يجوز في بعض الحالات الحجز على عقار غير مسجّل على اسم المدين، وذلك إذا اعتقد الدائن أنّ المدين هو المالك الفعليّ لهذا العقار
لفرض الحجز، يجب التوجّه إلى المحكمة المركزيّة لتحدّد أنّ المدين هو مالك العقار حتى وإن لم يكن مسجّلًا على اسمه، ولتصدر قرارا بالحجز عليه
لا يمكن فرض حجز على عقار غير مسجّل على اسم المدين (ولا يوجد إخطار بذلك) مباشرةً في دائرة الإجراء والتنفيذ
إن لم يسدّد المدين الدين خلال 30 يوم من موعد تسجيل الحجز، يجوز لمسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ، نزولًا عند طلب الدائن في الملّف، إصدار أمر ببيع العقار
يجوز لمسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ شطب الحجز بعد ثلاث سنوات إن لم يَُقدّم طلب لبيعه ولم تتّخذ بصدده أيّة إجراءات

ملخّص

يجوز في بعض الحالات فرض حجز على عقار غير مسجّل على اسم المدين، وذلك إذا اعتقد الدائن أنّ المدين هو المالك الفعليّ لهذا العقار.

  • لفرض الحجز، يجب التوجّه إلى المحكمة المركزيّة لتحدّد أنّ المدين هو مالك العقار، مع أنّه غير مسجّل على اسمه، ولتصدر قرارا بالحجز عليه.
  • لا يمكن فرض حجز على عقار غير مسجّل على اسم المدين (ولا يوجد إخطار بذلك) مباشرةً في دائرة الإجراء والتنفيذ.

جمهور الهدف والشروط المسبقة

  • يجوز للدائن في الملّف تقديم طلب للحجز على عقار غير مسجّل على اسم المدين، إذا توفّرت الشروط الثلاثة التالية:
    1. بعد فتح ملّف في دائرة الإجراء والتنفيذ، تم تسليم المدين إنذار بذلك;
    2. المدين لم يسدّد الدين خلال الفترة الزمنيّة المحدّدة في الإنذار، ولم يمتثل لأمر تقسيط الدين على دفعات;
    3. العقار غير مسجّل على اسم المدين، ولكن هناك ما يدلّ على أنّ المدين هو المالك الفعليّ للعقار.

كيف نتوجّه وإلى مَن؟

  • يتوجّب على الدائن اتّخاذ إجراء قانونيّ في المحكمة المركزيّة.
  • يمكن اتّخاذ الإجراء القانونيّ في إطار طلب رسميّ مقدّم للمحكمة، وهو إجراء قانونيّ الذي يتم استيضاحه بسرعة وبشكل مقتضب، مقارنةً بالدعاوى العاديّة.
  • يوصى بالتوجّه لتلقي استشارة قانونيّة أو تمثيل قانونيّ قبل التوجّه إلى المحكمة.

مراحل الإجراء

إصدار أمر حجز

  • يتوجّب على الدائن إقناع المحكمة بأنّ هناك ما يدلّ على أنّ المدين هو المالك الفعليّ للعقار، مع أنّه غير مسجّل على اسمه.
  • أشارت المحاكم في قراراتها إلى دلائل قد تثبت أنّ العقار تابع للمدين، وفي هذه الحالة، يكون عبء الإثبات بأنّ المدين ليس صاحب العقار مُلقى على عاتق المدين:
مثال
وجود علاقة أسريّة أو علاقة قربى أخرى بين المدين وصاحب العقار المسجّل
  • صاحب العقار المسجّل هو زوج/ة المدين.
  • صاحب العقار المسجّل هو أحد أقرباء المدين.
  • صاحب العقار المسجّل هو صديق المدين.
  • صاحب العقار المسجّل هو شريك المدين في مصلحة تجاريّة.
مثال
الملكية المسجّلة نُقلت من المدين إلى صاحب العقار الحاليّ
  • عندما ينقل المدين جميع العقارات الموجودة بملكيته إلى شخص آخر.
  • عندما ينقل المدين حصّته في العقار من ملكيته إلى ملكية زوجة/زوج، على سبيل المثال، نقل حصّته في شقّة سكنيّة إلى الزوجة بحيث تسجّل الشقة كلّها على اسمها. (مع ذلك، إذا نُقلت الملكية عن حسن نية، قبل تراكم الدين، وعن رغبة حقيقيّة في نقل الملكية للزوجة، يُعتبر العقار ملكٌ للزوجة وليس للمدين).
  • إذا احتفظ المدين بجزء من حقوقه في العقار أو في الممتلكات بالرغم من نقل الملكيّة، مثل: الاحتفاظ بامتيازات (الحق في استخدام العقار) أو الحق في الحيازة (الحق في السكن في العقار، التواجد فيه وحيازته.
مثال
ظروف خارجيّة قد تدعم الاشتباه بأنّ المدين هو صاحب العقار مع أنّه غير مسجّل على اسمه
  • إذا وُجدت تحقيقات جنائيّة ضد المدين.
  • إذا قدمت ضد المدين لائحة اتهام.
  • إذا أدين المدين بمخالفات احتيال.
  • إذا اشتُبه بأنّ المدين كان يتهرّب من دفع الضرائب.
  • إذا كان هناك لدى المدين نشاط اقتصاديّ خفيّ.
  • إذا كان سلوك المدين خارجًا عن المتبّع في قطاع الأعمال.
  • بعد إقناع المحكمة، ينتقل عبء الإثبات بأنّ المدين ليس صاحب العقار على المدين نفسه.
  • إن لم تقتنع المحكمة بأقوال المدين، تحدّد بأنّ المدين هو صاحب العقار، وتفرض حجزًا على العقار.
  • بعد أن تقضي المحكمة بالحجز على العقار، يُسجّل إخطار في ملّف دائرة الإجراء والتنفيذ، وينفّذ الحجز كما لو كان قد فُرضّ بحسب إجراءات دائرة الإجراء والتنفيذ.

    • حجز مؤقّت

    • مع اتّخاذ الإجراء القانونيّ في المحكمة، يستطيع الدائن تقديم طلب للمحكمة لفرض حجز مؤقّت على العقار (ويفرض هذا الحجز على العقار في المراحل الأولى من الإجراء إلى حين البتّ في الملّف).
    • لفرض حجز مؤقّت، يتوجّب على الدائن تقديم كفالة (على سبيل المثال: كفالة مصرفيّة، إيداع مبلغ ماليّ في صندوق المحكمة وما إلى ذلك).
    • يُفرض الحجز المؤقّت بواسطة توثيقه في السجّلات العقاريّة، ولاتّخاذ أيّ إجراء في هذا العقار (باستثناء استرداد رهن عقاريّ)، هناك حاجة للحصول على مصادقة من المحكمة.
    • يجوز للمحكمة إلزام المدين (المتقدّم بطلب فرض حجز مؤقّت) بتعويض صاحب العقار، إذا ثبت للمحكمة توفّر الشرطين التاليين:
      1. قدّم الدائن طلب فرض الحجز المؤقّت عن سوء نية;
      2. ألحق الحجز ضررًا بالجهة التي سُجّل العقار على اسمها.
    • لإلزام الدائن بدفع التعويض بالمبلغ الذي حدّدته المحكمة، يجوز للمحكمة إصدار أمر باستخدام الكفالة (على سبيل المثال، صرف الكفالة، دفع التعويض من المبلغ المودع في صندوق المحكمة وما إلى ذلك).

    بيع العقار

    • إذا انقضى 30 يوم على تسجيل الحجز في دائرة الإجراء والتنفيذ، ولم يسدّد المدين الدين، يجوز للدائن تقديم طلب ببيع العقار المحجوز، ويجوز لمسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ قبول الطلب.
    • لا يجوز لمسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ إصدار أمر ببيع العقار بمبادرة منه -
      • إن لم يقدّم الدائن طلبًا لبيع العقار، لن يتم بيعه، ولكن الحجز يبقى ساريًا. ذلك يعني أنّ المدين لا يستطيع إجراء صفقات معيّنة في هذا العقار، مثل بيعه، تأجيره، رهنه وما إلى ذلك.
      • إذا انقضت ثلاث سنوات على تاريخ الحجز، ولم يقدّم الدائن طلبًا ببيع العقار ولم يتّخذ أيّ إجراء آخر بصدده، يجوز لمسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ المبادرة لإلغاء الحجز. لتفاصيل إضافية، راجعوا "إلغاء الحجز بسبب عدم اتخاذ إيّ إجراءات من قبل الدائن".

    إلغاء الحجز وشطبه من السجّلات العقاريّة

    • الحجز على العقار يُلغى ويُشطب من السجّلات العقاريّة في كلّ من الحالات التالية:

    إلغاء الحجز بسبب عدم اتّخاذ أيّ خطوات من قبل الدائن

    • إذا انقضت ثلاث سنوات على تاريخ الحجز، ولم يقدّم الدائن طلبًا لبيع العقار المحجوز، ولم يُتّخذ أيّ إجراء آخر بصدد العقار، يجوز لمسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ المبادرة لإلغاء الحجز.
    • قبل أنّ يتّخذ مسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ قراره بخصوص إلغاء الحجز، يتوجّب عليه فسح المجال أمام الأطراف (الدائن والمدين) لقول ادّعاءاتهم.
    • إذا قام مسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ بإلغاء الحجز، يُشطب تسجيل الحجز من السجّلات العقاريّة.

    إلغاء الحجز نزولاً عند طلب المدين

    إلغاء الحجز بعد تسديد الدين

    شطب الحجز بمبادرة من مسجّل دائرة التسجيل العقاريّ

    • إذا انقضت عشر سنوات على موعد تسجيل الحجز، يجوز لمسجّل دائرة التسجيل العقاريّ شطب الحجز من السجّلات العقاريّة، حتى إن لم يُلغَ الحجز من قِبل مسجّل دائرة الإجراء والتنفيذ.
    • إذا قرّر مسجّل دائرة التسجيل العقاريّ شطب الحجز، يتوجّب عليه إرسال بلاغ بذلك للدائن (الذي سُجّل الحجز لصالحه) إذا كان عنوانه معروفًا، أو الإعلان عن ذلك في صحيفتين يوميتين.
    • يتم إرسال البلاغ/نشر الإعلان قبل الشطب بخمسة وأربعين يوم على الأقل.
    • الدائن الراغب في منع شطب الحجز يجب أن يتقدّم لمسجّل دائرة التسجيل العقاريّ بطلب إصدار أمر بتمديد سريان الحجز، وفي هذه الحالة، لا يُشطب الحجز من السجّلات.

    استئناف

    • يمكن تقديم استئناف على الحكم القضائيّ الصادر عن المحكمة المركزيّة خلال 45 يومًا من تاريخ صدور الحكم القضائيّ.
    • يُقدّم الاستئناف للمحكمة العليا.
    • يوصى بالتوجّه لتلقي استشارة قانونيّة أو تمثيل قانونيّ من قِبل محامٍ.

    من المهمّ أن تعرف

    • يجوز للدائن اتّخاذ إجراءات الحجز حتى إذا امتثل المدين لأمر تقسيط الدين على دفعات الذي صدر نزولًا عند طلبه أو الذي حُدّد في الإنذار، طالما لم يسدّد كامل الدين.
    • تنفيذ إجراء الحجز ينطوي على دفع نفقات (على سبيل المثال نفقات المقاول المنفّذ لإجراء الحجز)، تُضاف هذه النفقات إلى الدين في الملّف، ويتوجّب على المدين دفعها لإغلاق الملف.
    راجعوا كذلك

    الجهات المُساعِدة

    منظمات الدعم والمساعدة

    جهات حكوميّة

    • للقيمة الموسّعة حول الجهات الحكوميّة في مجال الإجراء والتنفيذ والجباية، راجعوا دائرة الإجراء والجباية/جهات حكوميّة.

    مراجع قانونية ورسمية

    تشريعات وإجراءات

    توسُّع ونشرات