הקדמה:

התחדשות עירונית היא שם כולל לתהליכים שבהם בניין בודד או אזור מסוים נדרשים לשיקום פיזי וסביבתי
התהליך יכול לצאת לדרך ביוזמת רשות מקומית או ביוזמה פרטית, כמו יזם או הדיירים עצמם
התחדשות עירונית כוללת הליכי תמ"א בבניין אחד (עיבוי וחיזוק או הריסה), או פינוי-בינוי במקבץ בניינים ישנים
התהליך מורכב אך מגלם הזדמנות טובה לבעלי הדירות להשביח את הנכס שבבעלותם
כל תהליך התחדשות עירונית הוא למעשה מכירת זכויות בעל הדירה בנכס ליזם שמבצע את העבודה בפועל. לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם אנשי המקצוע הנכונים


בקיצור

  • המדריך מתייחס לתהליכים הנוגעים לדיירים בהתחדשות עירונית, הן בתמ"א 38 והן בפינוי-בינוי. להבדלים העיקריים בין התהליכים ראו:
  • המדריך מתייחס להתחדשות עירונית שמתקיימת ביוזמת הדיירים, ולא ביוזמת היזם או הרשות המקומית.
שימו לב
  • הדבר החשוב ביותר שעליכם לדעת הוא שהתחדשות עירונית היא עסקה למכירת הזכויות שלכם בדירה, לכן חשוב מאוד לבחור אנשי מקצוע מתאימים שילוו אתכם בתהליך וישמרו על הזכויות שלכם.
  • רוב השלבים שיפורטו כאן רלוונטיים גם אם ההתחדשות העירונית נעשית שלא ביוזמת הדיירים. במקרה זה, היזם או הרשות המקומית יידרשו לבחון את ההיתכנות למיזם, לבחור קבלן שיקים את הפרויקט ולהוציא היתרים.
  • לכן, חשוב מאוד לבחור את אנשי המקצוע הנכונים שילוו אתכם ולהתייעץ איתם בשלבים הקריטיים של התהליך, כדי לוודא שאתם מקבלים את התמורה המרבית עבור הזכויות שלכם.
  • בדיקת היתכנות ראשונית

    • אם קיימת מינהלת להתחדשות עירונית באזור המגורים, כדאי לפנות אליה לפני שמתחילים להשקיע מאמץ וכסף. רשימת המנהלות מפורטת באתר השירותים והמידע הממשלתי.
    • המינהלת תסייע לבדוק אם התוכנית המבוקשת (תמ"א, פינוי-בינוי) אפשרית מהיבטים של תכנון ואם היא כדאית מבחינה כלכלית.
    • ניתן לבדוק היתכנות כלכלית של מתחמי פינוי-בינוי באמצעות המחשבון הדינאמי באתר המידע והשירותים הממשלתי.
    טיפ
    לפני הפנייה למינהלת להתחדשות עירונית, כדאי לקיים אסיפת דיירים או שיחות עם בעלי הדירות כדי לבדוק אם יש היענות ראשונית לתהליך
    • גם אם התהליך קורה ביוזמת היזם ולא הדיירים, תוכלו לפנות למינהלת כדי להתייעץ ולקבל מידע רלוונטי בהמשך התהליך.

    בחינת מסלול פינוי-בינוי

    • בעלי דירות או יזמים יכולים להגיש בקשה לבחינה האם מתחם עומד בתנאי הסף הראשונים לפינוי-בינוי.
    • המשמעות של אישור המתחם בהחלטה המקדמית, היא שאם יתמלאו תנאי הסף - הוא יוכרז כמתחם לפינוי ובינוי.
    • ההחלטה מאפשרת גם לדחות את מועד חבות המס ולעבור למסלולי תכנון ייחודיים להתחדשות עירונית על פי חוק התכנון והבנייה.

    תנאי הסף

    • קיומה של תוכנית ראשונית לפינוי או עיבוי 24 יחידות דיור או יחידות אחרות ובנייה של יחידות דיור חדשות.
    • מפת מדידה עדכנית למתחם - בת שנה לכל היותר.
    • אישור של מהנדס העיר בדבר הסכמה עקרונית לפרויקט.
    • לפרטים נוספים על הגשת הבקשה ראו באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

    בחירת נציגות הדיירים

    • בין אם התהליך החל ביוזמת הדיירים ובין אם ביוזמת היזם, תצטרכו למנות נציגות דיירים.
    • מטרת הנציגות לסייע לבעלי הדירות לפעול באופן מאורגן מול בעלי המקצוע, הרשות המקומית ומוסדות התכנון.
    • הנציגות נבחרת מתוך כלל בעלי הדירות המעוניינים להיות חברים בנציגות.
    • תפקידי הנציגות הם בין היתר לבחור את בעלי המקצוע: העו"ד המייצג, מפקח על הבנייה, שמאי ויזם.
    • הנציגות צריכה לפעול בשקיפות ולייצג את האינטרסים של בעלי הדירות.
    שימו לב
    • לנציגות אין סמכות חוקית לחתום על אף הסכם או לקבל כל החלטה מהותית בשם אף אחד מבעלי הדירות.
    • בכל מקום שנדרשת חתימה של מי מבעלי הדירה, הוא צריך לחתום בעצמו.

    המלצות להליך בחירת הנציגות

    • הנציגות צריכה להיבחר בהליך דמוקרטי ושקוף, וכל בעל דירה יכול להציע את מועמדותו.
    • יש לקבוע מועד לאסיפת דיירים, בהתאם לתקנון הבית המשותף, או התקנון המצוי אם אין לבית המשותף תקנון ספציפי.
    טיפ
    • לצורך התנעת התהליכים ופנייה לקבלת אישור, אין צורך בהסכמה של כל בעלי הדירות אלא רק של הרוב הנדרש, בהתאם לסוג הפרויקט.
    • אם קיים הרוב הנדרש לסוג הפרוייקט, ניתן להתקדם - גם בהיעדר הסכמה של כל הדיירים.
    • לפרטים על אודות הזכות לסרב להתחדשות עירונית והיכולת של הדיירים לפעול במקרה של סירוב ראו בהמשך.
  • מומלץ לתלות מודעה על קיום האסיפה במקום בולט בבניין, לפחות 7 ימים לפני מועד האסיפה, ולכתוב מפורשות שבאסיפה זאת תיבחר הנציגות.
  • כדאי לוודא טלפונית שכל אחד מבעלי הדירות יודע על מועד קיום האסיפה ומטרת האסיפה.
  • אם מדובר במתחם גדול של כמה בניינים, אפשר לקיים אסיפה נפרדת לכל בניין.
  • באסיפה יינתן הסבר על מטרות הנציגות ותפקידיה.
  • הבחירה בנציגות תיעשה בהליך דמוקרטי ושקוף, לפי החלטת הרוב מבין בעלי הדירות. מומלץ לקבוע נציג 1 על כל 10 בעלי דירות.
  • רצוי להעביר מראש לבעלי דירות את נוסח כתב ההסמכה לנציגות, והתחייבותם כלפי בעלי הדירות.
  • אם נבחרה נציגות, הנציגים ובעלי הדירות יחתמו על כתב ההסמכה, אפשר להעביר לאחר קיום האסיפה את כתב ההסכמה ליתר בעלי הדירות לצורך חתימה.
  • התקשרויות עם אנשי מקצוע

    • הנציגות הנבחרת של הדיירים צריכה לבחור את אנשי המקצוע שיילוו את בעלי הדירות בפרויקט.
    • מומלץ לפנות לכמה אנשי מקצוע ולקבל לפחות 3 הצעות לצורך השוואה ובחירת ההצעה המתאימה ביותר.
    • מומלץ לפנות לנציגויות אחרות ולקבל המלצות, ולהתחשב בניסיון אנשי המקצוע, זמינות, עלות וכדומה.
    טיפ
    צריך לוודא שאנשי המקצוע לא נמצאים בניגוד עניינים ושאינם עובדים עבור היזם אלא רק עבור בעלי הדירות, ומלווים אותם משלב ההתארגנות ועד להשלמת הפרויקט

    אופן בחירת היזם על-ידי הדיירים

    • במקרה שהתהליך נולד ביוזמת הדיירים ולא באמצעות היזם, הדיירים צריכים לבחור ביזם לצורך ביצוע הפרויקט.
    • מינהלת ההתחדשות העירונית ועורך-הדין יכולים לסייע בבחירת יזם מתאים.
    • מומלץ להוציא מכרז שמזמין קבלנים או יזמים עם ניסיון מתאים להגיש הצעות.
    טיפ
    • יש להתייעץ עם עורך הדין המלווה את הפרויקט לפני ההתקשרות עם היזם, ולאפשר לו לקיים משא ומתן לטובת הדיירים.
    • כדאי לשים לב למאפייני ההצעה מעבר לתוספת השטח לדירה. למשל, מימון עלויות תחזוקה והביטחונות המוצעים במקרה שבו היזם יקרוס כלכלית באמצע הפרויקט.
  • לאחר שיודעים מה צורכי בעלי הדירות ולאחר שהתקבלו כמה הצעות, צריך לבחור את ההצעה הטובה ביותר לפי הקריטריונים המשמעותיים לבעלי הדירות: ניסיון, זמינות, איתנות פיננסית, המלצות וכדומה.
  • ניתן למצוא הסכם לדוגמה להתקשרות עם יזם בעסקת פינוי-בינוי באתר השירותים והמידע הממשלתי.
  • בחירת עורך דין

    • כל התחדשות עירונית היא עסקה שבה בעלי הדירות למעשה מוכרים את זכויותיהם בדירה ליזם עבור תמורה מסוימת.
    • לכן, חשוב מאוד להתקשר עם עורך דין מתאים ומנוסה ולהתייעץ איתו בכל שלבי התהליך.
    • תפקיד עורך הדין, בין היתר:
      • לסייע לחתימה על הסכמי התקשרות עם היזם ובעלי מקצועי.
      • לסייע לטפל בדיירים סרבנים.
      • לסייע בבחירת מפקח ושמאי לבעלי הנכסים.
      • לעקוב אחר ביצוע התחייבויות היזם או הקבלן.
    • ניתן למצוא הסכם לדוגמה להתקשרות עם עורך דין לצורך התחדשות עירונית באתר השירותים והמידע הממשלתי.
    שימו לב
    עורך הדין צריך לשרת אתכם, לכן חשוב שתבחרו עורך דין שעליו קיבלתם המלצות מנציגויות אחרות שעברו תהליך התחדשות עירונית, ושלא עובד בשביל היזם של הפרוייקט שלכם

    בחירת המפקח על הבנייה

    • תפקיד המפקח נחלק לשלושה שלבים:
      1. בשלב שלפני קבלת היתר הבנייה: פיקוח על שלב התכנון.
      2. בשלב שאחרי קבלת היתר הבנייה: פיקוח על ביצוע העבודות בפרוייקט.
      3. בשלב שאחרי גמר העבודות: המפקח מלווה את בעלי הדירות בעת המסירה.

    בחירת שמאי

    • בחירת שמאי רלוונטית כשמדובר בעיקר בעסקת פינוי בינוי, אך יכולה להיות רלוונטית גם במקרה של תמ"א 38, אם המפקח על הבתים המשותפים קבע שיש צורך בשמאי.
    • השמאי נדרש כדי לבדוק אם העסקה כלכלית, ובאילו תנאים היא תיחשב כלכלית.
    • משרד השיכון מאפשר לבעלי הדירות לקבל חוות דעת של שמאי בעסקת פינוי ובינוי וכן בעסקת תמ"א 38.
    • לפרטים על אודות הליך מינוי שמאי בהתחדשות עירונית ראו אתר השירותים והמידע הממשלתי.
    • בכל מקרה, ניתן למנות גם שמאי באופן פרטי.

    בחירת יועץ חברתי

    • יועץ חברתי המלווה תהליכי התחדשות עירונית הוא תפקיד חדש יחסית שמשלב תחומים מעולמות הרווחה, הקהילה והתכנון ופועל בכמה מישורים:
      • בחינת צורכי בעלי הדירות והצגתם בפני גורמי התכנון.
      • עדכון וליווי בעלי הדירות בשפה מובנת.
      • סיוע בהתארגנות לבחירת הנציגות, הכשרתה וסיוע לה בעבודתה בפרויקט.
      • לסייע עם עו"ד בהטעמת צורכי בעלי הדירות בתוכניות ובחוזה.
      • ייצוג האינטרסים החברתייים והקהילתיים של הפרויקט בפני ועדות התכנון.
    • בפרויקט פינוי-בינוי שבו מתקיים הליך של שיתוף הציבור, היועץ החברתי עורך דו"ח חברתי הכולל מיפוי מאפייני תושבי המתחם, סיכום הממצאים, ניתוחם והפקת המלצות על בסיסם. להנחיות עריכת הדו"ח ראו אתר השירותים והמידע הממשלתי.

    המשך התהליך באמצעות אנשי המקצוע

    • לאחר בחירת אנשי המקצוע המתאימים, צריך לפנות לרשויות לצורך המשך הטיפול והוצאת היתר בנייה.
    • היזם ועורך הדין המלווה יפנו לרשויות לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה.
    • לאחר קבלת היתר הבנייה, ניתן להתחיל בביצוע הפרויקט.

    פינוי בינוי ביוזמת הדיירים

    • כאשר מדובר בעסקת פינוי-בינוי, יש לפנות בבקשה להכריז על המתחם כמתחם פינוי-בינוי.
    • אם התהליך נעשה ביוזמת היזם, הוא ידאג לקבלת האישורים הנדרשים.
    • אם התהליך נעשה ביוזמת הדיירים, עליכם להכיר את התהליך הנדרש ולבצע אותו בעצמכם.
    • לצורך הגשת הבקשה יש צורך לעמוד בתנאי הסף הבאים:
      • קיומה של תכנית לפינוי ובינוי או לעיבוי של לפחות 24 יחידות המיועדות לדיור או למטרות אחרות שהופקדה להתנגדויות או אושרה.
      • הסכמי פינוי ובינוי חתומים עם רוב מיוחס מבעלי הדירות במתחם - 66% מבעלי הדירות במקבץ בניינים, ולפחות 60% מבעלי הדירות בכל בניין.
    • לפרטים על הגשת הבקשה ראו באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
    שימו לב
    בניגוד לעסקת תמ"א 38, בעסקת פינוי-בינוי צריך להוציא תב"ע לפני שמבקשים היתר בנייה. מדובר בהליך ארוך יותר, יש מעט ועדות מקומיות שיש להן סמכות לדון בפינוי-בינוי ולרוב צריך לעבור תהליך של ועדה מחוזית.

    סירוב דיירים בהתחדשות עירונית

    • בין אם אתם דייר המסרב לעסקה ובין אם אתם בעלי הדירות המבקשים להוציא את העסקה לפועל, מדובר בסוגייה מורכבת ורצוי להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום.

    סירוב בפינוי-בינוי

    • אם מדובר בפינוי-בינוי, בעל דירה יכול לסרב לעסקה.
    • בנוסף, תוכנית פינוי-בינוי מופקדת לאישור בוועדה לתכנון ובנייה, וכל מי שרואה את עצמו נפגע, יכול להגיש התנגדות לתוכנית הבנייה, גם אם הוא לא מתגורר במתחם שעומד לפינוי-בינוי.
    • אם הפרויקט כבר עבר אישור ועדה מחוזית והמתחם הוכרז כמתחם לפינוי-בינוי, ניתן לפעול מול הסרבן בתביעה לבית המשפט לתשלום פיצויים.
    • לא ניתן להוציא לפועל פרויקט של פינוי-בינוי ללא הסכמת כל הדיירים, אך ניתן לתבוע פיצויים מדייר סרבן.

    סירוב בתמ"א 38

    • אם מדובר בתמ"א (חיזוק או פינוי), בעל דירה יכול להתנגד, אבל המפקח על הבתים המשותפים או בית המשפט עשויים לחייב אותו להסכים לעסקה או למנות מישהו שיחתום במקומו.

    זכויות נוספות בהקשר של התחדשות עירונית