הקדמה:

לפי "כלל היחידה המשפחתית" במיסוי מקרקעין, יראו נכס מקרקעין כאילו הוא בבעלות משותפת של שני בני הזוג, גם אם הוא רשום רק על שם אחד מהם בלבד
המשמעות היא שאדם שהיה זכאי להקלות במס במכירה או רכישת נכס מקרקעין לפני שנכנס לקשר הזוגי, ייתכן שלא יהיה זכאי להקלות לאחר הכניסה לקשר
עם זאת, ניתן להכיר בנכס כשייך רק לבן הזוג על שמו הוא רשום, אם יש בין בני הזוג הסכם ממון תקף לפיו קיימת הפרדה רכושית ביחס לאותו נכס
ההפרדה הרכושית יכולה להיות בתוקף גם אם מבחינות אחרות קיים בין בני הזוג שיתוף כלכלי, וגם אם הם מתגוררים ביחד בנכס מבלי שבן הזוג השני משלם שכר דירה

פרטי פסק הדין

ערכאה:
בית המשפט העליון
מס' תיק:
עא 4298/18
תאריך:
20.04.2021

רקע משפטי

  • באופן עקרוני, מבחינת מיסוי מקרקעין, בני זוג (נשואים או ידועים בציבור) נחשבים כמוכר אחד. כלומר, גם אם נכס מקרקעין רשום רק על שם אחד מבני הזוג, שני בני הזוג ייחשבו כבעלים של הנכס לצורכי מס שבח ומס רכישה. גישה זו מכונה "כלל היחידה המשפחתית".
  • המשמעות עשויה להיות שבן זוג שהיה זכאי לפטור או הקלה במכירת או רכישת דירה טרם הכניסה לקשר הזוגי, ייתכן שלא יהיה זכאי לכך לאחר הכניסה לקשר.
  • למשל, בני זוג אשר לכל אחד מהם דירה בבעלותו טרם הכניסה לקשר. אם מי מבני הזוג היה מבקש למכור אותה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים יחידה. אלא שלפי "כלל היחידה המשפחתית", מרגע שבני הזוג נכנסו לקשר (כנשואים או ידועים בציבור), כל אחד מהם ייחשב כאילו הוא בעלים גם בחלק מהדירה של בן הזוג. ולכן, במקרה של מכירה, יישלל מכל אחד מהם הפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
  • עם זאת, הפסיקה והחקיקה הכירה באפשרות לפיה בני זוג יוכרו כמוכרים נפרדים ולא כתא משפחתי אחד לצורך מיסוי מקרקעין, אם מתקיימים שני תנאים:
    1. במקרה שבו בין הצדדים קיים הסכם ממון (או הסכם לחיים משותפים בין ידועים בציבור) תקף המעיד על הפרדה רכושית בין בני הזוג.
    2. בני הזוג נוהגים לפי ההסכם, כלומר הוא לא נעשה למראית עין בלבד במטרה להתחמק מתשלום מיסים.

תיאור העובדות ופסק הדין

  • ועדת הערר של מיסוי מקרקעין קבעה בשני מקרים, כי בני הזוג נחשבים כ"מוכרים נפרדים" ולכן כל אחד מהם זכאי להקלות במס שבח:
    • במקרה הראשון, מדובר בבני זוג נשואים אשר מכרו דירה משותפת שרכשו לאחר נישואיהם. טרם הנישואין ערכו בני הזוג הסכם ממון, לפיו דירת בן הזוג וחשבון הבנק שהיו בבעלותו טרם הנישואין יישארו בבעלותו הבלעדית, אך מעבר לכך בני הזוג חיו בחיי שיתוף ביתר נכסיהם, ניהלו את משק הבית במשותף, חיו בדירת בן הזוג מבלי שבת הזוג שילמה תמורה כלשהי עבור מגוריה, ורכשו ביחד את הדירה המשותפת.
    • במקרה השני, מדובר בבני זוג ידועים בציבור, כאשר בן הזוג מוכר דירת מגורים שהייתה בבעלותו, אשר נרכשה קודם שהוא ובת זוגו הפכו לידועים בציבור. במקרה זה, במועד המכירה כבר היו ברשות בת הזוג שתי דירות מגורים - אחת נרכשה טרם הקשר בין הזוג ואחת נרכשה כאשר השניים כבר היו ידועים בציבור. בני הזוג ערכו הסכם ממון כ-4 שנים לפני המכירה, לפיו כל הרכוש שהיה לכל אחד מהם לפני הקשר, וכל הרכוש שכל אחד מהם יצבור במהלך הקשר, יישאר בבעלותו הבלעדית. במשך השנים התגוררו בני הזוג וילדיהם בדירתה של בת הזוג, מבלי שבן הזוג שילם תמורה כלשהי עבור המגורים בדירה וכאשר בת הזוג נושאת במרבית הוצאות המגורים. בן הזוג לקח חלק במימון הוצאות שיפוץ דירת בת הזוג.
  • רשות המסים ערערה על החלטת הוועדה, וטענה בשני המקרים כי הזוגות לא מקיימים את ההפרדה הרכושית כנדרש, כדי להיחשב כמוכרים נפרדים.
  • בית המשפט העליון פסק כי "הפרדה רכושית" לצורך מיסוי מקרקעין, יכולה להיות גם כאשר היא נוגעת רק לבעלות הנפרדת בנכסי מקרקעין, אפילו אם משאר הבחינות מתנהלים בני הזוג כתא משפחתי כלכלי אחד (חשבון בנק משותף, צבירת נכסים משותפים במהלך הקשר וכדומה).
  • כך, בני זוג שמתגוררים בדירה שנמצאת בבעלותו של אחד מהם, מבלי שבן הזוג השני משלם שכר דירה או תמורה כלשהי, ייחשבו כזוג שמנהל הפרדה רכושית לצורך הדירה מבחינת מיסוי מקרקעין. העובדה שבני הזוג בוחרים להתגורר בדירה, ולא בדירה שכורה או כל הסדר אחר, לא מצביעה על כך שקיים כשלעצמו שיתוף בדירה.
  • גם השתתפות של אחד מבני הזוג בחלק מהוצאות השיפוץ של דירת בן הזוג השני, לא מצביעה באופן אוטומטי על כך שההפרדה הרכושית לא נשמרה. במיוחד אם לא ברור מהו היקף השיפוץ והחלק בו נשא בן הזוג שאינו הבעלים.

משמעות

  • כדי שבני זוג, שלפחות אחד מהם מחזיק נכס מקרקעין בבעלותו הבלעדית, יוכרו כמוכרים נפרדים לצורך הקלות במיסוי מקרקעין, יש להראות שני תנאים:
    1. בין בני הזוג קיים הסכם ממון תקף לפיו הם נוהגים בהפרדה רכושית ביחס לאותו נכס, והוא שייך רק לבן הזוג על שמו הוא רשום.
    2. הסכם הממון צריך להיות אמתי ולא למראית עין, כך שעל בני הזוג לנהוג בפועל בהפרדה רכושית לגבי אותו נכס.
  • אם מתקיימים התנאים האמורים, ההפרדה הרכושית ביחס לנכס המקרקעין לצורך מיסוי מקרקעין לא תישלל אוטומטית, גם אם מתקיימים התנאים הבאים:
    • בני הזוג מקיימים שיתוף רכושי ביחס להיבטים אחרים של חיי המשפחה, כגון חשבון בנק משותף, ניהול משותף של הוצאות משק הבית וכדומה.
    • בני הזוג מתגוררים ביחד בדירה השייכת רק לאחד מהם, מבלי שבן הזוג השני משלם תמורה כלשהי עבור מגוריו.
    • בן הזוג שאינו בעל הדירה משתתף בעלויות השיפוץ שלה.
  • חשוב: יש לשים לב כי למרות שהאמור לעיל לא מקנה ודאות כי בני הזוג ייחשבו כמוכרים נפרדים, וכל מקרה נבחן לגופו ובהתייחס לנסיבות הספציפיות.

חקיקה ונהלים

תודות

  • פסק הדין באדיבות אתר "נבו".