הקדמה:

אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים צריך לשלם מס על הכנסתו מדמי השכירות
אם סך הכנסותיו משכר הדירה נמוך מ-10,200 ש"ח לחודש (נכון ל-2020) הוא יכול לקבל פטור ממס על חלק מהסכום (או על כולו אם הסכום אינו עולה על 5,100 ש"ח לחודש)
קיימים מספר מסלולים לחישוב המס, והמשכיר יכול לבחור ביניהם ובמקרים מסוימים גם לשלב ביניהם
למידע נוסף ראו באתר רשות המסים


אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים צריך לשלם מס על הכנסתו מדמי השכירות.

  • ניתן לבחור באחד ממסלולי המס שיפורטו בהמשך ובמידה מסוימת ניתן לשלב ביניהם.
  • בכל מקרה לא ניתן לבחור במסלול של פטור ממס או במסלול של מס מופחת אם הדירה אינה מיועדת למגורים או אם השכרת הדירה היא חלק מהפעילות של העסק של המשכיר.
אזהרה
השכרה של מספר גדול של דירות עלולה להיחשב כהכנסה מעסק ויחול עליה מס מלא
לפי פסיקת בית המשפט העליון ועמדת רשות המסים, אדם המשכיר 10 דירות ומעלה נחשב למי שמפעיל עסק להשכרת דירות ויחויב במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. בהשכרה של 5 דירות או פחות ניתן לנצל את המסלולים המיוחדים המפורטים בדף זה. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו.

מסלול פטור ממס

  • אם סך כל ההכנסות משכר דירה אינו עולה על 5,100 ש"ח לחודש (נכון ל-2020), ניתן לקבל פטור מלא ממס על כל הסכום.
  • אם סך כל ההכנסות משכר דירה גבוה מ-5,100 ש"ח אך נמוך מ-10,200 ש"ח לחודש (נכון ל-2020) ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום. גובה הפטור קטן ככל שההכנסה משכירות גבוהה יותר.
    • במקרה כזה יתרת ההכנסה (שעליה לא חל הפטור) תחויב במס.
  • בדירה שלגביה נוצל פטור חלקי, יתרת שכר הדירה (הסכום שעליו לא חל הפטור) שהתקבל מאותה דירה, תהיה חייבת במס לפי מסלול מס מלא.
דוגמה
אדם שמשכיר דירה תמורת 7,000 ש"ח לחודש
  • אם מדובר במספר דירות, והפטור החלקי נוצל רק על הכנסה משכירות של דירה אחת, ההכנסה מהדירות האחרות שלגביהן לא נוצל הפטור תיעשה לפי אחד המסלולים האחרים (מסלול מס מופחת או מסלול מס מלא) לפי בחירת המשכיר.
דוגמה
אדם המשכיר 2 דירות: אחת ב-5,000 ש"ח והשניה ב-2,000 ש"ח
  • סך הכנסותיו משכר דירה הוא 7,000 ש"ח (5000 + 2,000) ועל כן הסכום הפטור ממס הוא 3,200 ש"ח (בדומה לדוגמה הקודמת).
  • המשכיר יוכל לנצל את מלוא הפטור (3,200 ש"ח ) על הדירה היקרה יותר וישלם מס רק על היתרה בסך 1,800 ש"ח (5,000-3,200). המס ישולם לפי מסלול מס מלא. על הדירה הזולה יותר הוא ישלם מס על מלוא שכר הדירה (2,000 ש"ח) באחד מ-2 המסלולים האחרים (מסלול מס מופחת בשיעור 10% או מסלול מס מלא).
  • לחלופין, המשכיר יכול לנצל את הפטור תחילה על הדירה הזולה יותר (2,000 ש"ח), אך מכיוון שהסכום הפטור (3,200 ש"ח) גבוה משכר הדירה המשולם עבור דירה זו, תישאר לו יתרה של 1,200 ש"ח שלא נוצלה, והוא יוכל לבחור בין שתי האפשרויות הבאות:
    • לקבל פטור על 1,200 ש"ח מתוך שכר הדירה שקיבל מהדירה היקרה יותר, ואילו יתרת שכר הדירה בסך 3,800 ש"ח (5,000-1,200) תחויב במס הכנסה לפי מסלול מס מלא.
    • לשלם מס הכנסה על מלוא שכר הדירה (ללא פטור ממס) שקיבל מהשכרת הדירה היקרה באחד מ-2 המסלולים האחרים (מסלול מס מופחת בשיעור 10% או מסלול מס מלא).

מסלול מס מופחת בשיעור 10%

  • במסלול זה משלם המשכיר מס בשיעור 10% על כל ההכנסה משכירות, בלי קשר לגובה דמי השכירות.
  • אם ברשות המשכיר מספר דירות, הוא יכול לנצל פטור מלא או חלקי על דירות מסוימות, ולבחור בתשלום מס מופחת על דירות אחרות.
  • לא ניתן לבחור במסלול מס מופחת על דירה שלגביה ניתן פטור חלקי. במקרה כזה על יתרת שכר הדירה שלא נהנה מהפטור יחול מס בשיעור מלא.
דוגמה
אדם משכיר 3 דירות תמורת 3,000 ש"ח, 2,200 ש"ח ו-1,800 ש"ח
  • כלל ההכנסות שלו משכר דירה הן 7,000 ש"ח לחודש.
  • ההכנסה שעליה ניתן לקבל פטור היא 3,200 ש"ח (כמו בדוגמה הקודמת).
  • המשכיר יכול לנצל את הפטור על הדירה היקרה (3,000 ש"ח) אך תישאר לו יתרת פטור שלא ניצל בסך 200 ש"ח.
  • המשכיר יכול לנצל את יתרת הפטור על הדירה השניה כך ש-200 ש"ח יהיו פטורים ממס ואילו יתרת שכר הדירה בגובה 2,000 ש"ח תחויב במס לפי מסלול מס מלא או לא לנצל את יתרת הפטור, ולהחיל על דירה זו מס בשיעור מופחת של 10% על מלוא שכר הדירה שהתקבל ממנה, כלומר לשלם מס בסך 220 ש"ח על דירה זו.
  • את המס על הדירה השלישית ישלם לפי אחד המסלולים שיבחר (מסלול מס מופחת או מסלול מס מלא).

אופן התשלום המס

  • במסלול זה יש לשלם את המס פעם אחת על כל השנה וזאת עד 30 בינואר של השנה העוקבת .
דוגמה
את המס המופחת על שנת המס 2019 יש לשלם לכל המאוחר עד 30.01.2020.
  • תשלום לאחר המועד שצוין יחייב את המשכיר בתשלום ריבית והצמדה על חוב המס.
  • משכירים שיש להם תיק במס הכנסה, יכולים לשלם באתר האינטרנט של רשות המסים.
  • משכירים שאין להם תיק במס הכנסה, ישלמו באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה" שניתן לקבל במשרד פקיד השומה באזור מגוריהם ואותו יש לשלם בבנק הדואר. בגב השובר מפורטות הנחיות למילוי השובר.

מסלול מס מלא

  • במסלול זה משלם המשכיר מס לפי מדרגות מס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
הכנסה שנתית הכנסה חודשית (הכנסה שנתית חלקי 12, לצורך המחשה בלבד) שיעור המס למשכיר בן 60 ומעלה שיעור המס למשכיר שטרם מלאו לו 60
עד 75,960 ש"ח עד 6,330 ש"ח 10% 31%
75,961- 108,960 ש"ח 6,331- 9,080 ש"ח 14% 31%
108,961- 174,960 ש"ח 9,081- 14,580 ש"ח 20% 31%
174,961- 243,120 ש"ח 14,581- 20,260 ש"ח 31% 31%
243,121- 505,920 ש"ח 20,261- 42,160 ש"ח 35% 35%
505,921- 651,600 ש"ח 42,161- 54,300 ש"ח 47% 47%
651,601 ש"ח ומעלה 54,301 ש"ח ומעלה 50% 50%
  • במסלול זה חלק מההוצאות על הדירה מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי, ועל כן המס עשוי להיות מחושב מתוך סכום נמוך יותר מההכנסה בפועל (לצורך חישוב המס יתייחסו אל ההפרש בין שכר הדירה לבין ההוצאות המוכרות כאל גובה ההכנסה).

דוגמאות למיסוי במסלול מס מלא

דוגמה
משכיר בן 45 הבוחר במסלול מס מלא על הכנסה משכירות בסך 7,000 ש"ח בחודש
  • על מלוא הסכום (7,000 ש"ח) חלה המדרגה הראשונה בשיעור של 31%, כלומר 2,170 ש"ח (7,000 X‏ 31%).
  • לכן סכום המס הכולל שעליו לשלם עבור השכירות לשנת 2020 הוא 2,170 ש"ח לחודש.
דוגמה
משכיר בן 62 הבוחר במסלול מס מלא על הכנסה משכירות בסך 7,000 ש"ח בחודש
  • על הכנסה עד 6,330 ש"ח חלה המדרגה הראשונה בשיעור של 10%, כלומר 633 ש"ח (6,330 X‏ 10%).
  • על ההכנסה שבין 6,331 ש"ח ל-7,000 ש"ח (סה"כ 670 ש"ח) חלה המדרגה השנייה בשיעור של 14%, כלומר 93.80 ש"ח (670 X‏ 14%).
  • סכום המס הכולל שעליו לשלם עבור השכירות לשנת 2020 הוא 726.80 ש"ח לחודש.
  • אם משכיר הדירה משלב בין מספר מסלולים, יחול החישוב לפי מדרגות המס רק על הסכום שלגביו בחר המשכיר במסלול מס מלא.
דוגמה
אדם משכיר 3 דירות תמורת 3,000 ש"ח, 2,200 ש"ח ו-1,800 ש"ח
  • כלל ההכנסות שלו משכר דירה הן 7,000 ש"ח לחודש.
  • ההכנסה שעליה ניתן לקבל פטור היא 3,200 ש"ח (בדומה לדוגמאות למעלה).
  • המשכיר יכול לנצל את הפטור על הדירה היקרה (3,000 ש"ח) אך תישאר לו יתרת פטור שלא ניצל בסך 200 ש"ח.
  • נניח שבחר לא לנצל את יתרת הפטור בסך 200 ש"ח ובחר להחיל על הדירה השניה (שבה שכר הדירה הוא 2,200 ש"ח) מס בשיעור מופחת (10%) על מלוא שכר הדירה שהתקבל ממנה, כלומר לשלם מס בסך 220 ש"ח על דירה זו.
  • את המס על שכר הדירה שקיבל מהשכרת הדירה השלישית (1,800 ש"ח) ישלם לפי אחד המסלולים שיבחר (מסלול מס מופחת או מסלול מס מלא):
    • אם יבחר במסלול המס המופחת, הוא ישלם 10% על מלוא הסכום, כלומר 180 ש"ח.
    • אם יבחר במסלול המס המלא, הוא ישלם:
      • 31% (558 ש"ח), אם טרם מלאו לו 60.
      • 10% (180 ש"ח), אם הוא בן 60 ומעלה.

אופן תשלום המס

  • משכיר דירה המשלם מס בשיעור מלא צריך להגיש דוח שנתי למס הכנסה.
  • על פי הדוח תיערך למשכיר שומה סופית וייקבע גובה המס הכולל שעליו לשלם באותה שנה על כל הכנסותיו מכל המקורות.

אוכלוסיית יעד ותנאים מקדימים

  • משכירי דירות למגורים שלא במסגרת עסק.
  • משכירי דירות המעוניינים ליהנות ממסלול הפטור, צריכים לעמוד בתנאים נוספים, המפורטים כאן.

חשוב לדעת

  • כאשר מנצלים את הפטור ממס על השכרת דירה למגורים וכן כאשר בוחרים במסלול מס מופחת (10%), לא ניתן לקבל הנחה במס בשל הוצאות שהוציא המשכיר על הדירה (ניקיון, תחזוקה, מסים פחת וכו'). הוצאות אלה אינן מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי (בניגוד למשכיר שבחר לשלם מס מלא לפי מדרגות מס הכנסה שאינה מיגיעה אישית).
  • אם נוצל פטור חלקי (על חלק מדמי השכירות) ואילו על חלק אחר שולם מס מלא, ניתן להכיר בחלק מההוצאות על הדירה כהוצאות מוכרות, כנגד המס ששולם בשיעור מלא.
  • לא ניתן לקבל פטור חלקי וגם לבחור במסלול מס מופחת על אותה דירה.

חקיקה ונהלים

פסקי דין

הרחבות ופרסומים

  • הודעה לעיתונות מיום 07.02.2018 - רשות המסים פרסמה טיוטת חוזר המבהיר את עמדתה באשר לסיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים לאור פסק הדין בעניין לשם ובירן