הקדמה:

בנק ישראל, המפקח על הבנקים, קובע את התנאים המינימליים שיש לעמוד בהם כדי לקבל משכנתא (הלוואה לדיור) מבנק למשכנתאות
בנוסף, בנק ישראל מטיל מגבלות על בחירת מסלולי ההלוואה במשכנתא (תמהיל משכנתא), על סכום ההלוואה המקסימלי, על תקופת ההלוואה ועוד
שימו לב
דף זה עוסק במשכנתא הניתנת על-ידי הבנק שלא במסגרת סיוע ממשרד השיכון
כדאי לדרוש מפקיד הבנק להפיק עבורכם תעודת זכאות כדי לבדוק אם אתם זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון.

כל אדם המבקש לקבל משכנתא (הלוואה לדיור) מבנק למשכנתאות, נדרש לעמוד בתנאים מינימליים שקבע בנק ישראל לקבלת המשכנתא.

  • בנוסף, בנק ישראל מטיל מגבלות החלות על הבנקים בתהליך הענקת המשכנתא, הנוגעות למאפייני המשכנתא השונים (תמהיל המשכנתא, משך ההלוואה, סכום ההחזר המקסימלי החודשי וכו').

התנאים והמגבלות

  • בנק ישראל, המפקח על הבנקים, מסדיר את תחום המשכנתאות ומפקח עליו באמצעות מתן הנחיות, הוראות, תנאים ומגבלות שונות, המעודכנות מדי תקופה.
  • ישנן הוראות והנחיות רבות החלות הן על הבנקים למשכנתאות והן על מבקשי המשכנתאות. להלן הנפוצות ביניהן:

שיעור המימון המקסימלי שהבנק רשאי להעניק

  • ברכישת דירה ראשונה (ויחידה)- עד 75% משווי הדירה (גם במסגרת סיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון).
  • בהחלפת דירה קיימת (מכירת דירה קיימת וקניית דירה חדשה במקומה)- עד 70% משווי הדירה החדשה.
  • ברכישת דירה נוספת לצורך השקעה- עד 50% משווי הדירה הנוספת המיועדת להשקעה.

תקופת ההלוואה

  • לא תאושר משכנתא (בכל אחד ממסלולי ההלוואה) לתקופה העולה על 30 שנים.

תמהיל המשכנתא

  • לפחות 33% (שליש) מסכום המשכנתא הכולל, חייב להילקח במסלול הלוואה בריבית קבועה.
  • לא ניתן לקחת יותר מ-66% (שני שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה בריבית משתנה.
  • לא ניתן לקחת יותר מ-33% (שליש) במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל פחות מ-5 שנים.
דוגמה
  • לזוג אושרה משכנתא בסכום של 500,000 ש"ח.
  • הזוג חייב לקחת לפחות 165,000 ש"ח (שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה שהריבית בו קבועה.
  • הזוג לא יוכל לקחת יותר מ-335,000 ש"ח (שני שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה.
  • הזוג לא יוכל לקחת יותר מ-165,000 ש"ח (שליש) מסכום המשכנתא הכולל במסלול הלוואה שהריבית בו משתנה כל חודש, שנה, שנתיים או ארבע (פחות מ-5 שנים).

גובה ההחזר החודשי עבור ההלוואה

  • לא ניתן לקחת משכנתא אם גובה ההחזר החודשי עבורה (כולל ביטוח משכנתא ועלויות נלוות), עולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה של בעל המשכנתא.
    • הכנסה חודשית פנויה: הכנסה קבועה של בעל המשכנתא המשולמת באופן שוטף (לדוגמא: משכורת) בניכוי הוצאות קבועות (לדוגמא: תשלום עבור הלוואה אחרת, מזונות, תשלום שכר דירה וכו'- אם ההוצאות הן לתקופה שעולה על שנה וחצי).
    • במקרים מסוימים, לצורך חישוב גובה ההחזר החודשי ניתן להתחשב גם בהכנסה פנויה (כולה או מחצית ממנה) של קרוב משפחה מדרגה ראשונה של בעל המשכנתא.
דוגמה
  • זוג מעוניין לקחת משכנתא בסך 700,000 ש"ח וסכום ההחזר החודשי הצפוי הוא 4,500 ש"ח.
  • ההכנסות החודשיות של בני הזוג ביחד הן 15,000 ש"ח.
  • בני הזוג משלמים 1,000 ש"ח כל חודש עבור הלוואה שלקחו לרכישת רכב (נשארו עוד שלוש שנים לתשלום).
  • בני הזוג משלמים 3,000 ש"ח כל חודש עבור שכר דירה (לעוד שנתיים לפחות, עד שייכנסו לבית החדש).
  • ההכנסה החודשית הפנויה שלהם היא 11,000 ש"ח (11,000 = 15,000-3,000-1,000).
  • 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלהם הם 5,500 ש"ח ולכן החזר חודשי של 4,500 ש"ח עומד בתנאי ההחזר.


חשוב לדעת

  • הוראות בנק ישראל, קובעות את הבסיס ואת הרף המינימלי הנדרש לצורך קבלת משכנתא, כאשר כל בנק רשאי להציע תנאי הלוואה שונים או להטיל מגבלות שונות בנוסף לתנאים ולמגבלות בנק ישראל.
  • התנאים והמגבלות של בנק ישראל מתעדכנות מדי תקופה ולכן יש לבדוק ישירות מול הבנקים מהם התנאים והמגבלות העדכניות במועד קבלת האישור העקרוני או במועד בחירת תמהיל המשכנתא ופתיחת תיק המשכנתא.
טיפ
מומלץ, בטרם פתיחת תיק המשכנתא וחתימה על מסמכי ההלוואה, לערוך השוואה בין הבנקים השונים ולהתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום, שכן עשויים להיות הבדלים בתנאי ההלוואה ובדרישות הנוספות בין הבנקים השונים.

גורמי ממשל

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים