עולים שרוכשים ‏דירת ‏מגורים או מבנה לעסק בתקופה שבין שנה ‏לפני ‏עלייתם לארץ ‏ל-‏7 שנים אחרי העלייה עשויים לקבל הנחה במס הרכישה
ניתן לקבל את ההנחה פעם אחת בלבד על רכישת דירה ופעם אחת על רכישת מבנה לעסק
רוכשי הנכס (הדירה או המבנה) יכולים להיעזר בסימולטור לחישוב מס רכישה באתר רשות המסים
למידע רשמי ראו אתר רשות המסים
טפסים

בקצרה

עולים שרוכשים בארץ נכס בתקופה שמתחילה שנה ‏לפני ‏עלייתם לארץ ומסתיימת ‏7 שנים אחרי ‏העלייה עשויים לקבל הנחה ‏בתשלום מס ‏הרכישה ‏(תשלום מס בשיעור מופחת).

שימו לב
ב-15.08.2024 שונו תנאי הזכאות, כפי שיפורט בהמשך.

מי זכאי?

עלייה לארץ לפני 15.08.2024

  • מי שעלו לארץ לפני 15.08.2024 זכאים להנחה במס על רכישת כל אחד מאלה:
    • דירת מגורים (או בית) שהעולים יתגוררו בה - גם אם לא מדובר בדירתם היחידה (ראו הגדרה בהמשך).
    • מבנה לעסק, כולל משק חקלאי, שהעולה או קרוב משפחתו יעבוד בו (קרוב: בן/בת זוג, הורה, ילד/ה, בן/בת זוג של ילד/ה או אח/ות של העולה).
    • דירה (או בית) שמתאימה למגורים ולעסק שהעולה מתגורר ועובד בה.
    • קרקע שתשמש לבניית בית למגורים/עסק כפי שצוינו, בשטח שלא עולה על הגבוה מבין אלה:
    1. 1,000 מ"ר
    2. השטח המינימלי שמותר לבנות על הקרקע בהתאם לחוק התכנון והבנייה

עלייה לארץ אחרי 15.08.2024

  • מי שעלו או יעלו לארץ אחרי 15.08.2024 זכאים להנחה במס על רכישת כל אחד מאלה:
    • דירת מגורים (או בית) שהעולה יתגורר בה, בתנאי שהיא דירתם היחידה (ראו הגדרה בהמשך) ומחירה לא עולה על 20,183,565 ₪ (הסכום נכון עד 15.01.2028).
    • מבנה לעסק, כולל משק חקלאי, שהעולה או קרוב משפחתו יעבוד בו (קרוב: בן/בת זוג, הורה, ילד/ה, בן/בת זוג של ילד/ה או אח/ות של העולה).

תקופת הזכאות

  • אם רוכשים את הדירה לפני שעולים לארץ:
    • ההנחה תינתן למי שעלו בתוך שנה מרכישת הדירה.
    • מי שרוכשים דירה שעדיין נמצאת בשלבי בנייה יהיו זכאים להנחה גם אם יעלו לארץ אחרי שעברה שנה ולא יותר מ-3 שנים ממועד הרכישה, ובתנאי שקיבלו אישור עלייה בתוך שנה מרכישת הדירה.
  • אם רוכשים את הדירה אחרי שעולים לארץ:
    • אפשר לקבל את ההנחה אם הרכישה נעשתה בתוך ‏7 שנים מהעלייה לארץ‏.
    • תקופות של שירות חובה בצה"ל או שירות לאומי-אזרחי לא יילקחו בחשבון בספירת 7 השנים.
לדוגמה
  • צעירה שעלתה לארץ ב-01.03.2021 התגייסה לצבא ושירתה שנה בשירות חובה.
  • היא תהיה זכאית להנחה במס רכישה בתור עולה אם תקנה דירה עד 01.03.2029 (בתוך 8 שנים מהעלייה לארץ).

שיעורי מס הרכישה לעולים

שיעורי המס על רכישת מבנה לעסק (*)
מ-16.01.2024 עד 15.01.2028
חלק השווי של הנכס שיעור המס
עד 1,988,090 ₪ 0.5%
מעל 1,988,090 ₪ 5%

(*) מי שעלו לארץ לפני 15.08.2024 יכולים לבחור במסלול זה גם לרכישת דירה (כולל דירה שאינה דירתם היחידה וללא הגבלה במחיר)


שיעורי המס על רכישת דירה יחידה במחיר של עד 20,183,565 ₪
מ-15.08.2024 עד 15.01.2028
חלק השווי של הנכס שיעור המס
עד 1,978,745 ₪ 0
מ-1,978,745 ₪ עד 20,183,565 ₪ 0.5%
מעל 20,183,565 ₪ 10%

שיעורי המס לפני 15.08.2024

שימו לב
לפני 15.08.2024 שיעורי המס היו זהים ברכישת מבנה לעסק וברכישת דירה
שיעורי המס על רכישת מבנה לעסק או דירת מגורים (כולל דירה לא יחידה)
תקופת הרכישה חלק השווי של הנכס שיעור המס
בין 16.01.2024 ל-14.08.2024
  • עד 1,988,090 ₪
  • מעל 1,988,090 ₪
  • 0.5%
  • 5%
בין 16.01.2023 ל-15.01.2024
  • עד 1,928,220 ₪
  • מעל 1,928,220 ₪
  • 0.5%
  • 5%
בין 16.01.2022 ל-15.01.2023
  • עד 1,902,945 ₪
  • מעל 1,902,945 ₪
  • 0.5%
  • 5%
בין 16.01.2021 ל-15.01.2022
  • עד 1,842,155 ₪
  • מעל 1,842,155 ₪
  • 0.5%
  • 5%
בין 16.01.2020 ל-15.01.2021
  • עד 1,838,615 ₪
  • מעל 1,838,615 ₪
  • 0.5%
  • 5%

תהליך מימוש הזכות

הגדרת דירה יחידה לעולה

  • דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש בנוסף עליה דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה לא עולה על שליש, ואם הדירה הנוספת התקבלה בירושה - חלקו בה לא עולה על חצי.
  • לרוכשי דירה שכבר יש בבעלותם דירה אחת, הדירה שירכשו תיחשב דירתם היחידה בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה לכך:
    • אם הדירה הנוספת נרכשת בין 01.06.2023 ל-31.05.2025, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מהיום שנרכשה הדירה החלופית.
    • בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
    • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים - בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).
שימו לב
הארכת התקופה שניתן להחזיק בה בשתי דירות (בעקבות מלחמת חרבות ברזל)
  • כדי לענות על תנאי הזכאות:
    • מי שרכשו את הדירה הנוספת בין 07.10.2021 ל-31.05.2023 צריכים למכור את הדירה הקודמת עד 07.04.2024 או עד 27 חודשים מהרכישה - לפי המאוחר מביניהם.
    • מי שרכשו את הדירה הנוספת בין 01.06.2023 ל-07.01.2024 צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 21 חודשים מהרכישה.
    • רוכשי דירה מקבלן שקיבלו את החזקה בדירה בין 07.10.2022 ל-07.01.2024 צריכים למכור את הדירה הקודמת עד 07.04.2024 או עד 15 חודשים מקבלת החזקה - לפי המאוחר מביניהם.

גובה ההנחה לזוגות של רוכשים

  • אם בני זוג שרק אחד מהם זכאי להנחה רכשו במשותף את הנכס, ההנחה תינתן על כל סכום הרכישה כאילו רק הזכאי הוא הרוכש.
  • אם שני יחידים שרק אחד מהם זכאי רכשו במשותף את הנכס:
    • ההנחה תינתן רק על חלקו של הזכאי.
    • מי שיינשאו בתוך שנה מהרכישה, יוכלו לקבל החזר בגובה ההנחה על חלקו של בן הזוג שלא היה זכאי.

כדאי לדעת

  • ניתן לקבל את ההנחה פעם אחת בלבד על דירת מגורים (או בית מגורים) ופעם אחת על עסק.
  • מי שלפני עלייתם כבר שהו תקופה אחת בישראל ייחשבו עולים אם בשהותם הראשונה בארץ ענו על שני התנאים:
    1. הם קיבלו אשרה או רשיון לישיבת ארעי מסוג א1 (עולה בכח) לפי תקנות הכניסה לישראל.
    2. הם שהו בארץ לצורך שירות בסדיר, לצורך לימודים, או בתור "מרצה אורח" או "מומחה חוץ" לפי תקנות מס הכנסה.

החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש

  • מי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן יכולים לבדוק אם קיימת יתרה לזכותם על תשלום מס שבח/מס רכישה עודף שביצעו.
  • הבדיקה נעשית באמצעות יישום של רשות המסים.
  • אם קיימת יתרת זכות ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
  • למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.
ראו גם

גורמים מסייעים

גורמי ממשל

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים