זכותון ללקוחות של מתווכי דירות ומקרקעין

זכותון זה מרכז מידע חשוב למי שמשתמשים בשירותיהם של מתווכים לצורך שכירות, קנייה או מכירה של דירה או נכס מקרקעין אחר

לרשימת שאלות ותשובות על זכויות וחובות של המתווכים ולקוחותיהם ראו בתחתית דף זה

אנשים המחפשים לקנות, למכור, לשכור או להשכיר דירה משתמשים במקרים רבים בשירותיהם של מתווכי דירות (מתווכי מקרקעין).

• המתווכים חייבים להקפיד על מילוי חובותיהם כלפי הלקוחות שמשתמשים בשירותי התיווך שלהם, וגם על כללי אתיקה אחרים שהחוק מטיל עליהם.
• הלקוחות מצדם חייבים למלא את החובות שהם קיבלו על עצמם כאשר הסכימו לקבל את שירותי המתווך, כמו: תשלום דמי תיווך ובמקרים מסוימים - מתן בלעדיות למתווך.
• זכותון זה מרכז את דרישות החוק הן מהמתווכים והן מהלקוחות, ומתייחס בין היתר לסוגיות כמו: דמי התיווך, חתימה על מסמכים רלוונטיים, בלעדיות, חובת המתווך לגילוי מידע רלוונטי, שמירה על סודיות, הגשת תלונה במקרה הצורך ועוד.

טיפ

• אם אתם שוכרים או משכירים דירה, תוכלו לקבל מידע משלים על זכויות הקשורות לשכירות בפורטל שוכרי דירות ובפורטל השכרת דירה - מידע למשכיר.
• אם אתם שוקלים לעבור דירה או נמצאים בעיצומו של המעבר, מומלץ לקרוא גם את המדריך למעבר דירה.

הזדהות בתור מתווך והצגת רישיון תיווך

• כאשר מתווך פונה אל אדם כלשהו בפעם הראשונה בעניין דירה או נכס מקרקעין אחר, עליו להציג עצמו כמתווך, עוד לפני שאותו אדם הפך ללקוח.
• אם אותו אדם מבקש - על המתווך להציג בפניו רישיון תיווך במקרקעין בתוקף.

חובת המתווך להציג מידע

גילוי פרטים על הדירה או הנכס

• כאשר הלקוח הוא שוכר או קונה, המתווך חייב להסביר לו בשפה פשוטה ומובנת, את מהות העסקה ולמסור ללקוח את הפרטים הבאים:
  • מי הבעלים של הדירה או הנכס – על המתווך להציג מסמכים רשמיים, כמו: נסח טאבו מעודכן, אישור מרשות מקרקעי ישראל, או אישור מגורם רשמי רלוונטי שמנהל רישום של זכויות במקרקעין אחר אם אין רישום בטאבו (למשל, אישור מחברה משכנת).
  • מה הגודל של הדירה או הנכס, ומה המקור למידע זה – המקור למידע יכול להיות חשבון הארנונה, נסח הטאבו, רשות מקרקעי ישראל, אישור של גוף מוסמך אחר, או מדידה שעשה מודד מוסמך.
  • מה כוללת הדירה או הנכס – כמה חדרים, האם יש מרפסת, חניה או מחסן, באיזו קומה הדירה או הנכס, והאם יש מעלית.
  • האם מישהו גר או נמצא בדירה או בנכס – אם כן, מתי הוא יוצא ומתי השוכר או הקונה יוכל להיכנס לדירה או לנכס.
  • האם מדובר בדירה שלא מתאימה למגורים – למשל: אין בה מערכות ניקוז, ביוב, חשמל או מים, אין מחיצה בין השירותים לחדרים האחרים, או שיש בה סיכון. להסבר מפורט מהי דירה ראויה למגורים לחצו כאן.
  • האם מדובר במכירה של קרקע שאי אפשר לבנות עליה כרגע – אם כן, יש לציין מה השווי והייעוד של הקרקע כיום, האם ומתי היא תהפוך לקרקע שניתן לבנות עליה, מה הסיכוי שזה יקרה, ומה ההוצאות הצפויות לצורך כך.
  • מה המחיר שהבעלים מבקש עבור הדירה או הנכס
  • אם מדובר בשכירות מה התשלומים הנוספים שהשוכר יהיה צריך לשלם – למשל: ארנונה, חשמל, מים, ועד בית, השתתפות בהוצאות ניהול ואחזקה של הבניין או הרכוש המשותף וכו'.

מסירת שאלון על ליקויים ומטרדים בדירה או בנכס

• על המתווך למסור ללקוח שאלון, שהמוכר או המשכיר מילא, בנושאים הבאים:
  • האם יש רטיבויות בדירה או בנכס?
  • האם יש חריגות בנייה בדירה או בנכס?
  • האם יש ליקויים מהותיים בתשתיות הנכס, כמו: מים, חשמל, ביוב וגז?
  • האם מחלקת ההנדסה ברשות המקומית הגדירה את המבנה כ”בניין מסוכן“?
  • האם מישהו הגיש תביעה שבה הוא דורש זכויות כלשהן בדירה או בנכס? האם מתנהל הליך פלילי כלשהו בעניין הדירה או הנכס, שנוגע לבנייה שלהם או לשימוש בהם?
  • האם יש חוות דעת מקצועיות הנוגעות לנושאים מהותיים באשר לדירה או לנכס (מלבד חוות דעת שמאיות)?
  • האם יש צורך בהחזקה מיוחדת או בשימוש בדרך מיוחדת במבנה כדי למנוע פגיעה למי שנמצא בו?
  • האם יש ליקויים אחרים בנכס?
  • האם יש מטרדי רעש, ריח, קרינה, או מטרדים אחרים הפוגעים באיכות החיים בנכס?

שימו לב

המתווך צריך לעשות מאמץ סביר לקבל את תשובות בעל הדירה או הנכס, ואם לא הצליח - עליו לציין זאת בפני הלקוח.

חובת המתווך לגלות עניין אישי

• אם למתווך או למישהו מקרוביו (המפורטים בהמשך פסקה זו) יש או עשוי להיות עניין אישי בדירה או בנכס, או בעסקת המכירה או השכירות (למשל, הוא יכול לקבל תשלום או להפיק טובת הנאה מביצוע העסקה או מאי-ביצועה מגורם שאינו צד לעסקה), על המתווך להודיע ללקוח מראש ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב ומראש.
• החובה לגלות ולקבל אישור חלה בכל מקרה שיש לאחד מהאנשים או הגופים הבאים עניין אישי בביצוע העסקה או בדירה או בנכס עצמם:
  • המתווך, בן או בת זוגו, הוריו ובני זוגם, סבו וסבתו ובני זוגם, אחיו ואחותו ובני זוגם, ילדיו ובני זוגם, נכדיו ובני זוגם, ניניו ובני זוגם, כל אדם שהמתווך מפרנס באופן ישיר, שותף לעסקיו של המתווך, מעסיק של המתווך וכל מי שמועסק על-ידי המתווך;
  • חברה או גוף אחר שהמתווך או כל אחד מהאנשים שהוזכרו לעיל מחזיקים לפחות 5% מהמניות, מהבעלות או מהזכות לקבל רווחים מאותה חברה או מאותו גוף.
• אם המתווך לא גילה ללקוח אודות העניין האישי או לא קיבל את הסכמת הלקוח בכתב, אסור למתווך לעסוק בתיווך באותה עסקה, ובנוסף ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם המתווכים.

חתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין

לאחר שהמתווך מסר ללקוח את המידע המהותי על הדירה או הנכס, ולאחר שגילה אם יש לו או לקרוביו עניין אישי בעסקה, על המתווך להחתים בכתב את הלקוח על מסמך שנקרא "הזמנה לביצוע פעולת תיווך במקרקעין".

• במסמך ההזמנה חייבים להיכלל הפרטים הבאים:
  1. שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח
  2. סוג העסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה"
  3. תיאור הנכס שלגביו מבוצעת פעולת התיווך
  4. מחיר העסקה המבוקשת (מחיר הקנייה, המכירה או השכירות) - ניתן לכתוב סכום בקירוב ולא בהכרח את הסכום המדויק
  5. גובה דמי התיווך -
     • יש לציין במפורש את הסכום המוסכם של דמי התיווך או את שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה.
     • יש לציין האם גובה דמי התיווך שצוין כבר כולל מע"מ או שיש להוסיף את המע"מ לסכום הנ"ל.

שימו לב

אם המתווך לא החתים את הלקוח על הזמנה בכתב, הוא לא יהיה זכאי לדמי תיווך.

מתן בלעדיות למתווך

• מותר למתווך ולמוכר או משכיר של נכס להסכים על מתן בלעדיות למתווך בנוגע לעסקה מסוימת (מכירה או השכרה של נכס).
• משמעות הבלעדיות היא שהמוכר או המשכיר מתחייב להיעזר אך ורק באותו מתווך, ולא במתווכים אחרים, לצורך ביצוע עסקה או עסקאות בדירות או בנכסים מסוימים, ולתקופה מוגבלת.
• במקרה זה המתווך יהיה היחיד שיוכל לתווך בין המוכר או השוכר לבין קונים או שוכרים פוטנציאליים, ולהיות זכאי לדמי התיווך אם יצליח להביא את הצדדים לידי חוזה מכר או שכירות באותו נכס.
• כדי שהמתווך יוכל לקבל בלעדיות, הוא חייב להסביר למוכר או למשכיר מה משמעות הבלעדיות, ועליו להחתים אותו על הסכם בלעדיות. הסכם זה הוא מסמך נפרד שבו המוכר או המשכיר מאשר את מתן הבלעדיות ואת אורך התקופה, שבה היא תינתן.

שימו לב

המתווך לא יכול לקבל בלעדיות מקונים או שוכרים אלא רק ממוכרים או משכירים.

תקופת הבלעדיות

• בעיקרון תקופת הבלעדיות נקבעת בהסכם הבלעדיות שנחתם בין המתווך ובעל הדירה.
• למרות זאת, במקרים מסוימים תקופת הבלעדיות תהיה קצרה יותר מזו שהמתווך ובעל הדירה הסכימו עליה. הדבר תלוי במספר גורמים, כמו: סוג העסקה (מכירה או השכרה), סוג הנכס (דירה או נכס אחר), והאם המתווך ביצע פעולת שיווק לקידום העסק.

סוג העסקה	תקופת הבלעדיות המקסימלית האפשרית	אם הצדדים לא ציינו את תקופת הבלעדיות בהסכם הבלעדיות
השכרת דירה	אין הגבלה על משך תקופת הבלעדיות שהמתווך ובעל הדירה יכולים להסכים עליה.	תקופת הבלעדיות תסתיים תוך 30 יום ממועד החתימה על ההזמנה בכתב.
מכירת דירה	תקופת הבלעדיות לא תימשך יותר מ-6 חודשים ממועד החתימה על ההזמנה בכתב, אף אם המתווך ובעל הדירה הסכימו על תקופה ארוכה יותר. (קיימת מחלוקת בפסיקה בשאלה, האם ניתן להאריך את התקופה ב-6 חודשים נוספים. סוגיה זו טרם הוכרעה בבית המשפט העליון. למרות זאת, אם המתווך לא ביצע פעולות שיווק לקידום העסקה, כפי שמפורט בהמשך תוך חודשיים ממועד החתימה על ההזמנה בכתב, תקופת הבלעדיות תסתיים באותו מועד (חודשיים ממועד החתימה).	תקופת הבלעדיות תסתיים תוך 30 יום ממועד החתימה על ההזמנה בכתב.
מכירת נכס שאינו דירה	תקופת הבלעדיות לא תימשך יותר משנה אחת ממועד החתימה על ההזמנה בכתב, אף אם המתווך ובעל הדירה הסכימו על תקופה ארוכה יותר. למרות זאת, אם המתווך לא ביצע פעולות שיווק לקידום העסקה, כפי שמפורט בהמשך תוך 4 חודשים ממועד החתימה על ההזמנה בכתב, תקופת הבלעדיות תסתיים באותו מועד (4 חודשים ממועד החתימה).	תקופת הבלעדיות תסתיים תוך 9 חודשים ממועד החתימה על ההזמנה בכתב. למרות זאת, אם המתווך לא ביצע פעולות שיווק לקידום העסקה, כפי שמפורט בהמשך תוך 3 חודשים ממועד החתימה על ההזמנה בכתב, תקופת הבלעדיות תסתיים באותו מועד (3 חודשים ממועד החתימה).
השכרת נכס שאינו דירה	אין הגבלה על משך תקופת הבלעדיות שהמתווך ובעל הנכס יכולים להסכים עליה.	החוק לא מציין מתי תסתיים הבלעדיות במקרה שהצדדים לא ציינו את משך התקופה בהסכם הבלעדיות. במקרה כזה תקופת הבלעדיות צריכה להסתיים לאחר פרק זמן שניתן להגדיר אותו כ"זמן סביר" ממועד החתימה על ההזמנה בכתב. המושג "זמן סביר" הוא מושג שנתון לפרשנות. אם בעל הנכס והמתווך לא יגיעו להסכמה בשאלה "מהו הזמן הסביר" והדבר יגיע לתביעה משפטית, בית המשפט יחליט מה הוא הזמן הסביר, בין היתר בהתחשב בכל הנסיבות של העסקה.

פעולות שעל המתווך לבצע במהלך תקופת הבלעדיות

• במהלך תקופת הבלעדיות על המתווך לבצע פעולות שיווק לקידום העסקה שעליהן הוסכם בינו לבין המוכר או המשכיר. הם יכולים להסכים על פעולת שיווק אחת או על כמה פעולות.
• אם הצדדים לא ציינו כמה ואיזה פעולות שיווק על המתווך לבצע, המתווך יהיה חייב לבצע לפחות 2 פעולות מתוך 6 הפעולות הבאות:
  1. פרסום באמצעות הצבת שלט על הנכס או בקרבתו, שלט על גבי לוח מודעות ציבורי, שלט במרכז קהילתי או כל שלט אחר שעליו יוסכם עם המוכר או המשכיר
  2. פרסום בקרב קהל לקוחות מסוים, המופיע במאגר של המתווך, באמצעי אלקטרוני, באמצעות דיוור ישיר או באמצעי אחר כפי שיוסכם, או פרסום מודעה באתר אינטרנט או באמצעי ממוחשב אחר אשר יועדו לשיווק נכסי מקרקעין
  3. פרסום בעיתון יומי נפוץ אחד לפחות
  4. פרסום בעיתון מקומי או בעיתון המיועד לקהל יעד מסוים בהתאם לבחירתו של הלקוח
  5. הזמנת רוכשים פוטנציאליים או מתווכים נוספים לבקר בנכס במועד שיוסכם עליו
  6. הזמנתם של 5 מתווכים אחרים לפחות, הפעילים ביישוב שבו מצוי הנכס העומד למכירה, לשתף פעולה לשם מכירת הנכס

דמי תיווך

מתי מתווך זכאי לדמי תיווך מהלקוח?

• מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם מתקיימים כל 3 התנאים הבאים:
  1. המתווך מחזיק ברישיון תיווך. לרשימת המתווכים בעלי רישיון.
  2. הלקוח חתם על מסמך "הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין" שהוזכר למעלה, ושנכללו בו כל התנאים שמפורטים לעיל, ובין היתר צוין בו סכום דמי התיווך שעל הלקוח לשלם.
     שימו לב

     ייתכנו מקרים חריגים שבהזמנה בכתב חסר פרט מסוים. במקרים אלה המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם יוכל להראות שאפשר להשלים את הפרט החסר בדרכים אחרות (למשל באמצעות מסמך אחר או על סמך פרטים שהמתווך הוכיח שהוא מסר אותם). לעומת זאת, במקרים שבהם כלל לא קיים מסמך הזמנה כתוב, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך.
  3. המתווך הצליח לגרום לעשיית הסכם מכר או הסכם שכירות בעניין הנכס, שלגביו הוא ביצע את התיווך, ובתנאי שהמתווך היה "הגורם היעיל" שהביא לידי ההסכם, כלומר הגורם שבזכותו נחתם ההסכם בין הקונה למוכר או בין השוכר למשכיר או שבלעדיו הסכם לא היה נעשה.
     • מתווך שהיה אחד הגורמים להסכם המכר או השכירות אך לא היה "הגורם היעיל" להסכם זה, ייתכן שלא יהיה זכאי לדמי תיווך. לעומת זאת במקרה שמספר מתווכים פעלו והביאו לידי ההסכם, ייתכן שכולם יהיו זכאים לדמי תיווך (בתנאי שהחתימו את הלקוח על הזמנה בכתב כפי שמפורט למעלה).
     • כאשר נחתם הסכם בלעדיות, הנחת המוצא היא שהמתווך הוא "הגורם היעיל" שהביא להסכם (בתנאי שביצע את פעולות השיווק שפורטו לעיל), אלא אם הלקוח יוכיח אחרת.
       טיפ

       להבהרות לגבי משמעות המושג "גורם יעיל" ראו שאלות ותשובות בהמשך.

גובה דמי התיווך

• גובה דמי התיווך נתון למשא ומתן בין הלקוח לבין המתווך, לפני החתימה על הזמנה בכתב.
• על המתווך לציין במפורש את גובה דמי התיווך על גבי ההזמנה בכתב.
  • יש לציין במפורש את הסכום המוסכם של דמי התיווך או את שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה.
  • יש לציין, האם גובה דמי התיווך שצוין כבר כולל מע"מ או שיש להוסיף את המע"מ לסכום הנ"ל.

מתווך שפועל מטעם שני הצדדים לעסקה

• אם המתווך מייצג את שני הצדדים לעסקה (למשל: גם את השוכר וגם את המשכיר, או גם את הקונה וגם את המוכר) - הוא חייב ליידע על כך את כל לקוחותיו, ולתעד בכתב את כל ההצעות שהועברו באמצעותו בין שני צדדים המיוצגים על ידו.
• במקרה כזה - המתווך יוכל לקבל דמי תיווך משניהם.

הנחה במס שבח למוכר ששילם דמי תיווך

• מוכר ששילם דמי תיווך, ובעקבות מכירת הדירה הוא חייב בתשלום מס שבח, יכול לנכות את דמי התיווך ממחיר הדירה, וכך להקטין את גובה מס השבח עליו לשלם.
• במקרה כזה לצורך חישוב המס יתייחסו אל הדירה כאילו היא נמכרה במחיר נמוך יותר מהמחיר האמיתי, כלומר לאחר שהפחיתו ממנו את דמי התיווך.
• ניתן לנכות את דמי התיווך ששולמו עד לתקרה של 2% ממחיר הדירה. (אם דמי התיווך גבוהים יותר, ניתן לנכות רק 2% ממחיר הדירה).
• למידע נוסף ראו הוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח.

איסור על ייצוג משפטי או עריכת חוזה מכר או חוזה שכירות

• המתווך רשאי לעסוק אך ורק בתיווך בין המוכר לקונה או בין שוכר למשכיר.
• למתווך אסור לערוך מסמכים משפטיים (כגון: חוזה מכר, חוזה שכירות) וגם לא לסייע לעריכתם.
• המתווך לא רשאי לנהל משא ומתן משפטי בשם הלקוח (למשל: משא ומתן על גובה הקנסות על איחורים או על הפרת החוזה, או גובה הפיצוי במקרה של פגם בדירה וכו').
• מותר למתווך לנהל משא ומתן בשם הלקוח על לוחות זמנים, מועדי מסירה של הדירה או מועדי הפינוי, וזאת כחלק מפעולות התיווך שהוא מבצע.
• מתווך שמנהל משא ומתן משפטי בשם הלקוח, או עורך או מסייע לעריכת חוזה מכר או חוזה שכירות עבור הלקוח, מבצע עבירת משמעת, וניתן להגיש תלונה נגדו לרשם המתווכים במשרד המשפטים.

שימו לב

מתווך שניהל משא ומתן משפטי בשם הלקוח או ערך או סייע לעריכת חוזה מכר או שכירות עבור הלקוח, לא יהיה זכאי לקבל ממנו דמי תיווך.

מיומנות של המתווך ונאמנותו ללקוח

• המתווך חייב לפעול מתוך נאמנות ללקוח ולמען האינטרסים שלו.
• אסור למתווך להתנות את מתן שירותי התיווך בקניית שירות אחר ממנו או מאדם אחר.
• על המתווך לפעול במיומנות ובסבירות, כלומר הציפייה שיתנהג באופן מקצועי, אחראי וסביר, כמו שמתווך זהיר והוגן היה נוהג במצב דומה.
• המתווך חייב למסור ללקוח כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לדירה או לנכס שלגביהם הוא מבצע את התיווך.
• כמו כן עליו לפעול בכל אמצעי ראוי, כדי לקבל מידע מהותי הנוגע לדירה או לנכס שלגביהם הוא מבצע את התיווך. הכוונה היא שהמתווך צריך להשתמש בכלים מקצועיים מתאימים, שיטות בדיקה מקובלות, ושאילת שאלות מתאימות כדי לגלות מידע חשוב על הדירה או הנכס, למשל: לבדוק בטאבו, לשאול את בעל הנכס שאלות מהותיות, לעיין במסמכים רלוונטיים וכדומה.

שמירה על סודיות

• המתווך וכל מי שמועסק על ידו חייבים לשמור בסוד כל מידע שהגיע אליהם מאת הלקוח. למרות זאת, מותר להם לגלות מידע אם הלקוח הסכים לכך מראש.
• בנוסף, ישנם מקרים מסוימים, שבהם החוק מחייב את המתווך למסור מידע (למשל: חקירה של רשות המסים, חקירת משטרה, צו של בית משפט), ובמקרה כזה מותר למתווך למסור מידע שנוגע ללקוח או שהגיע ממנו.

הגשת תלונה על מתווך

• לקוח של מתווך יכול להגיש תלונה נגד מתווך אם המתווך הפר את אחת מהחובות הבאות:
  • הפר את חובת הסודיות המוטלת עליו
  • לא גילה ללקוח שיש לו (או לאחד מקרוביו) עניין אישי בעסקת השכירות או המכר שלגביה הוא ביצע את פעולת התיווך
  • התרשל באופן חמור, גילה חוסר אחריות במהלך עיסוקו בתיווך
  • לא נהג בהגינות
  • הסתיר מהלקוח מידע מהותי בנוגע לנכס שלגביו התבקש התיווך
  • לא פעל במיומנות הנדרשת ולא נקט מספיק אמצעים כדי לקבל מידע מהותי על הנכס שעליו מתבקש התיווך
  • ביצע פעולות משפטיות אסורות, כמו: סיוע לעריכת מסמכים משפטיים הקשורים לעסקה (למשל, חוזה שכירות או חוזה מכר), ייצוג של הלקוח במשא ומתן לקראת חתימה על חוזה שכירות או מכר

• את התלונה יש להגיש על גבי טופס תלונה או באופן מקוון ולצרף את כל המסמכים וההוכחות המבססים את פרטי התלונה, לדוגמה: הסכם תיווך, הזמנת שירותי תיווך, התכתבויות וכיו"ב.
• למידע על אופן הגשת התלונה ושלבי ההליך ראו הגשת תלונה על מתווך דירות ומקרקעין.

שאלות ותשובות

כשחיפשתי דירה להשכיר, פניתי למתווך וחתמתי על מסמך הזמנה לשירותי תיווך. בסוף מצאתי דירה בעצמי וחתמתי על חוזה שכירות מול בעל דירה ללא מעורבות של המתווך. האם אני חייב לשלם דמי תיווך?

לא. החובה לשלם דמי תיווך היא רק במקרה שהסכם השכירות או הסכם המכר נעשה בעקבות פעולות התיווך ובתנאי שהמתווך היה הגורם היעיל שהביא לידי הסכם זה. אם נחתם חוזה שכירות או הסכם מכר שלא כתוצאה מפעילות המתווך, הוא אינו זכאי לדמי התיווך.

מתי המתווך ייחשב "הגורם היעיל" שהביא להסכם?

• בדרך כלל כשהמתווך מפגיש בין הצדדים (שוכר ומשכיר או מוכר וקונה) ואין עוד גורם נוסף שמתערב, המתווך ייחשב כגורם היעיל שהביא לחוזה, והוא יהיה זכאי לדמי תיווך.
  
• אם מעורבים גורמים נוספים (כמו מתווכים נוספים) אז צריך לבדוק, פעילותו של מי היתה המשפיעה ביותר שהביאה לידי ההסכם. בכל מקרה כדי שהמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, הוא חייב להראות שבלעדי פעילותו לא היה נעשה הסכם.
  
• במקרים מורכבים יותר (עסקאות מורכבות, מעורבות של מתווכים נוספים או נסיבות מיוחדות) אם המתווך והלקוח אינם מסכימים שהמתווך היה הגורם היעיל, והמתווך תובע את הלקוח בבית משפט, בית המשפט עשוי להתחשב בנסיבות שונות, כמו:
  • האם אחד הצדדים (המוכר או הקונה) כן שילם למתווך;
  • האם היה גורם נוסף מלבד המתווך שתרם לעשיית הסכם;
  • האם חלף זמן (וכמה זמן) בין ההצעה המקורית של המתווך לבין מועד סיום העסקה;
  • מה מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך מצד אחד ופעולות המתווכים או הגורמים הנוספים מצד השני;
  • האם היה דמיון או שוני בין ההצעה המקורית של המתווך ללקוח לבין ההסכם שנחתם בסופו של דבר, ועוד.
• במקרים מורכבים מסוג זה מומלץ לפנות לייעוץ משפטי.

האם מוכר חייב לשלם דמי תיווך למתווך גם במקרה שהקונה הגיע אל המוכר ישירות בלי קשר לפעילותו של המתווך?

• תלוי. בעיקרון, המתווך זכאי לדמי תיווך כל עוד הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בין הצדדים. אם למתווך לא היה חלק בהתקשרות בין הקונה ומוכר, הוא לא זכאי לדמי תיווך.
• במקרה שיש למתווך בלעדיות והוא ביצע את פעולות השיווק שהוא חייב לעשות לפי ההסכם עם הלקוח, קיימת הנחה שהוא היה הגורם היעיל והוא לא צריך להוכיח זאת. במקרה כזה הוא עשוי להיות זכאי לדמי תיווך גם אם הקונים הגיעו אל המוכרים שלא באמצעותו. למרות זאת, באחד מפסקי הדין של בית המשפט המחוזי, נקבע כי אם הקונים הגיעו אל המוכר בלי קשר למתווך, הוא לא זכאי לדמי תיווך אפילו אם היתה לו בלעדיות ואפילו אם המוכר התחייב להפנות אל המתווך קונים שיפנו אל המוכר באופן ישיר.

האם מעורבות של מתווכים נוספים בשלבים שונים במשא ומתן שוללת הזכאות של המתווך המקורי לדמי תיווך?

לא. המתווך המקורי זכאי לדמי תיווך כל עוד התיווך שלו היה הגורם העיקרי והיעיל להתקשרות הצדדים. העובדה, כי בשלבים הסופיים של המשא ומתן פעל מתווך אחר, אין בה כדי לשלול את המסקנה כי פעולות התיווך של המתווך המקורי שימשו גורם יעיל ליצירת ההתקשרות.

האם מתווך שקיבל בלעדיות וביצע את פעולות השיווק שהוא התחייב לבצע, זכאי לדמי תיווך גם במקרה שהקונים הגיעו דרך מתווך אחר?

אם המתווך קיבל בלעדיות וביצע את פעולות השיווק שאותן התחייב לבצע, הנחת המוצא היא שהוא היה הגורם היעיל (גם אם הקונים הגיעו דרך מתווך אחר) והוא יהיה זכאי לדמי התיווך, אלא אם הקונים יוכיחו בבית המשפט שלא הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה (למשל: שלא נחשפו כלל לפעולות השיווק שלו או שהגיעו בכלל דרך מתווך אחר בלי קשר לפעולות השיווק שהמתווך הראשון ביצע).

בעקבות פעולות תיווך של מתווך חתמתי על "זיכרון דברים" לרכישת דירה. החוזה הרשמי עדיין לא נחתם. האם עלי לשלם למתווך דמי תיווך?

• תלוי. הזכאות של מתווך לדמי תיווך נוצרת ברגע שיש הסכם מחייב למכירה או שכירות של נכס.
  
• זיכרון דברים עשוי להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר אם הוא מכיל את כל הפרטים המהותיים של העסקה (או שפרטים מסוימים שחסרים ניתנים להשלמה באמצעות הסדרים שקבועים בחוק), ובתנאי שהצדדים התכוונו שהוא יהיה מחייב, כלומר שזיכרון הדברים ממצה את המשא ומתן ומבטא את ההסכמות המוחלטות שלהם, ואילו החוזה הרשמי הוא רק פורמלי.
  
• לעומת זאת, אם הצדדים התכוונו שזיכרון הדברים יהיה רק שלב במשא ומתן שאינו מחייב אותם באופן סופי, ועד חתימת החוזה הרשמי כל אחד יכול לפרוש מהמשא ומתן, אז זיכרון הדברים אינו "הסכם מחייב" והמתווך לא זכאי עדיין לדמי תיווך. במקרה זה רק לאחר חתימת החוזה הרשמי המתווך יהיה זכאי לדמי התיווך.

חתמתי על חוזה למכירת דירה לקונה שהמתווך הביא, אך לאחר יומיים ביטלנו את החוזה. האם עלי לשלם דמי תיווך?

כן, אם המתווך היה הגורם היעיל שהביא לידי ההסכם, וההסכם היה מחייב בזמן שהוא נעשה. העובדה שהסכם המכירה בוטל לאחר מכן על ידי המוכר או הקונה, לא פוגעת בזכות של המתווך לקבל את דמי התיווך.

בעקבות תיווך נחתם חוזה למכירת שטח אדמה שנחשב לשטח חקלאי. בהסכם נכתב כי הוא מותנה בכך שהקרקע תופשר לבנייה. בפועל הקרקע נשארה חקלאית. האם המתווך זכאי לדמי תיווך?

לא. אם הסכם המכר או הסכם השכירות מותנה בתנאי חיצוני לצדדים (כמו: אישור של אדם אחר שאינו הקונה או המוכר, או נסיבות מסוימות שאינן בשליטת הצדדים), ההסכם יהפוך למחייב רק לאחר התקיימות אותו תנאי, ורק אז המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך.

המתווך סיכם איתי בעל-פה על גובה דמי התיווך ולא החתים אותי על מסמך "בקשה להזמנת שירותי תיווך". האם עלי לשלם לו דמי תיווך?

לא. המתווך זכאי לדמי תיווך רק אם הוא החתים את הלקוח על מסמך "הזמנה בכתב לביצוע פעולות תיווך במקרקעין", שכולל את כל הפרטים שהוזכרו למעלה, ובפרט את גובה דמי התיווך. אמנם ייתכנו מקרים חריגים שבהם ההזמנה בכתב לא כוללת את כל הפרטים הדרושים ועדיין המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, אולם מדובר במקרים חריגים ורק כאשר הפרטים החסרים ניתנים להשלמה על ידי מסמכים אחרים או על ידי הוכחתם בדרך אחרת. בכל מקרה אם כל ההסכמות בין המתווך ללקוח היו בעל-פה ללא מסמך "הזמנה בכתב", המתווך לא זכאי לדמי תיווך.

האם מותר למתווך לפעול גם מטעם המוכר וגם מטעם הקונה?

כן. במקרה כזה כל אחד משלם למתווך את דמי התיווך שהוא התחייב להם. מותר למוכר ולקונה להסכים שאחד מהם ישלם למתווך גם את דמי התיווך שהשני התחייב להם.

האם מותר למתווך לפעול גם מטעם השוכר וגם מטעם בעל הדירה?

כן. במקרה כזה כל אחד משלם למתווך את דמי התיווך שהוא התחייב להם. אסור לבעל הדירה לדרוש מהשוכר לשלם את דמי התיווך שבעל הדירה עצמו התחייב לשלם למתווך. למידע נוסף

האם יש הגבלה על גובה דמי התיווך שמותר למתווך לקחת ממני?

לא. אין הגבלה על דמי התיווך שמותר למתווך לדרוש. גובה דמי התיווך נתונים למשא ומתן בין הלקוח למתווך. מומלץ לעשות סקר שוק ולברר את גובה דמי התיווך המקובלים בעסקה מהסוג שבה מעוניינים.

ראו גם

• דיור ושיכון
• שוכרי דירות
• משכירי דירה
• מדריך למעבר דירה

גורמים מסייעים

מוקדים ממשלתיים

שם	אתר	דוא"ל	טלפוןטל'
מענה ממשלתי מרכזי	אתר	דוא"ל	1299
שי"ל	אתר	פניה מקוונת	118

גורמי ממשל

• רשם המתווכים במשרד המשפטים

מקורות משפטיים ורשמיים

פסקי דין

• ע"א 2821/91 מרכזי שליטה בע"מ נ' משיאן
• ע"א 2144/01 מוסקוביץ נ' מנהלת עזבון המנוח טוביה ביר ז"ל
• ע"א 185/80 פרזות בע"מ נ' זקן
• ע"א 294/76 אנגלו סכסון נ' פסמן
• ברע (ת"א) 2285/05‏ ‏ אבנר שמואלי נ' דורון סמוכה
• ע"א 2543/01 (י-ם) מאור נ' לפשיץ
• ברע (ת"א) 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי
• תא (ת"א) 44919/07 בכר עופר נ' מעוז טל
• ע"א 3384/16 עמית מזרחי נ' אהוד מרקוביץ

חקיקה ונהלים

• חוק המתווכים במקרקעין
• תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק)
• תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב)
• תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות)

הרחבות ופרסומים

• דמי תיווך במקרקעין – מידע חשוב לצרכנים - באתר רשם המתווכים במשרד המשפטים

תודות

• המידע המקורי בערך נכתב בסיוע האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים.