לצורך תשלום מס השבח יש לקבוע מהו הרווח הריאלי ואחוז המס לתשלום מתוכו
קביעת הסכום לתשלום מכונה "שומה", והיא יכולה להיעשות על ידי המוכר עצמו (שומה עצמית) או על ידי מנהל מיסוי מקרקעין (שומה למיטב השפיטה)
לפרטים ראו חוק המקרקעין (שבח ורכישה)
מוכר של זכות במקרקעין, צריך להצהיר אודות מס השבח שהוא נדרש לשלם, אם לא קיים לו פטור מתשלום מס שבח.
- המס עליו מצהיר המוכר נחשב לשומה עצמית, כלומר שומה שהמוכר ערך בעצמו, ונתונה לבדיקה של רשות המסים.
- למנהל מס שבח סמכות לדחות הצהרתו של מוכר אם סבור הוא כי ההצהרה לא נכונה ולקבוע את מס השבח לפי "מיטב השפיטה" - ובמקרה זה המס יחושב לפי מיטב שפיטתו של המנהל את שיעור המס בהתאם לנתוני העסקה, בהם יום המכירה, שווי המכירה, יום הרכישה, שווי הרכישה, סכום השבח, התוספות, הפטורים המותרים מהשבח על פי כל דין והמס החל.
- המנהל, באמצעות מפקחי שומת מסוי מקרקעין במשרדים האזוריים, יישום את המכירה במס תוך 8 חודשים מהגשת ההצהרה לפי השומה העצמית או לפי מיטב שפיטה.
אוכלוסיית יעד ותנאים מקדימים
- מי שמוכר זכות במקרקעין, ואינו זכאי לפטור ממס שבח.
שלבי ההליך
שומה עצמית
- שומת מס שבח מתבצעת מול משרדי מיסוי המקרקעין ברשות המסים, בהתאם למיקום הנכס.
- שומה עצמית במס שבח מתבצעת באמצעות מחשבון רשות המסים ומוגשת במסגרת ההצהרה על מכירה או רכישה של זכות במקרקעין.
- אם השומה העצמית התקבלה, המנהל ישלח למוכר הודעה בדבר סכום המס שהוא חייב בו, לפי הצהרתו, בתוך 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה.
שומה למיטב השפיטה
- המנהל רשאי לבצע שומה בעצמו תוך התבססות על הנתונים שנמסרו לו על-ידי המוכר, או לאור שיקול דעתו בהתאם לנתונים הנמצאים בידיו.
- המנהל מחוייב להזמין את המוכר לדיון בטרם הוא מקבל את החלטתו לגבי גובה השומה.
- המנהל מחוייב לנמק את החלטתו לגבי גובה השומה.
השגה על השומה
- מוכר שקיבל הודעת שומה ויש לו מחלוקת בקשר לנתוניה, רשאי להגיש השגה תוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההודעה.
- ההשגה תוגש על גבי טופס 7013 באופן מפורט ומנומק, תוך ציון הסכום שאינו שנוי במחלוקת ודרך חישובו, ולצרף את המסמכים והפרטים הבאים:
- ייפוי כוח של המבקש ככל והבקשה מוגשת על ידי עורך דין המייצג אותו.
- הנימוקים להשגה בצירוף אסמכתאות רלוונטיות. ניתן לצרף את הנימוקים גם במסמך נלווה לבקשה.
- פרטי יצירת קשר עם המבקש או בא כוחו.
- המנהל יזמן את המשיג (המוכר) לדיון בהשגה וישיב לו את החלטתו באופן מנומק תוך 8 חודשים מיום שקיבל את הודעת ההשגה או תוך 30 ימים מיום שאישר כי המשיג המציא את כל המסמכים והפרטים שנדרש להמציאם, לפי המאוחר.
- ניתן להאריך את התקופה למתן החלטה ב-4 חודשים נוספים, מטעמים מיוחדים.
- אם השומה עליה מערערים נעשתה שלא לפי הצהרת המוכר (שומה למיטב השפיטה), פרק הזמן להחלטה יהיה עד שנה ולא 8 חודשים.
- אם המנהל לא השיב למשיג בתוך התקופה האמורה, יראו את ההשגה כאילו התקבלה.
ערר על ההשגה
- מוכר הרואה עצמו מקופח מהחלטת המנהל בהשגה רשאי להגיש ערר לוועדת הערר בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו החלטת המנהל.
- הערר יוגש לוועדת הערר במחוז אליו משתייך מנהל מיסוי מקרקעין שניתן את ההחלטה עליה מערערים, אלא אם הערר מוגש על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין במחוז המרכז שמשרדו נמצא בתל אביב, ואז הערר יוגש לוועדת הערר במחוז המרכז.
- יש לשלם אגרה בעת הגשת כתב הערר.
- הערר ייערך באופן תמציתי ויכלול רק את הפרטים הנדרשים לפי התקנות ויצורף לו העתק מכל מסמך שנזכר בערר.
- על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור בבעיה משפטית בלבד לבית המשפט העליון, בתוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה.
תיקון השומה
- ניתן לתקן שומה תוך 4 שנים מיום שנעשתה, באחד מן המקרים הבאים:
- נתגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות למנהל בעת עשיית השומה אשר עשויות לחייב במס או לשנות את סכום המס.
- נמסרה הצהרה שגויה, שהיה בה כדי לשנות את סכום המס או למנוע תשלום מס.
- נתגלתה טעות בשומה.
- תיקון השומה יכול להיעשות ביוזמת המנהל או בעקבות פנייתו של מי ששילם מס.
- בקשה לתיקון שומה תוגש על גבי טופס 7085. הבקשה תכלול הסבר על מהות הבקשה בצירוף מסמכים תומכים. כמו כן יצוין סכום המס שאינו שנוי במחלוקת.
החזר מס שבח למי ששילמו מעבר לנדרש
- במקרה שהמוכר שילם מס שבח בסכום הגבוה מהסכום בו הוא חייב, הוא יקבל את הסכום ששילם ביתר בצירוף ריבית והצמדה.
- לפרטים נוספים ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.
גורמים מסייעים
מוקדים ממשלתיים
מקורות משפטיים ורשמיים
הרחבות ופרסומים
- מדריך לרוכשים או למוכרים זכות במקרקעין של רשות המיסים.