בתי דיור מוגן מחויבים לספק בטוחות לכספי הפיקדון ששילמו להם הדיירים
בית הדיור המוגן יישא לבדו בעלויות הכרוכות בהבטחת כספי הפיקדון
הדייר חייב לבחור באחת מהחלופות להבטחת כספי הפיקדון (אין אפשרות לוותר על הזכאות)
ראו סעיפים 27 ו-27א-27ט לחוק הדיור המוגן

בית דיור מוגן שמחזיק סכום שעולה על 7% מהפיקדון ששילם דייר או עולה על 70,000 ₪ (לפי הנמוך מביניהם), מחויב להבטיח את כספי הפיקדון.

  • הבטחת כספי הפיקדון תיעשה על-ידי רישום משכנתא ראשונה, או באמצעות אחת מהחלופות הבאות:
    • מתן ערבות בנקאית (או ערבות מחברת ביטוח) לדייר.
    • העברת 40% מסכום הפיקדון לנאמן.
  • הדייר חייב לבחור באחת מהחלופות להבטחת כספי הפיקדון ששילם (הוא אינו רשאי לבחור שלא לקבל בטוחות).
אזהרה
בית הדיור המוגן יישא בעלות הכרוכה בהבטחת הכספים. אסור להטיל את העלויות הללו על הדיירים.

מי זכאי?

  • כל דייר (או מי שמתעתד להיות דייר) בבית דיור מוגן, ששילם פיקדון לבית הדיור המוגן.
  • כל אדם אחר ששילם את הפיקדון עבור הדייר (במקרה זה הבטוחה להבטחת כספי הפיקדון תירשם לטובתו).

רישום משכנתא ראשונה

  • הבעלים של בית הדיור המוגן ירשמו משכנתא ראשונה על זכותם בקרקע שעליה בנוי בית הדיור המוגן, לא כולל את השטחים המסחריים ואת שטחה של המחלקה הסיעודית.
  • המשכנתא תירשם לטובת נאמן, שדיירי הבית ימנו באסיפת הדיירים, בהחלטה שתתקבל ברוב קולות של המשתתפים בהצבעה.
    • הנאמן יכין רשימה שתפרט את חלקו היחסי של כל אחד מהדיירים בסך הפיקדונות.
    • לנאמן ייקבע שכר סביר על-ידי הדיירים ובית הדיור המוגן.
    • אם הצדדים לא יגיעו להסכמה על שכרו של הנאמן, המשכנתא על הזכות בקרקע של בית הדיור המוגן תירשם לטובת כל דייר בנפרד.
  • אם בית הדיור המוגן רשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, הבעלים רשאי לרשום את המשכנתא לטובת כל דייר, על הדירה שבה יתגורר הדייר בהתאם למפורט בהסכם ההתקשרות ביניהם.
  • אם הקרקע שבית הדיור המוגן בנוי עליה נמצאת בבעלותה של הרשות המקומית:
    • המשכנתא תירשם על זכותם בקרקע של בעלי בית הדיור המוגן.
    • הרשות המקומית לא תמנע את הרישום במקרה זה, אך היא רשאית לקבוע את תנאי הרישום.

הבטחת כספי הפיקדון עד לרישום המשכנתא

  • בית דיור מוגן שטרם אוכלס ימסור ערבות בנקאית לכל מי ששילם לו פיקדון.
  • לאחר שהדיירים יעברו להתגורר בבית הדיור המוגן ויחזירו את הערבות הבנקאית, בית הדיור המוגן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה על התחייבותו לרשום את המשכנתא לטובת נאמן שימנו הדיירים.
    • הנאמן ימונה באסיפת דיירים שניתנה לגביה הודעה זמן סביר מראש, בהחלטה שתתקבל ברוב קולות של הדיירים שישתתפו בהצבעה.
    • אם טרם אוכלסו 20% מהדירות, הנאמן ימונה על ידי גוף שמייצג את המספר הגדול ביותר של הדיירים.
  • בית דיור מוגן שרשום כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים רשאי לרשום הערת אזהרה לטובת כל דייר, על הדירה שבה יתגורר הדייר בהתאם להסכם ההתקשרות.
  • הערת האזהרה תהיה למשך תקופה של עד שנתיים. בסיום התקופה ירשום בית הדיור המוגן משכנתא על זכותו במקרקעין בהתאם למפורט למעלה.
  • אם קיים נושה שכבר ניתנו לטובתו שעבוד או התחייבות קודמת לשעבוד לגבי בית הדיור המוגן, רישום הערת האזהרה מותנה בכך שאותו נושה ימסור הודעה בכתב שלפיה השעבוד (או ההתחייבות לשעבוד) לא ימומשו מתוך דירותיהם של הדיירים.

מחיקת המשכנתא או הערת האזהרה

  • בכל אחת מהנסיבות הבאות יהיה ניתן למחוק את המשכנתא או את הערת האזהרה:
    • בית הדיור המוגן השיב את הפיקדון לדייר או לנאמן שמינה הדייר במסמכי המשכנתא.
    • בית הדיור המוגן העביר את כספי הפיקדון בהתאם להסכם ההתקשרות עם הדייר.
    • לא נותרה יתרת פיקדון.
  • אם המשכנתא או הערת האזהרה נרשמו לטובת נאמן, הוא ימחק את שמו של הדייר מרישומיו הפנימיים בתוך 14 ימי עסקים מהיום שבו יוצגו לנאמן מסמכים המעידים על התקיימות אחת מהנסיבות שצוינו.
  • אם המשכנתא או הערת האזהרה נרשמו לטובת הדייר:
    • הדייר (או נציג שהוא מינה לעניין זה) יגיש בקשה למחיקת המשכנתא בתוך 14 ימי עסקים מהיום שבו יוצגו לו מסמכים המעידים על התקיימות אחת מהנסיבות שצוינו.
    • אם לא תוגש בקשה בתוך 14 ימי עסקים, עורך דין מטעם בית הדיור המוגן יהיה רשאי להגיש בקשה למחיקת המשכנתא או הערת האזהרה, לאחר שיוצגו לו מסמכים המעידים על התקיימות אחת מהנסיבות שצוינו.
  • אם דייר שנפטר לא מינה אדם אחר מטעמו שיקבל את יתרת הפיקדון לטובת היורשים (או שלא אותר אדם שמינה הדייר):
    • בית הדיור המוגן יוכל למנות עורך דין שיפעל בנאמנות לטובת יורשי הדייר.
    • עורך הדין יהיה רשאי למחוק את המשכנתא לאחר שיוצגו לו מסמכים המעידים על הנסיבות שמאפשרות זאת, ולהחזיק את כספי הפיקדון בנאמנות עד שיועברו לידי היורשים.

חלופות למשכנתא

  • במקום רישום משכנתא ראשונה, בית הדיור המוגן רשאי להבטיח את כספי הפיקדון באחת מהחלופות הבאות:
    1. למסור לדייר ערבות בנקאית.
    2. להעביר 40% מסכום הפיקדון לנאמן:
      • הנאמן ימונה על-ידי בית הדיור המוגן לפי חוזה נאמנות שהדייר הוא הנהנה בו.
      • כספי הפיקדון יוחזקו על ידי הנאמן בנאמנות לטובת הדייר.

מימוש הבטוחות

הפקדת כספים בקרנות למקרים של הליכי חדלות פירעון

  • בית דיור מוגן יוכל להחזיק את כספי הפקדונות שנרשמו להם בטוחות רק בתנאי שיפקיד כספים בקרן משותפת למימון הוצאות בשל מצב בריאותי של דייר ובקרן למימון תפעולו של הבית, למקרים שבהם בית הדיור המוגן ייקלע להליכי חדלות פירעון.
  • למידע נוסף ראו קרנות לטובת דיירים בבית דיור מוגן למקרים של חדלות פירעון.

פנייה לממונה על חוק דיור מוגן

ועדת חריגים בנושא הבטוחות

  • בנסיבות שונות, בעלי בתי דיור מוגן יכולים לפנות לוועדת חריגים מטעם משרד הרווחה ולבקש פטור מהחובה לספק את הבטוחות שנקבעו בחוק.
  • ועדת החריגים רשאית לאשר לבית דיור מוגן פטור מלא או חלקי, לקבוע תנאים לפטור ולהורות על הוצאת בטוחה אחרת או כל דרישה אחרת, אם שוכנעה שקיים קושי ממשי לרישום משכנתא שאינו תלוי בבית הדיור המוגן וכי נקט את כל האמצעים שעומדים לרשותו לרישום משכנתא ראשונה, והבטוחה האחרת היא מספקת.
  • הוועדה תקבל את החלטתה לאחר שתשמע את נציגי הדיירים המתגוררים בבית הדיור המוגן או אדם מטעמם או מטעם ארגון דיירים, וכן את נציג בית הדיור המוגן או אדם מטעמו.
  • ההחלטה תימסר בכתב לבית הדיור המוגן ו‏‏לוועד הדיירים (אם קיים) או לנציג מטעם הדיירים, ותפורסם לציבור.
  • אם הוועדה תאשר לבית הדיור המוגן פטור (מלא או חלקי), הוא יהיה תקף לתקופה של עד שנתיים.
  • עם זאת, הוועדה רשאית להאריך את הפטור בתקופות נוספות שלא יעלו על 5 שנים.
  • למידע נוסף על ועדת החריגים ולעדכונים לגבי החלטותיה בפניות שנעשו מבתי דיור מוגן, ראו באתר משרד הרווחה.

חשוב לדעת

  • הממונה על הדיור המוגן במשרד הרווחה רשאי לדרוש בכל עת מבית הדיור המוגן להוכיח כי הוא בעל יציבות כלכלית מתאימה, ורשאי להודיע לדיירים אם הוא סבור שמתקיים אחד מהמצבים הבאים:
    • קיים חשש סביר שבית הדיור המוגן אינו עומד בעקרון עסק חי (שימשיך לפעול זמן רב).
    • יכולתו של בית הדיור המוגן להשיב את כספי הפיקדון, כולם או חלקם, לפי תנאי הסכם ההתקשרות, עלולה להיפגע.
    • גובה החוב של בית הדיור המוגן לדיירים עולה על ערך הבטוחות שנתן להם.
ראו גם

גורמים מסייעים

ארגוני סיוע

גורמי ממשל

  • משרד הרווחה- הממונה על פניות הציבור ומפקחי בתי הדיור המוגן במחוזות

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים