباقين، الأمومة، الأطفال، مصابي العمل، الإعاقة العامة، التمريض، البطالة، والإفلاس. في حالات معينة، يمكن الحصول على هذه المخصصات في السكن.

تشريعات وإجراءات

تشريعات وإجراءات

توسُّع ونشرات