التجديد الحضري هو التسمية العامة لجميع الإجراءات التي يجب اتخاذها من أجل إعادة التأهيل المادي والبيئي لمبنى واحد أو لمنطقة معينة
يمكن خوض عملية التجديد الحضري بمبادرة من سلطة محلية أو بمبادرة فردية لمبادِر في مجال ريادة الأعمال أو بمبادرة السكان أنفسهم
يشمل التجديد الحضري الإجراءات المطلوبة وفقًا للمخطط الهيكلي القطري في مبنى واحد (تكثيف وتقوية المبنى أو هدمه)، أو مشروع إخلاء-بناء في مجموعة مبانٍ قديمة
عملية التجديد الحضري مركّبة ولكنّها تشكّل فرصة جيدة لأصحاب الشقق لتحسين العقار الذي يملكونه
تنطوي عملية التجديد الحضري عمليًا على بيع حقوق صاحب الشقة في العقار للمبادِر الذي ينفذ العمل. لذلك، من المهم استشارة الأخصائيين المهنيين المناسبين

موجز

  • يتطرّق الدليل إلى الإجراءات المتعلقة بالسكان في إطار التجديد الحضري، سواء في إطار المخطط الهيكلي القطري "تاما 38" أو مشروع الإخلاء والبناء. للاطلاع على الفروق الأساسية بين الإجراءات، راجعوا:
  • يتطرّق الدليل إلى التجديد الحضري الذي ينفّذ بمبادرة السكان، وليس بمبادرة المبادِر أو السلطة المحلية.
إنتبهوا
  • أهم ما يجب أن تعرفوه هو أنّ التجديد الحضري هو صفقة لبيع حقوقكم في الشقة، لذلك، من المهم اختيار أخصائيين مهنيين مناسبين لمرافقتكم طوال العملية والحفاظ على حقوقكم.
  • معظم المراحل المفصّلة هنا تسري أيضًا على التجديد الحضري الذي "لا ينفّذ بمبادرة السكان". في هذه الحالة، على المبادِر أو السلطة المحلية تقييم قابلية تنفيذ المشروع واختيار المقاول الذي سينفذ المشروع واستصدار الرُخَص.
  • من المهم اختيار الأخصائيين المهنيين المناسبين لمرافقتكم وتقديم الاستشارة في أهم مراحل هذه العملية، وذلك للتحقق من أنّكم تحصلون على أعلى ربح مقابل حقوقكم.
  • فحص أول لتقييم قابلية تنفيذ المشروع

    • إذا كانت هناك مديرية للتجديد الحضري في منطقة سكنكم، يُستحسن التوجّه إليها قبل بدء استثمار الجهود والمال. قائمة المديريات مفصّلة على موقع الخدمات والمعلومات الحكومي.
    • تساعدكم المديرية على التحقق مما إذا كانت الخطة المطلوبة (تاما، إخلاء-بناء) قابلة للتنفيذ من الناحية التخطيطية والجدوى الاقتصادية.
    • بالإمكان فحص قابلية التنفيذ من الناحية الاقتصادية في مشروع إخلاء-بناء بواسطة الآلة الحاسبة الديناميكية على موقع المعلومات والخدمات الحكومي.
    نصيحة
    قبل التوجّه إلى مديرية التجديد الحضري، يُستحسن عقد لقاء مع السكان أو التحدث مع أصحاب الشقق للتحقق مما إذا كان هناك قبول مبدئي لخوض السيرورة
    • حتى إذا كانت العملية بمبادرة المبادِر وليس بمبادرة السكان، بإمكانكم التوجّه إلى المديرية لتلقي الاستشارة ولتلقي المعلومات اللازمة خلال السيرورة.

    فحص مسار إخلاء-بناء

    • يجوز لأصحاب الشقق أو المبادرين تقديم طلب للتحقق مما إذا كان مجمع المباني يستوفي الشروط الأولية بموجب خطة إخلاء-بناء.
    • المصادقة على مجمع المباني في القرار التمهيدي تعني أنّه عند استيفاء شروط الحد الأدنى- سيُعلن عنه كمجمع سينفذ فيه مشروع إخلاء وبناء.
    • القرار يتيح المجال أيضًا لتأجيل موعد الوفاء بالالتزامات الضريبية وخوض سيرورات تخطيطية خاصة للتجديد الحضري وفقًا لقانون التخطيط والبناء.

    شروط الحد الأدنى

    • وجود خطّة أولية لإخلاء أو تكثيف 24 وحدة سكنية أو وحدات أخرى وبناء وحدات سكنية جديدة.
    • خارطة قياس محدثة لمجمع المباني- صادرة منذ سنة على الأكثر.
    • مصادقة مهندس المدينة بخصوص الاتفاق المبدئي على المشروع.
    • لمزيد من التفاصيل حول تقديم الطلب، راجعوا موقع السلطة الحكومية للتجديد الحضري.

    اختيار ممثلية السكان

    • سواء تم خوض العملية بمبادرة السكان أو المبادِر، عليكم اختيار ممثلية للسكان.
    • هدف الممثلية هو مساعدة أصحاب الشقق على العمل بشكل منظّم أمام الجهات المهنية، السلطة المحلية ومؤسسات التخطيط.
    • يتم انتخاب أعضاء الممثلية من أصحاب الشقق المعنيين بالعضوية في هذه الممثلية.
    • مهام الممثليّة تشمل اختيار الجهات المهنية: المحامي الموكَّل، المشرف على البناء، المخمّن والمبادِر.
    • على الممثلية اعتماد مبدأ الشفافية وتمثيل مصالح أصحاب الشقق.
    إنتبهوا
    • الممثلية غير مخولة قانونيًا بالتوقيع على أية اتفاقية أو اتخاذ أي قرار جوهري نيابةً عن أي شخص من أصحاب الشقق.
    • في الحالات التي تتطلب توقيع أحد أصحاب الشقق، على صاحب الشقة التوقيع بنفسه.

    توصيات بخصوص إجراء اختيار الممثلية

    • يجب انتخاب الممثلية في إجراء ديمقراطي وشفاف، ويجوز لجميع أصحاب الشقق تقديم ترشيحهم.
    • يجب تعيين موعد للقاء السكان، وفقًا لنظام المبنى المشترك، أو وفقًا للنظام المتّبع إن لم يكن للمبنى المشترك نظام خاص.
    نصيحة
    • لتنفيذ وتعجيل الإجراءات والتوجّه للحصول على مصادقة، لا حاجة للحصول على موافقة جميع أصحاب الشقق إنما على موافقة الأغلبية المطلوبة فقط، وفقًا لنوع المشروع.
    • إذا تم الحصول على مصادقة الأغلبية المطلوبة على نوع المشروع، بالإمكان التقدّم في الإجراءات- حتى إن لم يتم الحصول على موافقة جميع السكان.
    • للتفاصيل حول الحق في رفض التجديد الحضري والإجراءات التي يستطيع السكان اتخاذها في حال رفض التجديد الحضري، انظروا أدناه.
    • يوصى بتعليق إعلان بخصوص عقد الجلسة في مكان بارز في المبنى، وذلك قبل موعد الجلسة بـ 7 أيام، والإشارة بوضوح في الإعلان إلى أنّ سيتم اختيار الممثلية خلال الجلسة.
    • يستحسن الاتصال هاتفيًا بكل من أصحاب الشقق للتحقق من أنّهم يعرفون عن موعد الاجتماع والهدف من ورائه.
    • إذا كان المجمع كبيرًا ويضم عدة مبانٍ، يمكن عقد اجتماع منفصل لكل مبنى.
    • سيقدّم خلال الاجتماع شرح وافٍ عن أهداف الممثلية ووظائفها.
    • سيتم انتخاب الممثلية في إجراء ديمقراطي وشفاف، وفقًا لقرار أغلبية سكان الشقق. يوصى بانتخاب مندوب واحد عن كل 10 من أصحاب الشقق.
    • يُستحسن تزويد أصحاب الشقق مسبقًا بكتاب تفويض الممثلية، والتزام الممثلية تجاه أصحاب الشقق.
    • إذا تمّ انتخاب ممثلية، يوقّع أعضاء الممثلية وأصحاب الشقق على كتاب تفويض، وبعد الاجتماع، بالإمكان تمرير كتاب التفويض لسائر أصحاب الشقق لغرض التوقيع عليه.

    التعاقد مع أخصائيين مهنيين

    • على الممثلية المُختارة اختيار الأخصائيين المهنيين الذين سيرافقون أصحاب الشقق في المشروع.
    • يوصى بالتوجّه إلى عدة أخصائيين مهنيين والحصول على الأقل على 3 مقترحات لغرض المقارنة واختيار المقترح الأنسب.
    • يوصى بالتوجّه إلى ممثليات أخرى والحصول على توصيات، والأخذ بعين الاعتبار خبرة الأخصائيين المهنيين، مدى تفرّغهم، مبلغ الأتعاب وما إلى ذلك.
    نصيحة
    يجب التحقق من أنّ العمل مع الأخصائيين المهنيين لا ينطوي على تعارض مصالح وأنّهم لا يعملون لصالح المبادِر إنّما لصالح أصحاب الشقق فقط، ويرافقونهم من مرحلة التنظيم وحتى استكمال المشروع

    كيفية اختيار المبادِر من قِبل السكان

    • إذا تمت المبادرة لعملية التجديد الحضري من قبل السكان وليس المبادِر، على السكان اختيار مبادِر لتنفيذ المشروع.
    • مديرية التجديد الحضري والمحامي يستطيعان المساعدة في اختيار المبادِر الملائم.
    • يوصى بالإعلان عن مناقصة تدعو مقاولين أو مبادِرين مع خبرة ملائمة لتقديم مقترحاتهم.
    نصيحة
    • يجب استشارة المحامي المرافق للمشروع قبل التعاقد مع المبادر، وتمكينه من التفاوض معه لصالح السكان.
    • يجب الانتباه لخصائص المقترح المقدّم، وليس فقط لتكبير مساحة الشقة. على سبيل المثال، تمويل تكاليف الصيانة والضمانات المقدّمة في حال انهيار المبادِر اقتصاديًا في منتصف المشروع.
    • بعد استيضاح احتياجات أصحاب الشقق، وبعد تلقي عدة مقترحات، يجب اختيار الاقتراح الأنسب وفقًا للمعايير الأهم بالنسبة لأصحاب الشقق: الخبرة، مدى التفرّغ، الاستقرار المالي، التوصيات وغير ذلك.
    • تجدون نموذجًا لاتفاق مع مبادر في صفقة إخلاء-بناء على موقع الخدمات والمعلومات الحكومي.

    اختيار محام

    • أي عملية تجديد حضري هي عبارة عن صفقة يبيع فيها أصحاب الشقق حقوقهم في الشقة بمقابل معين.
    • لذلك، من المهم جدًا التعاقد مع محام مناسب والتشاور معه في جميع مراحل السيرورة.
    • وظيفة المحامي تشمل:
      • المساعدة في التوقيع على اتفاقية مع المبادر والأخصائيين المهنيين.
      • معالجة إشكالية السكان رافضي المشروع.
      • المساعدة في اختيار مشرف ومخمّن لأصحاب العقارات.
      • تتبّع تنفيذ الالتزامات من قِبل المبادِر أو المقاول.
    • بإمكانكم إيجاد نموذج تعاقد مع محامٍ لغرض التجديد الحضري على موقع الخدمات والمعلومات الحكومي.
    • على موقع السلطة الحكومية للتجديد الحضري، بالإمكان إيجاد نقاط مهمة وتوصيات حول العمل مع المحامين الذين يمثّلون أصحاب الشقق في عملية التجديد الحضري.
    إنتبهوا
    المحامي يجب أن يخدم مصالحكم، لذلك، من المهم أن تختاروا محاميًا أوصيَ به من قِبل ممثليات أخرى مرّت بنفس عملية التجديد الحضري، والذي لا يعمل لصالح المبادِر في المشروع

    اختيار المشرف على البناء

    • وظيفة المشرف على البناء تقسّم لثلاث مراحل:
      1. المرحلة السابقة لاستصدار رخصة البناء: الإشراف على مرحلة التخطيط.
      2. المرحلة التالية لاستصدار رخصة البناء: الإشراف على تنفيذ العمل في إطار المشروع.
      3. في المرحلة التالية لإنهاء العمل: يرافق المشرف أصحاب الشقق عند تسليمها.

    اختيار المخمّن

    • يتم اختيار المخمّن عند عقد صفقة "إخلاء- بناء"، ولكن قد تكون هناك حاجة لمخمّن في إطار المخطط "تاما 38"، إذا حدد المشرف على المباني السكنية المشتركة أنّه يجب الاستعانة بمخمّن.
    • وجود المخمّن ضروري ليتحقق مما إذا كانت الصفقة اقتصادية، وبأي شروط تعتبر اقتصادية.
    • وزارة الإسكان تسمح لأصحاب الشقق باستشارة مخمّن في صفقة إخلاء-بناء وفي صفقة تاما 38 أيضًا.
    • للتفاصيل حول إجراء تعيين مخمن في عملية التجديد الحضري، راجعوا: موقع الخدمات والمعلومات الحكومي.
    • على أي حال، بالإمكان تعيين مخمّن بصفة شخصية.

    اختيار مستشار اجتماعي

    • وظيفة المستشار الاجتماعي المرافق لعملية التجديد الحضري هي وظيفة جديدة نسبيًا تدمج بين مجالات مختلفة من عالم الرفاه الاجتماعي، المجتمع المحلي والتخطيط ويعمل على عدة مستويات:
      • فحص احتياجات أصحاب الشقق وعرضها أمام جهات التخطيط.
      • حتلنة ومرافقة أصحاب الشقق بلغة مفهومة.
      • تقديم المساعدة في اتخاذ الإجراءات الملائمة لاختيار الممثلية، تأهيلها ومساعدتها في العمل في المشروع.
      • مساعدة المحامي في إدراج احتياجات أصحاب الشقق في الخطط وفي العقد.
      • تمثيل المصالح الاجتماعية والجماهيرية للمشروع أمام لجنة التخطيط.
    • في مشروع "إخلاء-بناء" حيث يتمّ إشراك الجمهور، يُعِد المستشار الاجتماعي تقريرًا اجتماعيًا يشمل إجراء مسح لخصائص سكان مجمع المباني، تلخيص النتائج، تحليلها وبلورة توصيات على أساسها. للتوجيهات حول كيفية إعداد التقرير، راجعوا موقع الخدمات والمعلومات الحكومي.

    متابعة العملية بواسطة الأخصائيين المهنيين

    • بعد اختيار الأخصائيين المهنيين المناسبين، يجب التوجّه إلى السلطات لمتابعة الإجراءات واستصدار رخصة بناء.
    • يتوجّه المحامي والمبادر إلى السلطات لتقديم طلب استصدار رخصة بناء.
    • بعد استصدار رخصة البناء، يمكن البدء بتنفيذ المشروع.

    إخلاء بناء بمبادرة السكان

    • إذا كان الأمر يتعلق بصفقة إخلاء-بناء، يجب تقديم طلب للإعلان عن مجمع المباني كمجمع إخلاء-بناء.
    • إذا تقرر خوض العملية بمبادرة المبادر، يحرص المبادر على استصدار المصادقات اللازمة.
    • إذا تقرر خوض العملية بمبادرة السكان، عليهم الاطلاع على الإجراءات المطلوبة وتنفيذها.
    • لتقديم الطلب، يجب استيفاء شروط الحد الأدنى التالية:
      • وجود خطة إخلاء-بناء أو تكثيف مبنى على الأقل لـ 24 وحدة مُعدة للإسكان أو لأهداف أخرى تم إيداعها للاعتراضات أو المصادقة عليها.
      • اتفاقية إخلاء-بناء موقّعة مع الغالبية العظمى من أصحاب السكان في مجمع المباني- %66 من أصحاب الشقق في مجمع مبانٍ، وعلى الأقل %60 من أصحاب الشقق في كل مبنى.
    • للتفاصيل حول تقديم الطلب، راجعوا موقع السلطة الحكومية للتجديد الحضري.
    إنتبهوا
    خلافًا لصفقة تاما 38، ففي صفقة "إخلاء-بناء" يجب استصدار مخطط بناء مدينة (תב"ע) قبل طلب رخصة بناء. هذا الإجراء أطول، والقليل من اللجان المحلية مخولة بمناقشة خطط إخلاء-بناء، ويُنظر في هذه الخطة غالبًا من قبل اللجنة اللوائية.

    رفض السكان لصفقة التجديد الحضري

    • سواء كنتم من السكان الرافضين للصفقة أو من أصحاب الشقق الراغبين في إخراج الصفقة حيز التنفيذ، فإنّ هذه القضية معقدة ويستحسن التشاور مع محامٍ متخصص في المجال.

    الرفض في خطة إخلاء - بناء

    • إذا كان الأمر يتعلق بخطة إخلاء-بناء، يجوز لصاحب الشقة رفض الصفقة.
    • بالإضافة إلى ذلك، تودع خطة إخلاء-بناء لدى لجنة التخطيط والبناء لتتم المصادقة عليها، وكل من يعتبر نفسه متضررًا، يستطيع تقديم اعتراض على خطة البناء، حتى إن لم يكن مقيمًا في مجمع المباني المعد للإخلاء والبناء.
    • إذا صادقت اللجنة اللوائية على المشروع، وتم الإعلان عن مجمع المباني كمجمع إخلاء-بناء، بالإمكان مقاضاة رافض الخطة لدى محكمة الصلح للحصول على تعويضات.
    • لا يمكن تنفيذ مشروع إخلاء-بناء بدون موافقة جميع السكان، ولكن يمكن مطالبة ساكن رافض للخطة بدفع تعويضات.

    الرفض في خطة تاما 38

    • إذا كان الأمر يتعلق بخطة تاما 38 (تقوية أو إخلاء)، يجوز لصاحب الشقة الاعتراض، ولكن المشرف على المباني المشتركة أو المحكمة قد يلزمانه بالموافقة على الصفقة أو تخويل شخص بالتوقيع نيابة عنه.

    حقوق إضافية في سياق التجديد الحضري

    • قد تستحق هذه الفئات الحصول على امتيازات خاصة في سياق التجديد الحضري.
    • هذه الامتيازات قد تشمل مثلًا تخفيضًا على ضريبة الأرنونا، تمويل تكاليف الصيانة، مساكن بديلة وإجراء الملاءمات المطلوبة وغير ذلك.
    • لمزيد من المعلومات، راجعوا أسئلة وأجوبة حول حقوق السكان في التجديد الحضري.
    راجعوا كذلك

    الجهات المُساعِدة