לא ניתן לחייב בעל דירה בבית משותף לפצות את רוב בעלי הדירות רק משום שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה שהרוב מעוניין בה (פסק דין)

מתוך כל-זכות (www.kolzchut.org.il), אנציקלופדיית הזכויות של ישראל

הקדמה:

לא ניתן לחייב בעל דירה בבית משותף לפצות את רוב בעלי הדירות רק משום שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה שהרוב מעוניין בה

פרטי פסק הדין

שם התיק:
יהלי בנה לי בע"מ נ' לאה יצחקי ואח'
ערכאה:
בית המשפט המחוזי בתל-אביב
שופטים:
כב' השופטים יצחק ענבר, יהודית שבח, שאול שוחט
מס' תיק:
עא (ת"א) 54948-06-12
תאריך:
20.11.2013

ערעור על פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב, שבו חויבה המערערת - בעלת דירה בבית משותף שחוק פינוי ובינוי (פיצויים) אינו חל עליו - לשלם למשיבים - בעלי יתר הדירות באותו בית - פיצויים בסך 2,400,000 ש"ח בשל סירובה להצטרף לעסקת קומבינציה שנערכה בין המשיבים לבין קבלן שבחרו לצורך ביצוע העסקה.

רקע

  • הצדדים הם בעלי דירות בבניין הכולל תשע דירות בסך הכל (שבע דירות מגורים ושתי חנויות) - המשיבים הם בעלים של שבע דירות מגורים וחנות אחת, והמערערת הינה בעלת החנות השנייה.
  • בסביבות שנת 2002 החלו המשיבים לנהל מגע עם קבלנים שונים שפנו אליהם לביצוע עסקת "פינוי ובינוי" - עסקת קומבינציה, אשר במסגרתה יעבירו בעלי הדירות לקבלן חלק מזכויותיהם במקרקעין, הבניין ייהרס וייבנה עליו על ידי הקבלן בניין חדש, אשר חלק מהדירות בו יוקצו לבעלי הדירות הקיימים ויתרתן יוותרו בידי הקבלן.
  • המערערת, העוסקת בקבלנות בניין, רכשה ביוני 2006 את אחת מהחנויות בבית המשותף, וסמוך לרכישה החלה במגעים מול חלק מהמשיבים לגבי ביצוע עסקת קומבינציה עימם שהתנהלו בין הצדדים גם במהלך שנת 2007.
  • בין יולי 2006 לדצמבר 2007 חתמו כל המשיבים על הסכמי אופציה לביצוע עסקת קומבינציה עם חברה קבלנית.
  • בנובמבר 2007 פנתה החברה הקבלנית אל המערערת והציעה לה להצטרף לעסקה.
  • המערערת השיבה באותו היום שהיא רכשה את החנות כדי לקדם פרויקט פינוי בינוי בעצמה וכי החברה הקבלנית מבזבזת את זמנה.
  • בין יוני 2008 לספטמבר 2008 נחתמו הסכמי הקומבינציה בין כל המשיבים לבין החברה הקבלנית. במסגרת ההסכמים הוכנס תנאי לפיו כ בעלי הזכויות (כולל המערערת) צריכים לחתום על הסכם מול החברה הקבלנית כדי שההסכמים ייכנסו לתוקף.
  • ביוני 2009 הגישו המשיבים תביעה לבית המשפט השלום כנגד המערערת בטענה שהיא סיכלה שלא כדין את ההסכם עם החברה הקבלנית.
  • לטענת המשיבים המערערת מעוניינת בעסקה, אך היא מתנה את מימושה בכך שייוחד לה תפקיד הקבלן, והמשיבים אינם מסכימים לכך, גם משום שאינם בוטחים במערערת על רקע התנהלותה הכוחנית בהתניית העסקה וגם משום שאין לה את הכישורים הנדרשים.
  • בית משפט השלום פסק לטובת המשיבים.
  • בעקבות פסיקת בית משפט השלום הגישה המערערת ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי.

הערעור לבית המשפט המחוזי

טענות המערערת

  • לטענת המערערת, הקביעה לפיה בעל דירה בבית משותף, שאינו מסכים לבצע עסקת קומבינציה שבה מעוניין רוב בעלי הדירות, חייב בשל כך בנזיקין כלפיהם, נטולת אחיזה בדין ופוגעת בצורה אנושה במעמדה של זכות הקניין.
  • חוק פינוי ובינוי, החל רק על שטחים שהממשלה הכריזה עליהם כעל מתחמי פינוי ובינוי, יוצר הסדר שלילי, באופן שכאשר לא מתקיימים התנאים הקבועים בו להגשת תביעת פיצויים נגד דייר סרבן, נשלל מאליו קיום עילה נזיקית כלפי אותו דייר.
  • זכות הקניין משמיעה שרירות, וכי כבעלת אחת מן הדירות בבית המשותף היא הייתה רשאית לסרב לבצע עסקת פינוי ובינוי ללא שתידרש לנמק את סירובה. לטענתה, העובדה שרכשה את החנות כדי לבצע בבניין עסקת פינוי ובינוי אינה מעלה או מורידה לעניין זה. בעל נכס מקרקעין רשאי להסכים לעסקה באופן עקרוני ולהיות מעוניין בביצועה בתנאים מסוימים, אך הוא גם זכאי להחליט, בכל רגע נתון, שהוא מסרב להיקשר בעסקה, וזאת מכל סיבה שהיא ובלי לנמק את סירובו.
  • למשיבים אין זכות קנויה לבצע בדירותיהם עסקת פינוי ובינוי, ובוודאי שאין להם זכות לכפות על בעל נכס אחר לבצע עסקה כזו רק משום שהדבר ייטיב את מצבם. דיני תום הלב אינם אוצרים בחובם כוח לכפות על המערערת לבצע בקניינה עסקה שהיא אינה מעוניינת בה, וכך להפקיע את רכושה.

טענות המשיבים

  • זכות הקניין של המערערת אינה מוחלטת.
  • המחלוקת בין הצדדים אינה סובבת כלל על זכות הקניין, כי אם על השאלה: מי ישמש כקבלן בעסקה.
  • חוק פינוי ובינוי אינו יוצר הסדר שלילי, וכי אי תחולתו של החוק אינה שוללת קיומה של אחריות מכוח מקור משפטי אחר.
  • פסק דינו של בית משפט השלום אינו מחייב את המערערת להצטרף לעסקה, שכן מדובר בפסק דין כספי גרידא.
  • פסק הדין אינו מפקיע מידי המערערת את זכות הקניין שלה. נוכח העובדה שהמערערת מעוניינת בכל מאודה בביצוע העסקה והמחלוקת מתמקדת בשאלת זהותו של הקבלן, על אחת כמה וכמה.

החלטת בית המשפט

  • המשפט המחוזי קיבל את הערעור, והורה על ביטול פסק דינו של בית המשפט השלום, דחיית תביעתם של המשיבים והחזר הכספים שהמערערת כבר שילמה למשיבים כתוצאה מהחלטת בית משפט השלום.

משמעות

  • לא ניתן לחייב בעל דירה בבית משותף בנזיקין (לתת פיצוי) כלפי רוב בעלי הדירות משום שאינו מסכים להצטרף לעסקת קומבינציה שהרוב מעוניין בה.

חקיקה ונהלים

מקורות

  • נוסח פסק הדין באדיבות אתר נבו.