הקדמה:

כאשר מחושב השבח על הדירה, ניתן לקזז ממנו הוצאות מסוימות שהוציא המוכר ובכך להקטין את השבח ואת המס שישולם בגינו
יש לשמור את הקבלות המעידות על ההוצאות
לפרטים נוספים ראו סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מכיר בהוצאות מסויימות שהוציא המוכר, ומאפשר לנכות אותן מסכום השבח. בכך ניתן להקטין את השבח נטו ובהתאם את החבות במס השבח.

  • במקרה שכל השבח התקזז עם ההוצאות (כלומר לא התקיים רווח נקי), אין צורך לבקש פטור ממס שבח בעילה ספציפית.
  • יש לשמור את כל הקבלות בגין ההוצאות שהוצאו.
  • הוצאות אפשריות עשויות להיות:
    • הוצאות השבחה (שיפוצים).
    • אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.
    • דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
    • דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
    • שכ"ט עו"ד.
    • שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך.
    • סכומים ששולמו כהיטל השבחה.
    • הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור (למשל בהליכי השגה על שומת היטל השבחה).
דוגמה
  • אדם רכש דירה בשנת 2015 בסכום של 2 מיליון ש"ח, ומכר אותה ב-2020 בסכום של 2.5 מיליון ש"ח, כך שהשבח על הדירה הוא חצי מיליון ש"ח.
  • האדם אינו זכאי לפטור ספציפי ממס שבח.
  • עם זאת, האדם ביצע שיפוץ כולל בדירה בסכום של 300,000 ש"ח, וכן שילם עמלת תיווך כוללת בסכום של 40,000 ש"ח ושכ"ט עו"ד בסכום של 60,000 ש"ח, כך שסך ההוצאות המוכרות הוא 400,000.
  • לכן, השבח נטו הוא 100,000 ש"ח, מתוכו מס השבח הוא 25%. כלומר, האדם ישלם 25,000 ש"ח.
  • חשוב: לא ניתן להכיר בהוצאות שהוכרו לצורך מס הכנסה ובהוצאות שוטפות לצורך תחזוקת הנכס (מים, ארנונה וכדומה) לצורך ניכוי במס שבח.
  • אם מדובר בדירה שהושכרה בפטור ממס הכנסה, לא ניתן יהיה לנכות את ההוצאות השוטפות.
  • הוצאות נוספות מותרות בניכוי ניתן לראות במחשבון שומה עצמית למס שבח באתר רשות המסים.
  • פסקי דין

    • ע"א 4271/00 - הוצאות ריבית ריאלית ששולמו לשם רכישת מגרש ובניה עליו עשויות להיות מוכרות לצורך ניכוי במס שבח.

    חקיקה ונהלים

    הרחבות ופרסומים

    -->