בקצרה
לקראת תום תקופת השכירות, על המשכיר להודיע לשוכר אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים. על המשכיר להודיע זאת לשוכר זמן סביר מראש לפני תום תקופת השכירות. הודעה כזאת תאפשר לצדדים לנהל משא ומתן על תנאי החוזה, וכן תאפשר לשוכר זמן התארגנות מספיק.
- במקרים מסוימים קובעים הצדדים בחוזה השכירות סעיף הנותן לאחד הצדדים לבחור האם להאריך את תקופת השכירות באותם תנאים לפי החוזה המקורי או בתנאים אחרים שנקבעו מראש (אופציה להארכת החוזה):
- במקרה שבו למשכיר ניתנת האופציה להאריך את החוזה לתקופה נוספת, עליו להודיע לשוכר לפחות 90 ימים לפני מועד סיום החוזה אם ברצונו לקיים את הברירה. המשכיר רשאי לעשות זאת רק אם נקבעו בחוזה מראש התנאים שיחולו על התקופה הנוספת. חידוש החוזה לתקופה זו ייעשה אך ורק על פי התנאים שנקבעו מראש.
- במקרה שבו לשוכר ניתנה האופציה להאריך את תקופת השכירות לפי החוזה, עליו להודיע למשכיר לפחות 60 ימים לפני מועד סיום החוזה אם הוא מעוניין לממש את האופציה.
מי זכאי?
- כל מי ששוכר או משכיר דירה למגורים, ומתקיימים לגביו התנאים הבאים:
- השכירות היא לתקופה של 3 חודשים לפחות או שיש אופציה להאריך אותה ליותר מ-3 חודשים.
- השכירות היא לתקופה שלא עולה על 10 שנים או שיש למשכיר אפשרות לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר.
- שכר הדירה החודשי אינו גבוה מ-20,000 ₪.
- הדירה המושכרת אינה דירה בבית מלון או דירה אחרת המושכרת למטרת נופש.
- הדירה המושכרת אינה דירה במעון (מקום המשמש למגורים או לטיפול בקשישים, בילדים, באנשים עם מוגבלות פיסית או שכלית ובמכורים לסמים, כפי שמוגדר בחוק הפיקוח על מעונות).
- הדירה המושכרת אינה דירה בבית דיור מוגן.
- הדירה המושכרת אינה דירה במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.
- הדירה המושכרת אינה דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה.
תהליך מימוש הזכות
- אם בחוזה השכירות לא ניתנת לאחד הצדדים אופציה להאריך את החוזה, על המשכיר להודיע לשוכר אם ברצונו להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים. על המשכיר להודיע על כך לשוכר זמן סביר מראש לפני תום תקופת השכירות.
- במקרה שבו למשכיר ניתנת האופציה להאריך את החוזה לתקופה נוספת, עליו להודיע לשוכר לפחות 90 ימים לפני מועד סיום החוזה אם ברצונו לקיים את הברירה. המשכיר רשאי לעשות זאת רק אם נקבעו בחוזה מראש התנאים שיחולו על התקופה הנוספת. חידוש החוזה לתקופה זו ייעשה אך ורק על פי התנאים שנקבעו מראש.
- במקרה שבו לשוכר ניתנה האופציה להאריך את תקופת השכירות לפי החוזה, עליו להודיע למשכיר לפחות 60 יום לפני מועד סיום החוזה, אם הוא מעוניין לממש את האופציה.
- כאשר אחד הצדדים מסרב לכבד את האופציה, הוא למעשה מפר את החוזה, והצד השני רשאי לפנות לבית משפט בתביעה לאכיפת החוזה או לפיצויים.
כדאי לדעת
- מימוש האופציה על-ידי המשכיר אפשרי רק במקרה שבו נקבעו בחוזה, מראש, התנאים שיחולו בתקופת ההארכה של חוזה השכירות. הארכת החוזה תתבצע במקרה זה בכפוף לתנאים שנקבעו מראש.
- המשכיר והשוכר אינם רשאים לקבוע בחוזה הוראה הנוגדת את הוראות החוק בנוגע להארכת תקופת השכירות, אלא אם כן ההוראה שהם מסכימים עליה היא לטובת השוכר.
- למרות האמור לעיל, במקרה שהמשכיר והשוכר הם קרובי משפחה (בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא, או צאצא של בן הזוג, ובן זוג שלכל אחד מאלה), הצדדים יכולים לקבוע תנאים אחרים, גם אם הם אינם לטובת השוכר.
שאלות ותשובות
מה זה סעיף אופציה בחוזה שכירות?
- סעיף אופציה בחוזה שכירות הוא סעיף שנותן לאחד הצדדים זכות לבחור אם להאריך את תקופת השכירות, בהתאם לתנאים שנקבעו מראש בחוזה.
- אם האופציה ניתנה לשוכר, השוכר יכול לבחור אם להמשיך לשכור את הדירה;
- אם האופציה ניתנה למשכיר, המשכיר יכול לבחור אם להאריך את השכירות לשוכר.
יש לי אופציה להאריך את השכירות אבל אני רוצה לעבור לדירה אחרת. האם אני יכול? או שאני חייב לממש את האופציה?
- השוכר לא מחויב לממש את האופציה.
- האופציה נותנת לשוכר זכות לבחור אם להאריך את תקופת השכירות, ולא מטילה עליו חובות.
חוזה השכירות שלי עומד להסתיים ואין בו סעיף אופציה. האם בעל הדירה חייב להסכים להאריך את החוזה?
- לא. אם אין בחוזה אופציה להארכת השכירות, המשכיר לא מחוייב להאריך את החוזה.
- עם זאת, הוא צריך להודיע לשוכר זמן סביר מראש אם הוא מעוניין להאריך את השכירות ובאיזה תנאים.
- אין הגדרה מדויקת מהו "זמן סביר" אבל ההודעה צריכה להינתן מספיק זמן מראש, כך שאם רוצים להאריך את החוזה, יהיה לצדדים מספיק זמן לנהל משא ומתן על המשך השכירות, ואם לא תהיה הארכה – יהיה לשוכר מספיק זמן להיערך למציאת דירה אחרת.
בחוזה נקבע שיש לבעל הדירה אופציה להאריך את השכירות. כמה זמן מראש הוא צריך להודיע לי?
אם לבעל הדירה (המשכיר) יש אופציה להארכת החוזה, הוא צריך להודיע לשוכר שהוא מעוניין לממש אותה לפחות 90 ימים לפני מועד סיום החוזה.
כתוב בחוזה שיש לבעל הדירה אופציה להאריך את חוזה השכירות. האם הוא יכול להעלות את שכר הדירה?
- זה תלוי במה שנקבע מראש בחוזה השכירות לגבי תקופת ההארכה.
- כשיש למשכיר אופציה להאריך את החוזה, הוא יכול לממש אותה רק בתנאים שנקבעו מראש בחוזה.
- לכן, אם נקבע מראש ששכר הדירה יעלה בתקופת ההארכה, אפשר להעלות את שכר הדירה בהתאם לתנאי האופציה.
- אם העלאת שכר הדירה לא נקבעה מראש, המשכיר לא כול להוסיף אותה כתנאי חדש למימוש האופציה.
יש לי אופציה להאריך את חוזה השכירות. מתי אני צריך להודיע לבעל הדירה שאני רוצה לממש אותה?
כשיש לשוכר אופציה להארכת תקופת השכירות, הוא צריך להודיע למשכיר על רצונו לממש אותה לפחות 60 ימים לפני מועד סיום החוזה.
כתוב בחוזה השכירות שאני צריך להודיע לבעל הדירה 4 חודשים מראש אם אני מעוניין לממש את האופציה. נשארו לי רק 3 חודשים אבל אני רוצה לממש את האופציה - האם אני יכול?
- כן. החוק מאפשר לשוכר להודיע על מימוש האופציה עד 60 ימים לפני סיום החוזה. הוראה בחוזה שמחייבת את השוכר להודיע מוקדם יותר אינה תקפה, אלא אם מדובר בחוזה בין קרובי משפחה.
כתוב בחוזה השכירות שאני יכול להודיע שאני רוצה לממש את האופציה עד 30 יום לפני סיום החוזה. מסרתי לבעל הבית שאני מעוניין להאריך את החוזה 40 יום לפני סיומו, אבל בעל הבית אומר שפיספסתי את המועד, כי לפי החוק אני חייב להודיע לו 60 יום מראש. האם הוא צודק?
לא. החוק קובע מועד אחרון של 60 ימים, אבל מותר לקבוע בחוזה הוראה שמיטיבה עם השוכר ומאפשרת לו להודיע גם במועד מאוחר יותר.
הודעתי בזמן שאני מממש את האופציה להארכת השכירות, אבל בעל הדירה מסרב לחדש את החוזה. מה אפשר לעשות?
- סירוב של המשכיר לכבד אופציה שהשוכר מימש במועד עשוי להיחשב להפרת חוזה.
- כדאי בשלב ראשון להפנות את תשומת ליבו של המשכיר לכך.
- אם המשכיר (בעל הדירה) מתעקש, אפשר לפנות לבית משפט ולתבוע -
- או את אכיפת החוזה (כלומר, שבית משפט יורה למשכיר להאריך את השכירות),
- או, אם מוותרים על המגורים בדירה, לתבוע מהמשכיר פיצויים על הנזק שנגרם.
גורמים מסייעים
מוקדים ממשלתיים
ארגוני סיוע
מקורות משפטיים ורשמיים
חקיקה ונהלים
- חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 - סעיף 25יב