המידע בדף זה עוסק בהליך של התחדשות עירונית במתחמים שנפגעו במלחמה והוכרזו על-ידי המדינה כאזורים לשיקום בדרך של התחדשות עירונית
למידע נוסף על זכויותיהם של מי שביתם נפגע במלחמה ראו מדריך למי שביתם נפגע במלחמה מול איראן ולא ראוי למגורים
למידע על הליכי התחדשות עירונית במתחמים אחרים ראו התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי)


בקצרה

באזורים שנפגעו מנזקי מלחמה והמדינה הכריזה עליהם כאזורים לשיקום והתחדשות, נקבע מסלול מהיר לאישור וקידום פרוייקטים להתחדשות עירונית.

  • במסלול זה בעלי הדירות יכולים לבחור בין 2 אפשרויות: עסקת שיקום שבה יקבלו לבסוף דירה חדשה, לבין הסכם יציאה מוגדל (Buy-out) שבמסגרתו ימכרו את זכויותיהם בדירה ויקבלו תמורה כספית.
  • בעל דירה שיבחר למכור את זכויותיו ליזם יקבל סכום כסף שנקבע לפי שווי של דירה חדשה באותו אזור. במסגרת הסכם יציאה מוגדל, יקבל בעל הדירה תמורה מוגדלת, שמביאה בחשבון גם תוספת צפויה לשטח הדירה.

למי זה רלוונטי?

  • הליך של התחדשות עירונית באזורים שנפגעו במלחמה רלוונטי לבעלי דירות בבניינים שנמצאים בתחום שטח שהוכרז על-ידי המדינה כאזור לשיקום והתחדשות.
  • בדרך כלל האזור יכלול מתחם של בניינים שנהרסו או כאלה שניזוקו באופן שדורש את הריסתם. ייתכן שבשטח המתחם ייכלל גם בניין שלא ניזוק כלל, אך הכרחי לכלול אותו במתחם כדי לאפשר תוכנית של התחדשות עירונית בשטח.

הכרזה על אזור לשיקום והתחדשות

  • ההליך מתחיל כאשר הממשלה מכריזה על אזור שנפגע במלחמה כעל אזור לשיקום והתחדשות.
    • באזורים שנפגעו בין ה-13.06.2025 ועד 04.04.2026 ההכרזה תעשה בתוך 60 ימי עבודה מ-05.04.2026.
    • באזורים שנפגעו לאחר ה-04.04.2026 ההכרזה תעשה בתוך 60 ימי עבודה מהיום שבו נגרם הנזק.
  • ניתן לבדוק באתר מינהל התכנון איזה אזורים נמצאים בבדיקה לפני הכרזה, ואיזה אזורים הוכרזו לשיקום והתחדשות.

חתימה עם יזם על עסקת שיקום או הסכם יציאה

  • יזם שמעוניין לקדם פרוייקט במתחם חייב להציע לכל בעל דירה 2 אפשרויות לבחירה: עסקת שיקום והסכם יציאה מוגדל.

עסקת שיקום

  • עסקת שיקום היא עסקה שבה בעלי הדירה מוכרים את זכויותיהם בדירה ליזם, ובתמורה מקבלים דירה חדשה בבניין חדש שייבנה במקום הבניין שנהרס, או דירה מחודשת אם הבניין יעבור חיזוק ולא ייהרס.

הסכם יציאה מוגדל (Buy-out)

  • הסכם יציאה הוא הסכם שבו בעלי הדירה מוכרים את זכויותיהם בדירה ליזם, ובתמורה מקבלים תמורה כספית לפי שווי של דירה חדשה באותו אזור, שדומה במאפיינים שלה לדירה הישנה. שווי הדירה נקבע על-ידי השמאי הממשלתי.
  • בהסכם יציאה מוגדל בעלי הדירות שהחליטו לצאת מהפרוייקט יקבלו תמורה מוגדלת, לפי השווי המוערך של הדירה שהיו מקבלים אם היו ממתינים לסיום הפרוייקט. בקביעת שווי הדירה השמאי מביא בחשבון את התוספת הצפויה לשטח הדירה, כפי שמקובל להוסיף בפרוייקטים של התחדשות עירונית באותו אזור.
  • בעלי דירה שיחתמו על הסכם יציאה עם יזם במהלך התקופה של 95 ימים לאחר ההכרזה על אזור השיקום יהיו זכאים לתמורה מוגדלת.
  • בעלי דירה שיחליטו לצאת מהפרוייקט ולחתום עם היזם על הסכם יציאה לאחר שיעברו 95 ימים, לא יקבלו תמורה מוגדלת. התמורה שיקבלו תהיה לפי שווי דירה חדשה באותו אזור, בשטח זהה לשטחה של הדירה הישנה.

קביעת שווי הדירה על-ידי שמאי

  • לאחר ההכרזה על אזור כמתחם לשיקום והתחדשות, השמאי הממשלתי עורך שומה לכל דירה במתחם, כדי לקבוע את השווי שלה. השמאי יקבע את השומה לפי שווי של דירה חדשה באותו אזור, שדומה במאפיינים שלה ובשטחה לדירה של בעלי הדירה.
  • בהתאם לשומה ייקבע הסכום שיקבל בעל דירה שיבחר בהסכם יציאה.
  • לצורך קביעת שווי הדירה בהסכם יציאה מוגדל, השמאי יוסיף לשטח הדירה שליש מהתוספת המקובלת בפרוייקטים של פינוי-בינוי באותו אזור. אם אין מדיניות קבועה, השמאי יוסיף 4 מ"ר לשטח הדירה המקורית.
  • בעלי הדירה יכולים להעביר לשמאי מסמכים רלוונטיים לצורך קביעת שווי הדירה בתוך 15 ימי עבודה ממועד ההכרזה על האזור.
  • השמאי יגיש את השומה לבעלי הדירות בתוך 40 ימים מהיום שבו הוכרז על האזור כמתחם לשיקום והתחדשות.
  • ניתן להגיש השגה על השומה שקבע השמאי לוועדת השגות, בתוך 75 ימי עבודה ממועד ההכרזה.
טיפ
  • בבתים שנפגעו ונמצאים באזור שעשוי להיות מוכרז כאזור לשיקום והתחדשות, מומלץ להכין מראש מסמכים רלוונטיים לצורך השומה עוד לפני ההכרזה, כדי להספיק להגיש את המסמכים לשמאי הממשלתי בתוך 15 ימים.
  • ניתן לבדוק אלו אזורים נמצאים בהליך בדיקה לפני הכרזה באתר מינהל התכנון.

אישור ובחירה של יזם שיקום

  • כדי לאשר יזם שיקום ולקדם את פרוייקט ההתחדשות העירונית, יש צורך בהסכמה של רוב מיוחד של בעלי הדירות במתחם. ההסכמה יכולה להיות בחתימה על עסקת שיקום או על הסכם יציאה. מי שחתם על הסכם יציאה או עסקת שיקום עם אחד היזמים נחשב כמי שמסכים לפרוייקט.
  • הרוב המיוחד שנדרש כדי לאשר פרוייקט הוא אחד מאלה:
    1. מעל 50% מבעלי הדירות ברוב הבניינים במתחם. כלומר, רוב של מעל 50% מהבניינים במתחם ובכל אחד מהבניינים רוב של מעל 50% מבעלי הדירות. אם המתחם כולל בניין שלא נפגע אך יש צורך להרוס אותו כדי לאפשר את השיקום - חובה שבבניין הזה תהיה הסכמה של מעל מ-50% מבעלי הדירות.
    2. רוב של 80% מבעלי כלל הדירות במתחם.
  • אם לא התקבל הרוב המיוחד שנדרש - ההכרזה על המתחם כאזור לשיקום מתבטלת.
  • אם מתקבל הרוב הנדרש, ראש הרשות להתחדשות עירונית יבחר את יזם השיקום. היזם שייבחר הוא זה שחתם על עסקאות שיקום עם המספר הגבוה ביותר של בעלי דירות במתחם.
  • לאחר שייבחר יזם שיקום, הסכמי היציאה המוגדלים שחתמו בעלי הדירות עם יזמים אחרים עוברים אליו. בעלי דירה שחתמו על הסכם יציאה מוגדל עם יזם שאינו יזם השיקום שנבחר, יקבלו את התמורה מיזם השיקום שנבחר.

מה קורה לאחר בחירת היזם?

  • לאחר בחירת יזם השיקום, הוא הופך ליזם שמולו יתנהלו בעלי הדירות במתחם.
  • כל בעלי הדירות שחתמו על הסכם יציאה מוגדל יקבלו את התמורה מיזם השיקום שנבחר (גם מי שחתמו עם יזם אחר שלא נבחר).
  • בתוך 30 ימים מיום שנבחר, היזם חייב להציע לבעלי דירות שלא חתמו עימו על עסקת שיקום את העסקאות הבאות:
    • לבעלי דירה שלא חתמו עם אף יזם: על היזם להציע להם להתקשר בעסקת שיקום או בהסכם יציאה (בתמורה רגילה ולא מוגדלת).
    • לבעלי דירה שחתמו עם יזם אחר על עסקת שיקום או על הסכם יציאה מוגדל: על היזם להציע להם להתקשר עימו בעסקת שיקום או בהסכם יציאה מוגדל.
  • בעלי דירה שחתמו על עסקת שיקום עם יזם או על הסכם ארגון, יכולים לבטל את העסקה או ההסכם לאחר שנבחר יזם שיקום, בתנאי שהביטול נעשה לצורך התקשרות בעסקת שיקום או בהסכם יציאה עם היזם שנבחר.

חיוב בעל דירה לחתום על עסקת שיקום או הסכם יציאה

  • אם בעל דירה מסרב להתקשר עם יזם השיקום שנבחר בעסקת שיקום או בהסכם יציאה, היזם יכול להגיש תביעה לבית המשפט כדי לחייב את בעל הדירה להתקשר עם יזם השיקום בעסקת שיקום או הסכם יציאה.
  • בהחלטה אם לחייב את בעל הדירה לחתום, בית המשפט יביא בחשבון, בין היתר, את התנהלות היזם, הכדאיות הכלכלית של העסקה, את גודל האזור שנגרם לו נזק ומספר בעלי הדירות שנגרם להם נזק, את הנזק לבעל הדירה מעסקה, אם הוצע לבעל הדירה דיור חלופי, וכד'.
  • במקרים שבהם בעל הדירה הוא אדם עם מוגבלות או שמתגורר עמו אדם עם מוגבלות, קשיש או חולה, על היזם להציע לבעל הדירה חלופות מיוחדות בהתאם למצבו.

אנשים עם מוגבלות

  • אם בעל הדירה הוא אדם עם מוגבלות או שמתגורר עמו אדם עם מוגבלות, היזם צריך להציע לו דירה שכוללת התאמות או תשלום עבור ביצוע התאמות בדירה.
  • אם היזם לא הציע זאת לבעל הדירה, בית המשפט יכול לקבוע כי רק אם היזם ידאג להתאמות בדירה או לתשלום עבור ביצוע התאמות הוא יחייב את בעל הדירה להסכים לעסקה.

אזרחים ותיקים

  • לבעלי דירה מגיל 70 ומעלה שמתגוררים בדירתם, היזם צריך להציע, בנוסף לעסקת שיקום או הסכם יציאה מוגדל, את אחת מהחלופות הבאות:
    • חלופה 1: שתי דירות ששווין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה
    • חלופה 2: דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה שבעל הדירה היה אמור לקבל במסגרת עסקת השיקום, בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.
    • חלופה 3: מתן אפשרות לבחור אחת מבין אלה:
      • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של הדירה, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי של דירת תמורה
      • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי של דירת תמורה, שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו. מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו, אם הוא ביקש זאת.
      • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.
  • אם היזם הציע את האפשרויות האלה לבעל הדירה, בית המשפט ישקול לחייב את בעל הדירה להסכים לעסקה.

בעל דירה שהיה בן 75 ומעלה או חולה סופני או זכאי לגמלת סיעוד ברמה 5 או 6

  • אם בעל הדירה שמתגורר בדירה הוא אחד מהבאים, יזם השיקום צריך להציע לבעל הדירה "דירת תמורה" כלומר, דירת מגורים בבניין מחודש, שנבנה במסגרת מיזם להתחדשות עירונית, בתמורה לדירה שבה התגורר לפני הריסת הבניין הישן:
    • במועד שבו נגרם הנזק לבניין, היה גילו של בעל הדירה 75 ומעלה והוא התגורר בדירה שנתיים לפחות.
    • הוא חולה הנוטה למות.
    • במועד שבו נגרם הנזק לבניין הוא התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד ברמה 5 או רמה 6.
  • בנוסף לדירת התמורה, על היזם להציע לבעל הדירה לבחור מבין אלה:
    • מעבר לבית אבות עד למועד הפינוי של דירתו, כולל תוספת תשלומי איזון עד לשווי הדומה לשווי דירת התמורה.
    • רכישת דירה חלופית ששוויה דומה לשווי דירת תמורה, שתימסר לבעל הדירה עד למועד הפינוי של דירתו. מיקומה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו - אם הוא ביקש זאת.
    • קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת תמורה, לצורך רכישת דירה חלופית בכל הסכום או ברובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של דירתו.

כדאי לדעת

  • אם לא אושר יזם שיקום, ההכרזה על האזור כאזור לשיקום והתחדשות תבוטל. במקרה כזה, קידום תוכנית להתחדשות עירונית באותו אזור תיעשה לפי ההליכים הרגילים, ולא בהליך מזורז.
  • בעלי דירות שנפגעו, יכולים לבחור לשקם את הבניין שנפגע באמצעות מס רכוש: אחרי שרשות המסים תקבע את גובה הפיצוי אפשר לבחור לבד את אנשי המקצוע שיתקנו את הנזק, או להיעזר בחברה שפועלת מטעם קרן הפיצויים.

שאלות ותשובות

חתמנו עם יזם על עסקת פינוי בינוי לפני המלחמה. במהלך המלחמה כמה בתים במתחם נהרסו מפגיעת טיל והמדינה הכריזה שהמתחם שלנו הוא אזור לשיקום. מה קורה עם העסקה שחתמנו עליה?

  • אם נחתמה עסקת פינוי-בינוי או עסקה לחיזוק בית משותף לפני שהוכרז על האזור שבו היא נמצאת כאזור לשיקום והתחדשות, העסקה תיחשב כעסקת שיקום, אם טרם החל פינוי הדירות.
  • בעלי דירות יכולים לבטל את העסקה בתוך 50 ימים מיום שהוכרז על האזור כאזור לשיקום והתחדשות. ביטול העסקה לא ייחשב הפרה של העסקה בתנאי שחתמו עם היזם על הסכם יציאה מוגדל.

חתמנו עם מארגן על הסכם לארגון עסקה לפני שהבית שלנו נפגע ולפני שהוכרז על האזור שהוא אזור לשיקום והתחדשות. האם אפשר לבטל את ההסכם?

בעלי דירה שחתמו עם מארגן על הסכם לארגון עסקה - יכולים לבטל את ההסכם בהודעה בכתב בתוך 50 ימים מיום שהוכרז על האזור כאזור לשיקום והתחדשות, מבלי שזה ייחשב כהפרה של ההסכם.

הבניין שלנו נפגע מטיל, וגם כמה בניינים לידינו. הממשלה הכריזה על האזור שלנו כאזור לשיקום והתחדשות, אבל רוב הדיירים במתחם לא מעוניינים בפרוייקט וההכרזה בוטלה. איך נוכל בכל זאת לשקם את הבניין שלנו?

אם לא נבחר יזם שיקום בתקופת הזמן שנקבעה בחוק, ההכרזה על האזור לשיקום והתחדשות מתבטלת. במקרה כזה יש כמה אפשרויות:

  • אחרי שרשות המסים תקבע את גובה הפיצוי אפשר לבחור את אנשי המקצוע שיתקנו את הנזק, או להיעזר בחברה שפועלת מטעם קרן הפיצויים, שתשקם את הבניין.
  • אפשר לנסות להתארגן בעסקה להתחדשות עירונית (פינוי-בינוי או חיזוק מבנים). במקרה כזה יחולו הכללים הרגילים בעסקאות של התחדשות עירונית. למידע ראו התחדשות עירונית (תמ"א 38, פינוי-בינוי).
ראו גם

גורמים מסייעים

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים