יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה בכל חודש שבו הכנסות אלה אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2024)
אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ (נכון ל- 2024), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום בהתאם לחישוב שמפורט בהמשך
בעלי דירה שאינם זכאים לפטור או שאינם מממשים אותו, חייבים לשלם מס הכנסה על הכנסותיהם באחד המסלולים שנקבעו בחוק
בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם זכאים לפטור ממס במסלול מיוחד על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות
למידע נוסף ראו באתר רשות המסים בישראל

תקציר

יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה, בהתאם לגובה הכנסתו מדמי השכירות.

שימו לב
בעלי דירה יחידה שמשכירים אותה למגורים, ובמקביל שוכרים דירה אחרת, ואינם זכאים לפטור או לא ממשים אותו, יכולים להפחית לצרכי מס את סכום השכירות שהם משלמים כשוכרים (עד תקרה של 7,500 ש"ח) מסכום השכירות שהם מקבלים כמשכירים, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש ולא על מלוא דמי השכירות שהם מקבלים.
למידע נוסף ראו ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים.

מי זכאי?

  • אדם (לא חברה ולא שותפות) אשר משכיר דירה או מספר דירות לאחרים תמורת שכר דירה, אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
    1. הדירה מיועדת לשמש למגורים לפי טיבה (למשל, לא מדובר במחסן או בחנות שהושכרו למגורים).
    2. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכירים או אינה חייבת ברישום כזה (כלומר היא לא חלק מהעסק של המשכירים).
    3. הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד וברשותו של המשכיר ישנה הצהרה בכתב על כך, או לחלופין חוזה שכירות לפיו ברור כי הדירה משמשת לשוכרים למגורים בלבד.
    4. הדירה מושכרת לשוכרים שהם אדם יחיד (כלומר הם אינם חברה או שותפות) או לחברה שעיקר פעולתה הוא למטרות של מתן דיור לזכאי משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עלייה, לבריאות ולסעד ופעילותה אינה לצורכי רווח, ומנהל רשות המסים אישר זאת.
    5. סך כל ההכנסות משכר הדירה נמוך מ-11,308 ₪ לחודש (נכון ל-2024) - הפטור ניתן עבור כל חודש בנפרד ולא מחשבים את שכר הדירה השנתי.
      • אם ההכנסה משכר הדירה בחודש מסוים לא עולה על 5,654 ₪ לחודש יינתן פטור מלא על שכר הדירה שקיבל המשכיר בחודש זה. אם ההכנסה משכר הדירה באותו חודש היא מעל 5,654 ₪, יינתן פטור חלקי עבור שכר הדירה בחודש זה.
      • אם בעל הדירה משכיר מספר דירות, לצורך חישוב הפטור יביאו בחשבון את כל ההכנסות שקיבל מהשכרת הדירות, וכל עוד סך כל ההכנסות בחודש מסוים נמוך מ-11,308 ₪, יוכל בעל הדירה ליהנות מהפטור באותו חודש.
אזהרה
השכרה של מספר גדול של דירות עלולה להיחשב כהכנסה מעסק ולא תזכה בפטור ממס
לפי עמדת רשות המסים, שפורסמה בהמשך לפסיקת בית המשפט העליון, מי שמשכירים 10 דירות ומעלה נחשבים למפעילי עסק להשכרת דירות ויחויבו במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו על-ידי רשות המסים. השכרה של 5 דירות או פחות תוכל לזכות בפטור.

גובה הפטור

הכנסות משכירות עד 5,654 ₪ לחודש

  • אם גובה ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים אינו עולה על 5,654 ₪, המשכיר זכאי לפטור ממס הכנסה על מלוא שכר הדירה ששולם לו באותו חודש.
דוגמה
  • אדם שמשכיר דירה ב-4,000 ₪ לחודש
  • אדם שמשכיר 2 דירות: האחת ב-3,000 ₪ לחודש, והשנייה ב-2000 ₪ לחודש (סה"כ הכנסותיו משכירות: 5,000 ₪)

הכנסות משכירות מעל 5,654 ₪ ופחות מ-11,308 ₪ לחודש

  • אם גובה ההכנסות משכירות בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ ונמוך מ-11,308 ₪, יינתן פטור ממס רק על חלק מהסכום באותו חודש.
  • גובה הפטור יחושב באופן הבא:
    • תחילה מחשבים בכמה עולה גובה השכירות על 5,654 ₪. (סך ההכנסות משכירות פחות 5,654).
    • את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,654 (כלומר: 5,654 פחות הסכום שהתקבל בסעיף הקודם), והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהן יינתן פטור.
דוגמה
אדם שמשכיר דירה תמורת 7,000 ₪ לחודש
  • תחילה יש לחשב בכמה עולה סכום השכירות על הסכום 5,654 ₪: 1,346 = 5,654 - 7,000.
  • לאחר מכן יש להפחית את הסכום שהתקבל (1,346) מ-5,654 ₪, כלומר: 4,308 = 1,346 - 5,654. התוצאה שהתקבלה היא הסכום הפטור ממס.
  • המשכיר יהיה פטור ממס על ההכנסות בסך 4,308 ₪ לחודש, ועל יתרת ההכנסה משכירות בסך 2,692 ₪ (4,308 - 7,000) הוא ישלם מס הכנסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
דוגמה
אדם המשכיר 2 דירות: אחת ב-5,000 ₪ והשנייה ב-2,000 ₪

חישוב המס כשגובה דמי השכירות משתנה במהלך השנה

  • חישוב המס על דמי שכירות נעשה על בסיס חודשי.
  • אם במהלך שנה מסוימת שכר הדירה השתנה כך שבחודשים מסוימים הוא היה נמוך מתקרת הפטור ובחלק מהשנה הוא היה גבוה ממנה:
    • בחודשים שבהם שכר הדירה היה נמוך מתקרת הפטור ניתן לקבל את הפטור המלא.
    • בחודשים שבהם שכר הדירה עבר את תקרת הפטור ניתן לקבל פטור יחסי והיתרה תמוסה לפי מדרגות מס הכנסה.
דוגמה
דמי שכירות שהשתנו במהלך שנת 2024
  • דמי השכירות בחודשים ינואר - יוני היו 5,000 ₪ ובחודשים יולי - דצמבר הועלו ל- 5,800 ₪.
    • על ההכנסה מדמי השכירות בחודשים ינואר - יוני ניתן ליהנות מפטור מלא ממס.
    • על ההכנסה מדמי השכירות בחודשים יולי - דצמבר ניתן לקבל פטור חלקי ממס.
  • גובה הפטור החלקי בחודשים יולי - דצמבר הוא 5,508 ₪. ועל יתרת שכר הדירה באותם חודשים (292 ₪) יש לשלם מס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. במקרה זה לא ניתן לנצל את מסלול המס המופחת (10%).
  • אפשרות אחרת היא שישולם מס הכנסה בשיעור 10% על כל שכר הדירה באותה שנה (כולל עבור החודשים שבהם גובה דמי השכירות היה נמוך מהתקרה) או שמלוא שכר הדירה באותה שנה ימוסה לפי מדרגות מס הכנסה.
שימו לב
אין אפשרות לפצל באותה שנה לכמה מסלולי מיסוי את ההכנסות משכר דירה שמקורן באותה דירה.
יש לבחור אם כל ההכנסה מדמי השכירות תמוסה ב-10% או לפי מדרגות מס, או שבכל חודש ינוצל פטור ממס ובחודשים שבהם שכר הדירה עולה על תקרת הפטור יתרת שכר הדירה תחויב במס לפי מדרגות מס הכנסה.

תהליך מימוש הזכות

  • הזכות ניתנת באופן אוטומטי.
  • אם בעלי הדירה מחויבים להגיש דוחות שנתיים למס הכנסה (למשל אם הם עובדים עצמאים) או שהם מגישים בקשה להחזר מס הכנסה, עליהם להצהיר בדוח או בבקשת ההחזר על הכנסה זו ועל בחירתם במסלול הפטור.
    • יש לצרף לדוח (או לבקשה) את החוזה ואישור בכתב מהשוכרים שהדירה משמשת למגורים בלבד.
    • אם כתוב בחוזה השכירות שהדירה משמשת רק למגורים ניתן להסתפק בחוזה ללא אישור בכתב מהשוכרים.

השלכות הפטור על היבטי מיסוי נוספים

  • לשאלה האם הפטור מנוצל, במלואו או בחלקו, עשויות להיות השלכות נוספות מבחינת מיסוי, כמתואר להלן.
  • אם המשכיר אינו זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה, מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לקבל החלטה מושכלת בנוגע למסלול הפטור המתאים ביותר.

משמעות לעניין הכרה בהוצאות שוטפות במס הכנסה

  • כאשר מנצלים את הפטור ממס על השכרת דירה למגורים, לא ניתן לקבל הנחה במס בשל הוצאות שהמשכירים הוציאו על הדירה (ניקיון, תחזוקה, מסים פחת וכו'). הוצאות אלה אינן מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי (בניגוד למשכירים שבחרו לשלם מס מלא לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).
  • אם נוצל פטור חלקי (על חלק מדמי השכירות) ועל החלק האחר שולם מס מלא, ניתן להכיר בחלק מההוצאות שהוצאו על הדירה כהוצאות מוכרות, כנגד המס ששולם בשיעור מלא.

משמעות לעניין מס שבח במכירת דירה מגורים ללא פטור מלא ממס שבח

  • משכיר אשר ניצל במלואו את הפטור ממס, ומבקש למכור את הנכס ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, לא יוכל להכיר בהוצאות שוטפות כהוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח.
  • בנוסף, לסכום מס השבח יתווסף פחת בסכום המגלם 2% מערך הדירה הנמכרת, בגין כל שנה בה הדירה היתה מושכרת.
  • כאשר נוצל פטור מופחת (10%), והמשכיר מבקש למכור את הדירה (ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח), השבח יחושב כך, שלשווי המכירה יתווסף הסכום המקסימלי של הפחת, שניתן היה לנכות מהשווי אלמלא הפטור.

חשוב לדעת

גובה הפטור בשנים קודמות

שנה גובה דמי השכירות הפטורים ממס
2023 5,471 ₪
2022 5,196 ₪
2021 5,074 ₪
2020 5,100 ₪
2019 5,090 ₪
2018 5,030 ₪
2017 5,010 ₪
2016 5,030 ₪
2015 5,070 ₪
ראו גם

גורמים מסייעים

גורמי ממשל

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

פסקי דין

הרחבות ופרסומים