הקדמה:

במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה, גם אם היא לא הדירה היחידה שבבעלות המוכר
הפטור מתייחס בעיקר למצבים בהם למוכר זכויות מעטות בדירה הנוספת, או שהוא קיבל דירה בירושה או שהוא רכש דירה נוספת כתחליף לדירה הקיימת
בנוסף, למשפרי דיור שמוכרים שתי דירות כדי לרכוש דירה אחת במקומן קיים פטור חד פעמי
לפרטים נוספים ראו סעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ומכירה)


באופן כללי, פטור על דירת מגורים מזכה ניתן כאשר מדובר בדירה היחידה שבבעלותו של המוכר.

  • עם זאת, קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה, גם כאשר למוכר יש דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי.

מי זכאי?

  • אדם המוכר דירת מגורים מזכה, ויש לו דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי, באחד מהמקרים הבאים:
    • אם חלקו של המוכר בדירה הנוספת לא עולה על 33% (שליש) מהזכויות בדירה הנוספת.
    • אם הדירה הנוספת שבבעלות המוכר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום 01.01.1997.
    • אם הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב- 18 החודשים לפני או אחרי המכירה (כלומר, המוכר החזיק בשתי הדירות בו-זמנית למשך תקופה של לא יותר מ-18 חודשים) או שנה מהמסירה, אם הדירה נרכשה מקבלן, לפי המאוחר.
      • שימו לב: מוכרים שירכשו את הדירה החלופית החל מיום 07.07.2021 ואילך, יוכלו להחזיק בשתי הדירות במקביל לתקופה של עד 24 חודשים (במקום 18 חודשים).
    • אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה, וחלקו של המוכר בה לא עולה על 50% (מחצית) מהזכויות מדירת הירושה.
    • אם הדירה הנוספת התקבלה בירושה וחלקו של המוכר עולה על 50%, ניתן לקבל פטור במכירת הדירה המזכה (לא דירת הירושה, לגביה ראו פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה), בהתקיים כל התנאים הבאים:
      1. היורש הוא בן זוג, ילד/ה או נכד/ה של המוריש, או שהוא בן זוג של אחד מאלה.
      2. בעת פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.

פטור חד פעמי ממס שבח למשפרי דיור שבבעלותם שתי דירות

  • מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן, עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח פעם אחת בחיים.
  • על המוכר לעמוד בכל תנאים הבאים:
    1. במועד בו הוא מוכר את הדירה הראשונה, יש בבעלותו רק דירה אחת נוספת (הדירה השנייה).
    2. הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בתוך 12 חודשים מהיום בו מכר את הדירה הראשונה.
    3. שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,070,000 ₪, נכון לתקופה שבין ה-01.01.2022 ל-31.12.2023 (2,022,000 ₪ בשנת 2021).
    4. בתוך 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה, הוא רכש את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום השווה ל-75% לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
    5. הוא לא קיבל קודם לכן פטור ממס לפי סעיף זה.
  • אם שווי שתי הדירות יחד עלה על 2,070,000 ₪ אך לא עלה על 3,443,000 ₪, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס על ההפרש שבין 2,070,000 ₪ לסכום השווי של הדירה הנוספת, וזאת במועד מכירת הדירה הראשונה.

תהליך מימוש הזכות

חשוב לדעת

  • לגבי דירת מגורים, יראו את המוכר, בן/בת זוגו (כולל ידוע/ה בציבור) וילדים עד גיל 18 כמוכר אחד, כך שלא ניתן לבצע תכנון מס בהתבסס על העברת הדירה על שם של אחד מבני המשפחה הקרובה.

גורמים מסייעים

גורמי ממשל

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים