כאשר מחושב השבח על הדירה, ניתן לקזז ממנו הוצאות מסוימות שהוציא המוכר ובכך להקטין את השבח ואת המס שישולם בגינו
יש לשמור את הקבלות המעידות על ההוצאות
לפרטים נוספים ראו סעיפים 39 ו39א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)

סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מכיר בהוצאות מסויימות שהוציא המוכר, ומאפשר לנכות אותן מסכום השבח. בכך ניתן להקטין את השבח נטו ובהתאם את החבות במס השבח.

  • יש להצמיד את גובה ההוצאות לגובה מדד המחירים ביום המכירה.
  • במקרה שכל השבח התקזז עם ההוצאות (כלומר לא התקיים רווח נקי), אין צורך לבקש פטור ממס שבח בעילה ספציפית.
  • יש לשמור את כל הקבלות בגין ההוצאות שהוצאו.
  • הוצאות אפשריות עשויות להיות:
    • הוצאות השבחה (שיפוצים).
    • אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הנכס.
    • דמי תיווך ברכישה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
    • דמי תיווך במכירה, אך לא יותר מ-2% מהתמורה.
    • שכ"ט עו"ד.
    • שכ"ט שמאי מקרקעין ושכ"ט מודד מוסמך.
    • הוצאות ריבית ריאלית על הלוואה שנלקחה לצורך רכישה או השבחה של המקרקעין (למשל משכנתא).
    • סכומים ששולמו כהיטל השבחה.
    • הוצאות בשל הליכי השגה, ערר וערעור (למשל בהליכי השגה על שומת היטל השבחה).
דוגמה
  • אדם רכש דירה בשנת 2015 בסכום של 2 מיליון ₪, ומכר אותה ב-2020 בסכום של 2.5 מיליון ₪. בין מועד הרכישה למועד המכירה עלה המדד ב-5%, כלומר מחיר הקניה הריאלי הוא 2.1 מיליון ₪. השבח הריאלי על הדירה הוא 400,000 ₪.
  • האדם אינו זכאי לפטור ספציפי ממס שבח.
  • עם זאת, לפני מכירת הדירה האדם ביצע שיפוץ כולל בדירה בסכום של 100,000 ₪, וכן שילם עמלת תיווך כוללת בסכום של 40,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 60,000 ₪, כך שסך ההוצאות המוכרות הוא 200,000. נניח כין מועד שבו הוציא את ההוצאות הלו ועד מועד מכירת הדירה, המדד עלה ב-1%. השווי הריאלי של ההוצאות הוא 202,000 ₪.
  • יש להפחית מן השבח הריאלי שסכומו כאמור הוא 400,000 ₪ את שווי ההוצאות הריאלי שסכומו הוא 202,000 ₪.
  • לכן, השבח נטו הוא 198,000 ₪, מתוכו מס השבח הוא 25%. כלומר, האדם ישלם 49,500 ₪.
ראו גם

מקורות משפטיים ורשמיים

פסקי דין

  • ע"א 4271/00 - הוצאות ריבית ריאלית ששולמו לשם רכישת מגרש ובניה עליו עשויות להיות מוכרות לצורך ניכוי במס שבח.

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים