הקדמה:

רוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה, ששיעוריו מחולקים למדרגות המתעדכנות אחת לשנה
למידע לגבי אוכלוסיות הזכאיות להנחה בתשלום המס, ראו בפורטל מס רכישה
לחישוב גובה המס ברכישת נכס, ניתן להיעזר בסימולטור מס רכישה באתר רשות המסים

כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה.

  • מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.
  • שווי העסקה כולל את כל הסכום המשולם למוכר תמורת הנכס בעסקה, לרבות סכום המע"מ כאשר מדובר ברכישה מקבלן.
  • קיימים שיעורי מס שונים לגבי:
    • דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור)
    • דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה
    • זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד')
  • תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (מס רכישה) קובעות פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה. למידע לגבי אוכלוסיות הזכאיות להקלות, ראו בפורטל מס רכישה.
  • ברכישת חלק מדירה יחושב המס על פי שווי הדירה בשלמותה, ותוצאת החישוב תוכפל בחלק הנרכש.
דוגמה
ברכישת 25% מדירה ששוויה 2,000,000 ₪, סכום מס הרכישה שנקבע עבור הדירה השלמה יוכפל ב-25%.

מי נחשב רוכש

  • לפי "חזקת התא המשפחתי" - "רוכש" הוא האדם עצמו, בן/בת הזוג וילדיו הקטינים (למעט ילד נשוי או בן/בת זוג שמתגוררים באופן קבוע בנפרד).
  • ההגדרה נועדה למנוע מצב שבו אדם רושם את נכסיו על שם בן/בת הזוג או הילדים הקטינים, רק במטרה שלא לשלם את המס.
  • עם זאת, ניתן לסתור את חזקת התא המשפחתי כך שבן/בת הזוג לא ייחשבו כתא משפחתי אחד לצורך מס רכישה. לשם כך יש לעמוד בשני התנאים הבאים:
    1. יש להציג בפני רשות המסים הסכם יחסי ממון לפיו אין בין בני הזוג שיתוף בדירה הספציפית והם מתנהלים בהפרדה רכושית לגביה.
    2. בנוסף יש להראות כי ההפרדה הרכושית אכן יושמה בפועל על ידי בני הזוג. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, ההפרדה הרכושית עשויה להיות מוכרת גם אם בני הזוג נשאו ביחד בעלויות שיפוצים בדירה או התגוררו בה יחדיו, והכל בהתאם לנסיבות העניין.

הגדרת דירה יחידה

משפרי דיור

  • משפרי דיור הם בעלי דירות שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.
  • אם שתי הדירות (הקיימת והחלופית) נמצאות בבעלותם למשך תקופה המוגדרת בחוק, חישוב מס הרכישה יהיה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
  • המשמעות היא שמשפרי הדיור לא ימוסו לפי דירה נוספת אלא לפי דירה יחידה.
  • על משפרי הדיור לדווח למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה ולהצהיר כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת בתוך התקופות שנקבעו בחוק, כפי שיפורט בהמשך.

חישוב מס רכישה למשפרי דיור שבבעלותם דירה אחת

  • למי שרוכשים דירה כאשר בבעלותם דירה אחת, יחושב מס הרכישה של הדירה בהתאם למדרגות המס שנקבעו לדירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקיימת בתוך התקופות הבאות:
    • מי שרוכשים דירה מיד שנייה צריכים למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (אם הדירה נרכשה לפני 07.07.2021, עליהם למכור את דירתם בתוך 18 חודשים).
    • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).
  • שימו לב: התקופה שבין ה-01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך 18 או 12 החודשים, לפי העניין, אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה (לפי חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע).
טיפ
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם, ניתן לבחור בין שני מסלולי הפטור. למשל, למי שרכש מקבלן דירה שעתידה להימסר רק בעוד שנתיים עדיף לבקש את הפטור לפי רכישת דירה מקבלן, וכך יוכל למכור את הדירה בתוך 3 שנים (שנתיים + 12 חודשים), ולשלם מס רכישה לפי דירה יחידה.
  • מס הרכישה מחושב במועד רכישת הדירה. רוכשים שהצהירו שבכוונתם למכור את הדירה שבבעלותם בתוך התקופות האמורות, ישלמו מס רכישה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
  • רוכשים שלא מכרו את הדירה הקיימת בתקופות האמורות, ישלמו מס לפי דירת מגורים נוספת. הם יחוייבו בהפרש שבין המס ששילמו לפי שיעורי המס של דירה יחידה, לבין הסכום שעליהם לשלם לפי שיעורי המס לדירת מגורים נוספת, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.
  • רוכשים שמכרו את הדירה הקיימת בתקופות האמורות, ושילמו מס לפי דירת מגורים נוספת יהיו זכאים להחזר מס.

מי שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה

  • רוכשי דירת מגורים שרכשו בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה והדירה ההיא הייתה דירתם היחידה עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה אם מתקיים לגביהם אחד משני אלה:
    1. הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידיהם.
    2. הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:
      • הדירה הנוכחית נרכשה אחרי 25.06.2018.
      • בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ויש עיכוב מהותי בהשלמתה.
      • העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטת הקונה ולא היו ידועות כאשר הדירה נקנתה בקבוצת הרכישה.
  • רוכשי הדירה ייחשבו כבעלי דירה יחידה במקרים שצוינו אם ימכרו את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכשו הייתה דירתם היחידה לולא הדירה בקבוצת הרכישה.
    • התקופה שבין 01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך 18 החודשים, אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה (לפי סעיף 3 לחוק).
טיפ
מי שעונים על התנאים שצוינו ייחשבו כבעלי דירה יחידה גם לצורך קביעת הזכאות להטבות על-פי חוקים שונים (כגון מענק עבודה, הבטחת הכנסה וזכויות שונות מהמוסד לביטוח לאומי), בתקופה שבין רכישת הדירה הנוכחית לבין מכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה (ובתנאי שתימכר בתוך 18 חודשים מהשלמת הבנייה).

משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות

  • מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן ימוסו עליה כמו על דירה יחידה אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
    1. במועד שבו הם מוכרים את הדירה הראשונה יש בבעלותם רק דירה אחת נוספת (הדירה השנייה).
    2. הם מכרו את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בתוך 12 חודשים מהיום שבו מכרו את הדירה הראשונה.
    3. שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,070,000 ₪, נכון ל-2022 (2,022,000 ₪ בשנת 2021).
    4. בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שאחרי המכירה הם רכשו את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום של לפחות 75% משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.

שיעורי המס לדירה יחידה

מדרגה ראשונה

  • על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2022 ועד יום 15.01.2023 (עד 1,747,865 ₪ בשנה שלפני כן).

מדרגה שנייה

  • על חלק השווי שמעל 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5%, החל מיום 16.01.2022 ועד יום 15.01.2023 (בין 1,747,865 ₪ ועד 2,073,190 ₪ בשנה שלפני כן).

מדרגה שלישית

  • על חלק השווי שמעל 2,141,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ ישולם מס בשיעור של 5%, החל מיום 16.01.2022 ועד יום 15.01.2023 (בין 2,073,190 ₪ ועד 5,348,565 ₪ בשנה שלפני כן).

מדרגה רביעית

  • על חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900 ₪ ישולם מס בשיעור של 8%, החל מיום 16.01.2022 ועד יום 15.01.2023 (בין 5,348,565 ₪ ועד 17,828,555 בשנה שלפני כן).

מדרגה חמישית

  • על חלק השווי שמעל 18,416,900 ₪ ישולם מס בשיעור של 10%, החל מיום 16.01.2022 ועד יום 15.01.2023 (מעל 17,828,555 ₪ ₪ בשנה שלפני כן).
דוגמה
  • ברכישת דירת מגורים יחידה בסך של 2,200,000 ₪:
    • על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ לא ישולם מס רכישה.
    • על חלק השווי שמעל 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ (336,060 ₪) ישולם מס בשיעור 3.5%, כלומר 11,762 ₪.
    • על חלק השווי שמעל 2,141,605 ₪ ועד 2,200,000 ₪ (58,395 ₪) ישולם מס בשיעור 5%, כלומר 2,920 ₪.
  • סך מס הרכישה שישולם עבור הדירה: 14,682 ₪.

פטור והנחה לנכים

  • נכים ועיוורים הרוכשים דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000, עשויים להיות זכאים למס מופחת על הסכום שמעבר למדרגה הראשונה (הפטורה ממס).
  • למידע נוסף ראו הנחה במס רכישה לנכים.

שיעורי המס לכל דירת מגורים מעבר לדירה הראשונה

  • שיעורי המס המעודכנים החל מיום 16.01.2022 ועד יום 15.01.2023:
    • 8% על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪.
    • 10% על חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪.

שיעורי המס לדירה שאינה יחידה בשנת 2021

  • שיעורי המס החל מיום 16.01.2021 ועד יום 27.11.2021:
    • 5% על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪.
    • 6% על חלק השווי שמעל 1,294,770 ₪ ועד 3,884,295 ₪.
    • 7% על חלק השווי שמעל 3,884,295 ₪ ועד 5,348,565 ₪.
    • 8% על חלק השווי שמעל 5,348,565 ₪ ועד 17,828,555 ₪.
    • 10% על חלק השווי שמעל 17,828,555 ₪.

שיעורי המס לדירה שאינה יחידה בשנת 2020

  • שיעורי המס החל מיום 16.01.2020 ועד יום 28.07.2020:
    • מדרגה ראשונה, עד 5,340,425 ₪: על חלק השווי שעד סכום זה המס היה בשיעור של 8% (עד 5,194,225 ₪ לפני כן).
    • מדרגה שנייה, מעל 5,340,425 ₪: על חלק השווי העולה על סכום זה המס היה בשיעור של 10% (מעל 5,194,225 ₪ לפני כן).
  • שיעורי המס החל מיום 29.07.2020 ועד יום 15.01.2021:
    • 5% על חלק השווי שעד 1,292,280 ₪.
    • 6% על חלק השווי שמעל 1,292,280 ₪ ועד 3,876,835 ₪.
    • 7% על חלק השווי שמעל 3,876,835 ₪ ועד 5,338,290 ₪.
    • 8% על חלק השווי שמעל 5,338,290 ₪ ועד 17,794,305 ₪.
    • 10% על חלק השווי שמעל 17,794,305 ₪.

שיעורי המס ברכישת משק חקלאי

  • חלק השווי מתוך השטח החקלאי המשמש לבית מגורים יחויב במס על פי כללי החיוב לדירת מגורים כפי שפורטו למעלה.
  • לגבי השווי הנקי של יתרת השטח נקבעו שתי המדרגות הבאות (מעודכנות החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022):
    • מדרגה ראשונה, עד 456,905 ₪: על חלק השווי שאינו עולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 0.5% (עד 443,480 ₪ בשנה שלפני כן).
    • מדרגה שנייה, מעל 456,905 ₪: על חלק השווי שעולה על סכום זה ישולם מס בשיעור של 5% (מעל 443,480 ₪ בשנה שלפני כן).

שיעורי המס לזכות במקרקעין שאינו למגורים

  • החל מיום 01.08.2013, גובה המס המשולם הוא קבוע ובשיעור של 6%.
  • ברכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים, ושניתן לה היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%.
שימו לב
אם הקרקע נרכשה בין ה-22.03.2018 ל-02.07.2018, לא תיספר בתוך 24 החודשים התקופה שבין ה-22.03.2020 ל-02.05.2020 (בהתאם להוראת שעה שתקפה עד ל-31.12.2020).

החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש

  • מי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן יכולים לבדוק אם קיימת יתרה לזכותם על תשלום מס שבח/מס רכישה עודף שביצעו.
  • הבדיקה נעשית באמצעות יישום של רשות המסים.
  • אם קיימת יתרת זכות ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
  • למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.

חשוב לדעת

  • למי שרוכשים דירה למגורים מקבלן, מס הרכישה יחושב לפי מחיר הדירה כולל מע"מ (שהוא שווי השוק של הדירה). לפסק דין בעניין זה, ראו וע (ת"א) 1369/07 באתר נבו.

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים