يركّز دليل الحقوق هذا معلومات هامة لمن يستعينون بخدمات وسطاء عقاريّين بهدف استئجار وتأجير، شراء أو بيع شقة أو عقار آخر
لقائمة الأسئلة والأجوبة حول حقوق وواجبات وسطاء العقارات وزبائنهم، راجعوا في هذه الصفحة أدناه


في العديد من الأحيان يلجأ من يبحثون عن شراء أو بيع أو تأجير واستئجار شقة لخدمات وسطاء الشقق (وكلاء العقارات).

  • على الوسطاء العقاريّين الوفاء بواجباتهم تجاه الزبائن الذين يلجأون لخدماتهم في الوساطة العقارية، والحفاظ أيضًا على قواعد أخلاقيّة مهنية أخرى ينصّ عليها القانون.
  • على العملاء من جهتهم أيضًا الوفاء بواجباتهم المترتّبة على موافقتهم على تلقي خدمات الوسيط العقاريّ، بما في ذلك: دفع رسوم الوساطة المتّفق عليها، وفي بعض الحالات، منحهم حقوقًا حصريّة.
  • يركّز دليل الحقوق هذا متطلّبات القانون من الوسطاء ومن العملاء على حد سواء، ويتطرّق، من ضمن جملة الأمور، إلى: رسوم الوساطة، التوقيع على المستندات الملائمة، منح حقوق حصريّة، واجب الوسيط في الكشف عن معلومات ذات صلة، الحفاظ على السريّة، تقديم شكوى عند الحاجة وغير ذلك.


نصيحة

تقديم الوسيط نفسه وإبراز رخصة الوساطة

  • عندما يتوجه الوسيط لشخص ما لأول مرة بشأن شقة أو عقار آخر، يجب عليه أن يقدم نفسه كوسيط، حتى قبل أن يصبح ذلك الشخص عميلا لديه
  • إذا طلب الشخص ذلك، يجب على الوسيط أن يبرز له رخصة وسيط عقاري سارية المفعول.

واجب الوسيط بالكشف عن معلومات

الكشف عن تفاصيل عن الشقة أو العقار

  • عندما يكون العميل مستأجراً أو مشترياً، يكون الوسيط ملزمًا بأن يشرح له بلغة بسيطة ومفهومة، ماهية الصفقة وتسليم العميل التفاصيل التالية:
    • من هو مالك الشقة أو العقار؟ – على الوسيط تقديم وثائق رسمية، مثل: سند طابو حديث، مصادقة من دائرة أراضي إسرائيل، أو من جهة رسمية ذات صلة تدير تسجيل الحقوق في عقارات أخرى إذا لم يكن هناك تسجيل في الطابو (مثلاً، تصريح من شركة إسكان).
    • ما هو حجم الشقة أو العقار، وما هو مصدر هذه المعلومة؟ – مصدر المعلومة يمكن أن يكون فاتورة الأرنونا، سند الطابو، دائرة أراضي إسرائيل، تأكيد من جهة مخوّلة أخرى، أو قياس قام به مساح مخوّل.
    • ما الذي تشمله الشقة أو العقار؟ – عدد الغرف، وجود شرفة، موقف سيارات أو مخزن، في أي طابق الشقة أو العقار، وهل يوجد مصعد.
    • هل يسكن أو يتواجد أحد في الشقة أو العقار؟ – إذا كان الأمر كذلك، متى سيخرج ومتى سيتمكن المستأجر أو المشتري من دخول الشقة أو العقار.
    • هل نتحدث عن شقة غير صالحة للسكن؟ – مثلاً: ليس فيها أنظمة صرف، مجاري، كهرباء أو مياه، حاجز بين المراحيض والغرف الأخرى أو أن فيها خطر. للشرح المفصل ما هي الشقة الصالحة للسكن اضغطوا هنا.
    • هل يدور الحديث عن بيع أرض لا يمكن البناء عليها حالياً؟ – وإذا كان الأمر كذلك، يجب تحديد ما هي قيمة وتخصيص الأرض اليوم، هل ومتى ستصبح أرضاً يمكن البناء عليها، ما هي احتمالية حدوث ذلك، وما هي النفقات المتوقعة لهذا الغرض؟.
    • السعر الذي يطلبه المالك مقابل الشقة أو العقار
    • إذا كان الأمر يتعلق بإيجار فما هي المدفوعات الإضافية التي سيحتاج المستأجر لدفعها – مثلاً: أرنونا، كهرباء، مياه، لجنة البيت، مشاركة في نفقات إدارة وصيانة البناية أو الملكية المشتركة إلخ.

تسليم استبيان حول العيوب والمكاره في الشقة أو العقار

  • على الوسيط تسليم العميل استبياناً، ملأه البائع أو المؤجر، في المواضيع التالية:
    • هل يوجد رطوبة في الشقة أو العقار؟
    • هل توجد مخالفات بناء في الشقة أو العقار؟
    • هل توجد عيوب جوهرية في بنية العقار التحتية، مثل: مياه، كهرباء، مجاري وغاز؟
    • هل عرّفت دائرة الهندسة في السلطة المحلية المبنى كـ"مبنى خطر"؟
    • هل قدم أحد دعوى يطالب فيها بحقوق ما في الشقة أو العقار؟ هل هناك إجراء جنائي ما عالق بشأن الشقة أو العقار، ويتعلق ببناء الشقة أو العقار أو باستعمالهما؟
    • هل توجد آراء مهنية تتعلق بمواضيع جوهرية بخصوص الشقة أو العقار (عدا آراء التقييم)؟
    • هل هناك حاجة لصيانة خاصة أو استعمال بطريقة خاصة في المبنى لتجنب الإضرار بمن يتواجد فيه؟
    • هل توجد عيوب أخرى في العقار؟
    • هل توجد مكاره ضوضاء، رائحة، إشعاع، أو غيرها تضر بجودة الحياة في العقار.
إنتبهوا
على الوسيط أن يبذل جهداً معقولاً للحصول على إجابات مالك الشقة أو العقار، وإذا لم ينجح - عليه أن يذكر ذلك أمام العميل.

واجب الوسيط الكشف عن روابط شخصيّة

  • إذا كان الوسيط أو أحد أقربائه (المفصّلين لاحقا هنا) مهتمًا بشكل شخصي أو قد يهتم شخصيا بشقة أو عقار أو صفقة بيع أو إيجار (على سبيل المثال، من المحتمل أن يتلقى دفعة أو الاستفادة من تنفيذ الصفقة أو عدم تنفيذها من جهة ليست طرفًا للصفقة) فعليه إبلاغ العميل بذلك مسبقًا والحصول على موافقته الخطيّة مسبقًا على هذه الصفقة.
  • يسري واجب الإبلاغ والحصول على الموافقة المسبقة على جميع الحالات التي يبدي فيها أحد الأشخاص أو الجهات التالية اهتمامًا شخصيًا بتنفيذ صفقة الشقة أو العقار:
    • الوسيط نفسه، وزوجته أو زوج الوسيطة، والداه وأزواجهما، جدّه وجدّته وأزواجهما، أشقاؤه وشقيقاته وأزواجهما، أبناؤه وأزواجهما، أحفاده وأزواجهما، أبناء أحفاده وأزواجهما، كل شخص يعيله الوسيط بشكل مباشر، شريك الوسيط في مصالحه التجاريّة، مشغّل الوسيط، شخص مشغّل من قبل الوسيط.
    • شركة أو جهة أخرى يملك فيها الوسيط أو أحد الأشخاص المذكورين أعلاه %5 على الأقل من الأسهم، من الملكية أو من الحق في الحصول على الأرباح من هذه الشركة أو الجهة.
  • إن لم يبلغ الوسيط العميل بالروابط الشخصيّة بالعقار أو لم يحصل على موافقة العميل خطيًّا، يحظر عليه التوسّط في هذه الصفقة، ويمكن تقديم شكوى لدى مسجّل الوسطاء ضده.

التوقيع على طلب خطيّ باتخاذ إجراءات وساطة عقاريّة

  • بعد أن أبلغ الزبون بكل التفاصيل المذكورة أعلاه، وقبل البدء بعمليات الوساطة يتوجّب على العميل التوقيع، بناءً على طلب الوسيط، على مستند يُدعى "طلب لإجراء وساطة عقاريّة".
  • يجب أن يشتمل هذا المستند على التفاصيل التالية:
    1. أسماء، عناوين وأرقام بطاقات هوية الوسيط العقاريّ والعميل
    2. نوع الصفقة التي سيتخذ الإجراء بشأنها، مثل: "إيجار"، "اتفاقية"
    3. وصف العقار الذي تدور حوله إجراءات الوساطة
    4. قيمة الصفقة المطلوبة (سعر الشراء، البيع أو الإيجار)- بالإمكان كتابة المبلغ التقديريّ، وليس حتمًا المبلغ الدقيق
    5. قيمة رسوم الوساطة -
      • يجب تسجيل قيمة رسوم الوساطة المتّفق عليها، أو نسبة رسوم الوساطة المتّفق عليها من قيمة الصفقة.
      • يجب التحديد ما إذا كانت رسوم الوساطة المسجّلة تشمل ضريبة القيمة المضافة أم أنّه يجب إضافتها.
إنتبهوا
إن لم يحصل الوسيط على توقيع العميل الخطيّ على طلب إجراء الوساطة العقارية، لا يحق له الحصول على رسوم الوساطة.

حقوق حصريّة

  • يجوز للوسيط ولبائع أو مؤجّر العقار الاتفاق على منح الوسيط حقوقًا حصريّة بخصوص صفقة معيّنة (بيع أو تأجير عقار).
  • منح الحق الحصريّ يعني أن البائع أو المؤجر يتعهد بالاستعانة بخدمات هذا الوسيط فقط، وعدم الاستعانة بخدمات وسطاء آخرين بشأن صفقة أو صفقات معيّنة في عقارات أو شقق معيّنة، وذلك لفترة محدودة.
  • في هذه الحالة، يكون الوسيط الجهة الوحيدة المخوّلة بالتوسّط بين البائع أو المؤجر وبين المشترين أو المستأجرين المحتملين، ويحق له الحصول على رسوم وساطة إذا جعل الأطراف يوقّعون على عقد بيع أو عقد إيجار في هذا العقار.
  • لكي يحصل الوسيط على حقوق حصريّة، يجب عليه بأن يشرح للبائع أو المؤجر معنى الحصريّة، وعليه الحصول على توقيعهما على اتفاقية حقوق حصرية وهي مستند منفصّل يصادق فيه البائع أو المؤجّر على منح الحقوق الحصريّة وفترتها سريانها.
إنتبهوا
لا يمكن للوسيط الحصول على حقوق حصرية من الشاري أو المستأجر بل فقط من البائع او المؤجّر.

فترة سريان الحقوق الحصريّة

  • تتحدد مبدئياً فترة الحصرية في اتفاقية الحقوق الحصرية المبرمة بين الوسيط وصاحب الشقة.
  • مع ذلك وفي حالات معينة تكون فترة الحصرية أقصر مما اتفق عليه الوسيط وصاحب الشقة. يتعلق الأمر بعدة عوامل، منها: نوعية الصفقة (بيع أو استئجار), نوعية العقار (شقة أو غيرها), قيام الوسيط بنشاطات تسويقية للترويج للعقار.


نوعية الصفقة أطول فترة حصرية ممكنة في حال لم يحدد الطرفان فترة الحصرية في اتفاقية الحصرية
تأجير شقة لا توجد قيود على فترة الحصرية التي يمكن للوسيط وصاحب الشقة الاتفاق عليها. تنتهي فترة الحصرية خلال 30 يوم من موعد توقيع الطلب الخطي.
بيع شقة
  • لن تستمر فترة الحصرية أكثر من 6 شهور من موعد التوقيع على الطلب الخطي, حتى وإن اتفق الوسيط وصاحب الشقة على فترة أطول. (لا يوجد اجماع في قرارات المحاكم على هذا السؤال، هل يمكن تمديد فترة الحصرية بـ 6 أشهر أخرى، ولم يتم البت في هذه المسألة بعد في المحكمة العليا.
  • مع ذلك وان لم يقم الوسيط بالإجراءات لترويج الصفقة كما هو موضّح لاحقًا خلال شهرين من موعد التوقيع على الطلب الخطي تنتهي فترة الحصرية في ذلك الموعد (أي شهرين من موعد التوقيع).

تنتهي فترة الحصرية خلال 30 يوم من موعد التوقيع على الطلب الخطي.

بيع عقار ليس شقة
  • لن تستمر فترة الحصرية لأكثر من عام من موعد التوقيع على الطلب الخطي, حتى وإن اتفق الوسيط وصاحب الشقة على فترة أطول.
  • مع ذلك وان لم يقم الوسيط بالإجراءات لترويج الصفقة كما هو موضّح لاحقًا خلال 4 أشهر من موعد التوقيع على الطلب الخطي تنتهي فترة الحصرية في ذلك الموعد (أي 4 أشهر من موعد التوقيع).
  • تنتهي فترة الحصرية خلال 9 اشهر من موعد التوقيع على الطلب الخطي.
  • مع ذلك وان لم يقم الوسيط بالإجراءات لترويج الصفقة كما هو موضّح لاحقًا خلال 3 أشهر من موعد التوقيع على الطلب الخطي تنتهي فترة الحصرية في ذلك الموعد (أي 3 أشهر من موعد التوقيع).
تأجير عقار ليس شقة لا توجد قيود على فترة الحصرية التي يمكن للوسيط وصاحب العقار الاتفاق عليها.
  • لا يشير القانون متى تنتهي فترة الحصرية في حال لم يتفق الطرفان عليها في اتفاقية الحصرية. في مثل هذه الحالة يجب على فترة الحصرية ان تنتهي بعد فترة زمنية يمكن تعريفها على انها " فترة زمنية معقولة" من موعد التوقيع على الطلب الخطي.
  • مصطلح " فترة زمنية معقولة" خاضع للتفسير. اذا لم يتوصل صاحب العقار والوسيط الى اتفاق حول تفسير "الفترة الزمنية المعقولة" ووصلت الأمور حدّ الدعوى القضائية يمكن للمحكمة أن تبت في هذا السؤال مع الأخذ بعين الاعتبار من جملة الأمور ظروف عقد الصفقة.

إجراءات يتوجّب على الوسيط اتخاذها خلال فترة سريان الحقوق الحصريّة

  • خلال فترة سريان الحقوق الحصريّة، على الوسيط اتخاذ الإجراءات اللازمة للترويج للصفقة المتفق عليها بين البائع أو المؤجّر. يمككنهما الاتفاق على إجراء نشاط تسويقيّ واحد أو اكثر.
  • إن لم تحدّد الأطراف ماهية وكمية الأنشطة التسويقيّة الملزِمة للوسيط، يكون الوسيط ملزمًا باتخاذ اثنين على الأقل من الإجراءات الـ 6 التالية:
    1. الإعلان عن العقار بواسطة تعليق لافتة في العقار أو بجواره، لافتة على لوحة إعلانات عامة، لافتة في مركز جماهيريّ أو أي لافتة أخرى يتّفق عليها مع البائع أو المؤجّر
    2. الإعلان عن العقار لدى جمهور عملاء معيّن، الظاهر في قاعدة بيانات الوسيط، بوسائل إلكترونيّة، بواسطة البريد العاديّ أو بوسيلة أخرى كالمتفّق بين الأطراف، أو نشر إعلان على موقع الإنترنت أو بوسيلة محوسبة أخرى معدّة للتسويق العقاريّ
    3. الإعلان عن العقار في صحيفة يوميّة واحدة على الأقل
    4. الإعلان عن العقار في صحيفة يوميّة أو في صحيفة معدّة لجمهور هدف معيّن، وفقًا لاختيار العميل
    5. دعوة مشترين محتملين أو وسطاء إضافيين لزيارة العقار في الموعد المتّفق عليه
    6. دعوة 5 وسطاء آخرين على الأقل، العاملين في البلدة التي تقع فيها البلدة المعروضة للبيع، والتعاون لغرض بيع العقار

رسوم الوساطة

متى يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة من الزبون؟

  • يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة فقط في حال استيفاء الشروط الـ 3 التالية:
  1. الوسيط المؤهّل الذي يحمل رخصة وساطة فقط يستحق الحصول على رسوم وساطة. لقائمة الوسطاء المؤهّلين الذين يحملون رخصة وساطة.
  2. أن يكون العميل قد وقّع على "طلب خطيّ لاتخاذ إجراءات وساطة عقاريّة"، المذكور آنفًا، ومن جملة الأمور، حُدّد مبلغ رسوم الوساطة التي يتوجّب على العميل دفعه.
    إنتبهوا
    في بعض الحالات الاستثائيّة، قد تكون هناك معلومات منقوصة في الطلب الخطيّ. في هذه الحالات، يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة إذا أثبت أنّه بالإمكان استكمال المعلومات المنقوصة بطرق أخرى (على سبيل المثال، بواسطة مستند آخر أو استنادًا إلى معلومات أثبت الوسيط أنّه قام بتقديمها). ولكن بغياب الطلب الخطيّ، لا يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة.
  3. نجح الوسيط في توصيل الأطراف الى توقيع اتفاقية بيع أو اتفاقية تأجير للعقار، والذي نفّذ بشأنه عقد الوساطة، وبشرط أن يكون الوسيط هو "الجهة المساهمة" التي أدّت إلى توقيع الاتفاقية، أي العنصر الذي بفضله تم توقيع الاتفاقية بين الشاري والبائع أو المؤجر والمستأجر أو لم يكن الاتفاق ليوقّع بدونه.
    • الوسيط الذي تواسط في اتفاقية البيع أو الإيجار، ولكنّه لم يكن "الجهة المساهمة في توقيع هذه الاتفاقية، قد لا يستحق الحصول على رسوم وساطة. أما إذا سعى وساهم عدة وسطاء في التوقيع على الاتفاقية، قد يحق لهم جميعًا الحصول على رسوم وساطة (بشرط أن يكون العميل قد وقّع مسبقًا على طلب خطيًّا كالمفصّل أعلاه).
    • عند التوقيع على اتفاقية حقوق حصريّة، فإنّ الفرضيّة الأساسيّة هي أنّ الوسيط هو الجهة المساهمة في توقيع الاتفاقية (بشرط القيام بالأنشطة التسويقيّة المفصّلة أعلاه)، إلّا إذا أثبت العميل خلاف ذلك.
      نصيحة
      للتوضيحات حول معنى مصطلح "الجهة المساهمة"، راجعوا أسئلة وأجوبة لاحقًا.

قيمة رسوم الوساطة

  • مبلغ رسوم الوساطة قابل للتفاوض بين العميل والوسيط قبل التوقيع على الطلب الخطي.
  • على العميل والوسيط الإشارة بوضوح إلى مبلغ رسوم الوساطة في الطلب الخطيّ.
    • يجب الإشارة بوضوح الى المبلغ المتفق عليه لرسوم الوساطة أو النسبة المتفق عليها للرسوم من سعر الصفقة
    • تجدر الإشارة إلى ما إذا كان مبلغ رسوم الوساطة المحدد يشمل بالفعل ضريبة القيمة المضافة أو أنه يجب إضافة ضريبة القيمة المضافة إلى المبلغ المذكور أعلاه.

وسيـط يعمل من قبل طرفي الصفقة

  • اذا كان الوسيط يمثّل طرفي الصفقة (مثلا: المستأجر والمؤجّر أو البائع والشاري) - يكون ملزمًا بإبلاغ كل زبائنه عن ذلك، وأن يسجّل خطيّاً كل العروض التي نقلها بين الطرفين الذين يمثّلهما.
  • في حالة كهذه - يستطيع الوسيط أن يجبي رسوم الوساطة من الطرفين.

تخفيض في ضريبة التحسين لبائع دفع رسوم وساطة

  • البائع الذي دفع رسوم وساطة، وبعد بيع الشقة، يتوجّب عليه دفع ضريبة التحسين، يستطيع خصم رسوم الوساطة من سعر الشقة، وخفض مبلغ ضريبة التحسين الذي يتوجّب عليه دفعه.
  • في مثل هذه الحالة ولغرض حساب ضريبة التحسين يتم التطرق لكل شقة كأنها بيعت بسعر أقل من السعر الحقيقي، أي بعد أن خصمت منه رسوم الوساطة.
  • بالإمكان خصم رسوم الوساطة المدفوعة، وحتى حدّ %2 من سعر الشقة. (إذا كانت رسوم الوساطة أكبر، بالإمكان خصم %2 فقط من سعر الشقة).
  • لمزيد من المعلومات، راجعوا المصروفات المعترف بها للخصم لدى حساب ضريبة التحسين.

حظر التمثيل القانونيّ أو تحرير عقد بيع أو عقد إيجار

  • يجوز للوسيط العقاريّ اتخاذ معاملات وساطة فقط بين البائع والمشتري أو بين المؤجّر والمستأجر.
  • يحظر على الوسيط تحرير وثائق قانونيّة (مثل عقد بيع، عقد إيجار) أو المساعدة في تحريرها.
  • لا يجوز للوسيط إدارة مفاوضات قانونيّة نيابة عن العميل (على سبيل المثال: مفاوضات على حجم غرامات التأخير أو خرق العقد، أو مفاوضات على حجم التعويض في حال تضرّر الشقة وغير ذلك).
  • يجوز للوسيط إدارة مفاوضات نيابة عن العميل حول الجداول الزمنيّة، مواعيد تسليم الشقة أو مواعيد الإخلاء، وذلك في إطار معاملات الوساطة التي يجريها.
  • الوسيط الذي يدير مفاوضات قانونيّة نيابة عن العميل، أو أنّه يحرّر أو يساعد في تحرير عقد البيع أو عقد الإيجار للعميل، يعتبر كمن ارتكب مخالفة تأديبيّة، وبالإمكان تقديم شكوى ضده لدى مسجّل الوسطاء في وزارة القضاء.
إنتبهوا
الوسيط الذي يدير مفاوضات قانونيّة نيابة عن العميل أو يحرّر أو يساعد في تحرير عقد بيع أو إيجار للعميل، لا يحق له الحصول على رسوم وساطة من العميل.

مهنيّة الوسيط ووفائه تجاه العميل

  • يتوجّب على الوسيط العمل بدافع الوفاء تجاه العميل، وبما يخدم مصلحته.
  • يحظر على الوسيط أن يشترط تقديم خدمات الوساطة بشراء خدمة أخرى منه أو من شخص آخر.
  • على الوسيط العقاريّ أن يزوّد عميله بجميع المعلومات المتوفّرة لديه بخصوص شأن مهمّ مرتبط بالعقار التي تتّخذ بشأنه معاملات الوساطة.
  • الوسيطَ العقاريّ ملزم بالعمل بمهنيّة وبمعقوليّة، ومن المتوقع منه التصرف بمهنية ومسؤولية ومعقولية كما كان ليتصرف كل وسيط حذر وعادل في مثل وضعه.
  • كما يُلزم القانون الوسيط العقاري باتخاذ جميع التدابير اللازمة للحصول على معلومات جوهرية تتعلق بالعقار الذي تدور حوله صفقة الوساطة. والقصد ان على الوسيط استخدام جميع الآليات المهنية المناسبة وأساليب التحقق المتبعة وطرح الأسئلة المناسبة لكشف المعلومات الهامة عن العقار. كأن يفحص في الطابو ويسأل صاحب العقار أسئلة جوهرية والاطلاع على المستندات والوثائق ذات الصلة وما شابه ذلك.

المحافظة على السريّة

  • الوسيط وكل من يعمل نيابة عنه ملزمون بالمحافظة على سريّة أي معلومات وصلتهم من العميل. مع ذلك، يجوز الكشف عن المعلومات إذا وافق العميل على ذلك مسبقًا.
  • في بعض الحالات، يلزم القانون الوسيط بتقديم المعلومات (مثلا: وجود تحقيق من قبل سلطة الضرائب، تحقيق من قبل الشرطة أو أمر محكمة)، وفي هذه الحالة، يجوز للوسيط تقديم معلومات متعلّقة بالعميل أو معلومات قدّمها العميل بنفسه.

تقديم شكوى ضد الوسيط

  • يستطيع زبون الوسيط تقديم شكوى ضد الوسيط اذا خرق أحد الواجبات التالية:
    • خرق واجب السرية الملقى عليه
    • لم يكشف للزبون بأن لديه (أو لأحد اقربائه) مصلحة شخصية بصفقة الإيجار أو البيع الذي يقوم بالوساطة حولها
    • أبدى إهمالاً بشكل كبير، انعدام مسؤولية خلال العمل كوسيط
    • لم يتصرف بمعقولية
    • أخفى عن الزبون معلومات مهمة حول العقار الذي يقوم بالوساطة حوله
    • لم يعمل بمهنية مطلوبة ولم يتخذ وسائل كافية للحصول على معلومات مهمة عن العقار الذي يقوم بالوساطة حوله
    • نفّذ عمليات قانونية ممنوعة، مثل: المساعدة بتجهيز مستندات قانونية تتعلق بالصفقة، مثل عقد الإيجار أو عقد البيع، تمثيل الزبون خلال التفاوض قبل التوقيع على عقد الإيجار أو البيع
  • يجب تقديم الشكوى بواسطة استمارة تقديم شكوى أو عبر الإنترنت، وإرفاق جميع المستندات المطلوبة والتي تدعم تفاصيل الشكوى، على سبيل المثال: اتفاقية وساطة، طلب خدمات وساطة، المراسلات وما إلى ذلك.
  • للمعلومات حول كيفية تقديم الشكوى ومراحل الإجراء، راجعوا تقديم شكوى ضد وسيط عقارات.

أسئلة وأجوبة

عندما بحثت عن شقة للاستئجار توجهت لوسيط عقاري ووقعت طلب خدمات وساطة لكن في نهاية الأمر وجدت شقة لوحدي ووقعت على عقد إيجار مباشرة مع صاحب شقة بدون تدخّل الوسيط. هل أنا ملزم بدفع رسوم وساطة؟

لا. واجب دفع رسوم وساطة يسري فقط على الحالات التي تبرم فيها اتفاقية الإيجار أو البيع عقب معاملات الوساطة، وبشرط أن يكون الوسيـط هو الجهة المساهمة في الاتفاقية. إذا وقّع عقد إيجار أو اتفاقية بيع ليس بمساهمة الوسيط، لا يحق له الحصول على رسوم وساطة.

متى يعتبر الوسيـط "الجهة المساهمة" في توقيع الاتفاقية؟

  • بشكل عام، عندما يجمع الوسيط بين الطرفين (مؤجّر ومستأجر أو بائع ومشتري) ولا توجد أي جهة متداخلة أخرى، يعتبر الوسيط الجهة المساهمة في توقيع العقد، ويحق له الحصول على رسوم وساطة.
  • إذا تداخلت جهات أخرى (وسطاء آخرون مثلًا)، يجب أولًا فحص نشاط الجهة المساهِمة الأكبر في توقيع العقد. على أي حال، لكي يستحق الوسيـط الحصول على رسوم وساطة، عليه أن يثبت أنّ الاتفاقية لم تكن لتبرم بدون تداخله.
  • في حالات أكثر تعقيدًا (صفقات مركّبة، تداخل وسطاء آخرين أو في ظروف خاصة)، إن لم يتّفق الوسيط والعميل على أنّ الوسيط كان الجهة المساهِمة، ورفع الوسيط دعوى ضد العميل لدى المحكمة، قد تراعي المحكمة الظروف المختلفة، مثل:
    • هل دفع أحد الأطراف (البائع أو المشتري) رسومًا للوسيط؛
    • هل ساهمت جهة أخرى غير الوسيط في إبرام هذه الاتفاقية؛
    • هل انقضى وقت (وكم من الوقت) بين المقترح الأصليّ الذي قدّمه الوسيط وبين موعد انتهاء الصفقة؛
    • ما حجم الجهود التي بذلها الوسيط من ناحية، والوسطاء أو الجهات المساهمة الإضافيّة من ناحية أخرى؛
    • هل كان هناك تشابه أم اختلاف بين المقترح الأصليّ الذي قدّمه الوسيط والاتفاقية التي وقّعت في نهاية المطاف، وغير ذلك.
  • في حالات معقّدة من هذا النوع، يوصى بالحصول على استشارة قانونية.

هل يتوجّب على البائع دفع رسوم وساطة للوسيط حتى إذا تواصل الشاري مع البائع مباشرة، بغض النظر عن مساهمة الوسيط؟

حسب الحالة. مبدئيًا، يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة إذا كان الجهة المساهمة في التعاقد بين الطرفين. إن لم يكن للوسيـط دور في التعاقد بين المشتري والبائع، لا يحق له الحصول على رسوم وساطة.
  • في حال كانت للوسيط حقوقًا حصرية وقد قام بالنشاطات التسويقية التي يلزمه فيها الاتفاق مع الزبون يُفترض أن الوسيط كان الجهة المساهمة وليس عليه أن يثبت ذلك. في مثل هذه الحالة قد يستحق الوسيط رسوم الوساطة حتى وإن تواصل البائع مع الشاري بشكل مباشر وليس عن طريقه. رغم ذلك ووفقًا لحكم قضائيّ صادر عن المحكمة المركزيّة تقرر أنه إن كان المشترون قد وصلوا الى البائع بدون علاقة بالوسيط فلن يستحق رسوم الوساطة حتى وان كانت معه حقوًا حصرية وحتى وغن تعهد البائع بتوجيه الشاري للوسيط حتى لو توجّهوا للبائع بشكل مباشر.

هل يؤدي تداخل وسطاء آخرين في مراحل مختلفة من المفاوضات إلى سلب حق الوسيط الأصليّ في الحصول على رسوم وساطة؟

لا. يحق للوسيط الأصليّ الحصول على رسوم وساطة طالما شكّلت وساطته العامل المساهم والناجع في التعاقد بين الأطراف. حقيقة تداخل وسيط آخر في المراحل الأخيرة من المفاوضات لا تلغي الاستنتاج أنّ إجراءات الوساطة التي اتّخذها الوسيط الأول شكّلت عاملًا مساهمًا في التعاقد.

هل يحق للوسيط الذي حصل على حق حصريّ في الوساطة ونفّذ جميع الأنشطة التسويقيّة التي التزم بها، الحصول على رسوم وساطة حتى إذا توجّه المشترين عن طريق وسيط آخر؟

إذا حصل الوسيط على حق الوساطة الحصريّ ونفّذ الأنشطة التسويقيّة التي تعهّد بتنفيذها، فإنّ الفرضية الأساسيّة هي أنّه كان الجهة المساهمة في التعاقد (حتى إذا توجّه المشترون عن طريق وسيط آخر)، ويحق له الحصول على رسوم وساطة، إلّا إذا أثبت المشترون في المحكمة أنّه لم يكن الجهة المساهمة في التعاقد في الصفقة (على سبيل المثال، لم يعرفوا إطلاقًا ما هي الأنشطة التسويقيّة التي قام بها أو أنّهم توجّهوا عن طريق وسيط آخر، بغض النظر عن الأنشطة التسويقيّة التي قام بها الوسيط الأول).

على إثر إجراءات الوساطة التي اتخذها الوسيط، وقّعت على "كتاب موافقة مبدئي" على شراء شقة. العقد الرسميّ لم يوقّع بعد. هل يتوجّب عليّ دفع رسوم وساطة؟

  • حسب الحالة. استحقاق الوسيط لرسوم الوساطة يسري من لحظة توقيع اتفاقية ملزمة لبيع أو استئجار عقار.
  • كتاب الموافقة المبدئية قد يعتبر عقدًا ملزمًا تماما إذا احتوى على جميع التفاصيل الجوهريّة للعقد (أو أنّه هناك بعض التفاصيل المنقوصة التي يمكن استكمالها بواسطة إجراءات محدّدة في القانون)، وبشرط أن ينوي الطرفان صدقًا اعتماد كتاب الموافقة كاتفاقية ملزمة، أيّ أنّ كتاب الاتفاقية هي ثمرة المفاوضات، وهو يعكس الاتفاقات المطلقة بينهما، وأنّ العقد النهائيّ هو مجرّد عقد رسميّ.
  • ولكن إذا نوى الطرفان على أن يكون كتاب الموافقة مجرّد مرحلة من المفاوضات، وهي غير ملزمة بشكل نهائيّ. وإلى أنّ يوقّع عقد رسميّ، بحيث يجوز لكل طرف الانسحاب من المفاوضات، وكتاب الاتفاقية ليس "اتفاقية ملزمة"، ولا يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة. في هذه الحالة، فقط بعد التوقيع على العقد الرسميّ، يحق للوسيط الحصول على رسوم الوساطة.

وقّعت على اتفاقية بيع شقة عقب وساطة من قبل وسيط عقاريّ، ولكن بعد يومين، ألغينا العقد. هل يتوجّب عليّ دفع رسوم الوساطة؟

نعم، إذا كان الوسيط هو الجهة المساهمة في توقيع الاتفاقية، وكانت الاتفاقية ملزمة عند إبرامها. إلغاء اتفاقية البيع بعد ذلك من قبل البائع أو المشتري لا يمسّ بحق الوسيط في الحصول على رسوم الوساطة.

عقب صفقة الوساطة، وقّع عقد لبيع قطعة أرض اعتبرت أرضًا زراعيّة. كُتب في الاتفاقية أنّها مشروطة بتأهيل الأرض للبناء. ولكنّ الأرض بقيت زراعيّة. هل يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة؟

لا. إذا كانت اتفاقية البيع أو اتفاقية الإيجار مشروطة بأمور خارجة عن سيطرة الأطراف (على سبيل المثال: موافقة شخص آخر غير البائع أو المشتري، أو ظروف أخرى خارجة عن سيطرة الأطراف)، تصبح الاتفاقية ملزمة فقط إذا تحقّق هذا الشرط، وفقط عندئذٍ، يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة.

اتفق الوسيط معي شفهيًّا على مبلغ رسوم الوساطة ولكنّه لم يطلب مني التوقيع على "طلب خدمات وساطة". هل يتوجّب عليّ دفع رسوم وساطة؟

لا. يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة فقط إذا وقّع العميل على مستند"طلب خطيّ لاتخاذ إجراءات وساطة عقاريّة"، والذي يتضمّن جميع التفاصيل المذكورة أعلاه، خاصّة مبلغ رسوم الوساطة. على الرغم من بعض الحالات الاستثنائيّة التي لا يتضمّن فيها طلب الخدمة الخطيّ جميع التفاصيل المطلوبة، ولا يحق للوسيط بعد الحصول على رسوم وساطة، إلّا أنّها تبقى حالات فرديّة ونادرة، وفقط إذا بالإمكان استكمال التفاصيل المنقوصة بواسطة مستندات أخرى أو بواسطة إثبات صحة هذه التفاصيل بطريقة أخرى. على أي حال، إذا كانت جميع الاتفاقات بين الوسيط والعميل شفويّة بدون أي "طلب خطيّ"، لا يحق للوسيط الحصول على رسوم وساطة.

استأجرت شقة بواسطة وسيط الذي كان يعمل من طرف صاحب الشقة. هل علي أن أدفع له رسوم الوساطة؟

نعم. عليك دفع رسوم الوساطة التي تعهدت بها في الشروط التي وقعتها مع الوسيط في "الطلب الخطيّ باتخاذ إجراءات وساطة عقاريّة" وحيث كان الوسيط العامل الناجع في عقد وتوقيع صفقة الإيجار. بكل الأحوال لا يجب عليك دفع رسوم الوساطة التي تعهد صاحب الشقة بدفعها للوسيط. للاطلاع على المزيد هنا

هل يوجد تقييد على مبلغ رسوم الوساطة التي يسمح للموسيط المطالبة بها مني؟

كلا. لا توجد أي قيود على رسوم الوساطة التي يسمح للوسيط المطالبة بها. يمكن التفاوض مع الوسيط حول رسوم الوساطة. يوصى بإجراء دراسة او مسح لرسوم الوساطة المتبعة في السوق في صفقات مشابهة للصفقات التي تريدونها.

هل يجوز للوسيط العمل لمصلحة البائع والمشتري في آن واحد؟

نعم. في هذه الحالة، يدفع كل طرف للوسيط رسوم الوساطة التي تعهّد بها. يجوز للبائع وللمشتري الاتفاق بينهما على أن يدفع أحدهما للوسيط رسوم الوساطة الملزمة نيابة عن الطرف الآخر.

هل يجوز للوسيط العمل لمصلحة المستأجر وصاحب الشقة في نفس الوقت؟

نعم. في هذه الحالة، يدفع كل طرف للوسيط رسوم الوساطة التي تعهّد بها. يحظر على صاحب الشقة أن يطلب من المستأجر دفع رسوم الوساطة التي تعهد صاحب الشقة بدفعها للوسيط. لمعلومات إضافية
راجعوا كذلك

الجهات المُساعِدة

جهات حكوميّة

مراجع قانونية ورسمية

أحكام قضائية

تشريعات وإجراءات

توسُّع ونشرات

شكر وتقدير

  • المعلومات الأصليّة في هذه القيمة كتبت بدعم من قسم تنظيم المهن في وزارة العدل.