הקדמה:

רוכשי זכות במקרקעין מחויבים בתשלום מס רכישה לפי מדרגות שמתעדכנות אחת לשנה
למידע על אוכלוסיות שזכאיות להנחה בתשלום המס ראו בפורטל מס רכישה
לחישוב גובה המס ברכישת נכס ניתן להיעזר בסימולטור רשות המסים

מי שרכשו זכות במקרקעין מחויבים לשלם למדינה מס רכישה על ביצוע העסקה.

  • מס רכישה מחושב לפי שווי העסקה ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.
  • שווי העסקה כולל את כל הסכום שמשלמים למוכר תמורת הנכס בעסקה (כולל סכום המע"מ כאשר רוכשים נכס מקבלן).
  • קיימים שיעורי מס שונים לגבי:
    • דירת מגורים שמוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור)
    • דירות נוספות מעבר לדירה שמוגדרת כדירה יחידה
    • זכויות במקרקעין שלא מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד')
  • למידע על אוכלוסיות שזכאיות להנחה בתשלום המס ראו בפורטל מס רכישה.

מי נחשב רוכש

  • לפי "חזקת התא המשפחתי" - "רוכש" הוא האדם עצמו, בן/בת הזוג וילדיו הקטינים (למעט ילד נשוי או בן/בת זוג שמתגוררים באופן קבוע בנפרד).
  • ההגדרה נועדה למנוע מצב שבו אדם רושם את נכסיו על שם בן/בת הזוג או הילדים הקטינים, רק במטרה שלא לשלם את המס.
  • ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי כך שבן/בת הזוג לא ייחשבו כתא משפחתי אחד לצורך מס רכישה. לשם כך יש לעמוד בשני התנאים הבאים:
    1. יש להציג בפני רשות המסים הסכם יחסי ממון לפיו אין בין בני הזוג שיתוף בדירה המסוימת והם מתנהלים בהפרדה רכושית לגביה.
    2. יש להראות כי ההפרדה הרכושית יושמה בפועל על ידי בני הזוג. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, ההפרדה הרכושית עשויה להיות מוכרת גם אם בני הזוג נשאו ביחד בעלויות שיפוצים בדירה או התגוררו בה יחד, והכל בהתאם לנסיבות העניין.

הגדרת דירה יחידה

משפרי דיור

  • משפרי דיור הם בעלי דירות שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.
  • אם שתי הדירות (הקיימת והחלופית) נמצאות בבעלותם למשך תקופה שהוגדרה בחוק (ותפורט בהמשך) חישוב מס הרכישה יהיה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
  • המשמעות היא שמשפרי הדיור לא ימוסו לפי דירה נוספת אלא לפי דירה יחידה.
  • על משפרי הדיור לדווח למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה ולהצהיר כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת בתוך התקופות שנקבעו בחוק, כפי שיפורט בהמשך.

חישוב מס רכישה למשפרי דיור שבבעלותם דירה אחת

  • למי שרוכשים דירה כאשר בבעלותם דירה אחת, יחושב מס הרכישה של הדירה בהתאם למדרגות המס שנקבעו לדירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקיימת בתוך התקופות הבאות:
    • מי שרוכשים דירה מיד שנייה צריכים למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (אם הדירה נרכשה לפני 07.07.2021, עליהם למכור את דירתם בתוך 18 חודשים).
    • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).
  • שימו לב: התקופה שבין 01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך 18 או 12 החודשים, לפי העניין, אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה (לפי חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע).
טיפ
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם, ניתן לבחור בין שני מסלולי הפטור. למשל, למי שרכש מקבלן דירה שעתידה להימסר רק בעוד שנתיים עדיף לבקש את הפטור לפי רכישת דירה מקבלן, וכך יוכל למכור את הדירה בתוך 3 שנים (שנתיים + 12 חודשים), ולשלם מס רכישה לפי דירה יחידה.
  • מס הרכישה מחושב במועד רכישת הדירה. רוכשים שהצהירו שבכוונתם למכור את הדירה שבבעלותם בתוך התקופות שצוינו, ישלמו מס רכישה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
  • רוכשים שלא מכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ישלמו מס לפי דירת מגורים נוספת. הם יחויבו בהפרש שבין המס ששילמו לפי שיעורי המס של דירה יחידה, לבין הסכום שעליהם לשלם לפי שיעורי המס לדירת מגורים נוספת, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.
  • רוכשים שמכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ושילמו מס לפי דירת מגורים נוספת יהיו זכאים להחזר מס.

מי שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה

  • רוכשי דירת מגורים שרכשו בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה והדירה ההיא הייתה דירתם היחידה עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה אם מתקיים אחד משני המקרים:
    1. הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידיהם.
    2. הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:
      • הדירה הנוכחית נרכשה אחרי 25.06.2018.
      • בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ויש עיכוב מהותי בהשלמתה.
      • העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטת הקונה ולא היו ידועות כאשר הדירה נקנתה בקבוצת הרכישה.
  • רוכשי הדירה ייחשבו כבעלי דירה יחידה במקרים שצוינו אם ימכרו את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכשו הייתה דירתם היחידה לולא הדירה בקבוצת הרכישה.
    • התקופה שבין 01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך 18 החודשים, אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה (לפי סעיף 3 לחוק).
טיפ
מי שעונים על התנאים שצוינו ייחשבו כבעלי דירה יחידה גם לצורך קביעת הזכאות להטבות על-פי חוקים שונים (כגון מענק עבודה, הבטחת הכנסה וזכויות שונות מהמוסד לביטוח לאומי), בתקופה שבין רכישת הדירה הנוכחית לבין מכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה (ובתנאי שתימכר בתוך 18 חודשים מהשלמת הבנייה).

משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות

  • מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן ימוסו עליה כמו על דירה יחידה אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
    1. במועד שבו הם מוכרים את הדירה הראשונה יש בבעלותם רק דירה אחת נוספת (הדירה השנייה).
    2. הם מכרו את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בתוך 12 חודשים מהיום שבו מכרו את הדירה הראשונה.
    3. שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,180,000 ₪, נכון ל-2023 (2,070,000 ₪ ב-2022, 2,022,000 ₪ ב-2021).
    4. בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שאחרי המכירה הם רכשו את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום של לפחות 75% משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.

חישוב המס למי שרכשו חלק מדירה

  • ברכישת חלק מדירה יחושב המס על פי שווי הדירה בשלמותה ותוצאת החישוב תוכפל בחלק הנרכש.
דוגמה
ברכישת 25% מדירה ששוויה 2,000,000 ₪, סכום מס הרכישה שנקבע עבור הדירה השלמה יוכפל ב-25%.

שיעורי המס לדירה יחידה

מדרגה ראשונה

  • על חלק השווי שעד 1,919,155 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (עד 1,805,545 ₪ בשנה שלפני כן).

מדרגה שנייה

  • על חלק השווי שמעל 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ ישולם מס בשיעור 3.5%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (בין 1,805,545 ₪ ל-2,141,605 ₪ בשנה שלפני כן).

מדרגה שלישית

  • על חלק השווי שמעל 2,276,360 ₪ ועד 5,872,725 ₪ ישולם מס בשיעור 5%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (בין 2,141,605 ₪ ל-5,525,070 ₪ בשנה שלפני כן).

מדרגה רביעית

  • על חלק השווי שמעל 5,872,725 ₪ ועד 19,575,755 ₪ ישולם מס בשיעור 8%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (בין 5,525,070 ₪ ל-18,416,900 ₪ בשנה שלפני כן).

מדרגה חמישית

  • על חלק השווי שמעל 19,575,755 ₪ ישולם מס בשיעור 10%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (מעל 18,416,900 ₪ ₪ בשנה שלפני כן).
דוגמה
  • ברכישת דירת מגורים יחידה בסך 2,400,000 ₪:
    • על חלק השווי שעד 1,919,155 ₪ לא ישולם מס רכישה.
    • על חלק השווי שמעל 1,919,155 ₪ ועד 2,276,360 ₪ (357,205 ₪) ישולם מס בשיעור 3.5%: 12,502 ₪.
    • על חלק השווי שמעל 2,276,360 ₪ ועד 2,400,000 ₪ (123,640 ₪) ישולם מס בשיעור 5%: 6,182 ₪.
  • סך מס הרכישה שישולם עבור הדירה: 18,684 ₪.

פטור והנחה לנכים

  • נכים ועיוורים שרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000, עשויים להיות זכאים למס מופחת על הסכום שמעבר למדרגה הראשונה (הפטורה ממס).
  • למידע נוסף ראו הנחה במס רכישה לנכים.

שיעורי המס לכל דירת מגורים מעבר לדירה הראשונה

  • שיעורי המס המעודכנים החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024:
    • 8% על חלק השווי שעד 5,872,725 ₪.
    • 10% על חלק השווי שמעל 5,872,725 ₪.

שיעורי המס בשנת 2022

  • שיעורי המס המעודכנים החל מ-16.01.2022 ועד 15.01.2023:
    • 8% על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪.
    • 10% על חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪.

שיעורי המס בשנת 2021

  • שיעורי המס החל מ-16.01.2021 ועד 27.11.2021:
    • 5% על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪.
    • 6% על חלק השווי שמעל 1,294,770 ₪ ועד 3,884,295 ₪.
    • 7% על חלק השווי שמעל 3,884,295 ₪ ועד 5,348,565 ₪.
    • 8% על חלק השווי שמעל 5,348,565 ₪ ועד 17,828,555 ₪.
    • 10% על חלק השווי שמעל 17,828,555 ₪.

שיעורי המס בשנת 2020

  • שיעורי המס החל מ-16.01.2020 ועד 28.07.2020:
    • מדרגה ראשונה, עד 5,340,425 ₪: על חלק השווי שעד סכום זה המס היה בשיעור של 8% (עד 5,194,225 ₪ לפני כן).
    • מדרגה שנייה, מעל 5,340,425 ₪: על חלק השווי שעולה על סכום זה המס היה בשיעור של 10% (מעל 5,194,225 ₪ לפני כן).
  • שיעורי המס החל מ-29.07.2020 ועד 15.01.2021:
    • 5% על חלק השווי שעד 1,292,280 ₪.
    • 6% על חלק השווי שמעל 1,292,280 ₪ ועד 3,876,835 ₪.
    • 7% על חלק השווי שמעל 3,876,835 ₪ ועד 5,338,290 ₪.
    • 8% על חלק השווי שמעל 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪.
    • 10% על חלק השווי שמעל 17,794,305 ₪.

שיעורי המס ברכישת משק חקלאי

  • חלק השווי מתוך השטח החקלאי שמשמש לבית מגורים יחויב במס על פי כללי החיוב לדירת מגורים שצוינו למעלה.
  • לגבי השווי הנקי של יתרת השטח נקבעו שתי המדרגות הבאות החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024:
    1. על חלק השווי שלא עולה על 600,045 ₪ ישולם מס בשיעור 0.5% (עד 504,900 ₪ בשנה שלפני כן).
    2. על חלק השווי שעולה על 600,045 ₪ ישולם מס בשיעור 5% (מעל 504,900 ₪ בשנה שלפני כן).

שיעורי המס לזכות במקרקעין שאינו למגורים

  • החל מ-01.08.2013 משולם מס קבוע בשיעור 6%.
  • ברכישת קרקע עם תוכנית בנייה שמתירה בניית דירה אחת לפחות למגורים, ושניתן לה היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%.
שימו לב
אם הקרקע נרכשה בין 22.03.2018 ל-02.07.2018, לא תיספר בתוך 24 החודשים התקופה שבין 22.03.2020 ל-02.05.2020 (בהתאם להוראת שעה).

החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש

  • מי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן יכולים לבדוק אם קיימת יתרה לזכותם על תשלום מס שבח/מס רכישה עודף שביצעו.
  • הבדיקה נעשית באמצעות יישום של רשות המסים.
  • אם קיימת יתרת זכות ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
  • למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.

חשוב לדעת

  • למי שרוכשים דירה למגורים מקבלן, מס הרכישה יחושב לפי מחיר הדירה כולל מע"מ (שהוא שווי השוק של הדירה). לפסק דין בעניין זה, ראו וע (ת"א) 1369/07 באתר נבו.

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים