مقدمة:

يلزم كل من يشتري حقََا في عقار بدفع ضريبة شراء، بحيث تُحدّد نسبة الضريبة بحسب درجات يتمّ تحديثها سنوياً
لتفاصيل إضافية حول الفئات المستحقّة للحصول على تخفيض في دفع الضريبة، راجعوا بوّابة ضريبة الشراء
لحساب قيمة الضريبة لدى شراء ممتلكات، يمكن الاستعانة بنظام حساب ضريبة الشراء على موقع سلطة الضرائب
הערת עריכה
בתחילת כל שנה צריך לעדכן את ההוראה גם בסעיף חקיקה
הערה מאת רבקה ניר (שיחה) 23:19, 23 במרץ 2017 (IST)

كل مشتري الحق بالعقار ملزَم بدفع ضريبة شراء. أيّ أنّ ضريبة الشراء هي ضريبة يدفعها مشتري الحقّ للدولة مقابل تنفيذ الصفقة.

  • يتمّ حساب ضريبة الشراء وفقًا لقيمة الصفقة، ويتمّ تحديث درجات الضريبة سنوياً.
  • هناك درجات مختلفة من الضريبة على:
    • شقّة سكنيّة معرّفة على أنّها شقّة وحيدة (بما في ذلك شقّة محسّني السكن)
    • شقق أخرى بالإضافة إلى الشقّة المعرّفة على أنّها شقّة وحيدة
    • حقوق في الأراضي غير المخصّصة للسكن (تجارة، زراعة وما شابه)
  • أنظمة فرض ضرائب على العقارات (تحسين، بيع وشراء) (ضريبة الشراء) تحدِّد بعض الإعفاءات والتسهيلات فيما يتعلّق بدفع ضريبة الشراء. لتفاصيل إضافية حول الفئات المستحقّة للحصول على التسهيلات، راجعوا بوّابة ضريبة الشراء.
  • عند شراء جزء من شقّة، يتمّ حساب الضريبة وفقًا لقيمة الشقّة بأكملها، ويتمّ ضرب الحاصل بالجزئية الذي تمّ شراؤها.
مثال
عند شراء %25 من الشقّة سعرها 2.000.000 شيكل جديد، يتمّ ضرب ضريبة الشراء للشقة الكاملة ب-%25.

من يعتبر مشتري؟

  • حسب "فرضية الخلية العائلية" - "مشتري" هو الشخص نفسه، زوجه/ته وأطفاله القاصرين (ما عدا طفل متزوج أو زوج/ته الذين يعيشون بشكل دائم بشكل منفصل).
  • هدف التعريف هو منع وضع فيه شخص يسجل عقاراته على اسم زوجه/زوجته أو أطفاله القاصرين، بهدف عدم دفع الضريبة.
  • مع هذا، يمكن نقض فرضية الخلية العائلية بحيث لا يعتبر الزوج/ة كخلية عائلية واحدة من أجل ضريبة الشراء. من أجل هذا، يجب أن ينطبق الشرطين التاليين:
    1. يجب أن يعرض أمام سلطة الضرائب اتفاقية تمويل بحسبها لا يشترك الزوجين بالشقة العينية وهم يديرونها كأملاك منفصلة بينهم.
    2. بالاضافة لذلك، يجب أن يظهر أن فصل الأملاك تم بالفعل بواسطة الزوجين. بحسب قرار المحكمة العليا، الفصل بالأملاك قد يكون معترف به حتى اذا الزوجين قاموا مع بعضهم بدفع تكاليف صيانة الشقة او سكنوا فيها مع بعض، وكل حالة وفق ظروفها.

تعريف الشقّة الوحيدة

محسِّن السكن

  • محسّن السكن هم أصحاب شقق يريدون شراء شقة أخرى بهدف تبديل الشقة الحالية.
  • اذا كان لدى محسني السكن شقتين (الحالية والبديلة) بنفس الوقت لمدة فترة محددة في القانون، لا تحسب ضريبة الشراء في موعد شراء الشقة البديلة بل يتم "تجميد الحساب" ويتم فقط عند بيع الشقة الحالية.
  • هذا يعني أن محسّني السكن لا يتم الزامهم بضريبة وفق شقة إضافية أنما وفق شقة وحيدة.
  • على محسّني السكن ابلاغ ضريبة الأراضي عند شراء الشقة والتصريح بأنهم يريدون بيع الشقة الحالية خلال الفترات المحددة في القانون، مثلما هو مفصّل أدناه.
  • محسّني السكن الذين يملوك شقتين ويريدون بيع الشقتين من أجل شراء شقة جديدة، فد يستحقون الحصول على إعفاء لمرة واحدة من ضريبة الشراء، مثلما هو مفصّل أدناه.

تجميد ضريبة الشراء لمحسّني السكن الذين يملكون شقة واحدة

  • من أجل تأجيل حساب الضريبة لموعد بيع الشقة الحالية وعدم القيام به في موعد شراء الشقة البديلة، على محسّني السكن بيع الشقة الحالية خلال الفترات التالية:
    • من قام بشراء شقة مستعملة عليه بيع الشقة الحالية خلال 24 شهرًا من يوم شراء الشقة البديلة (اذا تم شراء الشقة قبل 07.07.2021، عليهم بيع الشقة خلال 18 شهرًا).
    • من قاموا بشراء شقة جديدة من مقاول أو مبادر عليهم بيع الشقة الحالية خلال 12 شهرًا من يوم دخولهم للشقة البدلية فعليًا (موعد الحصول على استمارة 4).
  • انتبهوا: الفترة بين 01.03.2020 و30.06.2021 لا تحسب بين ال18 أو 12 شهرًا، وفق الحالة، اذا كانت تنتهي خلال هذه الفترة (بحسب قانون تمديد فترات وتأجيل مواعيد إجراءات ضريبة ومنح مساعدة).
نصيحة
في حال شراء الشقة الجديدة من المقاول او المبادر، يمكن الاختيار بين مساري إفعاء. مثلًا، من قام بشراء شقة من المقاول والتي سوف تمنح للمشتري بعد سنتين، يوصى طلب إعفاء حسب شراء شقة من المقاول، وهكذا يمكن الاستفادة من تجميد الضريبة لمدة 3 سنوات (سنتين + 12 شهرًا).
  • حساب الضريبة:
    • لمشتريين لم يبيعوا الشقة الحالية خلال الفترات المحددة، تحسب الضريبة بحسب درجات محددة لشقة سكن إضافية (مع إضافة الفائدة ومؤشر الغلاء).
    • لمشتريين باعوا الشقة الحالية خلال الفترات المحددة، تحسب الضريبة حسب شقة وحيدة. من قاموا بدفع الضريبة حسب شقة سكن إضافية يستحقون الحصول على استرجاع ضريبي.

إعفاء من ضريبة الشراء لمحسّني السكن الذين يملكون شقتين

  • من يملكون شقتين ويريدون بيع الشقتين من أجر شراء شقة واحدة بدلها، قد يستحقون الحصول على إعفاء من ضريبة الشراء لمرة واحدة في الحياة.
  • على البائع أن يطبّق الشروط التالية كلها:
    1. في موعد بيع الشقة الأولى، لديه فقط شقة إضافية واحدة (الشقة الثانية).
    2. قام ببيع الشقة الثانية مع إعفاء من ضريبة التحسين، خلال 12 شهرًا من يوم بيع الشقة الأولى.
    3. قيمة الشقتين معًا لا تزيد عن 2,070,000 شيكل جديد، صحيح للفترة بين 01.01.2022 و-31.12.2023 (2,022,000 شيكل جديد في سنة 2021).
    4. خلا 12 شهرًا قبل أو بعد بيع الشقة الثانية، قام بشراء شقة ثالثة (شقة بديلة) بمبلغ مساوِ ل75% على الأقل من قيمة الشقتين السابقتين معًا.
    5. لم يحصل على إعفاء ضريبي وفق هذا البند من قبل.
  • اذا زادت قيمة الشقتين عن 2,070,000 شيكل جديد ولكن لم تزيد عن 3,443,000 شيكل جديد، يستحق البائع الحصول على إعفاء من الضريبة على الفرق بين 2,070,000 شيكل جديد لمبلغ قيمة الشقة الإضافية، وهذا عند بيع الشقة الأولى.


من قام بشراء شقّة في إطار مجموعة شراء

  • مشتري شقّة سكنيّة، والذي قام في السابق بشراء شقّة سكنيّة أخرى في إطار مجموعة شراء، وكانت الشقّة التي قام بشرائها مع مجموعة الشراء شقّته الوحيدة، قد يعتبَر صاحب شقّة وحيدة إذا استوفى أحد الشرطين التاليين:
    1. تمّ شراء الشقّة الحاليّة (الإضافيّة) بعد ستّ سنوات ونصف (6.5) من شراء الشقّة في مجموعة الشراء، ولم يتمّ بعد تسليم ملكيّة الشقّة في مجموعة الشراء فعليًا للمشتري.
    2. تمّ شراء الشقّة الحاليّة بعد 4 سنوات من شراء الشقّة في مجموعة الشراء، والمشتري يستوفي كافّة الشروط التالية:
      • تمّ شراء الشقّة بعد تاريخ 25.06.2018.
      • لم يبدأ بعد بناء الشقّة في مجموعة الشراء (أعمال البنى التحتيّة أو أعمال تجهيز الأرض لا تعتبَر بداية بناء)، أو أنّ البناء قد بدأ واقتنعت سلطة الضرائب بأنّ هناك تأخيرًا جوهريًا قد طرأ على إكماله.
      • التأخير في بدء البناء أو إكماله يطرأ في الحالات التي ليست للمشتري سيطرة عليها، ولم تكن معروفة في موعد شراء الشقّة في مجموعة الشراء.
  • مشتري الشقّة يعتبَر كصاحب شقّة وحيدة في إحدى الحالات المذكورة إذا قام ببيع الشقّة في مجموعة الشراء خلال 18 شهرًا من موعد إكمال بنائها، وإذا كانت الشقّة الحاليّة التي اشتراها شقّته الوحيدة فيما لو لم يشترِ الشقّة في مجموعة الشراء.
نصيحة
من يستوفي الشروط المذكورة يعتبَر كصاحب شقّة وحيدة أيضًا من أجل تحديد استحقاقه للحصول على امتيازات بموجب القوانين المختلفة (مثل منحة عمل، مخصّصات ضمان الدخل والحقوق المختلفة من مؤسّسة التأمين الوطني)، في الفترة الواقعة ما بين شراء الشقّة الحاليّة وبيعها في مجموعة الشراء (بشرط أنّ يتمّ البيع خلال 18 شهرًا من موعد إكمال البناء.

نسب الضريبة للشقّة الوحيدة

الدرجة الأولى

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته حتّى 1,805,545 شيكل جديد، لا يتمّ دفع ضريبة شراء، ابتداءً من تاريخ 16.01.2022 وحتّى تاريخ 15.01.2023 (حتّى 1,747,865 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الثانية

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,805,545 شيكل جديد وحتّى 2,141,605 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة 3.5%، ابتداءً من تاريخ 16.01.2022 وحتّى تاريخ 15.01.2023 (بين 1,747,865 شيكل جديد وحتّى2,073,190 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الثالثة

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 2,141,605 شيكل جديد وحتّى 5,525,070 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة 5%، ابتداءً من تاريخ 16.01.2022 وحتّى تاريخ 15.01.2023 (بين 2,073,190 شيكل جديد وحتّى 5,348,565 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الرابعة

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 5,525,070 شيكل جديد وحتّى 18,416,900 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة 8%، ابتداءً من تاريخ 16.01.2022 وحتّى تاريخ 15.01.2023 (بين 5,348,565 شيكل جديد وحتّى 17,828,555 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

الدرجة الخامسة

  • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 18,416,900 شيكل جديد، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %10، ابتداءً من تاريخ 16.01.2022 وحتّى تاريخ 15.01.2023 (ما فوق 17,828,555 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).
مثال
  • عند شراء شقّة سكنيّة وحيدة قيمتها 2,200,000 شيكل جديد:
    • على الجزء الذي تبلغ قيمته حتّى 1,805,545 شيكل جديد - لا يتمّ دفع ضريبة شراء.
    • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,805,545 شيكل جديد وحتّى 2,141,605 شيكل جديد (336,060 شيكل جديد)، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %3.5 - أيّ 11,762 شيكل جديد.
    • على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 2,141,605 شيكل جديد وحتّى 2,200,000 شيكل جديد (58,395 شيكل جديد)، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %5 - أيّ 2,920 شيكل جديد.
  • إجمالي ضريبة الشراء التي يتمّ دفعها على الشقّة: 14,682 شيكل جديد.

الإعفاء والتخفيضات للأشخاص مع إعاقة

  • يحق للأشخاص مع إعاقة والمكفوفين الذين يشترون شقة وحيدة تصل قيمتها حتى 2،500،000 ضريبة مخفضة على المبلغ الذي يتجاوز الدرجة الأولى (معفية من الضرائب).
  • لتفاصيل إضافية، راجعوا تخفيض في ضريبة الشراء لأشخاص مع إعاقة.

نسب الضريبة لكلّ شقّة سكنيّة بالإضافة إلى الشقّة الأولى

  • نسب الضريبة المحدَّثة ابتداءً من تاريخ 16.01.2022 وحتّى تاريخ 15.01.2023:
    • 8% على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى 5,525,070 شيكل جديد.
    • 10% على الجزء الذي تزيد قيمته عن 5,525,070 شيكل جديد.

نسب الضريبة للشقّة التي ليست شقة وحيدة لعام 2021

  • نسب الضريبة المحدَّثة ابتداءً من تاريخ 16.01.2021 وحتّى تاريخ 15.01.2022:
    • 5% على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ 1,294,770 شيكل جديد.
    • 6% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,294,770 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 3,884,295 شيكل جديد.
    • 7% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 3,884,295 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 5,348,565 شيكل جديد.
    • 8% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 5,348,565 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 17,828,555 شيكل جديد.
    • 10% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق هذا المبلغ 17,828,555 شيكل جديد.

نسب الضريبة للشقّة التي ليست شقة وحيدة لعام 2020

  • نسب الضريبة ابتداءً من تاريخ 16.01.2020 وحتّى تاريخ 28.07.2020:
    • الدرجة الأولى - حتّى 5,340,425 شيكل جديد: على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ، كانت الضريبة بنسبة %8 (حتّى 5,194,225 شيكل جديد قبل ذلك).
    • الدرجة الثانية - ما فوق 5,340,425 شيكل جديد: على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ، كانت الضريبة بنسبة 10% (حتّى 5,194,225 شيكل جديد قبل ذلك).
  • نسب الضريبة ابتداءً من تاريخ 29.07.2020 وحتّى تاريخ 15.01.2021:
    • 5% على الجزء الذي تبلغ قيمته حتى هذا المبلغ 1,292,280 شيكل جديد.
    • 6% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 1,292,280 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 3,876,835 شيكل جديد.
    • 7% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 3,876,835 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 5,338,290 شيكل جديد.
    • 8% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق 5,338,290 شيكل جديد وحتى هذا المبلغ 17,794,305 شيكل جديد.
    • 10% على الجزء الذي تبلغ قيمته ما فوق هذا المبلغ 17,794,305 شيكل جديد.

نسب الضريبة عند شراء مزرعة

  • الجزء المستعمل لبناء سكني من مساحة أرض زراعيّة، تُدفع ضريبته وفقًا لقواعد الدفع السارية على الشقّق السكنيّة كما ذكر أعلاه.
  • بما يتعلّق بقيمة باقي المساحة الزراعية، تمّ تحديد الدرجتين التاليتين (تمّ تحديثهما ابتداءً من تاريخ 16.01.2021 وحتى تاريخ 15.01.2022):
    • الدرجة الأولى - حتّى 456,905 شيكل جديد: على الجزء الذي لا تتعدى قيمته هذا المبلغ، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %0.5 (حتّى 443,480 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).
    • الدرجة الثانية - فوق 456,905 شيكل جديد: على الجزء الذي لا تتعدى قيمته هذا المبلغ، يتمّ دفع ضريبة بنسبة %5 (فوق 443,480 شيكل جديد في السنة التي سبقت ذلك).

نسب الضريبة على الحقّ في أرض غير مخصّصة للسكن

  • ابتداءً من تاريخ 01.08.2013، قيمة الضريبة التي يتمّ دفعها ثابتة، ونسبتها %6.
  • عند شراء أرض تسري عليها خطّة بناء تجيز بناء شقّة سكنيّة واحدة على الأقلّ، والتي أعطيت ترخيصاً لبناء شقّة سكنيّة واحدة على الأقلّ خلال سنتين (24 شهراً) من موعد الشراء، يتمّ تعديل تخمين ضريبة الشراء وفقًا لنسبة %5.
إنتبهوا
إذا تم شراء الأرض بين 22.03.2018 و 02.07.2018، لن يتم احتساب الفترة بين 22.03.2020 و 02.05.2020 ضمن الـ 24 شهرًا (وذلك وفقًا للأمر المؤقت الساري حتى 31.12.2020).

استرجاع ضريبة الشراء لمن دفع أكثر من المطلوب

من المهم أن تعرف

  • لمن قاموا بشراء شقة سكنية من المقاول، ضريبة الشراء تحسب وفق سعر الشقة يشمل ضريبة القيمة المضافة (قيمة الشقة في السوق). لحكم قضائي في هذا الموضوع راجعوا لجنة استئناف (تل أبيب) 1369/07 على موقع نيڤو.

مراجع قانونية ورسمية

تشريعات وإجراءات

توسُّع ونشرات