הקדמה:
נכים הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד מערך הדירה
ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש"ח (נכון ל-2019), ניתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה
לחישוב סכום המס, ניתן להיעזר בסימולטור מס רכישה באתר רשות המסים
למידע נוסף, ראו תקנה 11 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה)
נכים הרוכשים דירה למגוריהם עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים.
- מי שרוכשים קרקע לבנייה זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% רק לגבי השטח שתיבנה עליו הדירה שתשמש למגוריהם (שאר השטח יחויב במס רכישה רגיל), ובתנאי שהדירה תיבנה בתוך שנתיים.
- בחלק מהמקרים, כפי שיפורט בהמשך, יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה.
שיעור ההטבה
שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש"ח
- ברכישה שנעשתה מיום 06.12.2016 ואילך של דירה יחידה (ראו הגדרה בהמשך), ששוויה עד 2,500,000 ש"ח, יינתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה:
- על חלק השווי שעד 1,664,520 ש"ח לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2018 ועד יום 15.01.2019 (עד 1,623,320 ש"ח בשנה שלפני כן).
- על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (עד 2,500,000 ש"ח, כאמור), ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי אותו חלק.
שיעור ההטבה בשאר המקרים
- ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה, או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ש"ח, וכן ברכישה שנעשתה לפני יום 06.12.2016 של דירה יחידה ששוויה נמוך מסכום זה, הזכאות היא לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד מערך הדירה.
הגדרת דירה יחידה
- דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.
- רוכש הדירה, בן/בת הזוג שגר/ה עמו וילדיו (שאינם נשואים) עד גיל 18, נחשבים לעניין זה כרוכש יחיד.
- דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני ה- 01.01.1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה - חלקו בה אינו עולה על חצי.
משפר דיור
- אם רוכש של דירת מגורים היה בעליה של דירה אחת בנוסף לדירה שרכש, והוא מכר את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה, או בתוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה, אם נרכשה מקבלן - הוא ייחשב כבעל דירה יחידה (בעת מכירת הדירה הנוספת יש לדווח למשרד מיסוי המקרקעין).
- רוכש של דירה ייחשב כבעליה של דירה יחידה גם במקרה של רכישת "דירה חלופית" - כאשר מתקיימים לגביו כל התנאים הבאים:
- היו בבעלותו שתי דירות במקביל והוא מכר אחת מהן בפטור ממס שבח.
- בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה הוא מכר את הדירה השנייה בפטור ממס שבח - בהתאם לסעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
- שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 1,998,000 ש"ח (נכון לתקופה שבין ה- 01.01.2017 ל- 31.12.2017).
- בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שלאחר מכירתה, הוא רכש את הדירה השלישית ("הדירה החלופית"), בסכום השווה ל-3/4 לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
מי שרכש דירה במסגרת קבוצת רכישה
- רוכש של דירת מגורים שרכש בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, והדירה שרכש בקבוצת הרכישה היתה דירתו היחידה, עשוי להיחשב כבעל דירה יחידה אם מתקיים לגביו אחד משני אלה:
- הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש.
- הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:
- הדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה- 25.06.2018.
- בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ורשות המסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה.
- העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
- רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה באחד משני המקרים שצוינו, אם ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכש היתה דירתו היחידה אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה.
מי שעונה על התנאים שצוינו ייחשב כבעל דירה יחידה גם לצורך קביעת זכאותו להטבות על-פי חוקים שונים (כגון מענק עבודה, הבטחת הכנסה וזכויות שונות מהמוסד לביטוח לאומי), בתקופה שבין רכישת הדירה הנוכחית לבין מכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה (ובתנאי שהמכירה תיעשה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה).
מי זכאי?
- מי שנקבעה לו על-ידי המוסד לביטוח לאומי דרגת אי כושר השתכרות לצמיתות בשיעור של 75% לפחות.
- מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% על-פי חישוב משוקלל, בשל צבירת נכויות באיברים שונים (מותנה בוועדה רפואית).
- מי שהוא קטוע יד או רגל, או משותק, ובשל הפגיעה נקבעה לו דרגת נכות לצמיתות של 50% לפחות (מותנה בוועדה רפואית).
- לפרטים על אוכלוסיות זכאים נוספות ראו:
תהליך מימוש הזכות
- את הבקשה להנחה מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין באזור שבו נמצא הנכס.
- ניתן להיעזר במרכזי מידע, שירות ומשאבים של רשות המסים.
- יש לצרף אל הבקשה את המסמכים הבאים:
- טופס הצהרה על פעולה באיגוד מקרקעין לגבי רכישת הנכס.
- טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה.
- למי שנקבעה דרגת אי כושר השתכרות בשיעור של 75% לפחות - אישור מהמוסד לביטוח לאומי
- יש לצרף מסמכים רפואיים המעידים על המוגבלות.
ועדה רפואית
- במקרים הבאים יש לעבור ועדה רפואית של המוסד לביטוח לאומי לצורך קביעת הזכאות להנחה:
- מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100%, או נכות של 90% על-פי חישוב מיוחד בשל צבירת נכויות באיברים שונים.
- מקבלי גמלת ילד נכה בשיעור מלא (100%).
- מי שנקבעה להם דרגת נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 50% לפחות והם:
- קטועי יד או רגל
- משותקים
- נכי תאונת דרכים על-פי חוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים
- את הבקשה לזימון ועדה רפואית מגישים למשרדי מיסוי המקרקעין יחד עם הבקשה לקבלת הנחה במס רכישה. לפרטים נוספים, ראו ועדה רפואית להנחה במס רכישה.
חשוב לדעת
- ניתן לקבל הנחה על מס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים.
- כאשר בני זוג רוכשים יחד דירה למגוריהם ואחד מהם זכאי להטבה, יהיו שניהם זכאים להטבה. אם בני הזוג לא היו נשואים בזמן שרכשו את הדירה, והם נישאו בתוך 12 חודשים מיום חתימתם על חוזה הרכישה, יוחזר מס הרכישה העולה על השיעור של 0.5% ששילם בן זוגו של הזכאי להטבה.
החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש
- רשות המסים מפעילה יישום, המאפשר למי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן, לבדוק האם קיימת יתרת זכות לטובתם, בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה, ששילמו.
- אם קיימת יתרת זכות, ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
- למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.
ארגוני סיוע
גורמי ממשל
חקיקה ונהלים
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 93), התשע"ח-2018
- עדכון מדרגות מס רכישה בהתאם לעליית המדד בשנת 2017 - באתר רשות המסים.
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 1/2018 - עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה.
הרחבות ופרסומים
- מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין של רשות המסים.
- הנחה במס רכישה באתר "כל הבריאות".
- שילמתם בעבר מס שבח או מס רכישה? יתכן שמגיע לכם החזר כספי - באתר רשות המסים.