חדש:ניסיון:פטור ממס על השכרת דירה למגורים (זכות)

אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור מלא ממס על הכנסותיו משכר הדירה, אם הכנסות אלה אינן עולות על 5,654 ₪ באותו חודש (נכון ל-2025)

אם סך כל הכנסותיו משכר דירה בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ אך נמוך מ-11,308 ₪ (נכון ל- 2025), ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום

לפטור ממס על השכרת דירה יש משמעויות על מס השבח שישולם במקרה שבו הדירה תימכר

למידע נוסף ראו באתר רשות המסים בישראל

בקצרה

אדם שמשכיר דירה או דירות למגורים יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה, בהתאם לגובה הכנסתו מדמי השכירות.

מי זכאי?

• אדם (לא חברה ולא שותפות) אשר משכיר דירה או כמה דירות תמורת שכר דירה, זכאי לפטור ממס אם מתקיימים כל התנאים הבאים:
  1. הדירה מיועדת לשמש למגורים. למשל, לא מדובר במחסן או בחנות שהושכרו למגורים.
  2. הדירה היא לא חלק מהעסק של המשכירים.
  3. הדירה משמשת למגורים בלבד ועובדה זו מצוינת בחוזה השכירות.
  4. הדירה מושכרת לשוכרים שהם אדם יחיד (כלומר הם אינם חברה או שותפות) או לחברה שעיקר פעולתה הוא למטרות של מתן דיור לזכאי משרד הבינוי והשיכון, לקליטת עלייה, לבריאות ולסעד ופעילותה אינה לצורכי רווח, ורשות המסים אישרה זאת.
  5. סך כל ההכנסות משכר הדירה נמוך מ-11,308 ₪ לחודש. הפטור ניתן עבור כל חודש בנפרד, ולא מחשבים את שכר הדירה השנתי.
     • אם ההכנסה משכר הדירה בחודש מסוים אינה עולה על 5,654 ₪ לחודש יינתן פטור מלא על שכר הדירה שקיבל המשכיר בחודש זה. אם ההכנסה משכר הדירה באותו חודש היא מעל 5,654 ₪, יינתן פטור חלקי עבור שכר הדירה בחודש זה.
     • אם בעל הדירה משכיר כמה דירות, כאשר ההכנסות בחודש מסוים נמוך מ-11,308 ₪, יוכל בעל הדירה ליהנות מהפטור באותו חודש.

אזהרה

השכרה של מספר גדול של דירות עלולה להיחשב כהכנסה מעסק ולא תזכה בפטור ממס

לפי עמדת רשות המסים, שפורסמה בהמשך לפסיקת בית המשפט העליון, מי שמשכירים 10 דירות ומעלה נחשבים למפעילי עסק להשכרת דירות ויחויבו במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו על-ידי רשות המסים. השכרה של 5 דירות או פחות תוכל לזכות בפטור.

גובה הפטור

הכנסות משכירות עד 5,654 ₪ לחודש

• אם גובה ההכנסות משכר דירה בחודש מסוים אינו עולה על 5,654 ₪, המשכיר זכאי לפטור ממס הכנסה על מלוא שכר הדירה ששולם לו באותו חודש.

לדוגמה

• אדם שמשכיר דירה ב-4,000 ₪ לחודש
• אדם שמשכיר 2 דירות: האחת ב-3,000 ₪ לחודש, והאחרת ב-2000 ₪ לחודש (סך הכנסותיו משכירות: 5,000 ₪)

הכנסות משכירות מעל 5,654 ₪ ופחות מ-11,308 ₪ לחודש

• אם גובה ההכנסות משכירות בחודש מסוים גבוה מ-5,654 ₪ ונמוך מ-11,308 ₪, יינתן פטור ממס רק על חלק מהסכום באותו חודש.
• גובה הפטור יחושב באופן הבא:
  • תחילה מחשבים בכמה עולה גובה השכירות על 5,654 ₪. (סך ההכנסות משכירות פחות 5,654).
  • את התוצאה המתקבלת יש להפחית מהסכום 5,654 (כלומר: 5,654 פחות הסכום שהתקבל בסעיף הקודם), והתוצאה שתתקבל היא סכום ההכנסות שעליהם יינתן פטור.

לדוגמה

אדם שמשכיר דירה תמורת 7,000 ₪ לחודש

• תחילה יש לחשב בכמה עולה סכום השכירות על הסכום 5,654 ₪: 1,346 = 5,654 - 7,000.
• לאחר מכן יש להפחית את הסכום שהתקבל (1,346) מ-5,654 ₪, כלומר: 4,308 = 1,346 - 5,654. התוצאה שהתקבלה היא הסכום הפטור ממס.
• המשכיר יהיה פטור ממס על ההכנסות בסך 4,308 ₪ לחודש, ועל יתרת ההכנסה משכירות בסך 2,692 ₪ (4,308 - 7,000) הוא ישלם מס הכנסה לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.

לדוגמה

אדם המשכיר 2 דירות: אחת ב-5,000 ₪ והאחרת ב-2,000 ₪

• סך הכנסותיו משכר דירה הוא 7,000 ₪ (5,000 + 2,000) ועל כן הסכום הפטור ממס הוא 4,308 ₪.
• המשכיר יוכל לנצל את מלוא הפטור (4,308 ₪) על הדירה היקרה יותר ולשלם מס רק על היתרה בסך 692 ₪ (5,000 - 4,308). המס ישולם לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית. על הדירה הזולה יותר הוא ישלם מס על מלוא שכר הדירה (2,000 ₪) באחת מ-2 הדרכים האפשריות (מסלול מס מופחת בשיעור 10% או במסלול מס מלא המחושב לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).
• לחלופין, המשכיר יכול לנצל את הפטור תחילה על הדירה הזולה יותר (2,000 ₪) אך מכיוון שהסכום הפטור (4,308 ₪) גבוה משכר הדירה המשולם לדירה זו, תישאר לו יתרה של 2,308 ₪ שלא נוצלה, הוא יוכל לבחור בין שתי האפשרויות הבאות:
  • לקבל פטור על 2,308 ₪ מתוך שכר הדירה היקרה, ואילו יתרת שכר הדירה בסך 2,692 ₪ (2,308 - 5,000) תחויב במס הכנסה לפי מסלול מס מלא המחושב לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית.
  • לשלם מס הכנסה על מלוא שכר הדירה (ללא פטור ממס) שקיבל מהדירה היקרה באחת מ-2 הדרכים האפשריות (מסלול מס מופחת בשיעור 10% או במסלול מס מלא המחושב לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).

חישוב המס כשדמי השכירות משתנים במהלך השנה

• חישוב המס על דמי שכירות נעשה על בסיס חודשי.
• אם במהלך שנה מסוימת שכר הדירה השתנה כך שבחודשים מסוימים הוא היה נמוך מתקרת הפטור ובחלק מהשנה הוא היה גבוה ממנה:
  • בחודשים שבהם שכר הדירה היה נמוך מתקרת הפטור ניתן לקבל את הפטור המלא.
  • בחודשים שבהם שכר הדירה עבר את תקרת הפטור ניתן לקבל פטור יחסי והיתרה תמוסה לפי מדרגות מס הכנסה.

לדוגמה

דמי שכירות שהשתנו במהלך שנת 2025

• דמי השכירות בחודשים ינואר - יוני היו 5,000 ₪ ובחודשים יולי - דצמבר הועלו ל- 5,800 ₪.
  • על ההכנסה מדמי השכירות בחודשים ינואר - יוני ניתן ליהנות מפטור מלא ממס.
  • על ההכנסה מדמי השכירות בחודשים יולי - דצמבר ניתן לקבל פטור חלקי ממס.
• גובה הפטור החלקי בחודשים יולי - דצמבר הוא 5,508 ₪. ועל יתרת שכר הדירה באותם חודשים (292 ₪) יש לשלם מס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. במקרה זה לא ניתן לנצל את מסלול המס המופחת (10%).

• אפשרות אחרת היא שישולם מס הכנסה בשיעור 10% על כל שכר הדירה באותה שנה (כולל עבור החודשים שבהם גובה דמי השכירות היה נמוך מהתקרה) או שמלוא שכר הדירה באותה שנה ימוסה לפי מדרגות מס הכנסה.

שימו לב

אין אפשרות לפצל באותה שנה לכמה מסלולי מיסוי את ההכנסות משכר דירה שמקורן באותה דירה.
יש לבחור אם כל ההכנסה מדמי השכירות תמוסה ב-10% או לפי מדרגות מס, או שבכל חודש ינוצל פטור ממס ובחודשים שבהם שכר הדירה עולה על תקרת הפטור יתרת שכר הדירה תחויב במס לפי מדרגות מס הכנסה.

תהליך מימוש הזכות

• אם בעל הדירה מחויב להגיש דו"חות שנתיים למס הכנסה (למשל הוא עובד עצמאי) או מגיש בקשה להחזר מס הכנסה, עליו להצהיר בדו"ח (או בבקשת ההחזר) על הכנסה זו ועל בחירתו במסלול הפטור, ולצרף לדו"ח את החוזה ואישור בכתב מהשוכר כי הדירה משמשת למגורים בלבד. אם הדבר כתוב בחוזה השכירות, ניתן להסתפק בחוזה עצמו.

השלכות הפטור על היבטי מיסוי נוספים

• לשאלה האם הפטור מנוצל, במלואו או בחלקו, עשויות להיות השלכות נוספות מבחינת מיסוי.
• אם המשכיר אינו זכאי לפטור מלא ממס שבח במכירת הדירה, מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לקבל החלטה מושכלת בנוגע למסלול הפטור המתאים ביותר.

הכרה בהוצאות שוטפות במס הכנסה

• כאשר מנצלים את הפטור ממס על השכרת דירה למגורים, לא ניתן לקבל הנחה במס בשל הוצאות של המשכירים כמו ניקיון, תחזוקה, מסים, פחת וכו'. הוצאות אלה אינן מוכרות כהוצאה מותרת בניכוי. זאת בניגוד למשכירים שבחרו לשלם מס מלא לפי מדרגות המס להכנסה שאינה מיגיעה אישית).
• אם נוצל פטור על חלק מדמי השכירות ועל החלק האחר שולם מס מלא, ניתן להכיר בחלק מההוצאות שהוצאו על הדירה כהוצאות מוכרות, כנגד המס ששולם בשיעור מלא.

משמעות לעניין מס שבח במכירת הדירה

• משכיר שניצל במלואו את הפטור ממס, ומבקש למכור את הנכס ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, לא יוכל להכיר בהוצאות שוטפות כהוצאות מוכרות לניכוי בעת חישוב מס שבח.
• בנוסף, לסכום מס השבח יתווסף פחת בסכום המגלם 2% מערך הדירה הנמכרת, בגין כל שנה שבה הדירה הושכרה.
• כאשר נוצל פטור מופחת (10%), והמשכיר מבקש למכור את הדירה ואינו זכאי לפטור מלא ממס שבח, השבח יחושב כך, שלשווי המכירה יתווסף הסכום המקסימלי של הפחת, שניתן היה לנכות מהשווי אלמלא הפטור.

כדאי לדעת

• הפטור ממס ניתן בכל חודש שבו גובה שכר הדירה לא עלה על התקרות שמפורטות לעיל. החישוב הוא חודשי (בודקים כל חודש בנפרד) ולא שנתי.
• לא ניתן לקבל פטור חלקי וגם לבחור במסלול מס מופחת (10%) על אותה דירה.
• למידע נוסף על מסלולי המיסוי על שכר דירה ואפשרויות השילוב ביניהם ראו ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים.
• בני 65 ומעלה שעוברים לבית אבות ומשכירים את דירתם יכולים לבחור לקבל פטור ממס על הכנסה מדמי השכירות במסלול שונה.
  • הפטור יינתן על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות.
  • למידע נוסף ראו פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה לבני 65 ומעלה שעברו לבית אבות ומשכירים את דירתם.

גובה הפטור בשנים קודמות

שנה	גובה דמי השכירות הפטורים ממס
2021	5,074 ₪
2020	5,100 ₪
2019	5,090 ₪
2018	5,030 ₪
2017	5,010 ₪
2016	5,030 ₪
2015	5,070 ₪

ראו גם

• השכרת דירה - מידע למשכיר
• מס הכנסה
• ניכוי מס הכנסה מדמי שכירות של דירה למגורים
• תיקון ליקויים בדירה מושכרת
• תשלומים שמותר להטיל על שוכר דירה

גורמים מסייעים

מוקדים ממשלתיים

שם	אתר	דוא"ל	טלפוןטל'
רשות המיסים	אתר	פניה מקוונת	*4954
שי"ל	אתר	פניה מקוונת	118
מענה ממשלתי מרכזי	אתר	דוא"ל	1299

גורמי ממשל

• רשות המסים בישראל

מקורות משפטיים ורשמיים

חקיקה ונהלים

• חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990
• תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), תשמ"ט-1989
• הוראות ביצוע רשות המסים מס' 5/2007 מיום 27.02.2007 - חישוב השבח במכירת דירת מגורים שהושכרה למגורים

פסקי דין

• הכנסה מדמי שכירות מ-20 דירות למגורים היא עסק השכרת נכסים החייב לפי מדרגת המס הגבוהה ביותר (מס שולי)

הרחבות ופרסומים

• לוחות עזר לחישוב מס הכנסה ממשכורת ושכר עבודה וטבלאות עזר לחישוב המס לניכוי ממשכורת באתר רשות המסים.
• מדריך דע את זכויותיך וחובותיך באתר רשות המסים.* הודעת רשות המסים מיום 07.02.2018 - טיוטת חוזר המבהיר את עמדתה של רשות המסים לגבי סיווג הכנסה מהשכרת דירות מגורים