يلزم كل من يشتري حقََا في عقار بدفع ضريبة شراء، بحيث تُحدّد نسبة الضريبة بحسب درجات يتمّ تحديثها سنوياً
لتفاصيل إضافية حول الفئات المستحقّة للحصول على تخفيض في دفع الضريبة، راجعوا بوّابة ضريبة الشراء
لحساب قيمة الضريبة لدى شراء ممتلكات، يمكن الاستعانة بنظام حساب ضريبة الشراء على موقع سلطة الضرائب
لتفاصيل إضافية، راجعوا أمر إجراءات ضرائب على الأراضي رقم 1/2023

كل من يشتري حق بعقار ملزَم بدفع ضريبة شراء للدولة نقابل الصفقة.

  • يتمّ حساب ضريبة الشراء وفقًا لقيمة الصفقة، ويتمّ تحديث درجات الضريبة سنوياً.
  • قيمة الصفقة تشمل كل المبلغ المدفوع للبائع مقابل الصفقة (بما يشمل ضريبة القيمة المضافة عندما يكون الشراء لعقار من مقاول).
  • هناك درجات مختلفة من الضريبة على:
    • شقّة سكنيّة معرّفة على أنّها شقّة وحيدة (بما في ذلك شقّة محسّني السكن)
    • شقق أخرى بالإضافة إلى الشقّة المعرّفة على أنّها شقّة وحيدة
    • حقوق في الأراضي غير المخصّصة للسكن (تجارة، زراعة وما شابه)
  • لتفاصيل إضافية حول الفئات المستحقّة للحصول على التسهيلات، راجعوا بوّابة ضريبة الشراء.

من يعتبر كشاري؟

  • حسب "فرضية الخلية العائلية" - يعتبر "الشاري " هو الشخص نفسه، زوجه/ته وأطفاله القاصرين (ما عدا طفل متزوج أو زوج/ته الذين يعيشون بشكل دائم بشكل منفصل).
  • هدف التعريف هو منع وضع فيه شخص يسجل عقاراته على اسم زوجه/زوجته أو أطفاله القاصرين، بهدف عدم دفع الضريبة.
  • مع هذا، يمكن نقض فرضية الخلية العائلية بحيث لا يعتبر الزوج/ة كخلية عائلية واحدة من أجل ضريبة الشراء. من أجل هذا، يجب أن ينطبق الشرطين التاليين:
    1. يجب أن يعرض أمام سلطة الضرائب اتفاقية تمويل بحسبها لا يشترك الزوجين بالشقة العينية وهم يديرونها كأملاك منفصلة بينهم.
    2. بالاضافة لذلك، يجب أن يظهر أن فصل الأملاك تم بالفعل بواسطة الزوجين. بحسب قرار المحكمة العليا، الفصل بالأملاك قد يكون معترف به حتى اذا الزوجين قاموا مع بعضهم بدفع تكاليف صيانة الشقة او سكنوا فيها مع بعض، وكل حالة وفق ظروفها.

تعريف الشقّة الوحيدة

محسِّن السكن

  • محسّنو السكن هم أصحاب شقق يريدون شراء شقة أخرى بهدف تبديل الشقة الحالية.
  • اذا كان لدى محسنو السكن شقتين (الحالية والبديلة) بنفس الوقت لمدة فترة محددة في القانون، تحسب ضريبة الشراء وفق شقة وحيدة.
  • هذا يعني أن محسّني السكن لا يتم الزامهم بضريبة وفق معايير شقة إضافية أنما وفق معايير شقة وحيدة.
  • على محسّني السكن ابلاغ ضريبة الأراضي عند شراء الشقة والتصريح بأنهم يريدون بيع الشقة الحالية خلال الفترات المحددة في القانون، كما هو مفصّل أدناه.

حساب ضريبة الشراء لمحسّني السكن الذين يملكون شقة واحدة

  • ينتهي بتاريخ 1.6.25 سريان مفعول البند 59 ج لقانون ضريبة الأراضي المؤقت وينص على أنه إذا اشترى شخص شقة مستعملة عليه بيع الشقة السابقة لديه خلال 18 شهر (بدل 24) من يوم شراء الشقة البديلة.
  • من قاموا بشراء شقة ما وكان لديهم شقة، تحسب ضريبة الشراء المفروضة على الشقة بحسب درجات الضريبة المحددة لشقة وحيدة، بشرط بيع الشقة السابقة خلال الفترة المحددة لذلك:
    • اذا تم شرءا لاشقة البديلة قبل 7.7.2021 أو بعد 31.5.2023 عليهم بيع شقتهم القديمة خلال 18 شهرًا من يوم شراء الشقة البديلة.
    • بالنسبة للشقق التي تم شراؤها بين 07.07.2021 وحتى 31.5.2023 يجب بيع الشقة السابقة خلال 24 شهر من يوم شراء الشقة البديلة.
    • لدى شراء شقة جديدة من مقاول أو مبادر يجب بيع الشقة السابقة خلال 12 شهرًا من يوم استلام الحيازة للشقة البدلية فعليًا (موعد الحصول على استمارة 4).
  • انتبهوا: الفترة بين 01.03.2020 و30.06.2021 لا تحسب بين ال18 أو 12 شهرًا، وفق الحالة، اذا كانت تنتهي خلال هذه الفترة (بحسب قانون تمديد فترات وتأجيل مواعيد إجراءات ضريبة ومنح مساعدة).
نصيحة
في حال شراء الشقة الجديدة من المقاول او المبادر، يمكن الاختيار بين مساري إعفاء. مثلًا، لدى شراء شقة من المقاول والتي سوف يستلمها المشتري بعد سنتين، يوصى بطلب إعفاء حسب شراء شقة من المقاول، وهكذا يمكن بيع الشقة خلال 3 سنوات (سنتين + 12 شهرًا)، ودفع ضريبة مقابل شقة واحدة.
  • تحسب ضريبة الشراء في موعد شراء الشقة. من قاموا بالشراء وصرّحوا بأنهم سيبيعون الشقة التي يملكونها خلال الفترات التي ذكرت أعلاه، يدفعون ضريبة بحسب النسب الضريبية لشقة واحدة.
    • أما المشترون الذين لم يبيعوا الشقة الحالية خلال الفترات المحددة، فيدفعون الضريبة بحسب درجات محددة لشقة سكن إضافية ويلزمون بدفع الفرق بين الضريبة التي دفعت بحسب نسبة ضريبة شقة واحدة، وبين المبلغ الذي عليهم دفعه بحسب نسبة الضريبة لشقة سكن إضافية مع إضافة الفائدة ومؤشر الغلاء.
    • المشترون الذين باعوا الشقة الحالية خلال الفترات المحددة، فتحسب لهم الضريبة حسب شقة وحيدة. من قاموا بدفع الضريبة حسب شقة سكن إضافية يستحقون الحصول على استرجاع ضريبي.

من قام بشراء شقّة في إطار مجموعة شراء

  • مشتري شقّة سكنيّة، والذي قام في السابق بشراء شقّة سكنيّة أخرى في إطار مجموعة شراء، وكانت الشقّة التي قام بشرائها مع مجموعة الشراء شقّته الوحيدة، قد يعتبَر صاحب شقّة وحيدة إذا استوفى أحد الشرطين التاليين:
    1. تمّ شراء الشقّة الحاليّة (الإضافيّة) بعد ستّ سنوات ونصف (6.5) من شراء الشقّة في مجموعة الشراء، ولم يتمّ بعد تسليم ملكيّة الشقّة في مجموعة الشراء فعليًا للمشتري.
    2. تمّ شراء الشقّة الحاليّة بعد 4 سنوات من شراء الشقّة في مجموعة الشراء، والمشتري يستوفي كافّة الشروط التالية:
      • تمّ شراء الشقّة بعد تاريخ 25.06.2018.
      • لم يبدأ بعد بناء الشقّة في مجموعة الشراء (أعمال البنى التحتيّة أو أعمال تجهيز الأرض لا تعتبَر بداية بناء)، أو أنّ البناء قد بدأ واقتنعت سلطة الضرائب بأنّ هناك تأخيرًا جوهريًا قد طرأ على إكماله.
      • التأخير في بدء البناء أو إكماله يطرأ في الحالات التي ليست للمشتري سيطرة عليها، ولم تكن معروفة في موعد شراء الشقّة في مجموعة الشراء.
  • مشتري الشقّة يعتبَر كصاحب شقّة وحيدة في إحدى الحالات المذكورة إذا قام ببيع الشقّة في مجموعة الشراء خلال 18 شهرًا من موعد إكمال بنائها، وإذا كانت الشقّة الحاليّة التي اشتراها شقّته الوحيدة فيما لو لم يشترِ الشقّة في مجموعة الشراء.
    • لن يتم احتساب الفترة ما بين 01.03.2020 و 30.06.2021 خلال الـ 18 أشهر (أو سنة) من شراء الشقة إذا انتهت خلال نفس الفترة (وفقا للبند 3 من القانون).
نصيحة
من يستوفي الشروط المذكورة يعتبَر كصاحب شقّة وحيدة أيضًا من أجل تحديد استحقاقه للحصول على امتيازات بموجب القوانين المختلفة (مثل منحة عمل، مخصّصات ضمان الدخل والحقوق المختلفة من مؤسّسة التأمين الوطني)، في الفترة الواقعة ما بين شراء الشقّة الحاليّة وبيعها في مجموعة الشراء (بشرط أنّ يتمّ البيع خلال 18 شهرًا من موعد إكمال البناء.

محسنو السكن الذين لديهم أكثر من شقتين

  • من لديه أكثر من شقتين وينوي بيعها لشراء شقة واحدة بدلها تُفرض عليه الضريبة كما لشقة واحدة إذا استوفى الشروط التالية:
    1. في موعد بيع الشقة الأولى التي يملكها كانت لديه شقة واحدة إضافية فقط (الشقة الثانية).
    2. قام ببيع الشقة الثانية بإعفاء من ضريبة التحسين، خلال 12 شهر من يوم بيع الشقة الأولى.
    3. قيمة الشقتين معا لا تزيد عن 2,180,000 شيكل جديد، صحيح لتاريخ 2023 (2,070,000 شيكل جديد في 2022, 2,022,000 شيكل جديد في 2021).
    4. في العام الذي سبق بيع الشقة الثانية أو في السنة التي تلي ببيع الشقة قاموا بشراء شقة ثالثة (الشقة البديلة) بمبلغ يقل عن 75% من قيمة الشقتين السابقتين معاً.

حساب الضريبة لمن اشتروا جزء من الشقة

  • عند شراء جزء من شقة، تحسب الضريبة بحسب قيمة الشقة كاملة ونتيجة الحساب تضرب بالجزء المشرى.
مثال
عند شراء 25% من شقة سعرها 2,000,000 شيكل جديد، قيمة ضريبة الشراء الكاملة للشقة تضرب بـ 25%.

نسب الضريبة للشقّة الوحيدة

الدرجة الأولى

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته حتّى 1,919,155 شيكل جديد، لا يتمّ دفع ضريبة شراء، ابتداءً من تاريخ 16.01.2023 وحتّى تاريخ 15.01.2024 (حتّى 1,805,545 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الثانية

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,919,155 شيكل جديد وحتّى 2,276,360 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة 3.5%، ابتداءً من تاريخ 16.01.2023 وحتّى تاريخ 15.01.2024 (بين 1,805,545 شيكل جديد وحتّى 2,141,605 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الثالثة

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 2,276,360 شيكل جديد وحتّى 5,872,725 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة 5%، ابتداءً من تاريخ 16.01.2023 وحتّى تاريخ 15.01.2024 (بين 2,141,605 شيكل جديد وحتّى 5,525,070 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الرابعة

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 5,872,725 شيكل جديد وحتّى 19,575,755 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة 8%، ابتداءً من تاريخ 16.01.2023 وحتّى تاريخ 15.01.2024 (بين 5,525,070 شيكل جديد وحتّى 18,416,900 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الخامسة

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 19,575,755 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %10، ابتداءً من تاريخ 16.01.2023 وحتّى تاريخ 15.01.2024 (ما فوق 18,416,900 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).
مثال
  • عند شراء شقّة سكنيّة وحيدة قيمتها 2,400,000 شيكل جديد:
    • على الجزء الذي تبلغ قيمته حتّى 1,919,155 شيكل جديد - لا يتمّ دفع ضريبة شراء.
    • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,919,155 شيكل جديد وحتّى 2,276,360 شيكل جديد (357,205 شيكل جديد)، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %3.5 - أيّ 12,502 شيكل جديد.
    • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 2,276,360 شيكل جديد وحتّى 2,400,000 شيكل جديد (123,640 شيكل جديد)، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %5 - أيّ 6,182 شيكل جديد.
  • إجمالي ضريبة الشراء التي يتمّ دفعها على الشقّة: 18,684 شيكل جديد.

الإعفاء والتخفيضات للأشخاص مع إعاقة

  • يحق للأشخاص مع إعاقة والمكفوفين الذين يشترون شقة وحيدة تصل قيمتها حتى 2،500،000 ضريبة مخفضة على المبلغ الذي يتجاوز الدرجة الأولى (معفية من الضرائب).
  • لتفاصيل إضافية، راجعوا تخفيض في ضريبة الشراء لأشخاص مع إعاقة.

نسب الضريبة لكلّ شقّة سكنيّة بالإضافة إلى الشقّة الأولى

  • نسب الضريبة المحدَّثة بداية من 16.01.2023 وحتى 15.01.2024:
    • 8% على الجزء المساوي حتى 5,872,725 شيكل جديد.
    • 10% على الجزء المساوي فوق 5,872,725 شيكل جديد.

نسبة الضريبة سنة 2022

  • نسب الضريبة المحدَّثة بداية من 16.01.2022 وحتّى 15.01.2023:
    • 8% على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى 5,525,070 شيكل جديد.
    • 10% على الجزء الذي تزيد قيمته عن 5,525,070 شيكل جديد.

نسب الضريبة للشقّة التي ليست شقة وحيدة لعام 2021

  • نسب الضريبة المحدَّثة ابتداءً من تاريخ 16.01.2021 وحتّى تاريخ 27.11.2021:
    • 5% على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ 1,294,770 شيكل جديد.
    • 6% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,294,770 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 3,884,295 شيكل جديد.
    • 7% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 3,884,295 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 5,348,565 شيكل جديد.
    • 8% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 5,348,565 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 17,828,555 شيكل جديد.
    • 10% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق هذا المبلغ 17,828,555 شيكل جديد.

نسب الضريبة للشقّة التي ليست شقة وحيدة لعام 2020

  • نسب الضريبة ابتداءً من تاريخ 16.01.2020 وحتّى تاريخ 28.07.2020:
    • الدرجة الأولى - حتّى 5,340,425 شيكل جديد: على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ، كانت الضريبة بنسبة %8 (حتّى 5,194,225 شيكل جديد قبل ذلك).
    • الدرجة الثانية - ما فوق 5,340,425 شيكل جديد: على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ، كانت الضريبة بنسبة 10% (حتّى 5,194,225 شيكل جديد قبل ذلك).
  • نسب الضريبة ابتداءً من تاريخ 29.07.2020 وحتّى تاريخ 15.01.2021:
    • 5% على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ 1,292,280 شيكل جديد.
    • 6% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,292,280 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 3,876,835 شيكل جديد.
    • 7% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 3,876,835 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 5,338,290 شيكل جديد.
    • 8% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 5,338,290 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 17,794,305 شيكل جديد.
    • 10% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق هذا المبلغ 17,794,305 شيكل جديد.

نسب الضريبة عند شراء مزرعة

  • الجزء المستعمل لبناء سكني من مساحة أرض زراعيّة، تُدفع ضريبته وفقًا لقواعد الدفع السارية على الشقّق السكنيّة كما ذكر أعلاه.
  • بما يتعلّق بقيمة باقي المساحة الزراعية، تمّ تحديد الدرجتين التاليتين (تمّ تحديثهما ابتداءً من تاريخ 16.01.2023 وحتى تاريخ 15.01.2024):
    • الدرجة الأولى - حتّى 600,045 شيكل جديد: على الجزء الذي لا تتعدى قيمته هذا المبلغ، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %0.5 (حتّى 504,900 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).
    • الدرجة الثانية - فوق 600,045 شيكل جديد: على الجزء الذي لا تتعدى قيمته هذا المبلغ، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %5 (فوق 504,900 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

نسب الضريبة لدى شراء أرض غير مبني عليها

  • نسبة الضريبة لدى شراء أرض هي %6.
  • عند شراء أرض تسري عليها خطّة بناء تجيز بناء شقّة سكنيّة واحدة على الأقلّ، والتي أعطيت ترخيصاً لبناء شقّة سكنيّة واحدة على الأقلّ خلال سنتين (24 شهراً) من موعد الشراء، يتمّ تعديل تخمين ضريبة الشراء وفقًا لنسبة %5.
إنتبهوا
إذا تم شراء الأرض بين 22.03.2018 و 02.07.2018، لن يتم احتساب الفترة بين 22.03.2020 و 02.05.2020 ضمن الـ 24 شهرًا (وذلك وفقًا للأمر المؤقت).

استرجاع ضريبة الشراء لمن دفع أكثر من المطلوب

من المهم أن تعرف

  • تُحسب ضريبة الشراء وفق سعر الشقة يشمل ضريبة القيمة المضافة (قيمة الشقة في السوق) لمن قاموا بشراء شقة سكنية من المقاول. لحكم قضائي في هذا الموضوع راجعوا لجنة استئناف (تل أبيب) 1369/07 على موقع نيڤو.
راجعوا كذلك

مراجع قانونية ورسمية

تشريعات وإجراءات

توسُّع ونشرات