הקדמה:

בית המשפט פסק שהכנסות מדמי שכירות בגין השכרה של למעלה מ-20 דירות למגורים מהוות הכנסה מעסק החייבות במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה
המשכיר 20 דירות מגורים לא יוכל עוד לבחור במסלולים המופחתים לתשלום המס

פרטי פסק הדין

ערכאה:
בית המשפט העליון
מס' תיק:
ע"א 7204/15
תאריך:
19.10.2017
  • פסק הדין עסק בעניינם של אחים שהיו בעלים של 27 נכסי מקרקעין ועורך דין שהחזיק 21-25 דירות בתל אביב ששילמו את מסלולי המס המופחתים בחוק
  • בשני המקרים פקיד השומה החליט שלא לאפשר עוד את תשלום המס המופחת, וחייב את המשכירים לשלם את שיעורי המס לפי מדרגות מס הכנסה.
  • בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו ובית המשפט המחוזי בירושלים קיבלו את עמדת המשכירים וקבעו כי מדובר בתשואה שאינה מעסק ולכן המשכירים היו זכאים לבחור באחד מהמסלולים המופחתים לתשלום המס הקבוע בחוק.
  • בית המשפט העליון הפך את החלטת בתי המשפט המחוזיים וקבע כי יש לראות בהכנסת המשכירים כהכנסה מעסק, החייבת בשיעורי המס לפי מדרגות מס הכנסה.
  • בית המשפט נימק את החלטתו בהסתמך על המספר הגבוה של הנכסים המושכרים, ההכנסה המופקת מהם וההיערכות שנועדה לשם ניהול ההכנסות מהשכרת הדירות, דבר המחייב "יגיעה אישית" של המשכיר, בדומה לזו הנדרשת מעסק.
    • השכרתן של דירות בודדות יכול שתיעשה "אגב אורחא" ומבלי שייפגע זרם ההכנסות הצפוי מהן. אך לא כך הם פני הדברים בהשכרת ריבוי של דירות ברמה המערכתית.
    • קשה לתאר כיצד ניתן להפיק אף את ההכנסה הבסיסית עצמה מהשכרתן של דירות רבות, לא כל שכן הפקתה ביעילות, בהיעדר תשומה משמעותית של הון אנושי ויגיעה אישית. מדרך הטבע נישום שמשכיר עשרות דירות ולא משקיע יגיעה אישית ותשומות של הון אנושי – בין אם בעצמו ובין אם באמצעות שלוחיו – מסתכן בפגיעה בזרם תזרימי המזומנים הצפוי להתקבל מנכסיו. פגיעה זו עלולה להתרחש כתוצאה מן האפשרות שחלק מהדירות כלל לא יאוישו, המשך בגביית חסר או גבייה בלתי אפקטיבית וכלה בחשיפה לתביעות מצד שוכרים בגין אי-עמידה בחובות הבסיסיות שהמשכיר חב כלפיהם מכוח החוק או מכוח הסכם (תחזוקה שוטפת וטיפול בתקלות שמתרחשות בדירות מפעם לפעם ועוד).


משמעות

חשוב לדעת

  • לפי עמדת רשות המיסים (שפורסמה לאחר מתן פסק דין זה). אדם המשכיר 10 דירות ומעלה נחשב למי שמפעיל עסק להשכרת דירות ויחויב במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. בהשכרה של 5 דירות או פחות ניתן לנצל את המסלולים המופחתים. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו על ידי רשות המסים.

חקיקה ונהלים

תודות

  • נוסח פסק הדין באדיבות אתר נבו.