Для выселения арендатора из квартиры необходимо подать иск в суд
Владелец квартиры может (но не обязан) вести дело в рамках ускоренного производства, которое будет направлено исключительно на выселение арендатора
Если у владельца квартиры есть дополнительные претензии к арендатору (например, денежные долги, требование о возмещении ущерба и т. п.), он должен подать эти иски в рамках обычного, а не ускоренного производства
Владельцу квартиры запрещается выселять арендатора силой, силой препятствовать его входу в квартиру или самовольно менять замки в квартире
Подробнее см. правило 81 Положений о гражданском судопроизводстве

Общие сведения

В принципе, арендатор вправе проживать в арендуемой квартире в соответствии с условиями договора аренды, и владелец квартиры не вправе требовать его выселения до окончания срока аренды, установленного договором.

  • По окончании срока аренды, а также в ряде случаев описанных ниже, владелец квартиры вправе потребовать выселить арендатора и до окончания срока аренды.
  • Для выселения арендатора владелец квартиры должен обратиться в суд; он не вправе выселять арендатора силой или предпринимать односторонние меры, такие как смена замка в квартире и т. п.
  • Владелец квартиры, желающий выселить арендатора, может выбрать один из двух видов производства:
    • Иск в рамках ускоренного производства по выселению арендатора (в его рамках можно требовать только выселения, но нельзя добавлять к нему дополнительные иски против арендатора). В таком случае, если имеются дополнительные претензии (например, денежные долги или иные материальные требования), их необходимо подать отдельным иском.
    • Иск в рамках обычного производства, в рамках которого можно требовать как выселения, так и удовлетворения иных претензий владельца квартиры к арендатору.
Обратите внимание
Информация на данной странице касается только ускоренного производства.

Особенности ускоренного производства

  • Ускоренное производство продолжается недолго и может завершиться в течение 60 дней с момента подачи иска (в отличие от обычного иска, который может рассматриваться несколько месяцев и даже лет).
  • В рамках ускоренного производства арендатор (ответчик) не вправе подавать встречный иск (то есть иск против самого владельца квартиры в рамках того же производства), а также не вправе подавать уведомление третьей стороне (процедура, позволяющая ответчику "перекладывать" ответственность на другое лицо).
  • В рамках ускоренного производства суд рассматривает исключительно вопрос выселения и не может рассматривать иные иски, например денежные вопросы.

Для кого актуально?

  • Владелец квартиры (или иное лицо, имеющее право владеть квартирой), желающий выселить арендатора из квартиры.
Например
  • Арендатор, продолжающий проживать в квартире после окончания срока аренды без продления договора аренды и без согласия владельца квартиры.
  • Арендатор, нарушивший условия договора аренды, вследствие чего владелец квартиры расторг с ним договор, однако арендатор продолжает проживать в квартире и не освобождает ее.
  • Владелец квартиры, который уведомил арендатора (не менее чем за 90 дней) о том, что тот должен освободить квартиру, - при наличии соответствующего положения в договоре, позволяющего ему это требовать.

Куда и как обращаться

  • Исковое заявление подается в мировой суд округа, в котором находится квартира.
  • Исковое заявление должно быть озаглавлено "Иск о выселении из арендуемого помещения".
  • В исковом заявлении истец должен изложить свои доводы и приложить:
    • Аффидевит истца с изложением фактов, имеющих отношение к иску. Допускается приложить аффидевит другого лица при условии, что истец в своем аффидевите подробно объяснит, почему факты, изложенные в исковом заявлении, ему неизвестны.
    • Экспертное заключение
    • Правовые источники, если таковые имеются
    • Документы, относящиеся к рассматриваемому вопросу, которые находятся или находились во владении или под контролем истца и были обнаружены им после проверки и изучения.
  • При подаче иска владелец квартиры обязан уплатить госпошлину в секретариате суда (в случае выигрыша иска он может ходатайствовать перед судом о возложении на арендатора обязанности возместить ему сумму госпошлины).

Этапы процедуры

  • Истец официально вручает суду и сторонам дела исковое заявление и документы, которые должны быть к нему приложены.
  • Ответчик обязан подать отзыв на иск в течение 30 дней с момента официального вручения ему искового заявления.
  • В отзыве на иск ответчик излагает свои доводы и прилагает к нему следующие документы:
    • Аффидевиты свидетелей по основным показаниям
    • Экспертное заключение
    • Правовые источники, если таковые имеются
    • Документы, относящиеся к рассматриваемому вопросу, которые находятся или находились во владении или под контролем ответчика и были обнаружены им после проверки и изучения.
  • Ответчик официально передает суду и сторонам дела отзыв на иск в течение 30 дней с момента официального вручения ему искового заявления. К отзыву на иск необходимо приложить следующие документы (если они относятся к доводам ответчика):
    • Аффидевиты свидетелей по основным показаниям (аффидевиты, в которых он или его свидетели излагают известные им факты, имеющие отношение к иску)
    • Экспертное заключение
    • Правовые источники, если таковые имеются
    • Документы, относящиеся к рассматриваемому вопросу, которые находятся или находились во владении или под контролем ответчика и были обнаружены им после проверки и изучения.
  • Суд назначает дату слушания по иску не позднее 30 дней с даты подачи последнего отзыва на иск по делу (даже если в действительности ответчик подал отзыв на иск с опозданием или не подал его вовсе).
Совет
Если владелец квартиры вручит исковое заявление ответчику в более ранний срок, слушание в суде будет назначено на более раннюю дату.
  • Владелец квартиры и арендатор вправе не позднее чем за 14 дней до назначенной даты слушания передать в суд список правовых источников и основные доводы в письменном виде. Объем списка правовых источников и основных доводов ограничен 5 страницами.

Судебное слушание

  • Судебное слушание завершается в течение одного дня, однако суд вправе назначить дополнительные даты слушаний, по возможности последовательно (с интервалом не более 14 дней между заседаниями), до завершения допроса свидетелей.
  • На назначенную дату слушания должны явиться все свидетели, подавшие аффидевиты, если суд не распорядился иначе. Свидетель, не подавший аффидевит по основным показаниям, не сможет давать показания без разрешения суда и по особым основаниям.
Обратите внимание
Суд вправе ограничить продолжительность допроса свидетеля, если сочтет, что допрос не относится к существу дела, не является справедливым или что он осложняет и затягивает разбирательство в большей степени, чем способствует ему.
  • После заслушивания свидетелей и их допроса противоположной стороной каждая из сторон (владелец квартиры и арендатор) может подвести итоги своих доводов в устной форме.

Вынесение решения суда

  • Не позднее 15 дней после окончания судебного слушания суд выносит решение.
  • Решение суда будет кратко мотивировано, если суд не сочтет необходимым дать подробное обоснование ввиду того, что решение является новаторским или имеет особое общественное значение, либо по иным особым основаниям.

Исполнение решения суда и фактическое выселение арендатора

  • Если арендатор не исполняет решение суда и не освобождает квартиру, владелец квартиры должен обратиться в Управление правоприменения и взимания долгов (отделения Службы исполнительного производства) для исполнения решения суда.
  • Если решением суда установлена дата выселения, нельзя обращаться в Службу исполнительного производства до наступления этой даты.
  • Если дата выселения не установлена, обратиться в Службу исполнительного производства можно только по истечении 15 дней с момента вынесения решения суда (если арендатор присутствовал в суде в момент вынесения решения) или по истечении 15 дней с момента официального вручения решения суда арендатору (если он не присутствовал в суде в момент вынесения решения).
  • Информацию о производстве в отделении Службы исполнительного производства см. в статье Ходатайство о приведении в исполнение решения суда о выселении арендатора.
Предупреждение
Владельцу квартиры запрещено "вершить самосуд" и выселять арендатора самостоятельно
Единственный способ выселить арендатора - через суд и Управление правоприменения и взимания долгов; владельцу квартиры запрещено менять замки, силой выселять арендатора или силой препятствовать его входу в квартиру.

Апелляция

  • На решение суда можно подать апелляцию в окружной суд.
    • Сама по себе подача апелляции не приостанавливает исполнение решения суда, то есть истец может инициировать процедуру выселения через Управление правоприменения и взимания долгов.
    • Если арендатор хочет получить гарантию, что его не выселят из квартиры до завершения рассмотрения апелляции, ему необходимо подать ходатайство о приостановлении исполнения решения суда. Подробнее см. Ходатайство о приостановлении реализации судебного постановления.
    • Перед подачей апелляции рекомендуется обратиться за юридической консультацией.

Полезно знать

  • В рамках ускоренного производства можно требовать только выселения арендатора из квартиры, не предъявляя никаких иных требований, в том числе погашения невыплаченной арендной платы, возмещения ущерба, причиненного арендатором, оплаты счетов, которые арендатор должен был оплатить, но не оплатил, и т. п. Владелец квартиры может предъявлять эти требования в отдельном производстве без необходимости получения предварительного разрешения суда.
  • В отличие от обычных исков, арендатор, против которого подан иск о выселении, не может подать "встречный иск" против владельца квартиры, то есть в рамках производства, возбужденного против него, он не может требовать каких-либо мер от владельца квартиры - их следует подавать в отдельном производстве вне зависимости от исхода производства по его выселению из квартиры.
  • Ускоренное производство по иску о выселении из арендуемого помещения не является единственной процедурой, с помощью которой можно выселить арендатора из арендуемой квартиры. Владелец квартиры, не желающий прибегать к данной процедуре, может подать обычный иск, куда он также сможет включить дополнительные требования, например денежные.
  • Владелец квартиры вправе параллельно с иском или вместо него реализовать гарантии, переданные ему арендатором (если они были переданы), если договор аренды позволяет ему это сделать. Подробнее см. Использование гарантийного депозита арендодателем.
  • В любом случае владельцу квартиры запрещено силой выселять арендатора из квартиры или предпринимать односторонние меры, такие как смена замков.
Смотрите также

Вспомогательные учреждения

Официальные источники правовой информации

Законодательство и инструкции