הקדמה:

ככלל, משכנתא בנקאית (מסחרית), מורכבת ממספר מסלולי הלוואה, כל אחד עם מאפיינים ותנאים שונים ("תמהיל משכנתא")
בנק ישראל קובע את התנאים לקבלת משכנתא בנקאית (מסחרית) ואת המגבלות על לקיחת המשכנתא
רצוי להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום בשלב הרכבת תמהיל המשכנתא ובטרם פתיחת תיק המשכנתא, שכן עשויים להיות הבדלים בתנאים ובדרישות בין הבנקים השונים ועל התמהיל להיות מורכב באופן אישי וייחודי לכל אדם בהתאם לצרכיו וליכולותיו הכלכליות
שימו לב
דף זה עוסק במשכנתא הניתנת על-ידי הבנק שלא במסגרת סיוע ממשרד השיכון
כדאי לדרוש מפקיד הבנק להפיק עבורכם תעודת זכאות כדי לבדוק אם אתם זכאים לסיוע במשכנתא מטעם משרד הבינוי והשיכון.

ככלל, כאשר אדם מבקש לקחת משכנתא (הלוואה לדיור) בנקאית (מסחרית) מבנק למשכנתאות, עליו לבחור במעמד פתיחת תיק המשכנתא, את מסלולי ההלוואה מהם תורכב המשכנתא.

  • הבנקים למשכנתאות מציעים מספר מסלולי הלוואה למשכנתא, השונים זה מזה בסוג הריבית, בגובה הריבית, באופן ההצמדה, בגובה ההחזר החודשי ובמאפיינים נוספים.

מסלולי ההלוואה הנפוצים

  • בטבלה זו, ישנה סקירה קצרה של חלק ממסלולי ההלוואה הנפוצים שמציעים הבנקים לצורך הרכבת תמהיל משכנתא בנקאית (מסחרית).
אזהרה
המידע בטבלה זו הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ או המלצה
מומלץ לפנות לייעוץ אצל בעל מקצוע מומחה בתחום
מסלול ההלוואה הסבר מאפיינים עיקריים סיכונים אפשריים
ריבית קבועה וצמודה למדד
  • צמודה למדד המחירים לצרכן
  • ניתנת בדרך כלל לתקופה של 4-30 שנים, (משתנה בין הבנקים למשכנתאות)
  • הריבית קבועה וידועה למשך כל תקופת ההלוואה והדבר עשוי להבטיח רמת ודאות גבוהה והחזר חודשי קבוע שמשתנה רק על-פי השינויים במדד המחירים לצרכן.
  • עליית הריבית במשק לא תגדיל את גובה ההחזר החודשי.
  • במקרה של פירעון ההלוואה (כולה או חלקה) במסלול זה, בעל המשכנתא עשוי להידרש בתשלום עמלות.
  • במקרה של עלייה משמעותית ברמת המחירים בשוק וירידה בערך השקל (אינפלציה), קרן ההלוואה (הסכום המקורי) עשוי לגדול על-אף ההחזרים החודשיים השוטפים.
  • אם הריבית במשק תרד, בעל המשכנתא עשוי להיות מחויב בריבית גבוהה מהמקובל במשק.
ריבית משתנה וצמודה למדד
  • הריבית נקבעת לפי נוסחה שמתעדכנת בכל פרק זמן מסוים (שנה, שנתיים, שנתיים וחצי או חמש).
  • סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן.
  • ניתנת בדרך כלל לתקופה של 4-30 שנים (משתנה בין הבנקים למשכנתאות).
  • שיעור הריבית מתאים את עצמו במועדי השינוי למגמות שינוי הריבית במשק.
  • עשוי להתאים אם צפויה ירידה בשער הריבית.
  • במועד שינוי הריבית, יש אפשרות לבצע פירעון (החזר) מוקדם של סכום ההלוואה שנותר לתשלום ולקחת הלוואה במסלול אחר, בלי לשלם חלק מעמלות הפירעון המוקדם.
  • במקרה של פירעון מוקדם, תשלום העמלות בדרך כלל יהיה נמוך.
  • אם ההלוואה נלקחת בתקופה שבה הריבית נמוכה יחסית, הריבית עלולה לעלות בעתיד.
  • במקרה של עלייה משמעותית ברמת המחירים בשוק וירידה בערך השקל (אינפלציה), קרן ההלוואה (הסכום המקורי) עשוי לגדול על-אף ההחזרים החודשיים השוטפים.
  • קיימת רמה גבוהה יחסית של אי-ודאות עבור בעל המשכנתא.
ריבית פריים
  • הריבית נקבעת על-פי נוסחה שמבוססת על ריבית הפריים.
  • ריבית הפריים היא ריבית האשראי היציגה המקובלת במשק ומתעדכנת פעם בחודש.
  • שיעור הריבית בהלוואה הוא ריבית הפריים בתוספת 1.5%.
  • לא צמודה למדד המחירים לצרכן או לכל משתנה אחר.
  • הריבית תואמת את רמת הריבית במשק לכל תקופת ההלוואה.
  • קרן ההלוואה (הסכום המקורי) לא חשופה לסיכוני הצמדה כלשהם ופוחתת עם התשלומים השוטפים.
  • ייתכן וביצוע פירעון מוקדם לא יהיה כרוך בתשלום עמלות גבוהות.
  • סכום ההחזר החודשי עשוי להשתנות בעיקר בתחילת תקופת ההלוואה.
  • בתקופות בהן שער הריבית נמוך, יש הסתברות לעליה בגובה הריבית.
ריבית קבועה ולא צמודה למדד
  • ככלל, הריבית גבוהה בכמה נקודות אחוז מהריבית של הלוואות צמודות ובריבית קבועה.
  • הריבית נקבעת לפי משך תקופת ההלוואה. ככל שהתקופה ארוכה יותר הריבית גבוהה יותר.
  • הריבית קבועה וידועה למשך כל תקופת ההלוואה, עם החזר חודשי קבוע המשתנה רק על-פי השינויים במדד המחירים לצרכן.
  • קרן ההלוואה (הסכום המקורי) לא חשופה לסיכוני הצמדה כלשהם ופוחתת עם התשלומים השוטפים.
  • עליית הריבית במשק לא תגדיל את גובה ההחזר החודשי.
  • פירעון (החזר) מוקדם של יתרת ההלוואה (כל הסכום או חלק מהסכום), עשוי להיות כרוך בתשלום עמלות.
  • כאשר הריבית במשק יורדת, בעל המשכנתא מחויב בריבית הגבוהה מהמקובל במשק.
  • סכום ההלוואה עשוי להיות מוגבל לתקרה מסוימת ולאחוז מסוים מסכום המשכנתא כולה וכל שקל נוסף מעבר לתקרה, עשוי לשאת ריבית גבוהה יותר.
צמודה למטבע חוץ
  • ההלוואה ניתנת בשקלים, אבל צמודה לשער החליפין של השקל ביחס למטבע מסוים (משתנה בין הבנקים).
  • הריבית משתנה (על בסיס ריבית הליבור) ונקבעת על-פי נוסחה המתעדכנת כל פרק זמן מסוים (1, 3, 6, 9, ו-12 חודשים).
  • ניתנת בדרך כלל לתקופה של 4-25 שנים.
  • עשויה להתאים לבעל משכנתא שהכנסותיו הן במטבע חוץ או צמודות למטבע חוץ.
  • בפירעון (החזר) מוקדם של הלוואה זו, אין צורך לשלם חלק מעמלות הפירעון המוקדם.
  • חשופה לשינויים בשערי מטבע חוץ.
  • חשופה לשינויים בריבית הליבור ולתנודות בשווקים הבין-לאומיים וחשופה פחות לשינויים בשוק הישראלי.

חשוב לדעת

  • מומלץ לדרוש מפקיד הבנק תעודת זכאות מטעם משרד הבינוי והשיכון כדי לבדוק את האפשרות לקבל סיוע במשכנתא בנוסף או במקום משכנתא בנקאית (מסחרית).
  • המשכנתא המסובסדת מטעם משרד הבינוי והשיכון יכולה להילקח כהלוואת משכנתא יחידה (תלוי בסכום הדרוש ותנאי הזכאות) או כמסלול הלוואה בעל תנאים מועדפים, ביחד עם מסלולי הלוואה נוספים שמעניק הבנק במסגרת המשכנתא הבנקאית (מסחרית).
  • בטרם פתיחת תיק המשכנתא, מומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע מומחה בתחום בשלב הרכבת תמהיל המשכנתא ובחירת הדרך לתשלום המשכנתא, שכן עשויים להיות הבדלים בתנאים ובדרישות בין הבנקים השונים ועל התמהיל ודרך התשלום להיות מורכבים באופן אישי וייחודי לכל אדם בהתאם לצרכיו וליכולותיו הכלכליות.

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים