נכים שרוכשים דירה למגוריהם (או קרקע לבניית דירתם) עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת
ברכישת דירה שמוגדרת כדירה יחידה ועולה עד 2,500,000 ₪ (נכון ל-2025) ניתן פטור ממס על חלק מהסכום
לחישוב סכום המס ניתן להיעזר בסימולטור מס רכישה באתר רשות המסים
בקצרה
נכים שרוכשים דירה למגוריהם, או קרקע לבניית דירתם, עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים.
- בחלק מהמקרים, כפי שיפורט בהמשך, יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה.
מי זכאי?
- מי שעונים על אחד ממצבי הנכות:
- נקבעה להם על-ידי הביטוח הלאומי דרגת אי-כושר השתכרות לצמיתות בשיעור 75% לפחות (כולל מי שרוכשים את הדירה אחרי שהגיעו לגיל פרישה ומגישים אישור מהביטוח הלאומי על דרגת אי כושר שנקבעה להם לפני גיל פרישה).
- נקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור 100%, או בשיעור 90% לפי חישוב משוקלל של נכויות באיברים שונים (במקרים אלה יש לעבור ועדה רפואית להנחה במס רכישה).
- נקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור 50% לפחות על קטיעת יד או רגל, או על שיתוק (במקרים אלה יש לעבור ועדה רפואית להנחה במס רכישה).
- ההטבה תינתן גם להורים שמונו כאפוטרופסים לבגיר (מעל גיל 18) פסול דין אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
- הוא עונה על אחד ממצבי הנכות שצוינו.
- הם רוכשים את הדירה כדי שתתאים לצורכי המגורים שלו.
- הוא לא יצא מחזקת ההורים, מתגורר עימם באופן קבוע וסמוך על שולחנם.
- אחרי שיגישו לרשות המסים את הבקשה להנחה, בית המשפט לענייני משפחה יאשר להם לקבל את ההטבה בשם ילדם הבגיר.
- לפרטים על אוכלוסיות זכאים נוספות ראו:
שיעור ההטבה
שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪
- ברכישה שנעשתה מיום 06.12.2016 ואילך של דירה יחידה (ראו הגדרה בהמשך), ששוויה עד 2,500,000 ₪, יינתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה -
- על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2028.
- על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (ועד 2,500,000 ₪), ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% משווי אותו חלק.
שיעור ההטבה בשאר המקרים
- ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה, או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, וכן ברכישה שנעשתה לפני 06.12.2016 של דירה יחידה ששוויה נמוך מסכום זה, הזכאות היא לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד מערך הדירה.
הגדרת דירה יחידה
- דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, או של מי שהפך להיות תושב ישראל או תושב חוזר בתוך שנתיים מרכישת הדירה.
- הדירה שעליה מבוקש הפטור תיחשב כדירה יחידה בכל אחד מהמקרים הבאים:
- מלבד דירה זו, אין בבעלותו דירה אחרת.
- מלבד דירה זו, יש בבעלותו שליש או פחות מדירה אחרת.
- מלבד דירה זו, יש בבעלותו חצי או פחות מדירה שקיבל בירושה.
- מלבד דירה זו, יש לו דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997.
משפרי דיור
- משפרי דיור הם בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.
- אם שתי הדירות (הקיימת והחלופית) נמצאות בבעלותם למשך תקופה שהוגדרה בחוק (ותפורט בהמשך) חישוב מס הרכישה יהיה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
- המשמעות היא שמשפרי הדיור לא ימוסו לפי דירה נוספת אלא לפי דירה יחידה.
- על משפרי הדיור לדווח למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה ולהצהיר כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת בתוך התקופות שנקבעו בחוק, כפי שיפורט בהמשך.
משפרי דיור שבבעלותם דירה אחת
- לרוכשי דירה שכבר יש בבעלותם דירה אחת, יחושב מס הרכישה של הדירה בהתאם למדרגות המס שנקבעו לדירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה לכך:
- אם הדירה החלופית נרכשת בין 01.06.2023 ל-31.05.2025, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מהיום שנרכשה הדירה החלופית.
- בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
- מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים - בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).
- מס הרכישה מחושב במועד רכישת הדירה. רוכשים שהצהירו שבכוונתם למכור את הדירה שבבעלותם בתוך התקופות שצוינו, ישלמו מס רכישה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
- רוכשים שלא מכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ישלמו מס לפי דירת מגורים נוספת. הם יחויבו בהפרש שבין המס ששילמו לפי שיעורי המס של דירה יחידה, לבין הסכום שעליהם לשלם לפי שיעורי המס לדירת מגורים נוספת, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.
- רוכשים שמכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ושילמו מס לפי דירת מגורים נוספת יהיו זכאים להחזר מס.
מי שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה
- רוכשי דירת מגורים שרכשו בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה והדירה ההיא הייתה דירתם היחידה עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה בכל אחד משני המצבים:
- הם רכשו את הדירה הנוכחית (הנוספת) אחרי שעברו 6.5 שנים מהמועד שרכשו את הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידיהם.
- הם רכשו את הדירה הנוכחית אחרי שעברו 4 שנים מהמועד שרכשו את הדירה בקבוצת הרכישה, ובנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה) או שהבנייה החלה ויש עיכוב מהותי בהשלמתה.
- רוכשי הדירה ייחשבו כבעלי דירה יחידה במצבים שצוינו אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
- העיכוב בהתחלת הבנייה של הדירה בקבוצת הרכישה או בהשלמתה נוצר בנסיבות שאינן בשליטת הרוכשים ולא היו ידועות כאשר הדירה נקנתה בקבוצת הרכישה.
- הם ימכרו את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
- הדירה הנוכחית שרכשו הייתה דירתם היחידה לולא הדירה בקבוצת הרכישה.
משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות
- מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן ימוסו עליה כמו על דירה יחידה אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
- במועד שבו הם מוכרים את הדירה הראשונה יש בבעלותם רק דירה אחת נוספת (הדירה השנייה).
- הם מכרו את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בתוך 12 חודשים מהיום שבו מכרו את הדירה הראשונה.
- שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,252,000 ₪, נכון ל-2024 (2,180,000 ₪ ב-2023, 2,070,000 ₪ ב-2022).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שאחרי המכירה הם רכשו את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום של לפחות 75% משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
רוכשי קרקע לבנייה
- רוכשי קרקע שניתן לבנות עליה יותר מדירה אחת זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% רק לגבי השטח שתיבנה עליו דירת מגוריהם.
- ההנחה תינתן לרוכשים בתנאי שיוציאו היתר בנייה ויתחילו לבנות על הקרקע בתוך 3 שנים ממועד הרכישה.
- מי שלא יוציאו היתר בנייה בתוך 3 שנים יחויבו בהפרש בין סכום המס המלא לסכום המופחת ששילמו.
- בנסיבות מיוחדות תינתן הארכה מעבר ל-3 שנים (למשל למי שאמורים לקבל את היתר הבנייה בסמוך לאחר מכן).
תהליך מימוש הזכות
- את הבקשה להנחה מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין באזור שבו נמצא הנכס.
- ניתן להיעזר במרכזי מידע, שירות ומשאבים של רשות המסים.
- יש לצרף אל הבקשה את המסמכים הבאים:
- הצהרה על רכישת/מכירת זכות במקרקעין לגבי רכישת הנכס.
- טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה.
- למי שנקבעה דרגת אי כושר השתכרות בשיעור של 75% לפחות - אישור מהמוסד לביטוח לאומי
- יש לצרף מסמכים רפואיים המעידים על המוגבלות.
ועדה רפואית
- במקרים הבאים יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה:
- מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% על-פי חישוב מיוחד בשל צבירת נכויות באיברים שונים.
- ילד עם מוגבלות שלא מקבל גמלת ילד נכה וטרם נקבעה לו נכות רפואית.
- מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 50% לפחות והם:
- קטועי יד או רגל
- משותקים
- נכי תאונת דרכים על-פי חוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים
- את הבקשה לזימון ועדה רפואית מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין יחד עם הבקשה לקבלת הנחה במס רכישה. לפרטים נוספים, ראו ועדה רפואית להנחה במס רכישה.
כדאי לדעת
- ניתן לקבל הנחה על מס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים.
- כאשר בני זוג (נשואים או ידועים בציבור) רוכשים יחד דירה למגוריהם ואחד מהם זכאי להטבה, שניהם יהיו זכאים להטבה. למי שהיו יחידים כאשר רכשו יחד את הדירה, ונישאו או הפכו ידועים בציבור בתוך 12 חודשים מחתימתם על חוזה הרכישה, יוחזר סכום מס הרכישה שמעל 0.5% ששילם בן הזוג של הזכאי להטבה.
החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש
- מי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן יכולים לבדוק אם קיימת יתרה לזכותם על תשלום מס שבח/מס רכישה עודף שביצעו.
- הבדיקה נעשית באמצעות יישום של רשות המסים.
- אם קיימת יתרת זכות ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
- למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.
גורמים מסייעים
מוקדים ממשלתיים
ארגוני סיוע
מקורות משפטיים ורשמיים
חקיקה ונהלים
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)
- חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים (הוראת שעה – חרבות ברזל) (הליכי מס ומענקי סיוע)
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2025 - עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות מס רכישה
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 2/25 בנושא תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה
- מאגר הוראות ביצוע במיסוי מקרקעין
- תקנות מס הכנסה (קביעת אחוז נכות)
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2024 - תקנה 11 לתקנות מס רכישה – עדכון הנחיות
הרחבות ופרסומים
- דע זכויותיך וחובותיך - מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין (ומדריכי מיסוי מקרקעין נוספים) באתר רשות המסים
- שילמתם בעבר מס שבח או מס רכישה? יתכן שמגיע לכם החזר כספי באתר רשות המסים
- מדריך זכויות מס לאנשים עם מוגבלות - באתר רשות המסים