المعلومات في هذه الصفحة تتناول إجراءات التجديد الحضري في المجمعات التي تضررت في الحرب وأعلنتها الدولة كمناطق لإعادة الإعمار عن طريق التجديد الحضري
لمعلومات حول إجراءات التجديد الحضري في مجمعات أخرى راجعوا التجديد الحضري (تاما תמ"א 38 والإخلاء والبناء)
لمعلومات إضافية حول حقوق من تضرر منزلهم في الحرب راجعوا دليل إرشاد لمن تضرر مكان سكناهم في الحرب مع ايران وأصبح غير صالح للسكن
للمعلومات الرسمية راجعوا موقع سلطة التجديد الحضري
باختصار
في المناطق التي تضررت جراء أضرار الحرب وأعلنت عنها الدولة كمناطق لإعادة الإعمار والتجديد، تم تحديد مسار سريع للمصادقة على مشاريع التجديد الحضري ودفعها قدماً.
- في هذا المسار، يستطيع أصحاب الشقق الاختيار بين خيارين: صفقة إعادة إعمار يحصلون في نهايتها على شقة جديدة، أو اتفاقية خروج موسعة (Buy-out) يقومون في إطارها ببيع حقوقهم في الشقة والحصول على مقابل مالي.
- صاحب الشقة الذي يختار بيع حقوقه للمبادر سيحصل على مبلغ مالي يُحدد وفقاً لقيمة شقة جديدة في نفس المنطقة. وفي إطار اتفاقية الخروج الموسعة، سيحصل صاحب الشقة على مقابل موسّع يأخذ بالحسبان أيضاً الإضافة المتوقعة لمساحة الشقة.
من يهمه الأمر
- إجراءات التجديد الحضري في المناطق المتضررة في الحرب ذات صلة بأصحاب الشقق في المباني الواقعة ضمن نطاق منطقة أعلنت عنها الدولة كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد.
- تشمل المنطقة عادةً مجمعاً من المباني التي دُمرت أو تلك التي تضررت بشكل يتطلب هدمها. ومن المحتمل أن تشمل مساحة المجمع أيضاً مبنى لم يتضرر إطلاقاً، ولكن من الضروري ضمه إلى المجمع لتمكين تنفيذ خطة تجديد حضري في المنطقة.
الإعلان عن منطقة لإعادة الإعمار والتجديد
- تبدأ الإجراءات عندما تعلن الحكومة عن منطقة تضررت في الحرب كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد.
- في المناطق التي تضررت بين 13.06.2025 وحتى 04.04.2026، يتم الإعلان خلال 60 يوم عمل ابتداءً من 05.04.2026.
- في المناطق التي تضررت بعد 04.04.2026، يتم الإعلان خلال 60 يوم عمل من اليوم الذي وقع فيه الضرر.
- يمكن الفحص عبر موقع مديرية التخطيط لمعرفة المناطق الخاضعة للفحص قبل الإعلان، والمناطق التي أُعلنت كإعادة إعمار وتجديد.
التوقيع مع مبادر على صفقة إعادة إعمار أو اتفاقية خروج
- يجب على المبادر المعني بالدفع بمشروع في المجمع أن يقدم لكل صاحب شقة خيارين للاختيار بينهما: صفقة إعادة إعمار واتفاقية خروج موسعة.
صفقة إعادة إعمار
- صفقة إعادة الإعمار هي صفقة يبيع فيها أصحاب الشقة حقوقهم في الشقة للمبادر، ويحصلون في المقابل على شقة جديدة في مبنى جديد سيُبنى مكان المبنى المهدوم، أو شقة مجددة إذا خضع المبنى للتدعيم ولم يُهدم.
اتفاقية خروج موسعة (Buy-out)
- اتفاقية الخروج هي اتفاقية يبيع فيها أصحاب الشقة حقوقهم في الشقة للمبادر، ويحصلون بالمقابل على مقابل مالي وفقاً لقيمة شقة جديدة في نفس المنطقة، والتي تشبه في مواصفاتها الشقة القديمة. تُحدد قيمة الشقة من قِبل المخمن الحكومي.
- في اتفاقية الخروج الموسعة يحصل أصحاب الشقق الذين قرروا الخروج من المشروع على مقابل موسع، وفقاً للقيمة التقديرية للشقة التي كانوا سيحصلون عليها لو انتظروا حتى انتهاء المشروع. وعند تحديد قيمة الشقة، يأخذ المخمن بالحسبان الإضافة المتوقعة لمساحة الشقة، كما هو متبع إضافته في مشاريع التجديد الحضري في تلك المنطقة.
- أصحاب الشقق الذين يوقعون على اتفاقية خروج مع مبادر خلال فترة 95 يوماً من الإعلان عن منطقة إعادة الإعمار يستحقون مقابلاً موسعاً.
- أصحاب الشقق الذين يقررون الخروج من المشروع والتوقيع مع المبادر على اتفاقية خروج بعد انقضاء 95 يوماً لن يحصلوا على مقابل موسع. وسيكون المقابل الذي سيحصلون عليه وفقاً لقيمة شقة جديدة في نفس المنطقة، بمساحة مطابقة لمساحة الشقة القديمة.
- نشرت سلطة التجديد الحضري صيغة موصى بها لاتفاقية الخروج. لصيغة الاتفاقية في موقع السلطة.
تحديد قيمة الشقة من قِبل المخمن
- بعد الإعلان عن المنطقة كمجمع لإعادة الإعمار والتجديد، يُجري المخمن الحكومي تقييماً تخمينياً لكل شقة في المجمع لتحديد قيمتها. يُحدد المخمن التقييم وفقاً لقيمة شقة جديدة في نفس المنطقة، تشبه شقة أصحابها في مواصفاتها ومساحتها.
- وفقاً للتقييم، يُحدد المبلغ الذي سيحصل عليه صاحب الشقة الذي يختار اتفاقية الخروج.
- لغرض تحديد قيمة الشقة في اتفاقية الخروج الموسعة، يضيف المخمن إلى مساحة الشقة ثلث الإضافة المتبعة في مشاريع الإخلاء والبناء في تلك المنطقة. وإذا لم تكن هناك سياسة ثابتة، يضيف المخمن 4 أمتار مربعة إلى مساحة الشقة الأصلية.
- يستطيع أصحاب الشقة تقديم المستندات ذات الصلة إلى المخمن لغرض تحديد قيمة الشقة خلال 15 يوم عمل من موعد الإعلان عن المنطقة.
- يقدّم المخمن التقييم التخميني لأصحاب الشقق خلال 40 يوماً من اليوم الذي أُعلن فيه عن المنطقة كمجمع لإعادة الإعمار والتجديد.
- يمكن تقديم اعتراض على التقييم الذي حدده المخمن إلى لجنة الاعتراضات، خلال 75 يوم عمل من موعد الإعلان.
المصادقة على مبادر إعادة الإعمار واختياره
- للمصادقة على مبادر إعادة الإعمار والدفع بمشروع التجديد الحضري، يُشترط الحصول على موافقة أغلبية خاصة من أصحاب الشقق في المجمع. يمكن أن تكون الموافقة عبر التوقيع على صفقة إعادة إعمار أو على اتفاقية خروج. ويُعتبر من وقّع على اتفاقية خروج أو صفقة إعادة إعمار مع أحد المبادرين موافقاً على المشروع.
- الأغلبية الخاصة المطلوبة للمصادقة على المشروع هي إحدى الأغلبيتين التاليتين:
- أكثر من 50% من أصحاب الشقق في غالبية مباني المجمع. أي أغلبية تتجاوز 50% من مباني المجمع، وفي كل مبنى من هذه المباني أغلبية تتجاوز 50% من أصحاب الشقق. إذا كان المجمع يشمل مبنى لم يتضرر ولكن هناك حاجة لهدمه لتمكين إعادة الإعمار - فيجب أن تتوفر في هذا المبنى موافقة أكثر من 50% من أصحاب الشقق.
- أغلبية 80% من أصحاب كافة الشقق في المجمع.
- لغرض تحديد الأغلبية، تُحسب القسيمة الفارغة بمثابة شقة واحدة.
- إذا لم تتوفر الأغلبية الخاصة المطلوبة - يُلغى الإعلان عن المجمع كمنطقة لإعادة الإعمار.
- إذا توفرت الأغلبية المطلوبة، يختار رئيس سلطة التجديد الحضري مبادر إعادة الإعمار. المبادر الذي سيتم اختياره هو الذي وقع على صفقات إعادة إعمار مع أكبر عدد من أصحاب الشقق في المجمع. لمعلومات مفصلة حول كيفية حساب الأغلبية المطلوبة لغرض اختيار المبادر راجعوا لاحقاً في هذه الصفحة.
- بعد اختيار مبادر إعادة الإعمار، تنتقل اتفاقيات الخروج الموسعة التي وقعها أصحاب الشقق مع مبادرين آخرين إليه. وسيحصل أصحاب الشقق الذين وقعوا على اتفاقية خروج موسعة مع مبادر غير مبادر إعادة الإعمار المختار على المقابل المالي من مبادر إعادة الإعمار المختار.
ماذا يحدث بعد اختيار المبادر؟
- بعد اختيار مبادر إعادة الإعمار، يصبح هو المبادر الذي يتعامل معه أصحاب الشقق في المجمع.
- جميع أصحاب الشقق الذين وقعوا على اتفاقية خروج موسعة سيحصلون على المقابل المالي من مبادر إعادة الإعمار المختار (بما في ذلك من وقعوا مع مبادر آخر لم يتم اختياره).
- خلال 30 يوماً من يوم اختياره، يجب على المبادر أن يعرض على أصحاب الشقق الذين لم يوقعوا معه على صفقة إعادة إعمار الصفقات التالية:
- لأصحاب الشقق الذين لم يوقعوا مع أي مبادر: يجب على المبادر أن يعرض عليهم التعاقد في صفقة إعادة إعمار أو في اتفاقية خروج (بمقابل عادي وليس موسعاً).
- لأصحاب الشقق الذين وقعوا مع مبادر آخر على صفقة إعادة إعمار أو على اتفاقية خروج موسعة: يجب على المبادر أن يعرض عليهم التعاقد معه في صفقة إعادة إعمار أو في اتفاقية خروج موسعة.
- يمكن لأصحاب الشقق الذين وقعوا على صفقة إعادة إعمار مع مبادر أو على اتفاقية تنظيم، إلغاء الصفقة أو الاتفاقية بعد اختيار مبادر إعادة الإعمار، بشرط أن يتم الإلغاء لغرض التعاقد في صفقة إعادة إعمار أو في اتفاقية خروج مع المبادر المختار.
إلزام صاحب شقة بالتوقيع على صفقة إعادة إعمار أو اتفاقية خروج
- إذا رفض صاحب شقة التعاقد مع مبادر إعادة الإعمار المختار في صفقة إعادة إعمار أو في اتفاقية خروج، يحق للمبادر تقديم دعوى إلى المحكمة لإلزام صاحب الشقة بالتعاقد مع مبادر إعادة الإعمار في صفقة إعادة إعمار أو اتفاقية خروج.
- عند اتخاذ القرار بشأن إلزام صاحب الشقة بالتوقيع، تأخذ المحكمة بالحسبان، من بين أمور أخرى، سلوك المبادر، الجدوى الاقتصادية للصفقة، حجم المنطقة المتضررة وعدد أصحاب الشقق المتضررين، الضرر اللاحق بصاحب الشقة من الصفقة، ما إذا عُرض على صاحب الشقة سكن بديل، وما شابه ذلك.
- في الحالات التي يكون فيها صاحب الشقة شخصاً من ذوي الإعاقة أو يسكن معه شخص من ذوي الإعاقة، أو مسناً أو مريضاً، يجب على المبادر أن يقدم لصاحب الشقة بدائل خاصة تتناسب مع وضعه.
الأشخاص ذوو الإعاقة
- إذا كان صاحب الشقة شخصاً من ذوي الإعاقة أو يسكن معه شخص من ذوي الإعاقة، يجب على المبادر أن يعرض عليه شقة تتضمن ملاءمات وتسهيلات أو دفع تكاليف تنفيذ الملاءمات في الشقة.
- إذا لم يعرض المبادر ذلك على صاحب الشقة، يحق للمحكمة أن تقضي بأنه فقط في حال تكفل المبادر بإجراء الملاءمات في الشقة أو دفع تكاليف إجرائها، فإنها ستلزم صاحب الشقة بالموافقة على الصفقة.
المواطنون كبار السن
- لأصحاب الشقق من سن 70 عاماً فما فوق والذين يسكنون في شققهم، يجب على المبادر أن يعرض عليهم، بالإضافة إلى صفقة إعادة الإعمار أو اتفاقية الخروج الموسعة، أحد البدائل التالية:
- البديل 1: شقتان قيمتهما الإجمالية مماثلة لقيمة شقة المقابل
- البديل 2: شقة مقابل أصغر مساحةً من مساحة شقة المقابل التي كان يُفترض أن يحصل عليها صاحب الشقة في إطار صفقة إعادة الإعمار، مع إضافة مدفوعات موازنة، بحيث تكون القيمة مماثلة لقيمة شقة المقابل.
- البديل 3: إتاحة إمكانية اختيار واحد من الخيارات التالية:
- الانتقال إلى دار رعاية للمسنين حتى موعد إخلاء الشقة، بما يشمل إضافة مدفوعات موازنة حتى بلوغ قيمة مماثلة لقيمة شقة المقابل
- شراء شقة بديلة مماثلة في قيمتها لقيمة شقة المقابل، تُسلَّم للمسن حتى موعد إخلاء شقته. ويكون موقعها قدر الإمكان بالقرب من شقته، إذا طلب ذلك.
- الحصول على مبلغ مالي بالقيمة المخصومة لشقة المقابل، لغرض شراء شقة بديلة من قِبل المسن بكامل المبلغ أو بمعظمه، في موعد لا يتجاوز موعد إخلاء شقته.
- إذا عرض المبادر هذه الخيارات على صاحب الشقة، فستدرس المحكمة إمكانية إلزام صاحب الشقة بالموافقة على الصفقة.
صاحب شقة بلغ سن 75 عاماً فما فوق أو مريض ميؤوس من شفائه أو مستحق لمخصصات تمريض بمستوى 5 أو 6
- إذا كان صاحب الشقة المقيم فيها واحداً من الفئات التالية، يجب على مبادر إعادة الإعمار أن يعرض على صاحب الشقة "شقة مقابل"، أي شقة سكنية في مبنى مجدد يُبنى في إطار مشروع تجديد حضري، مقابل الشقة التي أقام فيها قبل هدم المبنى القديم:
- في الموعد الذي لحق فيه الضرر بالمبنى، كان عمر صاحب الشقة 75 عاماً فما فوق وسكن في الشقة لمدة سنتين على الأقل.
- هو مريض مشرف على الموت.
- في الموعد الذي لحق فيه الضرر بالمبنى كان مقيماً في الشقة ومستحقاً لمخصصات تمريض بـالمستوى 5 أو المستوى 6.
- بالإضافة إلى شقة المقابل، يجب على المبادر أن يعرض على صاحب الشقة الاختيار من بين ما يلي:
- الانتقال إلى دار رعاية للمسنين حتى موعد إخلاء شقته، بما يشمل إضافة مدفوعات موازنة حتى قيمة مماثلة لقيمة شقة المقابل.
- شراء شقة بديلة مماثلة في قيمتها لقيمة شقة المقابل، تُسلَّم لصاحب الشقة حتى موعد إخلاء شقته. ويكون موقعها قدر الإمكان بالقرب من شقته - إذا طلب ذلك.
- الحصول على مبلغ مالي بالقيمة المخصومة لشقة المقابل، لغرض شراء شقة بديلة بكامل المبلغ أو بمعظمه، في موعد لا يتجاوز موعد إخلاء شقته.
الإعلان عن مبادر إعادة الإعمار
- يعلن مدير سلطة التجديد الحضري عن مبادر إعادة الإعمار الذي تعاقد مع أغلبية خاصة، وفقاً لواحد من الخيارات الثلاثة التالية:
- مبادر ذو أغلبية خاصة به: تعاقد المبادر في صفقات إعادة إعمار أو اتفاقيات خروج مع أغلبية خاصة من أصحاب الشقق، بشرط أن يكون قد تعاقد مع أصحاب 20% على الأقل من الشقق في صفقات إعادة إعمار.
- مبادر يستند إلى مجمل اتفاقيات الخروج: تعاقد المبادر في صفقات إعادة إعمار مع أصحاب شقق بأعلى نسبة مقارنة بالمبادرين الآخرين الذين تعاقدوا في هذه الصفقات، بشرط أن يصل إلى أغلبية خاصة عند دمجها مع جميع اتفاقيات الخروج الموقعة بين أصحاب الشقق في المنطقة والمبادرين العاملين فيها.
- مبادر يستند إلى موافقة مبدئية من أصحاب الشقق: تعاقد المبادر في صفقات إعادة إعمار مع أصحاب شقق في المنطقة بأعلى نسبة مقارنة بالمبادرين الآخرين الذين تعاقدوا في هذه الصفقات، ولم يصل إلى الأغلبية الخاصة عند دمج جميع اتفاقيات الخروج. ومع ذلك، تعاقدت أغلبية خاصة من أصحاب الشقق في المنطقة في صفقات إعادة إعمار أو اتفاقيات خروج مع أي مبادر كان، بما يدل على استعدادهم لدفع إعادة الإعمار في المجمع. في هذه الحالة، يحصل المبادر على موافقة مؤقتة لمدة 30 يوماً، وتكون المصادقة النهائية عليه كمبادر إعادة إعمار مشروطة بتحقيق أغلبية خاصة خلال هذه الفترة.
من الجدير أن نعرف
- إذا لم تتم المصادقة على مبادر إعادة إعمار، يُلغى الإعلان عن المنطقة كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد. في هذه الحالة، يتم الدفع بمخطط للتجديد الحضري في تلك المنطقة وفقاً للإجراءات العادية، وليس وفق إجراء مسرّع.
- يستطيع أصحاب الشقق المتضررة اختيار إعادة ترميم المبنى المتضرر عن طريق ضريبة الأملاك: بعد أن تحدد سلطة الضرائب قيمة التعويض، يمكن اختيار المهنيين والمختصين لإصلاح الضرر بشكل مستقل، أو الاستعانة بشركة تعمل لصالح صندوق التعويضات.
أسئلة وأجوبة
وقعنا مع مبادر على صفقة إخلاء وبناء قبل الحرب. خلال الحرب تدمرت عدة منازل في المجمع جراء سقوط صاروخ وأعلنت الدولة أن مجمعنا هو منطقة لإعادة الإعمار. ماذا يحدث للصفقة التي وقعنا عليها؟
- إذا تم توقيع صفقة الإخلاء والبناء أو صفقة لتدعيم مبنى مشترك قبل الإعلان عن المنطقة التي تقع فيها كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد، تُعتبر الصفقة صفقة إعادة إعمار، إذا لم يكن قد بدأ إخلاء الشقق بعد.
- يستطيع أصحاب الشقق إلغاء الصفقة خلال 50 يوماً من يوم الإعلان عن المنطقة كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد. ولا يُعتبر إلغاء الصفقة إخلالاً بها بشرط أن يكونوا قد وقعوا مع المبادر على اتفاقية خروج موسعة.
وقعنا مع منظم على اتفاقية لتنظيم صفقة قبل تضرر منزلنا وقبل الإعلان عن المنطقة كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد. هل يمكن إلغاء الاتفاقية؟
يستطيع أصحاب الشقة الذين وقعوا مع منظم على اتفاقية لتنظيم صفقة إلغاء الاتفاقية بإشعار خطي خلال 50 يوماً من يوم الإعلان عن المنطقة كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد، دون أن يُعتبر ذلك إخلالاً بالاتفاقية.
تضرر مبنانا بصاروخ، وتضررت أيضاً عدة مبانٍ بجوارنا. أعلنت الحكومة عن منطقتنا كمنطقة لإعادة الإعمار والتجديد، لكن معظم السكان في المجمع غير معنيين بالمشروع وأُلغي الإعلان. كيف يمكننا ترميم مبنانا على الرغم من ذلك؟
إذا لم يتم اختيار مبادر إعادة إعمار خلال الفترة الزمنية المحددة في القانون، يُلغى الإعلان عن المنطقة لإعادة الإعمار والتجديد. في هذه الحالة توجد عدة خيارات:
- بعد أن تحدد سلطة الضرائب قيمة التعويض، يمكن اختيار المهنيين لإصلاح الضرر، أو الاستعانة بشركة تعمل لصالح صندوق التعويضات لترميم المبنى.
- يمكن محاولة التنظيم في إطار صفقة للتجديد الحضري (إخلاء-بناء أو تدعيم المباني). وفي هذه الحالة تسري القواعد المعتادة في صفقات التجديد الحضري. للمزيد من المعلومات راجعوا التجديد الحضري (تاما תמ"א 38 والإخلاء والبناء).
راجعوا كذلك
الجهات المُساعِدة
المراكز الحكومية
| الإسم | موقع | البريد الإلكتروني | الهاتفالهاتف |
|---|---|---|---|
| وزارة البناء والإسكان | موقع | *5442*5442 | |
| مركز دعم في القروض الإسكانيّة (مشكنتا) للمسنّين وللأشخاص مع إعاقة | موقع | البريد الإلكتروني | *2310*2310 |
| سلطة تسجيل وتنظيم الأراضي (الطابو) | موقع | البريد الإلكتروني | *8653*8653 |
| خدمة الاستشارة للمواطن | موقع | 118118 |
مراجع قانونية ورسمية
تشريعات وإجراءات
توسُّع ونشرات
- الجدول الزمني لترميم أضرار الحرب عن طريق التجديد الحضري في موقع السلطة الحكومية للتجديد الحضري
- قانون ترميم أضرار الحرب عن طريق التجديد الحضري - أسئلة وأجوبة في موقع السلطة الحكومية للتجديد الحضري
- مناطق إعادة الإعمار عن طريق التجديد الحضري - قائمة المناطق وروابط لمعلومات ذات صلة في موقع السلطة الحكومية للتجديد الحضري