הקדמה:

כל אדם המוכר או זכות במקרקעין חייב להצהיר על המכירה במשרדי רשות המסים
יש למסור את ההצהרות בתוך 30 ימים מיום ביצוע העסקה
אם מתקיימת עילה המזכה את המוכר באחד הפטורים ממס שבח, המפורטים בהמשך, יש לבקש את הפטור בטופס ההצהרה

טפסים

  • טופס 7000 - הצהרה על מכירת ורכישת זכות במקרקעין
  • טופס 7005 - הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת
  • טופס 2990 - שומה עצמית במס שבח
  • טופס 7013 - השגה על שומת מס שבח

מי שמוכר דירת מגורים מזכה וזכאי לפטור ממס שבח, צריך להגיש בקשה לפטור ממס. הבקשה מוגשת כחלק מהצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין.

  • אם אחד הצדדים (הרוכש או המוכר) מיוצג על ידי עורך דין במכירה, עורך הדין יגיש את הבקשה לפטור.
  • אם לא קיים ייצוג של עורך דין בעסקה, על המוכר להגיש את הבקשה והמסמכים בעצמו.

אוכלוסיית יעד ותנאים מקדימים

למי ואיך פונים

  • על המוכר להגיש הצהרה על העסקה למיסוי מקרקעין, תוך 30 יום מיום המכירה.
  • הבקשה לפטור ממס שבח תיעשה בטופס הצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין.
  • הדיווח על מכירת דירת מגורים מזכה בפטור ממס שבח (כאשר אין לדירה זכויות בניה בלתי מנוצלות) והבקשה לפטור ייעשו באחד מטפסי ההצהרה הבאים, לפי העניין:
    1. טופס 7000 - הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בניה קיימות או צפויות. רוב המקרים ידווחו בטופס זה.
    2. טופס 7000/ב – לשימוש על ידי מי שמוכר מלאי עסקי כגון קבלנים.
    3. טופס 7002– להגשת הצהרה כאשר לדירה יש זכויות בנייה בלתי מנוצלות לגבי מכירה, או במכירה או רכישה של זכות במקרקעין שאינה מתאימה לדיווח לפי טופס 7000 או 7000ב.
שימו לב
במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור חלקי או מלא ממס שבח גם כאשר לדירה קיימות זכויות בניה בלתי מנוצלות, אך מדובר בסוגיה מורכבת ורצוי להתייעץ עם מומחה מקצועי טרם ביצוע המכירה.

אופן הגשת ההצהרה

  • אם המוכר אינו מיוצג על ידי עורך-דין, עליו להגיע באופן אישי לאחד ממשרדי מיסוי מקרקעין האזוריים ולהגיש את ההצהרה בעמדת המחשב הציבורי.
  • מוכרים ורוכשים שאינם מיוצגים ומנועים מלהגיע לעמדת המחשב הציבורי מחמת בעיה רפואית או שהות ארוכה בחו"ל, רשאים להגיש בקשה לפטור מחובת דיווח מקוון בטופס 7100 בצירוף מסמכים תומכים ואסמכתאות. אם הבקשה תאושר, תתקבל ההצהרה באופן ידני.

הפרטים שיש לצרף להצהרה ולבקשה לפטור

  • ההצהרה והבקשה יכללו את הפרטים הנדרשים בהתאם לפטור המבוקש, בין היתר:
    • הפרטים האישיים של המוכר.
    • מהות הזכות הנמכרת (בעלות, חכירה, האם מושכרת בשכירות מוגנת ועוד).
    • הפרטים של הדירה הנמכרת (גוש/חלקה, מספר חדרים ועוד).
    • הפרטים של החלק הנמכר והחלקים המועברים מהמקרקעין לפי נסח הרישום (למשל: בשלמות, או מחצית דירה).
    • פרטי העסקה (תאריך המכירה, התמורה הכספית וכדומה).
    • פרטים אודות רכישת הדירה (כגון תאריך רכישה, האם התקבלה במתנה, האם הועברה מקרוב משפחה וכדומה).
    • פרטים לעניין תושבות המוכר במדינת ישראל.
    • הפטור המבוקש במס שבח והפרטים הרלוונטיים הנדרשים לגביו, לפי עילת הפטור הרלוונטית.
    • סכום החיוב במס ודרך חישובו לפי שומה עצמית של המוכר, הכוללים את תאריך הרכישה, התמורה וכו’ (אם לא מבוקש פטור מלא ממס שבח).
    • הניכויים השונים שהמוכר מבקש לקזז (הוצאות מותרות לניכוי במס) לעניין חישוב מס שבח.

המסמכים שיש לצרף להצהרה ולבקשה לפטור

  • להצהרה ולבקשה יצורפו המסמכים הבאים:
    • העתק של חוזה המכר (מלא, על נספחיו).
    • נסח טאבו (ולחלופין, אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל ו/או אישור זכויות מאת חברה משכנת, במקרה של מקרקעין לא מוסדרים) וחשבון ארנונה.
    • כל מסמך רלוונטי לגבי הפטור אותו מבקשים (לדוגמה: צו ירושה או צו קיום צוואה, במקרה של פטור בגין מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה).
    • אם הדירה נרכשה פחות מארבע שנים לפני מועד המכירה יש לצרף פירוט + אסמכתאות לגבי מקורות המימון של הרכישה.
    • טופס בקשה להקטנת מקדמה (אם מבקשים הקטנה במקדמת מס שבח).
    • טופס 2990 שומה עצמית במס שבח (אם לא מבוקש פטור מלא).
    • קבלות בגין כל ההוצאות שמבוקש לנכותן ממס השבח (אם לא מבוקש פטור מלא).
    • הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת – טופס 7005 (נספח לטופס 7000) כשהוא חתום באופן אישי על ידי המוכר ומאומת על ידי עורך דין.

מוכר נוסף בדירת מגורים מזכה

  • אם הדירה הנמכרת נמצאת בבעלות משותפת של יותר ממוכר אחד, יש לצרף להצהרה כטופס נלווה טופס 2988 - בקשה לפטור ממס שבח מקרקעין למוכר נוסף, אליה יצורפו:
    • חוזה מכירה.
    • חוזה רכישה.
    • נסח טאבו.

ערעור

  • אם הבקשה לפטור נדחתה, וניתנה שומת מס שבח, ניתן להגיש השגה על השומה בתוך 30 יום מקבלת שומת המס, אלא אם קיבל המבקש מראש את הסכמת מנהל המשרד האזורי להאריך את מועד ההגשה.
  • ההשגה תוגש על גבי טופס 7013.
  • יש למלא את טופס ההשגה, כולל סכום המס המוערך, ולצרף את המסמכים והפרטים הבאים:
    • ייפוי כוח של המבקש ככל והבקשה מוגשת על ידי עורך דין המייצג אותו.
    • הנימוקים להשגה בצירוף אסמכתאות רלוונטיות. ניתן לצרף את הנימוקים גם במסמך נלווה לבקשה.
    • פרטי יצירת קשר עם המבקש או בא כוחו.
  • לפרטים נוספים ראו שומת מס שבח.

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים

-->