קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקונים ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה
משך האחריות משתנה בהתאם לסוג הליקוי
לא ניתן לוותר לבטל או להקטין את אחריות הקבלן, אפילו אם הקונה הסכים לכך
במקרה שהקבלן לא מתקן את הליקויים ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים
למידע נוסף ראו באתר משרד הבינוי והשיכון
בקצרה
קבלן המוכר דירה חדשה נושא באחריות לתיקון ליקויים שנתגלו בדירה בתקופה שלאחר מסירתה לקונה.
- אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:
- תקופת הבדק-
- בתקופת הבדק חובה על המוכר לתקן את הליקוי אלא אם כן הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה.
- תקופת הבדק מתחילה עם מסירת הַחֲזָקָה בדירה, והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים על פי מהות הליקוי (לכל ליקוי תקופת הבדק שונה, כפי שיפורט בהמשך).
- תקופת האחריות-
- בתקופת האחריות חובת ההוכחה חלה על רוכש הדירה – עליו להוכיח שהליקוי נובע מהתכנון, מהעבודה או מהחומרים.
- תקופת האחריות מתחילה עם סיום תקופת הבדק ונמשכת 3 שנים.
- תקופת הבדק-
- לאחר תקופת הבדק ולאחר תקופת האחריות חלה אחריות הקבלן רק במקרים הבאים:
- אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה בשלד הבניין או ביסודות.
- התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנים הראשונות למגורים, אם רוכש הדירה הודיע על אי-התאמה למוכר כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, והליקוי לא תוקן.
מי זכאי?
- כל מי רוכש דירה חדשה מקבלן.
תהליך מימוש הזכות
- יש להודיע לקבלן על הליקויים ולדרוש ממנו לתקנם.
- כדי לדרוש תיקון של ליקוי שאותו ניתן לגלות בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, יש להודיע עליו למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה.
- במקרה שהקבלן לא מתקן את הליקויים ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון - לפרטים נוספים.
- כמו כן ניתן להגיש נגד הקבלן תביעה משפטית.
תקופת הבדק לדירות שנרכשו מיום 06.04.2011 ואילך
- תקופות הבדק על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת מיום 06.04.2011 ואילך, ובתנאי שבניית הדירה לא הסתיימה לפני מועד זה, הן:
- ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
- ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
- כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – 3 שנים.
- ליקוי בפיתוח חצר (כולל שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת), וכן שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – 3 שנים.
- כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – 3 שנים.
- כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – 4 שנים.
- כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – 4 שנים.
- סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – 5 שנים.
- התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – 7 שנים.
- כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
תקופת הבדק לדירות שנרכשו לפני יום 06.04.2011 או שבנייתן הסתיימה לפני יום זה
- תקופות הבדק לדירות שנרכשו לפני יום 06.04.2011 או שבנייתן הסתיימה לפני יום זה, אף אם נמכרו לאחר מכן, הן:
- צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
- חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – 3 שנים.
- מכונות, מנועים ודוודים – 3 שנים.
- קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – 3 שנים.
- שקיעת מרצפות בקומת קרקע – 3 שנים.
- שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – 3 שנים.
- סדקים עוברים בקירות ובתקרות – 5 שנים.
- קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – 7 שנים.
- כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.
כדאי לדעת
- לא ניתן לוותר לבטל או להקטין את אחריות הקבלן, אפילו אם הקונה הסכים לכך. מותר לשנות את היקף האחריות של הקבלן רק אם השינוי הוא לטובת הקונה.
שאלות ותשובות
קיבלתי מפתח לדירה חדשה וגיליתי פגמים. תוך כמה זמן צריך להודיע לקבלן?
- זה תלוי מתי היה אפשר לגלות את הליקוי:
- אם מדובר בליקוי שאפשר היה לגלות במועד מסירת הדירה (כמו שריטות, פגמים ברצפות וכו'), צריך להודיע עליו לקבלן בתוך שנה מקבלת הדירה.
- אם מדובר בליקוי נסתר שאי אפשר היה לגלות במועד מסירת הדירה (למשל צנרת פנימית), צריך להודיע עליו לקבלן בסמוך למועד הגילוי (גם אם עברה יותר משנה).
מה ההבדל בין תקופת הבדק לתקופת האחריות בדירה חדשה?
- ההבדל העיקרי הוא לעניין מי שצריך להוכיח את האשמה ("נטל ההוכחה"):
- בתקופת הבדק (7-1 השנים הראשונות ממסירת הדירה - לפי סוג הליקוי) הקבלן חייב לתקן ליקויים, אלא אם הוא מוכיח שבעל הדירה אשם בגרימת הליקוי. לליקויים בחלקים שנושאים בעומס הבניין ומשפיעים על יציבותו ובטיחותו, תקופת הבדק היא 20 שנה.
- בתקופת האחריות (3 השנים שאחרי תקופת הבדק), לעומת זאת, הקבלן חייב לתקן ליקויים רק אם בעל הדירה הוכיח שהליקוי נגרם בגלל התכנון, הביצוע או החומרים.
הופיעו סדקים בקירות כמה שנים אחרי שקיבלתי את הדירה. האם הקבלן חייב לתקן אותם על חשבונו?
- זה תלוי ברוחב הסדקים ובסוג הקיר שבו הם ממוקמים.
- אם נוצר סדק רחב יותר מ-1.5 מ"מ בקירות שלא נושאים בעומס הבניין (כמו קירות מפרידים), הקבלן אחראי לתיקון במשך 5 השנים הראשונות (אלא אם הוכיח שבעל הדירה גרם לסדק).
- אם הסדק נובע מכשל בשלד הבניין או ביסודות, שמסכן את יציבות הבניין, הקבלן ממשיך להיות אחראי לתקופות ארוכות יותר.
יש לי רטיבות בתקרה ונזילה מהצנרת והקבלן טוען שזה באשמתי. מי מאיתנו צריך להוכיח מה קרה?
זה תלוי מתי התגלתה הנזילה:
- אם עברו פחות מ-4 שנים מקבלת הדירה, הקבלן חייב לתקן את הנזילה, אלא אם יוכיח בצורה ברורה שהנזק נגרם באשמת בעלי הדירה.
- אם עברו 7-4 שנים מקבלת הדירה, הקבלן יחויב בתיקון הנזילה רק אם בעלי הדירה יוכיחו שהנזילה נגרמה בגלל טעות של הקבלן בתכנון, בביצוע או בחומרים.
- במקרים חריגים של תקלה נסתרת שאי אפשר היה לגלות בשנים הראשונות, הקבלן יישאר אחראי לתיקון הנזילה גם אחרי 7 שנים מקבלת הדירה.
הקבלן נתן לי הנחה בדירה ובתמורה חתמתי שאני מוותר על טענות לגבי ליקויי בנייה. האם זה חוקי? זה יהיה תקף בבתי משפט?
- לא, הוויתור אינו תקף בשום אופן.
- על פי החוק, לא ניתן לוותר, לבטל או להקטין את אחריות הקבלן לליקויים בדירה חדשה, גם אם הרוכש הסכים לכך מרצונו החופשי.
- מותר לשנות את היקף האחריות של הקבלן רק אם השינוי הוא לטובת רוכש הדירה.
איך אני יודע מה תקופת הבדק שרלוונטית לדירה שלי?
- ההבדל בתקופות הבדק הוא בין דירות שנרכשו החל מיום 06.04.2011 , ובתנאי שבניית הדירה לא הסתיימה לפני מועד זה, ובין דירות שנרכשו במועד מוקדם יותר.
- לדירות שנרכשו החל באפריל 2011 תקופת הבדק ארוכה יותר.
- לדוגמה, לדירות ישנות תקופת הבדק לצנרת היא רק שנתיים, ולדירות שנקנו אחרי 2011, תקופת הבדק לנזילות בצנרת היא ארבע שנים.
גילינו שמרצפות שקעו בשביל הכניסה לבניין. האם הקבלן אחראי לתקן את זה?
- כן, הקבלן אחראי גם לליקויים בפיתוח חצר הבניין (שבילים, מדרכות, חניות, גדרות, מערכות מים, ביוב, חשמל וכו').
- תקופת הבדק במקרים אלה היא 3 שנים.
פניתי לקבלן לגבי ליקויים בתוך הדירה והוא מסרב לתקן אותם. מה אפשרויות הפעולה שלי?
- במקרה של סירוב מצד הקבלן לתקן ליקויים שהם באחריותו, מומלץ קודם כל לפנות אליו בכתב ולדרוש את תיקון הליקויים.
- אם הוא ממשיך לסרב, יש שתי דרכי פעולה עיקריות:
- אפשר להגיש תלונה נגד הקבלן לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון,
- ואפשר להגיש תביעה משפטית נגד הקבלן בבית המשפט.
עברו יותר מ-10 שנים מאז שקיבלתי את הדירה וגיליתי בעיה. האם קיימת אחריות קבלן גם אחרי עשור?
- בדרך כלל אחריות הקבלן מסתיימת אחרי 10 שנים.
- אבל הקבלן נשאר אחראי לתיקונים במקרים חריגים:
- כאשר מדובר בבעיית אי-יציבות בבניין או בבטיחותו, שמקורה ישירות בשלד הבניין או ביסודות שלו.
- כאשר התגלתה תקלה נסתרת שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות אותה בשנות המגורים הראשונות, ובתנאי שרוכשי הדירה הודיעו לקבלן על אי-ההתאמה כבר בשנים הראשונות לאחר קבלת הדירה, אבל הוא לא תיקן אותה.
קניתי דירה יד שניה מאדם שקנה אותה מקבלן וגר בה רק שנה. האם אחריות הקבלן עוברת אלי?
- כן. אחריות הקבלן ניתנת לדירה עצמה והיא עוברת באופן אוטומטי לרוכש יד שניה, לכל תקופת הבדק ותקופת האחריות שנותרו.
- הקבלן יהיה אחראי לתקן את הליקויים בתקופות האלה, אלא אם הם נגרמו בעקבות שיפוץ או חבלה של הדיירים.
ראו גם
גורמים מסייעים
מוקדים ממשלתיים
ארגוני סיוע
גורמי ממשל
מקורות משפטיים ורשמיים
חקיקה ונהלים
- חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 - סעיפים 4, 4א, התוספת לחוק.