הקדמה:

אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה אינו עולה על 5,100 ש"ח לחודש (נכון ל-2020), ניתן לקבל פטור מלא ממס על כל הסכום
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה גבוה מ-5,100 ש"ח אך נמוך מ-10,200 ש"ח לחודש (נכון ל-2020) ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום בהתאם לחישוב שמפורט בהמשך
ככל שבעל הדירה אינו זכאי או אינו מממש את הפטור ממס, הוא חייב לשלם מס הכנסה על הכנסותיו באחד המסלולים שנקבעו בחוק
למידע נוסף ראו אתר רשות המסים בישראל


אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור (מלא או חלקי) ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה, בהתאם לגובה ההכנסה מהשכירות.

מי זכאי?

  • מי שמשכיר דירה או מספר דירות לאחרים תמורת שכר דירה, ובתנאי שמתקיימים כל התנאים הבאים:
    1. הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה (למשל, לא מדובר במחסן או בחנות שהושכרו למגורים).
    2. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר או אינה חייבת ברישום כזה (כלומר היא לא חלק מהעסק של המשכיר).
    3. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד וברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך, או לחלופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
    4. הדירה מושכרת לשוכר שהוא אדם יחיד (כלומר השוכר אינו חברה או שותפות) או לחברה שעיקר פעולתה הוא למטרות של מתן דיור לזכאים שקבע משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עלייה, לבריאות ולסעד ופעילותה אינה לצורכי רווח, ומנהל רשות המסים אישר זאת.
    5. סך כל ההכנסות משכר הדירה נמוך מ-10,200 ש"ח לחודש.
      • אם ההכנסה משכר הדירה אינה עולה על 5,100 ש"ח לחודש יינתן פטור מלא. אם ההכנסה היא מעל 5,100 ש"ח לחודש יינתן פטור חלקי.
      • אם בעל הדירה משכיר מספר דירות, לצורך חישוב הפטור יביאו בחשבון את כל ההכנסות שקיבל מהשכרת הדירות, וכל עוד סך כל ההכנסות נמוך מ-10,200 ש"ח לחודש, יוכל בעל הדירה ליהנות מהפטור.
אזהרה
השכרה של מספר גדול של דירות עלולה להיחשב כהכנסה מעסק ולא תזכה בפטור ממס
לפי עמדת רשות המסים, שפורסמה בהמשך לפסיקת בית המשפט העליון, אדם המשכיר 10 דירות ומעלה נחשב למי שמפעיל עסק להשכרת דירות ויחויב במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו על-ידי רשות המסים. השכרה של 5 דירות או פחות תוכל ליהנות מהפטור.

גובה הפטור

הכנסות משכירות עד 5,100 ש"ח לחודש

  • אם גובה ההכנסות משכר דירה אינו עולה על 5,100 ש"ח לחודש, המשכיר זכאי לפטור ממס הכנסה על כל הסכום.
דוגמה
  • אדם שמשכיר דירה ב-4,000 ש"ח לחודש
  • אדם שמשכיר 2 דירות: האחת ב-3,000 ש"ח לחודש, והשנייה ב-2000 ש"ח לחודש (סה"כ הכנסותיו משכירות: 5,000 ש"ח)

הכנסות משכירות מעל 5,100 ש"ח ופחות מ-10,200 ש"ח לחודש

  • אם גובה ההכנסות משכירות גבוה מ-5,100 ש"ח ונמוך מ-10,200 ש"ח, יינתן פטור ממס רק על חלק מהסכום.
  • גובה הפטור יחושב באופן הבא:
    • תחילה מחשבים בכמה עולה גובה השכירות על 5,100 ש"ח. (סך ההכנסות משכירות פחות 5,100).
    • את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,100 ש"ח (כלומר: 5,100 פחות הסכום שהתקבל בסעיף הקודם), והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהן יינתן פטור.
דוגמה
אדם שמשכיר הדירה תמורת 7,000 ש"ח לחודש
  • תחילה יש לחשב בכמה עולה סכום השכירות על הסכום 5,100 ש"ח (כלומר: 1,900 = 7,000-5,100).
  • לאחר מכן יש להפחית את הסכום שהתקבל (1,900) מ-5,100 ש"ח (כלומר: 3,200 = 5,100-1,900), והתוצאה שהתקבלה (3,200 ש"ח) היא הסכום הפטור ממס.
  • המשכיר יהיה פטור ממס על ההכנסות בסך 3,200 ש"ח לחודש, ועל יתרת ההכנסה משכירות בסך 3,800 ש"ח (7,000-3,200) הוא ישלם מס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית.
דוגמה
אדם המשכיר 2 דירות: אחת ב-5,000 ש"ח והשניה ב-2,000 ש"ח

תהליך מימוש הזכות

  • הזכות ניתנת באופן אוטומטי.
  • אם בעל הדירה מחויב להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה (למשל הוא עובד עצמאי), עליו להצהיר בדוח על הכנסה זו ועל בחירתו במסלול הפטור, ולצרף לדוח את החוזה ואישור בכתב מהשוכר כי הדירה משמשת למגורים בלבד. (אם הדבר כתוב בחוזה השכירות ניתן להסתפק בחוזה עצמו).

חשוב לדעת

  • כאשר מנצלים את הפטור ממס על השכרת דירה למגורים, לא ניתן לקבל הנחה במס בשל הוצאות שהוציא המשכיר על הדירה (ניקיון, תחזוקה, מסים פחת וכו'). הוצאות אלה אינן מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי (בניגוד למשכיר שבחר לשלם מס מלא לפי מדרגות מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית).
  • אם נוצל פטור חלקי (על חלק מדמי השכירות) ואילו על חלק אחר שולם מס מלא, ניתן להכיר בחלק מההוצאות על הדירה כהוצאות מוכרות, כנגד המס ששולם בשיעור מלא.
  • לא ניתן לקבל פטור חלקי וגם לבחור במסלול מס מופחת (10%) על אותה דירה.
  • למידע נוסף על מסלולי המיסוי על שכר דירה ואפשרויות השילוב ביניהם ראו ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים.

גורמי ממשל

חקיקה ונהלים

פסקי דין

הרחבות ופרסומים

  • הודעה לעיתונות מיום 07.02.2018 - רשות המסים פרסמה טיוטת חוזר המבהיר את עמדתה באשר לסיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים לאור פסק הדין בעניין לשם ובירן