В этом руководстве собрана важная информация для тех, кто пользуется услугами риелторов при аренде, покупке или продаже квартиры либо другой недвижимости
Список часто задаваемых вопросов о правах и обязанностях риелторов и их клиентов см. внизу страницы


Люди, желающие купить, продать, арендовать или сдать квартиру, часто обращаются за помощью к риелторам (посредникам по недвижимости)

  • Риелторы обязаны добросовестно выполнять свои обязанности перед клиентами, а также соблюдать иные этические нормы, установленные законом.
  • Клиенты обязаны выполнять условия, вытекающие из их согласия на получение услуг риелтора, такие как оплата вознаграждения за его работу, а в определённых случаях - предоставление ему исключительных прав на сопровождение сделки.
  • В этом руководстве собраны требования закона как к риелторам, так и к их клиентам. Оно охватывает, среди прочего, такие темы, как размер и порядок уплаты комиссионных, подписание необходимых документов, предоставление риелтору исключительных прав, обязанность раскрывать важную для сделки информацию, соблюдение конфиденциальности, а также порядок подачи жалобы при необходимости.
Совет

Идентификация риелтора и предъявление лицензии на осуществление риелторской деятельности

  • Когда риелтор впервые обращается к человеку по поводу квартиры или другой недвижимости, он обязан представиться как риелтор ещё до того, как этот человек станет его клиентом.
  • Если человек просит, риелтор обязан предъявить ему действующую лицензию на осуществление деятельности в сфере недвижимости.

Обязанность риелтора предоставлять информацию

Раскрытие деталей о квартире или объекте недвижимости

  • Когда клиент является арендатором или покупателем, риелтор обязан простым и понятным языком объяснить суть сделки и предоставить следующие сведения:
    • Кто является владельцем квартиры или объекта недвижимости - риелтор обязан предъявить официальные документы, такие как обновлённая выписка из табу, справка от Земельного управления Израиля или справка от соответствующего официального органа, ведущего регистрацию прав на недвижимость, если объект не зарегистрирован в табу (например, справка от ипотечной компании).
    • Каков размер квартиры или объекта недвижимости, и каков источник этой информации - источником может быть счёт за арнону, выписка из табу, данные Земельного управления Израиля, справка от другого уполномоченного органа или замеры, выполненные лицензированным геодезистом.
    • Что включает в себя квартира или объект недвижимости – сколько комнат, есть ли балкон, парковка или кладовая, на каком этаже находится квартира или объект недвижимости, и есть ли лифт.
    • Проживает ли кто-либо или находится ли кто-либо в квартире или ином объекте недвижимости - если да, следует указать дату его выезда и дату, с которой арендатор или покупатель сможет въехать в квартиру или воспользоваться объектом.
    • Является ли квартира непригодной для проживания - например, в ней отсутствуют дренажная система, канализация, электричество или вода, перегородка между туалетом и другими комнатами, либо присутствуют опасные для жизни и здоровья условия. Подробное объяснение того, что представляет собой квартира, пригодная для проживания, см. в разделе Квартира в аренду, пригодная для проживания.
    • Идёт ли речь о продаже земли, на которой в настоящее время невозможно строительство - если да, необходимо указать её текущую стоимость и назначение, вероятность того, что она станет пригодной для строительства, оценку шансов на это, а также предполагаемые расходы, связанные с изменением её статуса.
    • Какую цену запрашивает владелец за квартиру или иной объект недвижимости
    • Если речь идёт об аренде, какие дополнительные платежи будет обязан оплачивать арендатор - например, арнона, электричество, вода, взносы в домовой комитет, участие в расходах на управление и содержание здания или общего имущества и т.д.

Передача анкеты о недостатках и неудобствах в квартире или ином объекте недвижимости

  • Риелтор обязан передать клиенту анкету, заполненную продавцом или арендодателем, с ответами на следующие вопросы:
    • Есть ли сырость в квартире или ином объекте недвижимости?
    • Есть ли нарушения в строительстве квартиры или объекта недвижимости?
    • Имеются ли существенные недостатки в инфраструктуре объекта, такие как водоснабжение, электроснабжение, канализация или газ?
    • Определял ли инженерный отдел местного органа власти здание как "опасное"?
    • Были ли поданы иски о правах на квартиру или объект недвижимости? Ведётся ли уголовное производство, связанное со строительством или использованием квартиры или объекта недвижимости?
    • Есть ли профессиональные заключения по важным вопросам, касающимся объекта недвижимости (кроме оценочных заключений)?
    • Требуется ли особое обслуживание или особый порядок эксплуатации здания, чтобы предотвратить ущерб находящимся в нём людям?
    • Есть ли иные недостатки объекта недвижимости?
    • Имеются ли шумовые, связанные с запахом, радиационные или другие неудобства, ухудшающие качество жизни в объекте недвижимости?
Обратите внимание
Риелтор обязан приложить разумные усилия, чтобы получить ответы владельца квартиры или иного объекта недвижимости, а при их отсутствии - сообщить об этом клиенту.

Обязанность риелтора раскрывать личный интерес

  • Если у риелтора или у кого-либо из его близких (перечень приводится ниже) есть или может возникнуть личный интерес в квартире, ином объекте недвижимости, либо в сделке купли-продажи или аренды (например, возможность получить платёж или иную выгоду от её совершения или несостоявшейся сделки от стороны, не являющейся участником сделки), риелтор обязан заранее уведомить об этом клиента и заблаговременно получить его письменное согласие.
  • Обязанность раскрывать личный интерес и получать разрешение действует во всех случаях, когда личная заинтересованность в сделке или в самой квартире либо ином объекте недвижимости имеется у одного из следующих лиц или организаций:
    • Риелтор, его супруг(а), родители и их супруги, дедушки и бабушки и их супруги, братья и сёстры и их супруги, дети и их супруги, внуки и их супруги, правнуки и их супруги, любое лицо, находящееся на прямом содержании риелтора, партнёр риелтора по бизнесу, работодатель риелтора и любой сотрудник риелтора;
    • Компания или иной орган, в котором риелтор либо любой из вышеперечисленных лиц владеет не менее чем 5 % акций, имущества или права на получение прибыли.
  • Если риелтор не сообщил клиенту о своём личном интересе или не получил от него письменного согласия, он не имеет права заниматься посредничеством в данной сделке. Кроме того, на него можно подать подать на него жалобу регистратору риелторов.

Подписание клиентом письменного заказа на выполнение риелторских операций с недвижимостью

  • После того как риелтор передал клиенту существенную информацию о квартире или объекте недвижимости, и раскрыл, имеется ли у него или его близких личный интерес в сделке, он обязан оформить с клиентом письменный документ под названием "заказ на выполнение маклерской операции с недвижимостью".
  • В документе заказа должны быть включены следующие детали:
    1. Имена, адреса и идентификационные номера риелтора и клиента
    2. Тип сделки, для которой запрашивается маклерская операция, например: "аренда", "продажа"
    3. Описание объекта недвижимости, в отношении которого выполняется маклерская операция
    4. Цена запрашиваемой сделки (цена покупки, продажи или аренды) - можно написать приблизительную сумму, не обязательно точную сумму
    5. Размер маклерской комиссии:
      • Следует четко указать согласованную сумму маклерской комиссии или согласованный процент маклерской комиссии от цены, по которой будет совершена сделка.
      • Следует указать, включает ли уже указанный размер маклерской комиссии НДС или нужно добавить НДС к указанной сумме.
Обратите внимание
Если риелтор не подписал с клиентом письменный заказ, он не будет иметь права на маклерскую комиссию.

Предоставление исключительных прав риелтору

  • Риелтор и продавец или арендодатель объекта недвижимости могут договориться о предоставлении риелтору исключительных прав в отношении конкретной сделки - продажи или сдачи объекта в аренду.
  • Суть исключительных прав заключается в том, что продавец или арендодатель обязуется пользоваться исключительно услугами данного риелтора и не привлекать других риелторов для проведения конкретной сделки или нескольких сделок с определёнными объектами недвижимости в течение установленного ограниченного срока.
  • В этом случае риелтор будет единственным, кто имеет право посредничать между продавцом или арендодателем и потенциальными покупателями или арендаторами, а также получать комиссию, если ему удастся привести стороны к заключению договора купли-продажи или аренды данного объекта недвижимости.
  • Чтобы риелтор получил исключительные права, он обязан разъяснить продавцу или арендодателю их значение и оформить с ним отдельное письменное соглашение о предоставлении таких прав. В документе должно быть подтверждено предоставление исключительных прав и указан срок их действия.
  • В соглашении об исключительных правах можно установить ограниченный срок их действия, указав конкретную дату начала и окончания.
Обратите внимание
Риелтор не может получать исключительные права от покупателей или арендаторов - они могут быть предоставлены только продавцами или арендодателями.

Срок действия исключительных прав

  • В сделке по продаже квартиры:
    • Срок действия исключительных прав риелтора устанавливается по договорённости между продавцом и риелтором и фиксируется в письменном соглашении об исключительных правах.
    • В любом случае период исключительных прав не может превышать 6 месяцев с даты подписания письменного заказа, даже если риелтор и продавец согласовали более длительный срок.
      Совет
      Существует судебная практика, допускающая возможность продлить период исключительных прав ещё на 6 месяцев, так что общий срок может составить не более одного года с даты подписания письменного заказа. Однако эта практика не является обязательной: существует иная интерпретация, согласно которой продление исключительных прав невозможно. Окончательного решения по этому вопросу Верховный суд пока не вынес.
    • Если риелтор и продавец не указали продолжительность периода исключительных прав в соглашении об их предоставлении, такой период заканчивается через 30 дней с даты подписания письменного заказа.
  • В сделке по продаже объекта недвижимости, не являющегося квартирой:
    • Срок действия исключительных прав риелтора устанавливается по договорённости между продавцом и риелтором и фиксируется в письменном соглашении об исключительных правах.
    • В любом случае период исключительных прав не может превышать одного года с даты подписания письменного заказа.
    • Если риелтор и продавец не указали продолжительность периода исключительных прав в соглашении об их предоставлении, такой период заканчивается через 9 месяцев с даты подписания письменного заказа.
Обратите внимание
Периоды исключительных прав, указанные выше, гарантированы риелтору только при условии, что он выполнил маркетинговые действия для продвижения сделки, как описано в следующем пункте. Если риелтор не выполнил эти действия, срок действия исключительных прав автоматически сокращается до одной трети от изначально установленного.
  • В сделке по аренде квартиры:
    • Срок действия исключительных прав риелтора устанавливается по договорённости между продавцом и риелтором и фиксируется в письменном соглашении об исключительных правах.
    • Если риелтор и продавец не указали продолжительность периода исключительных прав в соглашении об их предоставлении, такой период заканчивается 30 дней с даты подписания письменного заказа.
  • В сделке по аренде другого объекта недвижимости, не являющегося квартирой:
    • Срок действия исключительных прав риелтора устанавливается по договорённости между продавцом и риелтором и фиксируется в письменном соглашении об исключительных правах.
    • Закон не устанавливает, когда заканчивается период исключительных прав, если в документе не указана его продолжительность. В таком случае он должен завершиться по истечении срока, который можно считать "разумным временем" с момента, когда стороны договорились об исключительных правах.
Обратите внимание
Понятие "разумное время" подлежит толкованию. Если клиент и риелтор не смогут договориться о том, что считать разумным сроком, и спор дойдёт до суда, решение о его продолжительности примет суд, учитывая, среди прочего, все обстоятельства сделки.

Действия, которые риелтор должен выполнить в течение срока действия исключительных прав

  • В течение периода исключительных прав риелтор обязан выполнить маркетинговые действия для продвижения сделки, о которых он договорился с продавцом или арендодателем. Эти действия могут быть как одним конкретным мероприятием, так и набором нескольких мероприятий.
  • Если стороны не согласовали количество и виды маркетинговых действий, которые обязан выполнить риелтор, он должен провести не менее двух из следующих шести действий:
    1. Публикация путём размещения вывески на объекте недвижимости или рядом с ним, на общественной доске объявлений, в общественном центре либо иной вывески, согласованной с продавцом или арендодателем
    2. Публикация среди определённой целевой аудитории клиентов, находящейся в базе данных риелтора, с использованием электронных средств, прямой почтовой рассылки или иных согласованных способов, либо размещение объявления на интернет-сайте или в другом цифровом ресурсе, предназначенном для маркетинга недвижимости.
    3. Публикация как минимум в одной широко распространённой ежедневной газете.
    4. Публикация в местной газете или в издании, ориентированном на определённую целевую аудиторию, по выбору клиента.
    5. Приглашение потенциальных покупателей или других риелторов посетить объект недвижимости в согласованное время.
    6. Приглашение не менее пяти других риелторов, работающих в населённом пункте, где находится выставленный на продажу объект недвижимости, для сотрудничества в его продаже.

Маклерская комиссия

Когда риелтор имеет право на комиссию от клиента?

  • Риелтор имеет право на комиссию только если выполняются все 3 следующих условия:
    1. Риелтор имеет лицензию на осуществление риелторской деятельности. Список лицензированных риелторов.
    2. Клиент подписал "письменный заказ на выполнение маклерских операций с недвижимостью", упомянутый выше, и в нем были включены все условия, подробно описанные выше, и среди прочего была указана сумма маклерской комиссии, которую должен заплатить клиент.
      Обратите внимание
      Возможны исключительные случаи, когда в письменном заказе отсутствует конкретная деталь. В таких случаях риелтор имеет право на комиссию, если сможет доказать, что эту деталь можно восполнить иными способами (например, другим документом или сведениями, которые он подтвердит, что передал). В отличие от этого, если письменного заказа вообще нет, риелтор не имеет права на комиссию.
    3. Риелтор заключил договор купли-продажи или аренды в отношении объекта недвижимости, по которому он осуществлял посредничество, при условии, что он был эффективным фактором, приведшим к заключению сделки, то есть именно благодаря его действиям был подписан договор между покупателем и продавцом либо между арендатором и арендодателем, или без его участия договор не был бы заключён.
      • Риелтор, который был лишь одним из факторов, приведших к заключению договора купли-продажи или аренды, но не являлся "эффективным фактором" для этой сделки, может не иметь права на получение комиссии. В отличие от этого, если в заключении договора участвовали несколько риелторов и каждый из них внёс значимый вклад в достижение результата, возможно, что все они будут иметь право на комиссию - при условии, что каждый оформил с клиентом письменный заказ, как указано выше.
      • Когда подписан договор о предоставлении исключительных прав, предполагается, что риелтор является "эффективным фактором", приведшим к заключению сделки, при условии, что он выполнил маркетинговые действия,выше. Это предположение действует до тех пор, пока клиент не докажет обратное, то есть не предоставит доказательства того, что сделка была заключена без существенного участия риелтора или независимо от его действий.
        Совет
        Разъяснения относительно значения понятия "эффективный фактор" см. часто задаваемые вопросы ниже.

Размер маклерской комиссии

  • Размер комиссии определяется по соглашению между клиентом и риелтором до подписания письменного заказа.
  • Риелтор обязан чётко указать размер комиссии в тексте письменного заказа.
    • Следует чётко указать согласованную сумму комиссии или согласованный процент комиссии от цены, по которой будет совершена сделка.
    • Следует указать, включает ли согласованный размер комиссии НДС или к указанной сумме необходимо будет добавить НДС.

Риелтор, действующий от имени обеих сторон сделки

  • Если риелтор представляет обе стороны сделки (например, арендатора и арендодателя или покупателя и продавца), он обязан уведомить об этом всех своих клиентов и зафиксировать в письменной форме все предложения, которые передавались через него между этими сторонами
  • В таком случае риелтор может получить комиссию от обеих сторон.

Льгота по налогу на прирост капитала для продавца, заплатившего маклерскую комиссию

Продавец, уплативший риелторскую комиссию и в результате продажи квартиры обязанный заплатить налог на прирост капитала, имеет право вычесть сумму комиссии из цены квартиры, то есть уменьшить размер налога на прирост капитала, который он должен заплатить.

  • Можно вычесть уплаченную риелторскую комиссию, но не более 2 % от цены квартиры. Если фактический размер комиссии превышает этот предел, в расчёт налога на прирост капитала можно включить только сумму, равную 2 % от цены продажи квартиры.
  • Дополнительную информацию см. в разделе Расходы, подлежащие вычету при расчете налога на прирост капитала.

Запрет на юридическое представительство или составление договора купли-продажи либо договора аренды

  • Риелтор имеет право заниматься только посредничеством между продавцом и покупателем или между арендатором и арендодателем.
  • Риелтору запрещено составлять юридические документы, такие как договор купли-продажи или договор аренды, а также помогать в их составлении.
  • Риелтор не вправе вести юридические переговоры от имени клиента, например, по вопросам размера штрафов за задержки или нарушения договора, либо суммы компенсации в случае дефектов в квартире.
  • Риелтору разрешается вести переговоры от имени клиента только по вопросам, связанным с графиками, сроками передачи квартиры или сроками освобождения, и исключительно в рамках маклерских операций.
  • Если риелтор ведет юридические переговоры от имени клиента, составляет или помогает составлять договор купли-продажи или аренды, это считается дисциплинарным нарушением, и на него можно подать жалобу регистратору риелторов в Министерстве юстиции.
Обратите внимание
Риелтор, который вел юридические переговоры от имени клиента, а также составлял или помогал в составлении договора купли-продажи или аренды для клиента, лишается права на получение от него маклерской комиссии.

Профессионализм риелтора и его верность клиенту

  • Риелтор обязан действовать добросовестно, в интересах клиента и с учетом его потребностей
  • Риелтору запрещено ставить оказание маклерских услуг в зависимость от приобретения других услуг у него или у третьих лиц.
  • Риелтор должен работать профессионально и разумно, то есть так, как поступил бы осторожный и честный риелтор в аналогичной ситуации.
  • Риелтор обязан передать клиенту всю имеющуюся у него существенную информацию о квартире или ином объекте недвижимости, по которому он осуществляет посредничество.
  • Кроме того, закон обязывает его использовать все необходимые и подходящие средства для получения существенной информации о квартире или объекте недвижимости, по которому он осуществляет посредничество. Риелтор должен применять профессиональные инструменты, общепринятые методы проверки и задавать релевантные вопросы, чтобы выявить важные сведения, например: проверить данные в табу, уточнить у владельца объекта значимые детали, изучить соответствующую документацию и т.п.

Соблюдение конфиденциальности

  • Риелтор и все его сотрудники обязаны сохранять в тайне любую информацию, полученную от клиента. Однако они вправе раскрыть такую информацию, если клиент дал на это предварительное согласие.
  • Кроме того, существуют определенные случаи, когда закон обязывает риелтора передать информацию (например: в рамках расследования налогового управления, полицейского расследования, по судебному постановлению). В таких ситуациях риелтор вправе передать сведения, относящиеся к клиенту или полученные от него.

Подача жалобы на риелтора

  • Клиент риелтора может подать жалобу, если риелтор нарушил одну из следующих обязанностей:
    • Нарушил обязанность конфиденциальности, возложенную на него
    • Не раскрыл клиенту, что у него или его близких есть личный интерес в сделке аренды или купли-продажи, в которой он выполнял посредничество
    • Действовал грубо халатно или безответственно в ходе посредничества
    • Не действовал честно
    • Скрыл от клиента существенную информацию об объекте недвижимости, по которому оказывалось посредничество
    • Не проявил требуемого профессионализма и не принял достаточных мер для получения существенной информации об объекте недвижимости
    • Выполнял запрещенные юридические действия - помогал составлять юридические документы, связанные со сделкой (например, договор аренды или купли-продажи), или представлял клиента в юридических переговорах перед подписанием договора
  • Жалобу следует подавать на установленном бланке или через онлайн-форму, приложив все документы и доказательства, подтверждающие изложенные в ней обстоятельства, например: договор о посредничестве, заказ на маклерские услуги, переписку и другие материалы
  • Информацию о способе подачи жалобы и этапах процедуры см. в разделе Подача жалобы на риелтора.

Часто задаваемые вопросы

Я подписал договор аренды с владельцем квартиры, к которому пришел самостоятельно без участия риелтора, несмотря на то что подписал документ заказа маклерских услуг. Должен ли я платить маклерскую комиссию?

Нет. Обязанность платить маклерскую комиссию возникает только тогда, когда договор аренды или купли-продажи заключен в результате маклерских действий и при условии, что риелтор был эффективным фактором, приведшим к заключению сделки. Если договор был подписан без участия риелтора и не в результате его деятельности, он не имеет права на маклерскую комиссию.

Когда риелтор считается "эффективным фактором", который привел к договору?

  • Обычно, если риелтор познакомил стороны сделки (арендатора и арендодателя или продавца и покупателя) и не было других факторов, повлиявших на подписание договора, он считается эффективным фактором, приведшим к заключению сделки, и имеет право на получение маклерской комиссии.
  • Если в сделке участвуют дополнительные факторы, например другие риелторы, необходимо определить, чья деятельность была наиболее значимой и повлияла на заключение договора. В любом случае, чтобы риелтор имел право на маклерскую комиссию, он должен доказать, что без его участия и действий договор не был бы подписан.
  • В более сложных случаях, когда речь идет о сложных сделках, участии нескольких риелторов или особых обстоятельствах, и между риелтором и клиентом возникает спор о том, был ли риелтор эффективным фактором, при обращении риелтора в суд суд может учитывать разные обстоятельства, например, заплатила ли одна из сторон сделки (продавец или покупатель) риелтору;
    • Был ли дополнительный фактор помимо риелтора, который способствовал заключению договора;
    • Прошло ли время (и сколько времени) между первоначальным предложением риелтора и датой завершения сделки;
    • Какова была интенсивность действий риелтора и действий дополнительных риелторов или факторов;
    • Было ли сходство или различие между первоначальным предложением риелтора клиенту и договором, который был подписан в конечном итоге, и др.
  • В сложных случаях такого типа рекомендуется обратиться за юридической консультацией.

Должен ли продавец платить маклерскую комиссию риелтору, если покупатель пришел к продавцу напрямую, без связи с деятельностью риелтора?

  • Зависит. В принципе риелтор имеет право на маклерскую комиссию, если он был эффективным фактором для заключения договора между сторонами. Если риелтор не участвовал в заключении договора между покупателем и продавцом, он не имеет права на маклерскую комиссию.
  • В случае, когда у риелтора есть эксклюзивность и он выполнил маркетинговые действия, которые обязан выполнить согласно договору с клиентом, предполагается, что он был эффективным фактором и ему не нужно это доказывать. В таком случае он может иметь право на маклерскую комиссию, даже если покупатели пришли к продавцу не через него. Несмотря на это, в одном из решенийокружного суда было установлено, что если покупатели пришли к продавцу без связи с риелтором, он не имеет права на маклерскую комиссию, даже если у него была эксклюзивность и даже если продавец обязался направлять к риелтору покупателей, которые обратились к нему напрямую.

Лишает ли участие других риелторов на разных этапах переговоров права первоначального риелтора на маклерскую комиссию?

Нет. Первоначальный риелтор имеет право на маклерскую комиссию, если его посредничество было основным эффективным фактором для заключения договора сторонами. Тот факт, что на заключительных этапах переговоров действовал другой риелтор, не отменяет вывод о том, что маклерские операции первоначального риелтора являлись эффективным фактором для установления договорных отношений.

Имеет ли риелтор, получивший исключительные права и выполнивший маркетинговые действия, которые он обязался выполнить, право на маклерскую комиссию также в случае, если покупатели пришли через другого риелтора?

Если риелтор получил исключительные права и выполнил маркетинговые действия, к которым он обязался, исходное предположение заключается в том, что он был эффективным фактором (даже если покупатели пришли через другого риелтора). Он будет иметь право на маклерскую комиссию, если только покупатели не докажут в суде, что именно он не был эффективным фактором для заключения сделки, например, что они вообще не были ознакомлены с его маркетинговыми действиями или пришли через другого риелтора без связи с действиями, которые выполнил первый риелтор.

В результате маклерских операций риелтора я подписал "меморандум о договоренности" на покупку квартиры. Официальный договор еще не подписан. Должен ли я платить риелтору маклерскую комиссию?

  • Зависит. Право риелтора на маклерскую комиссию возникает в момент, когда заключен обязывающий договор на продажу или аренду объекта недвижимости.
  • Меморандум о договоренности может считаться обязывающим договором, если он содержит все существенные условия сделки (или если недостающие условия можно дополнить по закону) и стороны намеревались придать ему обязательную силу, то есть он завершает переговоры и фиксирует окончательные договоренности, а подписание официального договора носит лишь формальный характер.
  • Если стороны намеревались, чтобы меморандум о договоренности был лишь этапом переговоров, не создающим окончательных обязательств, и до подписания официального договора каждая из них могла выйти из переговоров, то такой меморандум не считается "обязывающим договором" и риелтор еще не имеет права на маклерскую комиссию. В этом случае право на комиссию у риелтора возникает только после подписания официального договора.

Я подписал договор на продажу квартиры покупателю, которого привел риелтор, но через два дня мы отменили договор. Должен ли я платить маклерскую комиссию?

Да, если риелтор был эффективным фактором, приведшим к заключению договора, и на момент его подписания договор был обязывающим. Тот факт, что договор купли-продажи впоследствии был отменен продавцом или покупателем, не нарушает право риелтора получить маклерскую комиссию.

В результате посредничества был подписан договор на продажу земельного участка, который считается сельскохозяйственной землей. В договоре указано, что он обусловлен переводом земли под застройку. На самом деле земля осталась сельскохозяйственной. Имеет ли риелтор право на маклерскую комиссию?

Нет. Если договор купли-продажи или аренды обусловлен внешним условием (например, разрешением третьего лица, которое не является покупателем или продавцом, либо обстоятельствами, не зависящими от сторон), он становится обязывающим только после выполнения этого условия. Соответственно, риелтор получает право на маклерскую комиссию лишь после его выполнения.

Риелтор договорился со мной устно о размере маклерской комиссии и мы не подписали документ "заказ на маклерские услуги". Должен ли я платить ему маклерскую комиссию?

Нет. Риелтор имеет право на маклерскую комиссию только в случае, если клиент подписал "письменный заказ на выполнение маклерских операций с недвижимостью", включающий все необходимые детали, в том числе размер комиссии. Возможны редкие исключения, когда заказ не содержит всех обязательных данных, но риелтор все же вправе получить комиссию - только если недостающие сведения можно дополнить другими документами или доказать иным способом. Если же все договоренности между риелтором и клиентом были только устными, без письменного заказа, риелтор не имеет права на маклерскую комиссию.

Разрешается ли риелтору действовать одновременно от имени продавца и покупателя?

Да. В таком случае каждый из них выплачивает риелтору комиссию, о которой он с ним договорился. При этом продавец и покупатель могут договориться, что один из них оплатит риелтору также и комиссию, которую должен был заплатить другой.

Я снял квартиру через риелтора, который действовал от имени владельца квартиры. Должен ли я платить ему комиссию?

Да, вы обязаны заплатить комиссию в размере, о котором договорились, при условии, что риелтор оформил с вами "письменный заказ на выполнение риелторских операций с недвижимостью" и был эффективным фактором, приведшим к подписанию договора аренды.

В любом случае вы не обязаны оплачивать комиссию, которую владелец квартиры согласился заплатить риелтору. Подробнее об этом см. в разделе Арендодатель не вправе требовать от арендатора оплату услуг маклера, нанятого им самим

Есть ли ограничение на размер комиссии, которую риелтор может взять с меня?

Нет. Нет ограничения на размер комиссии, которую риелтор вправе требовать. Её величина определяется по соглашению между клиентом и риелтором. Рекомендуется заранее провести анализ рынка и узнать, какие комиссии обычно взимаются за сделки того типа, который вас интересует, чтобы вести переговоры на информированной основе.
Смотрите также

Вспомогательные учреждения

Правительственные ведомства

Официальные источники правовой информации

Судебные решения

Законодательство и инструкции

Разъяснения и публикации

Благодарности

  • Исходная информация в статье была написана при содействии Отдела регулирования профессий Министерства юстиции.