מס שבח הוא מס שאותו משלם מוכר דירה או חלק ממנה, כאשר המחיר בה הוא מכר את הדירה גבוה באופן ריאלי מהמחיר בה הוא רכש את הדירה
המס מחושב על הפרש המחירים נטו בין מחיר המכירה לבין מחיר הקנייה כשהוא מוצמד למדד המחירים לצרכן, ולאחר ניכוי הוצאות כגון: שיפוץ, הוצאות מכירה וכו' שגם הן מוצמדות למדד
קיימים פטורים ספציפיים מתשלום מס שבח במכירה
מס השבח מחושב רק החל משנת 2014 ואילך
בגין דירה ששוויה במכירה עולה על 4.5 מיליון ₪ ישולם מס שבח נוסף (מס יסף)
שימו לב
ערך זה מתייחס לחישוב מס שבח עבור נכסים המשמשים למגורים בלבד. מס השבח עבור נכסים אחרים כגון קרקעות לא בנויות, נכסים מסחריים וכדומה מחושב באופן שונה.
  • מס שבח משולם על ידי מוכר דירה, כאשר המחיר בו הוא מכר את הדירה גבוה מהמחיר בו הוא רכש אותה, כשהוא מוצמד למדד המחירים לצרכן מן הקניה עם יום המכירה.
  • המיסוי מחושב על ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מוכרות, כגון שיפוץ, שכר טרחת עורך-דין, עמלת תיווך, מס רכישה, אגרות ומיסוי וכדומה.
  • קיימים בחוק מקרים בהם המוכר יהיה פטור מתשלום מס השבח בעת המכירה.
  • המס מחושב רק על הרווח שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה.

מי נחשב "מוכר"

  • לפי "חזקת התא המשפחתי" - "מוכר" הוא האדם עצמו, בן/בת הזוג וילדיו הקטינים (למעט ילד נשוי או בן/בת זוג שמתגוררים באופן קבוע בנפרד ולמעט ילד שהתייתם מהוריו או מאחד מהם).
  • ההגדרה נועדה למנוע מצב שבו אדם רושם את נכסיו על שם בן/בת הזוג או הילדים הקטינים, רק במטרה שלא לשלם את המס.
  • עם זאת, ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי כך שבן/בת הזוג לא ייחשבו כתא משפחתי אחד לצורך מס שבח. לשם כך יש לעמוד בשני התנאים הבאים:
    1. יש להציג בפני רשות המסים הסכם יחסי ממון לפיו אין בין בני הזוג שיתוף בדירה הספציפית והם מתנהלים בהפרדה רכושית לגביה.
    2. בנוסף יש להראות כי ההפרדה הרכושית אכן יושמה בפועל על ידי בני הזוג. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, ההפרדה הרכושית עשויה להיות מוכרת גם אם בני הזוג נשאו ביחד בעלויות שיפוצים בדירה או התגוררו בה יחדיו, והכל בהתאם לנסיבות העניין.

חישוב המס

  • המס על מכירה חייבת במס, מחושב באופן ליניארי על הרווח היחסי שנרשם משנת 2014 ועד ליום המכירה.
  • כלומר, גם אם הדירה נרכשה לפני שנת 2014, המס יחושב רק החל משנת 2014 ועד ליום המכירה.
  • גובה המס עומד על 25% מתוך השבח הריאלי נטו (ההפרש בין המחירים בניכוי הוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח) שנוצר בעת מכירת הדירה.
  • רשות המסים מפעילה יישומון לחישוב שומת מס שבח.
לדוגמה
דירה שנרכשה לאחר 2014
  • אדם רכש דירה בשנת 2015 בסכום של 2 מיליון ₪, ומכר אותה ב-2020 בסכום של 2.5 מיליון ₪. בין מועד הרכישה למועד המכירה עלה המדד ב-5%, כלומר מחיר הקניה הריאלי הוא 2.1 מיליון ₪. השבח הריאלי על הדירה הוא 400,000 ₪.
  • האדם אינו זכאי לפטור ספציפי ממס שבח.
  • עם זאת, לפני מכירת הדירה האדם ביצע שיפוץ כולל בדירה בסכום של 100,000 ₪, וכן שילם עמלת תיווך כוללת בסכום של 40,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 60,000 ₪, כך שסך ההוצאות המוכרות הוא 200,000. נניח כין מועד שבו הוציא את ההוצאות הלו ועד מועד מכירת הדירה, המדד עלה ב-1%. השווי הריאלי של ההוצאות הוא 202,000 ₪.
  • לכן, השבח נטו הוא 198,000 ₪, מתוכו מס השבח הוא 25%. כלומר, האדם ישלם 49,500 ₪.


לדוגמה
דירה שנרכשה לפני 2014
  • ביום 1.1.2010 אדם רכש דירה שאין בגינה פטור במועד המכירה, ב-2 מיליון שקל ב-2010.
  • ביום 1.1.2017 הוא מכר אותה ב-2.7 מיליון שקל.
  • המס מחושב על ידי חישוב השבח הכולל ב-7 השנים שבין הקנייה למכירה - 700 אלף שקל, וחלוקה לפי שנה, כך שבכל שנה הדירה השביחה את ערכה בממוצע ב-100 אלף ₪.
  • משום שהחישוב נעשה רק החל משנת 2014 ועד מועד המכירה, כלומר 3 שנים, השבח הרלוונטי יעמוד על 300 אלף ₪, בניכוי הוצאות מוכרות כגון שיפוצים, הוצאות מכירה ועוד.
  • למוכר הוצאות מוכרות לניכוי בסכום של 100,000 ₪, כך שהמס לתשלום יחושב כ-25% מתוך 200,000 ₪, כלומר 50,000 ₪.
  • אם היו שינויים במדד, יש להכפיל את מחיר הרכישה (2 מיליון ש"ח) כפול המדד ביום המכירה, וחלקי המדד ביום הקניה. כמו כן יש להצמיד את ההוצאות המותרות בניכוי עליית המדד, כלומר להכפיל את המחיר של כל הוצאה במדד של יום המכירה וחלקי המדד ביום שבו שולמה ההוצאה.

תשלום מס שבח

כדאי לדעת

  • המס מחושב מתוך ההפרש נטו, כך שאם בוצעו שיפוצים בנכס שהעלו את ערכו, יש לשמור את הקבלות ולצרף אותן אל השומה העצמית.
  • אם מדובר בדירה שהושכרה בפטור ממס הכנסה, לא ניתן יהיה לנכות את ההוצאות המותרות לניכוי, וכן יתווסף למס השבח תשלום פחת.
  • עשויים להתקיים פטורים שונים מתשלום מס שבח. לפרטים ראו מס שבח.
ראו גם

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים