مقدمة:

الهدف من الاجتماع العام لساكني البيت المشترك هو تحديد طرق إدارة الممتلكات المشتركة في البناية واستخدامها
يجب أن يشارك في الاجتماع على الأقلّ نصف أصحاب الشقق في البناية (أو ممثّلون نيابةً عنهم)، والقرارات التي يتّخذها المشاركون في الاجتماع تُلزِم جميع ساكني البيت
لكلّ شقّة في البناية حقّ واحد في التصويت، وصوت واحد فقط في الاجتماع العام، حتى وإن كان هناك أكثر من مالك لنفس الشقّة
لا يحقّ لمستأجر شقّة في البيت المشترك أن يشارك في الاجتماع العام، إلا إذا حصل على توكيل خطّي من صاحب الشقّة للمشاركة والتصويت نيابةً عنه
لمزيد من المعلومات، انظروا البنود 15-5 من ملحق قانون الأراضي


الهدف من الاجتماع العام لساكني البيت المشترك هو تحديد طرق إدارة الممتلكات المشتركة واستخدامها.

من هو صاحب الحق؟

الاجتماع السنوي

  • ينعقد الاجتماع العام مرة في السنة على الأقلّ، ويجب أن يشارك فيه نصف أصحاب الشقق في البناية على الأقلّ أو ممثّلون نيابةً عنهم.
  • المواضيع التي يتمّ نقاشها في الاجتماع السنوي:
    • تحديد طريقة إدارة الممتلكات المشتركة واستخدامها.
    • تحديد المصروفات اللازمة لإدارة الممتلكات المشتركة.
    • الاهتمام بالمواضيع المختلفة المتعلّقة بالجيرة في البيت المشتركة.
    • انتخاب لجنة البيت.
    • المصادقة على الحسابات.
  • تنعقد الجلسة الأولى من الاجتماع العام خلال 3 أشهر من موعد تسجيل البناية في سجلّ البيوت المشتركة في دائرة تسجيل الأراضي (الطابو).
    • تنعقد الجلسة الثانية من الاجتماع العام خلال ما لا يزيد عن 15 شهرًا من موعد انعقاد الجلسة الأولى.
  • في الاجتماع العام، يتمّ انتخاب رئيس وأمين الاجتماع.

الاجتماع العام غير الاعتيادي

  • بالإضافة إلى الاجتماع السنوي، يحقّ للجنة البيت عقد اجتماع عام إذا لزم الأمر (مثلا، إذا اضطرّ أحد أعضاء اللجنة ترك وظيفته لسبب ما، ويجب انتخاب عضو آخر بدلا منه).
  • اللجنة ملزمة بعقد اجتماع عام غير اعتيادي، وذلك إذا طالب ثلث أصحاب الشقق بذلك. في هذه الحالة، يجب تحديد موعد الاجتماع خلال 14يومًا من موعد تقديم الطلب من قِبل أصحاب الشقق.

عمليّة تحصيل الحقّ

عقد الاجتماع العام

  • يجب إرسال بلاغ لكلّ أصحاب الشقق بشأن موعد انعقاد الاجتماع العام، وذلك قبل 4 أيام على الأقلّ قبل الموعد.
  • إذا تمّ إرسال البلاغ من خلال تعليق إعلان، يجب تعليق الإعلان في مكان بارز (في المصعد، في بيت الدرج) قبل 5 أيام على الأقلّ من موعد انعقاد الاجتماع.
  • يجب أن يشمل الإعلان المواضيع التي ستتمّ مناقشتها في الاجتماع.
  • يجب أن يشارك في الاجتماع على الأقلّ نصف أصحاب الشقق، أو ممثّلون نيابةً عنهم.
  • في الإعلان عن انعقاد الاجتماع، يمكن التحديد أنّه إذا لم يحضر نصف أصحاب الشقق (أو ممثّلون نيابةً عنهم) على الأقلّ في الساعة المحددّة لانعقاد الاجتماع، سيتمّ عقد الاجتماع في ساعة لاحقة في نفس اليوم، بحضور أيّ عدد من المشاركين.

المواضيع التي يناقشها الاجتماع العام

  • كما ذكر، المواضيع التي سيتمّ نقاشها في الاجتماع يجب أن تكون مفصّلة في الإعلان عن انعقاد الاجتماع.
  • يحقّ لصاحب شقّة إضافة موضوع للنقاش على جدول الاجتماع، بشرط أن يكون قد أرسل بلاغًا بذلك لكلّ أصحاب الشقق قبل يومين على الأقلّ من انعقاد الاجتماع. يجب عليه إرسال البلاغ بنفس الطريقة التي تمّ فيها إرسال الإعلان الأول عن موعد انعقاد الاجتماع العام.
  • يتمّ في الاجتماع مناقشة المواضيع المتّفق عليها مسبقًا، إلا إذا وافق كلّ أصحاب الشقق على نقاش موضوع لم يشتمله جدول الاجتماع.

التصويت في الاجتماع العام

  • يحقّ لكلّ صاحب شقة أن يشارك في الاجتماع العام وأن يصوّت بنفسه أو عن طريق ممثّل من طرفه.
    • يتوجّب على صاحب الشقّة الذي يعيّن موكّلًا من طرفه ليمثّله في الاجتماع العام أن يسّلمه خطاب تعيين موقّع من قِبله.
    • لا يحقّ لمن يستأجر شقّة أن يصوّت في الاجتماع العام، إلا إذا حصل على توكيل من صاحب الشقّة للتصويت نيابةً عنه.
  • يجري التصويت من خلال رفع اليد، بحيث أنّه لكلّ شقّة يوجد صوت واحد، حتى وإن كان للشقّة أكثر من مالك واحد.
  • يمكن إجراء تصويت سرّي في صندوق، وذلك إذا طلب ربع (¼) أصحاب الشقق الحاضرين ذلك.
  • إذا كان هناك تساوٍ في الأصوات خلال التصويت، يقوم رئيس الاجتماع العام بحسم الأمر.

اتخاذ القرارات في الاجتماع العام

  • يتمّ اتخاذ القرارات في الاجتماع العام بحسب أغلبيّة الأصوات.
    • القرارات التي يتمّ اتخاذها بأغلبيّة عاديّة:
      • معظم القرارات المتعلقة بإدارة الممتلكات المشتركة وإدارتها (مثلا، استبدال صناديق البريد، تغيير ساعات تشغيل نظام التدفئة)، أو انتخاب لجنة البيت، يتمّ اتخاذها بأغلبيّة عاديّة.
      • الأغلبيّة العاديّة هي من بين كلّ أصحاب الشقق الذين حضروا إلى الاجتماع أو وكّلوا ممثلا من طرفهم.
    • القرارات التي يتمّ اتخاذها بأغلبيّة خاصّة:
      • من أجل اتخاذ قرار بتغيير النظام الداخلي للبيت المشترك، يجب الحصول على أغلبيّة %66 من أصحاب الشقق.
      • من أجل اتخاذ قرار بإضافة مصعد، يجب الحصول على أغلبيّة %66 من أصحاب الشقق.
      • من أجل اتخاذ قرار باستبدال مزوّد الغاز، يجب الحصول على أغلبيّة %51 من أصحاب الشقق.
      • من أجل اتخاذ قرار بإجراء تغييرات على الممتلكات المشتركة، ووفقًا لطبيعة التغيير (مثلا توسيع شقّة)، يجب الحصول على أغلبيّة %75 من أصحاب الشقق.
    • القرارات التي يتمّ اتخاذها بأغلبيّة مطلقة:
      • القرارات التي يحتاج اتخاذها إلى موافقة جميع أصحاب الشقق هي القرارات المتعلّقة بتحسين العقار وتحسين مظهر البناية.
      • القرار الذي يغيّر حقوق صاحب شقّة أو يلقي عليه واجبات أو دفعات بالإضافة للمذكور في القانون أو في النظام الداخلي، يجب أن يتمّ بموافقة صاحب الشقّة.
      • يتمّ تسجيل قرارات أصحاب الشقق، كما تمّ اتخاذها في الاجتماع العام، في سجلّ القرارات وهي تلزِم كلّ الساكنين في البيت، سواءً شاركوا في الاجتماع أم لم يشاركوا.

تأجيل استمرار الاجتماع

  • يحقّ لرئيس الاجتماع العام، بموافقة المشاركين في الاجتماع، تأجيل استمرار الاجتماع لموعد يراه مناسبًا.
  • في حال طالب أغلبيّة الحاضرين بتأجيل استمرار الاجتماع، يجب على رئيس الاجتماع الالتزام بذلك.

تشريعات وإجراءات