הקדמה:

תכנית פינוי-בינוי נחשבת כעסקה במקרקעין בה הבעלים מוכרים לקבלן את הדירה הישנה שבבעלותם וזכויות בניה נוספות תמורה דירה או דירות חדשות
אם הדירה החדשה עומדת בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור השבח הנוצר בשל שיפור הדירה
אדם שהעביר את הדירה במתנה לקרוב בשנתיים שקדמו לחתימת ההסכם על תכנית הפינוי-בינוי, לא יוכל להנות מהפטור
הפטור בפינוי-בינוי מתווסף לכל פטור אחר ממס שבח שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו לא יפגע מזכותו של המוכר לממש פטורים אחרים ממס שבח
לפרטים ראו פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)


בתכנית מסוג פינוי-בינוי, הבניין המקורי נהרס ובמקומו מוקם בניין חדש, עם מספר דירות רב יותר.

  • מבחינת רשויות המס, תכנית פינוי-בינוי היא כעסקה במקרקעין החייבת במס, שכן בעלי הדירות "מוכרים" לקבלן את הדירה שלהם וזכויות בניה נוספות, תמורת דירה חדשה ומשופרת, ולעתים תמורת יותר מדירה אחת.
  • במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור השבח שנוצר בשל קבלת הדירה או הדירות החלופיות.

מי זכאי?

  • בעלים של דירה, שהתקשר עם קבלן במסגרת תכנית פינוי-בינוי, והתקיימו שני התנאים הבאים:
    • בוצעה הקמת מחדש של הבניין שנהרס בהתאם לתכנית החיזוק בדרך של הריסה (כלומר, מימוש תכנית הפינוי-בינוי).
    • הוא קיבל דירה חלופית אחת, או שתי דירות אם מדובר באיזור מוטב (כפי שמוגדר בהמשך), שעונות על אחד מהתנאים הבאים:
      1. שטח הדירה החלופית, או השטח המצטבר של שתי הדירות באיזור המוטב, לא עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת של 25 מ"ר.
      2. שווי הדירה החלופית, או השווי המצטבר של שתי הדירות באיזור המוטב, לא עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת (ללא זכויות בנייה נוספות) או על סכום הפטור לפי סעיף 49ז(א)(2) לחוק (2,144,800 ש"ח נכון לשנת 2021), לפי הגבוה.
  • אזור מוטב מוגדר כאזור שמתקיים בו אחד מאלה:
    • הוא נמצא בנגב או בגליל.
    • הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מי אינו זכאי

  • מי שהעביר במתנה דירה לקרוב בפטור ממס שבח בתקופה של 24 חודשים לפני החתימה על הסכם הפינוי-בינוי, לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בתכנית פינוי-בינוי. לפרטים ראו פטור ממס שבח במכירת דירה שניתנה במתנה.
  • על אף שחתימה על הסכם לתכנית פינוי-בינוי אינו נחשב למועד ביצוע עסקה ("מכירה") לצורך דיווח לרשויות המס, אלא חייב בהודעה בלבד, החוק קובע כי שלילת הפטור במקרה של העברה לקרוב משפחה נספרת מיום חתימת ההסכם.

תהליך מימוש הזכות

  • התקשרות בתכנית פינוי-בינוי מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום ההתקשרות עם הקבלן.
  • בשל מורכבות ההליך, מומלץ להתייעץ עם עורך הדין המלווה את ההתקשרות בתכנית, בנוגע למתן ההודעה ומימוש הפטור ממס.

חשוב לדעת

  • פטור ממס שבח לתכנית פינוי-בינוי מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בפטור לא יפגע בזכותו של המוכר להשתמש בכל פטור אחר ממס שבח.

גורמי ממשל

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים