נכים הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד מערך הדירה
ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪ (נכון ל-2024), ניתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה
לחישוב סכום המס, ניתן להיעזר בסימולטור רשות המסים
תקציר
נכים הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים.
- מי שרוכשים קרקע לבנייה זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% רק לגבי השטח שתיבנה עליו הדירה שתשמש למגוריהם (שאר השטח יחויב במס רכישה רגיל), ובתנאי שהדירה תיבנה בתוך שנתיים.
- בחלק מהמקרים, כפי שיפורט בהמשך, יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה.
שיעור ההטבה
שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪
- ברכישה שנעשתה מיום 06.12.2016 ואילך של דירה יחידה (ראו הגדרה בהמשך), ששוויה עד 2,500,000 ₪, יינתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה -
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025 (עד 1,919,155 ₪ בשנה שלפני כן).
- על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (ועד 2,500,000 ₪), ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% משווי אותו חלק.
שיעור ההטבה בשאר המקרים
- ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה, או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, וכן ברכישה שנעשתה לפני 06.12.2016 של דירה יחידה ששוויה נמוך מסכום זה, הזכאות היא לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד מערך הדירה.
הגדרת דירה יחידה
- דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, או של מי שהפך להיות תושב ישראל או תושב חוזר בתוך שנתיים מרכישת הדירה.
- דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש בנוסף עליה דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה לא עולה על שליש, ואם הדירה הנוספת התקבלה בירושה - חלקו בה לא עולה על חצי.
משפרי דיור
- משפרי דיור הם בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.
- אם שתי הדירות (הקיימת והחלופית) נמצאות בבעלותם למשך תקופה שהוגדרה בחוק (ותפורט בהמשך) חישוב מס הרכישה יהיה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
- המשמעות היא שמשפרי הדיור לא ימוסו לפי דירה נוספת אלא לפי דירה יחידה.
- על משפרי הדיור לדווח למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה ולהצהיר כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת בתוך התקופות שנקבעו בחוק, כפי שיפורט בהמשך.
משפרי דיור שבבעלותם דירה אחת
- לרוכשי דירה שכבר יש בבעלותם דירה אחת, יחושב מס הרכישה של הדירה בהתאם למדרגות המס שנקבעו לדירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה לכך:
- אם הדירה החלופית נרכשת בין 01.06.2023 ל-31.05.2025, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מהיום שנרכשה הדירה החלופית.
- בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
- מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים - בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).
- מס הרכישה מחושב במועד רכישת הדירה. רוכשים שהצהירו שבכוונתם למכור את הדירה שבבעלותם בתוך התקופות שצוינו, ישלמו מס רכישה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
- רוכשים שלא מכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ישלמו מס לפי דירת מגורים נוספת. הם יחויבו בהפרש שבין המס ששילמו לפי שיעורי המס של דירה יחידה, לבין הסכום שעליהם לשלם לפי שיעורי המס לדירת מגורים נוספת, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.
- רוכשים שמכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ושילמו מס לפי דירת מגורים נוספת יהיו זכאים להחזר מס.
מי שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה
- רוכשי דירת מגורים שרכשו בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה והדירה ההיא הייתה דירתם היחידה עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה בכל אחד משני המצבים:
- הם רכשו את הדירה הנוכחית (הנוספת) אחרי שעברו 6.5 שנים מהמועד שרכשו את הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידיהם.
- הם רכשו את הדירה הנוכחית אחרי שעברו 4 שנים מהמועד שרכשו את הדירה בקבוצת הרכישה, ובנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה) או שהבנייה החלה ויש עיכוב מהותי בהשלמתה.
- רוכשי הדירה ייחשבו כבעלי דירה יחידה במצבים שצוינו אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
- העיכוב בהתחלת הבנייה של הדירה בקבוצת הרכישה או בהשלמתה נוצר בנסיבות שאינן בשליטת הרוכשים ולא היו ידועות כאשר הדירה נקנתה בקבוצת הרכישה.
- הם ימכרו את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
- הדירה הנוכחית שרכשו הייתה דירתם היחידה לולא הדירה בקבוצת הרכישה.
משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות
- מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן ימוסו עליה כמו על דירה יחידה אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
- במועד שבו הם מוכרים את הדירה הראשונה יש בבעלותם רק דירה אחת נוספת (הדירה השנייה).
- הם מכרו את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בתוך 12 חודשים מהיום שבו מכרו את הדירה הראשונה.
- שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,252,000 ₪, נכון ל-2024 (2,180,000 ₪ ב-2023, 2,070,000 ₪ ב-2022).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שאחרי המכירה הם רכשו את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום של לפחות 75% משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
מי זכאי?
- מי שנקבעה להם על-ידי הביטוח הלאומי דרגת אי-כושר השתכרות לצמיתות בשיעור 75% לפחות.
- מי שנקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100%, או בשיעור 90% לפי חישוב משוקלל של נכויות באיברים שונים (במקרים אלה יש לעבור ועדה רפואית להנחה במס רכישה).
- מי שנקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור 50% לפחות על קטיעת יד או רגל, או על שיתוק (במקרים אלה יש לעבור ועדה רפואית להנחה במס רכישה).
- לפרטים על אוכלוסיות זכאים נוספות ראו:
תהליך מימוש הזכות
- את הבקשה להנחה מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין באזור שבו נמצא הנכס.
- ניתן להיעזר במרכזי מידע, שירות ומשאבים של רשות המסים.
- יש לצרף אל הבקשה את המסמכים הבאים:
- טופס הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין לגבי רכישת הנכס.
- טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה.
- למי שנקבעה דרגת אי כושר השתכרות בשיעור של 75% לפחות - אישור מהמוסד לביטוח לאומי
- יש לצרף מסמכים רפואיים המעידים על המוגבלות.
ועדה רפואית
- במקרים הבאים יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה:
- מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% על-פי חישוב מיוחד בשל צבירת נכויות באיברים שונים.
- מקבלי גמלת ילד נכה בשיעור מלא (100%).
- מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 50% לפחות והם:
- קטועי יד או רגל
- משותקים
- נכי תאונת דרכים על-פי חוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים
- את הבקשה לזימון ועדה רפואית מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין יחד עם הבקשה לקבלת הנחה במס רכישה. לפרטים נוספים, ראו ועדה רפואית להנחה במס רכישה.
חשוב לדעת
- ניתן לקבל הנחה על מס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים.
- כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגוריהם ואחד מהם זכאי להטבה, יהיו שניהם זכאים להטבה. אם בני הזוג לא היו נשואים בזמן שרכשו את הדירה, והם נישאו בתוך 12 חודשים מיום חתימתם על חוזה הרכישה, יוחזר מס הרכישה שמעל ל-0.5% ששילם בן הזוג של הזכאי להטבה.
החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש
- מי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן יכולים לבדוק אם קיימת יתרה לזכותם על תשלום מס שבח/מס רכישה עודף שביצעו.
- הבדיקה נעשית באמצעות יישום של רשות המסים.
- אם קיימת יתרת זכות ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
- למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.
גורמים מסייעים
מוקדים ממשלתיים
ארגוני סיוע
גורמי ממשל
מקורות משפטיים ורשמיים
חקיקה ונהלים
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)
- חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע)
- מאגר הוראות ביצוע במיסוי מקרקעין
- תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות)
הרחבות ופרסומים
- דע זכויותיך וחובותיך - מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין (ומדריכי מיסוי מקרקעין נוספים) באתר רשות המסים
- שילמתם בעבר מס שבח או מס רכישה? יתכן שמגיע לכם החזר כספי באתר רשות המסים
- מדריך זכויות מס לאנשים עם מוגבלות - באתר רשות המסים