פרויקט תמ"א 38 נחשב כעסקה במקרקעין בה הקבלן רוכש זכויות בנייה מהדיירים תמורת ביצוע עבודות בנייה המשביחות את הנכס
ניתן לקבל פטור ממס שבח על עבודות בנייה המזכות בפטור לפי החוק, ובתנאי שהקבלן לא נתן כל תמורה אחרת לדיירים (למשל כסף)
הפטור בתמ"א 38 מתווסף לכל פטור אחר ממס שבח שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בו לא יפגע מזכותו של המוכר לממש פטורים אחרים ממס שבח
למידע רשמי ראו הודעת רשות המסים בנושא הטבות המס בתמ"א 38


בפרויקט מסוג תמ"א 38, לקבלנים מוענקות זכויות בנייה בבניין מגורים בתמורה לביצוע עבודות השבחה בבניין ובדירות.

  • רשויות המס רואות פרויקט התחדשות מסוג תמ"א 38, כעסקה במקרקעין החייבת במס, שכן לקבלן ניתנות זכויות בנייה תמורות ביצוע עבודות.
  • במקרים מסוימים, בעלי הדירות עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח בגין השבח שנוצר בעקבות הפרוייקט.
שימו לב
תחולת ההטבות במס שבח בפרוייקטים מסוג תמ"א 38
  • הוראות החוק המסדירות את הפטור ממס שבח בפרוייקטים מסוג תמ"א 38 פקעו ב- 31.12.2021, והארכתן נמצאת כעת בהליכי חקיקה.
  • על-פי הודעת רשות המסים, עד ל-01.10.2023 יוכלו דיירים ויזמים לחתום על הסכמים לביצוע עסקאות מכוח תמ"א 38, ולהסתפק בשלב ראשוני בהגשת הודעה על ביצוע העסקה, מבלי להגיש הצהרה המחייבת בתשלום מס שבח ורכישה.
  • אם עד ה-01.10.2023 יוארך תוקפן של הטבות המס, יוכלו הצדדים לעסקה לממש את ההטבה. אם תוקף ההטבות לא יוארך, יידרשו הצדדים לשלם את מס השבח ומס הרכישה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (אך ללא תשלום קנס על אי הצהרה במועד).
  • למידע נוסף לגבי מימוש הפטור ראו את הודעת רשות המסים מה-31.08.2022.

מי זכאי?

בעלי דירות שבדירותיהם מתקיים פרוייקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה)

  • בעלי דירות אשר בדירות בבעלותם מתקיים פרוייקט מסוג תמ"א 38/1 ומתקיימים לגביהם שני התנאים הבאים:
    1. בוצע חיזוק של המבנה מפני רעידות אדמה.
    2. התמורה שקיבלו עבור זכויות הבנייה שהעניקו לקבלן ניתנה בדרך שירותי בנייה, כפי שנקבעו בחוק, ולא בדרכים אחרות (כמו כסף).
  • שירותי הבנייה שהוגדרו בחוק הם כל אחד מהבאים בלבד: חיזוק מפני רעידות אדמה, מעלית, חניה, הרחבת דירות עד 25 מ"ר יותר מגודלן הקודם וכן הוצאות עיצוב ובנייה.
  • בנייה שאינה לפי החוק (כגון הוספת בריכת שחייה) תחויב במס שבח.
  • בכל מקרה שהתקבלה תמורה בכסף או בהטבות שוות כסף שאינן שירותי הבנייה, או אם הקבלן הוסיף שיפורים שאינם נזכרים בחוק, תהיה חובה לשלם מס שבח.

בעלי דירות שבדירותיהם מתקיים פרוייקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש)

  • בעלים של דירה, שהתקשר עם קבלן בעסקה במסגרת תמ"א 38/2 והתקיימו כל התנאים הבאים:
    1. בוצעה הקמה מחדש של הבניין שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק בדרך של הריסה.
    2. הוא קיבל דירה חלופית אחת, או שתי דירות אם מדובר באיזור מוטב (כפי שמוגדר בהמשך), שמתקיים לגביהן אחד מהתנאים הבאים:
      • שטח הדירה החלופית, או השטח המצטבר של שתי הדירות באיזור המוטב, לא עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת של 25 מ"ר.
      • שווי הדירה החלופית, או השווי המצטבר של שתי הדירות באיזור המוטב, לא עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת (ללא זכויות בנייה נוספות) או על סכום הפטור לפי סעיף 49ז(א)(2) לחוק (2,144,800 ₪ נכון לשנת 2021), לפי הגבוה.
    • שיעור הזכויות שלו בדירה הקודמת זהה לשיעור הזכויות שלו בדירה החדשה. למשל, אם הוא היה בעלים של 50% בדירה הישנה, עליו להיות בעלים של 50% גם בדירה החדשה.
  • אזור מוטב מוגדר כאזור שמתקיים בו אחד מאלה:
    • הוא נמצא בנגב או בגליל.
    • הוא מסווג ברמה חברתית-כלכלית באשכול 1 עד 6 לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

תהליך מימוש הזכות

  • התקשרות בתוכנית תמ"א 38 מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום ההתקשרות עם הקבלן.
  • בשל מורכבות ההליך, מומלץ להתייעץ עם עורך הדין המלווה את ההתקשרות בתוכנית, בנוגע למתן ההודעה ומימוש הפטור ממס.

חשוב לדעת

  • פטור ממס שבח לפי תמ"א 38 מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו, והשימוש בפטור לא יפגע בזכותו של המוכר להשתמש בכל פטור אחר ממס שבח.
ראו גם

גורמים מסייעים

גורמי ממשל

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים