הקדמה:

תוכנית פינוי-בינוי נחשבת כעסקה במקרקעין בה הבעלים מוכרים לקבלן את הדירה הישנה שבבעלותם וזכויות בניה נוספות תמורה דירה או דירות חדשות
אם הדירה החדשה עומדת בתנאים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור השבח הנוצר בשל שיפור הדירה
הפטור בפינוי-בינוי מתווסף לכל פטור אחר ממס שבח שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו לא יפגע מזכותו של המוכר לממש פטורים אחרים ממס שבח
לפרטים ראו פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)


בתוכנית מסוג פינוי-בינוי, הבניין המקורי נהרס ובמקומו מוקם בניין חדש, עם מספר דירות רב יותר.

  • מבחינת רשויות המס, תוכנית פינוי-בינוי היא כעסקה במקרקעין החייבת במס, שכן בעלי הדירות "מוכרים" לקבלן את הדירה שלהם וזכויות בניה נוספות, תמורת דירה חדשה ומשופרת, ולעתים תמורת יותר מדירה אחת.
  • במקרים מסוימים, ניתן לקבל פטור ממס שבח עבור השבח שנוצר בשל קבלת הדירה או הדירות החלופיות.

מי זכאי?

  • בעלים של דירה, שהתקשר עם קבלן במסגרת תוכנית פינוי-בינוי, והתקיימו כל התנאים הבאים:
    • בוצעה הקמת מחדש של הבניין שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק בדרך של הריסה (כלומר, מימוש תוכנית הפינוי-בינוי).
    • הוא קיבל דירה חלופית אחת, או שתי דירות אם מדובר באיזור מוטב (כפי שמוגדר בהמשך), שעונות על אחד מהתנאים הבאים:
      1. שטח הדירה החלופית, או השטח המצטבר של שתי הדירות באיזור המוטב, לא עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת של 25 מ"ר.
      2. שווי הדירה החלופית, או השווי המצטבר של שתי הדירות באיזור המוטב, לא עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת (ללא זכויות בנייה נוספות) או על סכום הפטור לפי סעיף 49ז(א)(2) לחוק (2,144,800 ₪ נכון לשנת 2021), לפי הגבוה.
    • שיעור הזכויות שהוא החזיק בדירה הקודמת זהה לשיעור הזכויות שהוא מחזיק בדירה החדשה. למשל, אם הוא היה בעלים של 50% בדירה הישנה, עליו להיות בעלים של 50% גם בדירה החדשה.
  • אזור מוטב מוגדר כאזור שמתקיים בו אחד מאלה:
    • הוא נמצא בנגב או בגליל.
    • הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

תהליך מימוש הזכות

  • התקשרות בתוכנית פינוי-בינוי מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום ההתקשרות עם הקבלן.
  • בשל מורכבות ההליך, מומלץ להתייעץ עם עורך הדין המלווה את ההתקשרות בתוכנית, בנוגע למתן ההודעה ומימוש הפטור ממס.

חשוב לדעת

  • פטור ממס שבח לתוכנית פינוי-בינוי מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בפטור לא יפגע בזכותו של המוכר להשתמש בכל פטור אחר ממס שבח.

גורמי ממשל

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים