הקדמה:

המפקח על הבנקים בבנק ישראל קובע את התנאים המינימליים לקבלת משכנתא מבנק למשכנתאות
בנק ישראל מטיל מגבלות על בחירת מסלולי ההלוואה במשכנתא, סכום ההלוואה המקסימלי, תקופת ההלוואה ועוד
שימו לב
דף זה עוסק במשכנתא הניתנת על-ידי הבנק שלא במסגרת סיוע ממשרד השיכון
כדאי לדרוש מפקיד הבנק להפיק עבורכם תעודת זכאות כדי לבדוק אם אתם זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון.

מי שמבקש לקבל משכנתא (הלוואה לדיור) מבנק למשכנתאות, צריך לעמוד בתנאים מינימליים ובמגבלות שקבע בנק ישראל.

  • על הבנקים למשכנתאות ועל מבקשי המשכנתאות חלות הנחיות והוראות רבות. אלו הנפוצות ביניהן:

שיעור המימון המקסימלי שהבנק רשאי להעניק

  • ברכישת דירה ראשונה (ויחידה)- עד 75% משווי הדירה (גם במסגרת סיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון).
  • בהחלפת דירה קיימת (מכירת דירה קיימת וקניית דירה חדשה במקומה)- עד 70% משווי הדירה החדשה.
  • ברכישת דירה נוספת לצורך השקעה - עד 50% משווי הדירה הנוספת המיועדת להשקעה.

תקופת ההלוואה

  • לא תאושר משכנתא (בכל אחד ממסלולי ההלוואה) לתקופה של יותר מ-30 שנים.

תמהיל המשכנתא

  • לפחות 33% (שליש) מסכום המשכנתא הכולל, חייב להילקח במסלול הלוואה בריבית קבועה.
  • לא ניתן לקחת יותר מ-66% (שני שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה בריבית משתנה.
  • לא ניתן לקחת יותר מ-33% (שליש) במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל פחות מ-5 שנים.
דוגמה
  • לזוג אושרה משכנתא בסכום של 500,000 ₪.
  • הזוג חייב לקחת לפחות 165,000 ₪ (שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה שהריבית בו קבועה.
  • הזוג לא יוכל לקחת יותר מ-335,000 ₪ (שני שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה.
  • הזוג לא יוכל לקחת יותר מ-165,000 ₪ (שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל חודש, שנה, שנתיים או ארבע (פחות מ-5 שנים).

ביטול המגבלה על חלק ההלוואה בריבית הפריים

  • בנק ישראל ביטל את המגבלה שקבעה שלא ניתן לקחת יותר מ-33% במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל פחות מ-5 שנים.
  • בהלוואות חדשות לדיור: החל מ-17.01.2021 אין מגבלה על החלק של ריבית הפריים בהלוואה.
  • במיחזור הלוואה לדיור (נטילת הלוואה לדיור המיועדת למימון פירעון מוקדם של הלוואה): החל מ-28.02.2021 אין מגבלה על החלק של ריבית הפריים בהלוואה.
  • משמעות ביטול המגבלה: ניתן לקחת עד-66% (שני שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה בריבית משתנה, ללא מגבלה על התדירות שבה משתנה הריבית.
  • למידע נוסף ראו קובץ שאלות ותשובות בהתייחס לביטול המגבלה.

גובה ההחזר החודשי עבור ההלוואה

  • לא ניתן לקחת משכנתא אם גובה ההחזר החודשי (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נלוות), עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של בעל המשכנתא.
    • הכנסה חודשית פנויה: הכנסה קבועה של בעל המשכנתא שמשולמת באופן שוטף (כגון משכורת) בניכוי הוצאות קבועות (כגון תשלום עבור הלוואה אחרת; מזונות; תשלום שכר דירה וכו' - אם ההוצאות הן לתקופה שעולה על שנה וחצי).
    • במקרים מסוימים, לצורך חישוב גובה ההחזר החודשי ניתן להתחשב גם בהכנסה פנויה (כולה או מחצית ממנה) של קרוב משפחה מדרגה ראשונה של בעל המשכנתא.
דוגמה
  • זוג מעוניין לקחת משכנתא בסך 700,000 ₪ וסכום ההחזר החודשי הצפוי הוא 4,500 ₪.
  • ההכנסות החודשיות של בני הזוג ביחד הן 15,000 ₪.
  • בני הזוג משלמים 1,000 ₪ כל חודש עבור הלוואה שלקחו לרכישת רכב (נשארו עוד שלוש שנים לתשלום).
  • בני הזוג משלמים 3,000 ₪ כל חודש עבור שכר דירה (לעוד שנתיים לפחות, עד שייכנסו לבית החדש).
  • ההכנסה החודשית הפנויה שלהם היא 11,000 ₪ (11,000 = 15,000-3,000-1,000).
  • 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלהם הם 5,500 ₪ ולכן החזר חודשי של 4,500 ₪ עומד בתנאי ההחזר.

חשוב לדעת

  • בנק ישראל קובע את הבסיס ואת הרף המינימלי לקבלת משכנתא. כל בנק רשאי להציע תנאים שונים או מגבלות שונות בנוסף לתנאים ולמגבלות של בנק ישראל.
  • התנאים והמגבלות של בנק ישראל מתעדכנות כל זמן מה ויש לבדוק ישירות מול הבנקים מהם התנאים והמגבלות העדכניות כשמקבלים את האישור העקרוני או כשבוחרים את תמהיל המשכנתא ופותחים תיק משכנתא.
טיפ
לפני שפותחים תיק משכנתא וחותמים על מסמכי ההלואה מומלץ לעשות השוואה בין הבנקים השונים ולהתייעץ עם מומחה בתחום, משום שיכולים להיות הבדלים בין הבנקים בתנאי ההלוואה ובדרישות הנוספות.

גורמי ממשל

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים