הקדמה:

בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי בינוי אם העסקה אינה כדאית כלכלית, אינה מותאמת למגבלותיו או אם לא הוצעו לו מגורים חלופיים
אם נקבע כי הסירוב שסירב בעל דירה לעסקה אינו סביר, בית המשפט רשאי לחייב את המסרב בפיצוי כספי של שאר בעלי הדירות


פרויקטים של התחדשות עירונית הכרוכים בעסקת פינוי-בינוי מתבצעים בדרך כלל בבתים משותפים, ולכן יש צורך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף כדי להתחיל בפרויקט.

  • חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) קובע כי אם נוצר מצב שבו הרוב המיוחס של בעלי הדירות מסכימים לעסקה ובעל דירה באותו בניין מסרב סירוב בלתי סביר לעסקה, הוא יהיה חשוף לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים שהסכימו לעסקה.
  • דף זה מפרט את המקרים שבהם בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי בינוי, וסירובו לא יחשב כבלתי סביר.

הגדרת "רוב מיוחס"

הביטוי רוב מיוחס מתייחס לאופן החלוקה הבא:

  • בבית משותף שבו יותר מחמש דירות – רוב מיוחס הנו בעלי הדירות שבבעלותם לפחות ארבע חמישיות מן הדירות ושלפחות שלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
  • בבית משותף שבו ארבע או חמש דירות – רוב מיוחס הנו כל בעלי הדירות, למעט אחד, ששלושה רבעים מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם בתנאי שמתקיימים שני אלה:
    1. בבית המשותף יותר משני בעלי דירות.
    2. בעל דירה המסרב לעסקה מחזיק בבעלותו דירה אחת בלבד.

מי זכאי?

  • במקרים הבאים נחשב סירובו של בעל דירה לעסקת פינוי בינוי כסירוב סביר:
    • עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית.
    • לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
    • לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
    • קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, ההופכות את ביצוע העסקה באותם תנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות לבלתי אפשרי או בלתי הגיוני.
    • בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, ובמגורים החלופיים שהוצעו לו אין התאמות למוגבלותו כפי שישנן בדירה הנוכחית (או שלא הוצעה לו תמורה עבור ביצוע התאמות אלה במגורים החלופיים).

בעל דירה קשיש

  • בנוסף למצבי הזכאות שצוינו קודם, במקרה שבעל הדירה הוא קשיש חלות על היזם חובות נוספות, בהתאם לגילו של בעל הדירה.
  • אם היזם לא ימלא חובות אלו, בעל הדירה הקשיש רשאי לסרב לעסקה, וסירובו ייחשב לסביר:

בעל דירה שהיה בן 75 ומעלה במועד חתימת העסקה

  • אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 75 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" - דירת מגורים בבניין מחודש (בניין שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.
  • בנוסף לדירת תמורה, היזם חייב להציע לבעל הדירה הקשיש לפחות אחת מ-3 החלופות הבאות (היזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע):
    • חלופה 1: מתן אפשרות לבחור מבין אלה:
      • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי מהוון של דירת תמורה.
      • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו, ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו (אם הוא ביקש זאת).
      • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש (בכל הסכום או ברובו), לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
    • חלופה 2: שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
    • חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.
דוגמה
  • בעלת דירה בת 78 התגוררה בדירתה 5 שנים כאשר שכניה לבניין חתמו בפעם הראשונה על עסקת פינוי ובינוי עם יזם מסוים.
  • כדי שסירוב של בעלת הדירה לעסקה לא יחשב כסביר (אם תסרב), היזם חייב להציע לה "דירת תמורה" ולפחות אחת מאלה:
    • אפשרות בחירה בין מעבר לבית אבות, קבלת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.
    • שתי דירות בשווי דירת תמורה.
    • דירת תמורה קטנה בתוספת תשלומי איזון.

בעל דירה שהיה בן 80 ומעלה במועד חתימת העסקה

  • אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 80 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" - דירת מגורים בבניין מחודש (בניין שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.
  • בנוסף לדירת התמורה היזם חייב להציע לבעל הדירה הקשיש לבחור מבין אלה:
    • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי מהוון של דירת תמורה.
    • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו, ומיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו (אם הוא ביקש זאת).
    • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש (בכל הסכום או ברובו), לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
  • כמו כן, בנוסף לאפשרות הבחירה שהיזם חייב להציע, היזם רשאי (אך אינו חייב) להציע לבעל הדירה גם את החלופות הבאות:
    1. שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
    2. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.
דוגמה
  • בעל דירה בן 80 התגורר בדירתו 20 שנה כאשר שכניו לבניין חתמו בפעם הראשונה על עסקת פינוי ובינוי עם יזם מסוים.
  • כדי שסירובו של בעל הדירה לעסקה (אם יסרב) לא יחשב כסירוב סביר, היזם חייב להציע לו "דירת תמורה" ואפשרות בחירה בין מעבר לבית אבות, קבלת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.
  • בנוסף, היזם יכול להציע לבעל הדירה לבחור באחת או שתיים מהחלופות הנותרות (שתי דירות בשווי דירת תמורה, או דירת תמורה קטנה בתוספת תשלומי איזון).


פיצוי בעלי הדירות המסכימים לעסקה

  • במקרה שבעל דירה סירב סירוב בלתי סביר לעסקה שהוצעה, רשאי בית המשפט לקבוע כי הוא אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לעסקה בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.
  • בית המשפט רשאי גם לקבוע כי בעל הדירה המסרב ישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.
  • בית המשפט יבסס את הכרעתו בנושא על השיקולים הבאים:
    • גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי.
    • יכולתו של בעל דירה המסרב לפרוע את התשלומים שיחויב בהם.
    • נסיבות העסקה.

פסקי דין

ארגוני סיוע

גורמי ממשל

גורם ממשלתי תחומי אחריות זכויות ונושאים רלוונטיים
משרד הבינוי והשיכון

מוקד מידע 5442*

משרד הבינוי והשיכון אמון על תחומי השיכון והבנייה לצרכי מגורים במדינת ישראל. פעילותו מכוונת ליצירת תנאים שיאפשרו לכלל האוכלוסיה למצוא פתרונות דיור הולמים, במחיר סביר, מתוך התמקדות באוכלוסיות מוחלשות. המשרד מעניק סיוע בדיור לשכבות חלשות באוכלוסיה.
משרד העלייה והקליטה

מרכז מידע 2994*

משרד העלייה והקליטה אחראי על סיוע לעולים לישראל, משלב ההתארגנות הראשונית ועד השתלבותם בכל תחומי החיים בחברה הישראלית. בין היתר אחראי המשרד על קידום תעסוקת העולים, מתן סיוע כלכלי ופתרונות דיור.
רשות המסים - המשרד למיסוי מקרקעין

משרד המשפטים - האגף לרישום והסדר מקרקעין
רשות מקרקעי ישראל

שלושת הגופים עוסקים בניהול הקרקעות בבעלות המדינה ובפיקוח עליהן, וכן בגביית מסים ואגרות עבור פעולות הנעשות בקרקעות אלה. בעת רכישת קרקע או דירה, תעניק הרשות הקלות במיסוי לאוכלוסיות מיוחדות.
המוסד לביטוח לאומי

מוקד טלפוני ארצי 6050*

המוסד לביטוח לאומי נועד להבטיח לאוכלוסיות חלשות ולמשפחות שנקלעו למצוקה זמנית או ממושכת בסיס כלכלי לקיומן. במסגרת זו מעניק המוסד קצבאות כגון זיקנה ושאירים, אמהות, ילדים, נפגעי עבודה, נכות כללית, סיעוד, אבטלה ופשיטת רגל. במקרים מסוימים, יהיו זכאים מקבלי קצבאות אלה לסיוע בדיור.

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים