בקצרה
בעלי דירות בבניין משותף אינם יכולים לראות בשטחים המשותפים בבניין שטח פרטי שלהם, שכן השטחים המשותפים שייכים לכלל בעלי הדירות.
- המונח "דיירים" מתייחס לבעלי דירות אך לרוב, מי ששוכר דירה מחליף את הבעלים לעניין השימוש היומיומי, בהתאם למה שקבעו ביניהם בחוזה השכירות ולתקנון הבית המשותף, מלבד לעניין הצבעה באסיפה הכללית. למידע נוסף ראו אסיפה כללית של דיירים בבית משותף.
- כל השטחים המשותפים שייכים במשותף לכל בעלי הדירות, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבניין.
- אם לא נקבע אחרת בתקנון או באסיפה כללית של הדיירים, כל דייר רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר, ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות, כל עוד לא נפגעת יכולתם של שאר בעלי הדירות לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים.
- לגבי חלק מהשטחים המשותפים (למשל הגג), ניתן לקבוע בתקנון הבניין כי הם משויכים לאחת הדירות, ובמקרה כזה הם נהפכים לרכוש בעל אותה דירה.
- לגבי השטחים המשותפים שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות (למשל חדרי מדרגות, מעליות ומקלטים), לא ניתן לשייך אותם בתקנון לדירה מסוימת.
תביעה למפקח על המקרקעין
- במקרה של סכסוך בין בעלי הדירות בנושא זה, בעלי הדירות או ועד הבית רשאים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין כדי שיכריע בנושא.
- לפרטים נוספים, ראו הגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
שאלות ותשובות
השכן שלי השאיר ארון עץ ישן וגדול בחדר המדרגות המשותף והוא חוסם חלק מהמעבר. אני יכולה לדרוש ממנו לפנות אותו?
בדרך כלל כן. השארת חפצים פרטיים התופסים מקום בחדר המדרגות בבית משותף ופוגעים במעבר החופשי אינה נחשבת לשימוש סביר ברכוש המשותף. אם השכן מסרב לפנות את הארון, ניתן לפנות לנציגות הבית המשותף (ועד הבית) או להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין.
אני רוצה להשאיר את עגלת התינוק והאופניים שלי בחדר המדרגות באופן קבוע. מותר לי לעשות את זה?
זה תלוי במיקום ובהוראות תקנון הבית המשותף. השארת ציוד אישי בתחומי הרכוש המשותף מותרת רק אם היא אינה מפריעה למעבר הדיירים, אינה חוסמת פתחי חירום ואינה מנוגדת לתקנון הבית המשותף.
אני שוכר דירה בבניין משותף. האם מותר לי להשתמש במתקני הרכוש המשותף בדיוק כמו בעלי הדירות?
כן. שוכר דירה בבית משותף זכאי להשתמש ברכוש המשותף בדיוק כמו בעל הדירה, כל עוד השכירות בתוקף והשימוש נעשה בהתאם לתקנון הבית המשותף.
אני רוצה להקים סוכה בחצר המשותפת של הבניין לכבוד חג הסוכות. אני חייבת לבקש אישור מראש מכל השכנים?
בדרך כלל לא. הקמת סוכה בחצר המשותפת בבית משותף לתקופת החג נחשבת לשימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף, ואינה דרשת הסכמה מראש של שאר בעלי הדירות, ובתנאי שהסוכה אינה חוסמת את המעבר ואין בתקנון הבית המשותף הוראה האוסרת זאת.
יצאתי לחצר המשותפת של הבניין כדי לעשות מנגל עם משפחתי, והשכנים טוענים שאסור לי. האם מותר לי לעשות מנגל בחצר הבניין?
זה תלוי בתנאים הסביבתיים ובמפגע שנוצר. החוק אינו אוסר באופן גורף על עריכת מנגל בחצר המשותפת בבית משותף, אך הדבר מותר רק אם אינו גורם למטרד עשן או רעש בלתי סביר לשאר הדיירים ואינו מנוגד לתקנון הבית המשותף.
השכן מול הדלת שלי התקין מצלמת אבטחה פרטית שמצלמת באופן רציף את שטח חדר המדרגות. מותר לו?
זה תלוי בזווית הצילום ובמידת הפגיעה בפרטיות. התקנת מצלמה ברכוש המשותף עשויה להשפיע על פרטיותם של הדיירים ולעיתים גם לדרוש את הסכמתם. ההכרעה תלויה בנסיבות, במיקום המצלמה ובאופן השימוש בה.
קניתי רכב חשמלי ואני רוצה להתקין עמדת טעינה ברכוש המשותף של הבניין. מותר לי לעשות זאת באופן עצמאי?
בדרך כלל כן. החוק מאפשר לבעל דירה להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף בבית משותף, ובתנאי שההתקנה נעשית על חשבונו, בטיחותית, ולאחר מתן הודעה מוקדמת בכתב לוועד הבית ולשאר בעלי הדירות.
השכן שלי דורש שאפנה שני עציצים שהנחתי ליד דלת הכניסה לדירתי בחדר המדרגות. האם הוא צודק?
זה תלוי במידת ההפרעה למעבר. הצבת עציצים בחדר המדרגות בבית משותף נחשבת לשימוש סביר ומותר ברכוש המשותף כל עוד הם אינם חוסמים את שביל המעבר, אינם מהווים מפגע בטיחותי ואינם מנוגדים לתקנון הבית המשותף.
תליתי דגל על המעקה מחוץ לחלון הדירה שלי, והשכן דורש שאוריד אותו. מותר לו לחייב אותי להסיר את הדגל?
לא. תליית דגל מחוץ לחלון הדירה או על קיר חיצוני בבית משותף נחשבת לשימוש מותר וסביר ברכוש המשותף, והשכן או ועד הבית אינם רשאים לדרוש את הסרתו, אלא אם התקנון המוסכם אוסר זאת מפורשות או שהדגל מהווה סכנה בטיחותית.
תליתי שלט בחירות מחוץ לחלון. ועד הבית יכול לדרוש ממני להוריד אותו?
לא. תליית שלט בחירות בחלון הדירה או על גבי הקיר החיצוני של בית משותף היא זכות מוגנת על פי חוק בתקופת בחירות, ובתנאי שהשלט אינו עולה על הגודל המותר בחוק ואינו מסכן את העוברים והשבים.
אחד השכנים מהקומה העליונה הציב שולחן וכיסאות על גג הבניין לשימושו הפרטי ונעל את השער לגג. מותר לו לעשות את זה?
לא. גג הבניין בבית משותף מהווה רכוש משותף השייך לכלל בעלי הדירות, ואין לבעל דירה בודד זכות לייחד אותו לשימושו הפרטי, להציב בו ציוד קבוע או למנוע גישה משאר השכנים, אלא אם הגג מוצמד לדירתו כחוק ברשם המקרקעין.
ועד הבית פינה מרחבת הכניסה של הבניין חפצים אישיים שהשארתי שם בלי להודיע לי מראש. מותר לו לזרוק לי ציוד?
זה תלוי במתן התראה מוקדמת ובמידת המפגע. לנציגות הבית המשותף (ועד הבית) יש סמכות לפעול להסרת מפגעים ובטיחות ברכוש המשותף, אך ככלל מוטלת עליה חובה לתת התראה סבירה מראש לבעל הציוד בטרם פינויו או זריקתו.
השכן שלי משתמש בחצר המשותפת בצורה שמפריעה לכל השכנים ומסרב להפסיק. מהן הדרכים המשפטיות לפעול נגדו?
מומלץ לנסות לפתור את העניין בהסכמה. אם הדבר אינו מצליח, ניתן לפנות לוועד הבית, ובמקרה הצורך להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין כדי שיכריע במחלוקת.
השכן מהקומה הראשונה גידר חלק מהחצר המשותפת והפך אותה לגינה הפרטית שלו. מותר לו לנכס לעצמו שטח מהחצר?
לא. החצר בבית משותף היא רכוש משותף השייך בחלקים בלתי מסוימים לכלל בעלי הדירות, ואין לבעל דירה יחיד זכות לתפוס בה חזקה ייחודית, לגדר אותה או למנוע משאר השכנים להיכנס אליה, אלא אם כן נרשמה הצמדה של החצר לדירתו בנסח הטאבו ובקבלת הסכמת הרוב המיוחס כחוק.
השכן החליף את המנעול של המקלט המשותף ולא נותן לי מפתח. מותר לו לנעול את המקלט?
לא. המקלט בבית משותף מיועד לשימוש כלל הדיירים בעת חירום ומהווה רכוש משותף הכרחי, וחל איסור מוחלט על בעל דירה למנוע גישה אליו, לנעול אותו במנעול פרטי או להשתמש בו כמחסן פרטי המונע את ייעודו.
אני רוצה להתקין פאנלים סולאריים על גג הבניין המשותף שלנו. האם אני חייבת לקבל הסכמה של כל השכנים?
לא. החוק קובע כי לשם התקנת מערכת סולארית לייצור חשמל על גג בית משותף הנחשב לרכוש משותף, מספיקה הסכמה של בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהרכוש המשותף, ואין צורך בהסכמה פה אחד של כלל השכנים בבניין.
אחת השכנות בבניין פתחה משפחתון בדירה שלה וההורים והילדים שבאים מציפים את חדר המדרגות והמעלית. מה אומר החוק בנושא?
זה תלוי בהוראות תקנון הבית המשותף ובמידת ההפרעה. הפעלת עסק בדירת מגורים הגורמת לעומס בלתי סביר, רעש מוגזם או תפוסה מתמדת של הרכוש המשותף באופן שפוגע בשימוש הרגיל של שאר בעלי הדירות עשויה להיחשב כשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף או כמטרד. במקרה הצורך ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין כדי שיכריע בנושא.
גורמים מסייעים
מוקדים ממשלתיים
ארגוני סיוע
גורמי ממשל
מקורות משפטיים ורשמיים
חקיקה ונהלים
- חוק המקרקעין - סעיף 55