הקדמה:

אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה אינו עולה על 5,070 ש"ח לחודש (נכון ל- 2021), ניתן לקבל פטור מלא ממס על כל הסכום
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה גבוה מ-5,070 ש"ח אך נמוך מ-10,140 ש"ח לחודש (נכון ל- 2021), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום בהתאם לחישוב שמפורט בהמשך
בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם באחד המסלולים שנקבעו בחוק
למידע נוסף ראו באתר רשות המסים בישראל


אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה, בהתאם לגובה הכנסתו מדמי השכירות.

מי זכאי?

  • אדם (לא חברה ולא שותפות) אשר משכיר דירה או מספר דירות לאחרים תמורת שכר דירה, אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
    1. הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה (למשל, לא מדובר במחסן או בחנות שהושכרו למגורים).
    2. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכירים או אינה חייבת ברישום כזה (כלומר היא לא חלק מהעסק של המשכירים).
    3. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד וברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך, או לחלופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכרים למגורים בלבד.
    4. הדירה מושכרת לשוכרים שהם אדם יחיד (כלומר הם אינם חברה או שותפות) או לחברה שעיקר פעולתה הוא למטרות של מתן דיור לזכאי משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עלייה, לבריאות ולסעד ופעילותה אינה לצורכי רווח, ומנהל רשות המסים אישר זאת.
    5. סך כל ההכנסות משכר הדירה נמוך מ-10,140 ש"ח לחודש.
      • אם ההכנסה משכר הדירה אינה עולה על 5,070 ש"ח לחודש יינתן פטור מלא. אם ההכנסה היא מעל 5,070 ש"ח לחודש יינתן פטור חלקי.
      • אם בעל הדירה משכיר מספר דירות, לצורך חישוב הפטור יביאו בחשבון את כל ההכנסות שקיבל מהשכרת הדירות, וכל עוד סך כל ההכנסות נמוך מ-10,140 ש"ח לחודש, יוכל בעל הדירה ליהנות מהפטור.
אזהרה
השכרה של מספר גדול של דירות עלולה להיחשב כהכנסה מעסק ולא תזכה בפטור ממס
לפי עמדת רשות המסים, שפורסמה בהמשך לפסיקת בית המשפט העליון, מי שמשכירים 10 דירות ומעלה נחשבים למפעילי עסק להשכרת דירות ויחויבו במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו על-ידי רשות המסים. השכרה של 5 דירות או פחות תוכל לזכות בפטור.

גובה הפטור

הכנסות משכירות עד 5,070 ש"ח לחודש

  • אם גובה ההכנסות משכר דירה אינו עולה על 5,070 ש"ח לחודש, המשכיר זכאי לפטור ממס הכנסה על כל הסכום.
דוגמה
  • אדם שמשכיר דירה ב-4,000 ש"ח לחודש
  • אדם שמשכיר 2 דירות: האחת ב-3,000 ש"ח לחודש, והשנייה ב-2000 ש"ח לחודש (סה"כ הכנסותיו משכירות: 5,000 ש"ח)

הכנסות משכירות מעל 5,070 ש"ח ופחות מ-10,140 ש"ח לחודש

  • אם גובה ההכנסות משכירות גבוה מ-5,070 ש"ח ונמוך מ-10,140 ש"ח, יינתן פטור ממס רק על חלק מהסכום.
  • גובה הפטור יחושב באופן הבא:
    • תחילה מחשבים בכמה עולה גובה השכירות על 5,070 ש"ח. (סך ההכנסות משכירות פחות 5,070).
    • את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,070 (כלומר: 5,070 פחות הסכום שהתקבל בסעיף הקודם), והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהן יינתן פטור.
דוגמה
אדם שמשכיר דירה תמורת 7,000 ש"ח לחודש
  • תחילה יש לחשב בכמה עולה סכום השכירות על הסכום 5,070 ש"ח: 1,930 = 5,070 - 7,000.
  • לאחר מכן יש להפחית את הסכום שהתקבל (1,930) מ-5,070 ש"ח, כלומר: 3,140 = 1,930 - 5,070. התוצאה שהתקבלה היא הסכום הפטור ממס.
  • המשכיר יהיה פטור ממס על ההכנסות בסך 3,140 ש"ח לחודש, ועל יתרת ההכנסה משכירות בסך 3,860 ש"ח (3,140 - 7,000) הוא ישלם מס הכנסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
דוגמה
אדם המשכיר 2 דירות: אחת ב-5,000 ש"ח והשניה ב-2,000 ש"ח

תהליך מימוש הזכות

  • הזכות ניתנת באופן אוטומטי.
  • אם בעל הדירה מחויב להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה (למשל הוא עובד עצמאי) או מגיש בקשה להחזר מס הכנסה, עליו להצהיר בדוח (או בבקשת ההחזר) על הכנסה זו ועל בחירתו במסלול הפטור, ולצרף לדוח את החוזה ואישור בכתב מהשוכר כי הדירה משמשת למגורים בלבד. (אם הדבר כתוב בחוזה השכירות ניתן להסתפק בחוזה עצמו).

השלכות הפטור על היבטי מיסוי נוספים

  • לשאלה האם הפטור מנוצל, במלואו או בחלקו, עשויות להיות השלכות נוספות מבחינת מיסוי, כמתואר להלן.
  • אם המשכיר אינו זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה, מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לקבל החלטה מושכלת בנוגע למסלול הפטור המתאים ביותר.

משמעות לעניין הכרה בהוצאות שוטפות במס הכנסה

  • כאשר מנצלים את הפטור ממס על השכרת דירה למגורים, לא ניתן לקבל הנחה במס בשל הוצאות שהמשכירים הוציאו על הדירה (ניקיון, תחזוקה, מסים פחת וכו'). הוצאות אלה אינן מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי (בניגוד למשכירים שבחרו לשלם מס מלא לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).
  • אם נוצל פטור חלקי (על חלק מדמי השכירות) ועל החלק האחר שולם מס מלא, ניתן להכיר בחלק מההוצאות שהוצאו על הדירה כהוצאות מוכרות, כנגד המס ששולם בשיעור מלא.

משמעות לעניין מס שבח במכירת דירה מגורים ללא פטור מלא ממס שבח

  • משכיר אשר ניצל במלואו את הפטור ממס, ומבקש למכור את הנכס ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, לא יוכל להכיר בהוצאות שוטפות כהוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח.
  • בנוסף, לסכום מס השבח יתווסף פחת בסכום המגלם 2% מערך הדירה הנמכרת, בגין כל שנה בה הדירה היתה מושכרת.
  • כאשר נוצל פטור מופחת (10%), והמשכיר מבקש למכור את הדירה (ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח), השבח יחושב כך, שלשווי המכירה יתווסף הסכום המקסימלי של הפחת, שניתן היה לנכות מהשווי אלמלא הפטור.

חשוב לדעת

גורמי ממשל

חקיקה ונהלים

פסקי דין

הרחבות ופרסומים