הקדמה:

בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי בינוי אם העסקה אינה כדאית כלכלית, אינה מותאמת למגבלותיו או אם לא הוצעו לו מגורים חלופיים
אם נקבע שבעל דירה סירב לעסקה מסיבה לא סבירה, בית המשפט רשאי לחייב אותו בפיצוי כספי לשאר בעלי הדירות


בקיצור

פרויקטים של התחדשות עירונית הכרוכים בעסקת פינוי-בינוי מתבצעים בדרך כלל בבתים משותפים, ולכן יש צורך לקבל את הסכמת רוב בעלי הדירות בבית המשותף להתנעת הפרויקט ולרוב של כולם כדי להתחיל בהריסה בפועל.

  • אם שני שלישים מבעלי הדירות (רוב מיוחס) מסכימים לעסקה ואילו בעל דירה באותו בניין מסרב סירוב בלתי סביר לעסקה, הוא יהיה חשוף לתביעת נזיקין מצד שאר הדיירים שהסכימו.
  • דף זה מפרט את המקרים שבהם בעל דירה רשאי לסרב לעסקת פינוי בינוי.

מי זכאי לסרב?

  • בעל דירה רשאי לסרב מטעמים סבירים לעסקת פינוי בינוי, אם:
    • עסקת הפינוי בינוי אינה כדאית כלכלית.
    • לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש.
    • לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי ובינוי.
    • קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה, ההופכות את ביצוע העסקה באותם תנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות לבלתי אפשרי או בלתי הגיוני.
    • בעל הדירה או בן משפחה המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות, ובמגורים החלופיים שהוצעו לו אין התאמות למוגבלותו כפי שיש בדירה הנוכחית. או שלא הוצעה לו תמורה עבור ביצוע התאמות אלה במגורים החלופיים.

אזרחים ותיקים

  • כשבעל הדירה בן יותר מ-70, חלות על היזם חובות נוספות, בהתאם לגילו של בעל הדירה. אם היזם לא ימלא חובות אלו, בעל הדירה רשאי לסרב לעסקה.
  • אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, גילו של בעל הדירה היה 70 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות, היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" - דירת מגורים בבניין מחודש (שהוקם במיזם להתחדשות עירונית) בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.
  • עם זאת, היזם חייב להציע לבעל הדירה המבוגר לפחות אפשרות בחירה אחת נוספת מ-3 החלופות הבאות. היזם רשאי לבחור איזו מבין החלופות להציע, כך שבעל הדירה יבחר אם לקבל את דירת התמורה או את החלופה שהציע היזם:
    • חלופה 1: מתן אפשרות לבחור מבין אלה:
      • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי של דירת תמורה.
      • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו. מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו, אם הוא ביקש זאת.
      • קבלת סכום כסף בשווי של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
    • חלופה 2: שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת התמורה.
    • חלופה 3: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.
דוגמה
  • בעלת דירה בת 72 התגוררה בדירתה 5 שנים כאשר שכניה לבניין חתמו בפעם הראשונה על עסקת פינוי ובינוי עם יזם מסוים.
  • היזם חייב להציע לה לבחור בין "דירת תמורה"ובין אחת מהאפשרויות הבאות:
    • אפשרות בחירה בין מעבר לבית אבות, קבלת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.
    • שתי דירות בשווי דירת תמורה.
    • דירת תמורה קטנה בתוספת תשלומי איזון.

בעל דירה שהיה בן 75 ומעלה או חולה סופני

  • אם במועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה של דיירי הבניין עם אותו יזם, היה גילו של בעל הדירה 75 ומעלה או שהיה חולה הנוטה למות והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות - היזם חייב להציע לבעל הדירה "דירת תמורה". כלומר, דירת מגורים בבניין מחודש, שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית, בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן.
  • בנוסף לדירת התמורה חייב היזם להציע לבעל הדירה הקשיש לבחור מבין אלה:
    • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי דירת התמורה.
    • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי דירת התמורה, שתימסר לבעל הדירה עד למועד הפינוי של דירתו. מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו - אם הוא ביקש זאת.
    • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
  • כמו כן, בנוסף לאפשרות הבחירה שהיזם חייב להציע, היזם רשאי אך אינו חייב להציע לבעל הדירה גם את החלופות הבאות:
    1. שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.
    2. דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שהקשיש היה אמור לקבל במסגרת עסקת הפינוי ובינוי, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.
דוגמה
  • בעל דירה בן 78 התגורר בדירתו 20 שנה כאשר שכניו לבניין חתמו לראשונה על עסקת פינוי ובינוי עם יזם מסוים.
  • היזם חייב להציע לו "דירת תמורה" ואפשרות בחירה בין מעבר לבית אבות, קבלת דירה חלופית, או קבלת כסף לרכישת דירה חלופית.
  • בנוסף, היזם יכול להציע לבעל הדירה לבחור באחת או שתיים מהחלופות הנותרות: שתי דירות בשווי דירת תמורה, או דירת תמורה קטנה בתוספת תשלומי איזון.

פיצוי לבעלי הדירות המסכימים לעסקה

  • במקרה שבעל דירה התנגד באופן בלתי סביר לעסקה שהוצעה, רשאי בית המשפט לקבוע שהוא אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו בניין המסכימים לעסקה. זאת, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.
  • בית המשפט רשאי גם לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות.
  • בית המשפט יבסס את הכרעתו בנושא על השיקולים הבאים:
    • גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת הפינוי ובינוי.
    • יכולתו של בעל דירה המסרב לפרוע את התשלומים שיחויב בהם.
    • נסיבות העסקה.

חשוב לדעת

גורמים מסייעים

ארגוני סיוע

גורמי ממשל

גורם ממשלתי תחומי אחריות זכויות ונושאים רלוונטיים
משרד הבינוי והשיכון

מוקד מידע *5442

משרד הבינוי והשיכון אמון על תחומי השיכון והבנייה לצרכי מגורים במדינת ישראל. פעילותו מכוונת ליצירת תנאים שיאפשרו לכלל האוכלוסייה למצוא פתרונות דיור הולמים, במחיר סביר, מתוך התמקדות באוכלוסיות מוחלשות. המשרד מעניק סיוע בדיור לשכבות חלשות באוכלוסייה.
משרד העלייה והקליטה

מרכז מידע *2994

משרד העלייה והקליטה אחראי על סיוע לעולים לישראל, משלב ההתארגנות הראשונית ועד השתלבותם בכל תחומי החיים בחברה הישראלית. בין היתר אחראי המשרד על קידום תעסוקת העולים, מתן סיוע כלכלי ופתרונות דיור.
רשות המסים - המשרד למיסוי מקרקעין

משרד המשפטים - הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין
רשות מקרקעי ישראל

שלושת הגופים עוסקים בניהול הקרקעות בבעלות המדינה ובפיקוח עליהן, וכן בגביית מסים ואגרות עבור פעולות הנעשות בקרקעות אלה. בעת רכישת קרקע או דירה, תעניק הרשות הקלות במיסוי לאוכלוסיות מיוחדות.
המוסד לביטוח לאומי

מוקד טלפוני ארצי *6050

המוסד לביטוח לאומי נועד להבטיח לאוכלוסיות חלשות ולמשפחות שנקלעו למצוקה זמנית או ממושכת בסיס כלכלי לקיומן. במסגרת זו מעניק המוסד קצבאות כגון זיקנה ושאירים, אמהות, ילדים, נפגעי עבודה, נכות כללית, סיעוד, אבטלה ופשיטת רגל. במקרים מסוימים, יהיו זכאים מקבלי קצבאות אלה לסיוע בדיור.

מקורות משפטיים ורשמיים

פסקי דין

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים