הקדמה:

הורים לילד המקבל גמלת ילד נכה עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת (0.5% בלבד) בקניית דירה למגורי הילד
מי שנקבעה להם זכאות קבועה לגמלת ילד נכה בשיעור המירבי (188%), או שנקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100% (או 90% נכות רפואית משוקללת) לא נדרשים יותר לעבור ועדה רפואית נוספת (כפי שהיה בעבר). בשאר המקרים צריך לפנות לוועדה הרפואית
ברכישת דירה המוגדרת כדירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש"ח (נכון ל-2021), ניתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה

הורים לילד המקבל גמלת ילד נכה עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים.

  • מי שרוכשים קרקע לבנייה זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% רק לגבי השטח שתיבנה עליו הדירה שתשמש למגוריהם (שאר השטח יחויב במס רכישה רגיל), ובתנאי שהדירה תיבנה בתוך שנתיים.
שימו לב
קביעת נכות רפואית לילד
החל מספטמבר 2019 המוסד לביטוח לאומי קובע במקביל לקביעת הזכאות לגמלת ילד נכה גם את אחוזי הנכות הרפואית לילדים שיש להם לקות חמורה.
  • נכות רפואית שנקבעת לצמיתות בשיעורים מסוימים מקנה זכאות להטבות הבאות מרשות המסים:
  • המוסד לביטוח לאומי מעביר באופן אוטומטי לרשות המסים מידע על ילדים שמקבלים גמלת ילד נכה בשיעור של 188% וילדים שנקבעו להם 100% נכות רפואית (או 90% נכות רפואית משוקללת בגין כמה ליקויים).
  • במקרים אלה, כשמגישים את הבקשה להטבת המס אין צורך לעבור ועדה רפואית נוספת ואף לא לצרף אישור על שיעור הנכות.
  • בשאר המקרים ניתן להגיש למוסד לביטוח לאומי בקשה לקביעת אחוזי הנכות על-ידי ועדה רפואית, שתבחן את זכאות הילד בהליך מזורז בהתאם למסמכים הרפואיים.
  • למידע נוסף ראו במדריך רשות המסים- זכויות מס לאנשים עם מוגבלות.

שיעור ההטבה

שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ש"ח

  • ברכישה שנעשתה מיום 06.12.2016 ואילך של דירה יחידה (ראו הגדרה בהמשך), ששוויה עד 2,500,000 ש"ח, יינתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה:
  • על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח לא ישולם מס רכישה, החל מיום 16.01.2021 ועד יום 15.01.2022 (עד 1,744,505 ש"ח בשנה שלפני כן).
  • על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (עד 2,500,000 ש"ח, כאמור), ישולם מס רכישה בשיעור של 0.5% משווי אותו חלק.

שיעור ההטבה בשאר המקרים

  • ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה, או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ש"ח, וכן ברכישה שנעשתה לפני יום 06.12.2016 של דירה יחידה ששוויה נמוך מסכום זה, הזכאות היא לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד מערך הדירה.

הגדרת דירה יחידה

משפרי דיור

  • משפרי דיור הם בעלי דירות המתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.
  • אם משפרי הדיור מחזיקים במקביל בשתי הדירות (הקיימת והחלופית) למשך תקופה המוגדרת בחוק, חישוב מס הרכישה לא יעשה במועד רכישת הדירה החלופית אלא "מוקפא" ומבוצע רק במועד מכירת הדירה הקיימת.
  • המשמעות היא שמשפרי הדיור לא ישלמו מס רכישה לפני שמכרו את הדירה הקיימת, ולא ימוסו לפי דירה נוספת אלא לפי דירה יחידה.
  • על משפרי הדיור לדווח למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה ולהצהיר כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת בתוך התקופות שנקבעו בחוק, כפי שיפורט בהמשך.
  • משפרי דיור שיש בבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור את שתיהן כדי לרכוש דירה חדשה, עשויים להיות זכאים לפטור חד פעמי ממס רכישה, כפי שיפורט בהמשך.

הקפאת מס רכישה למשפרי דיור שבבעלותם דירה אחת

  • כדי שחישוב המס יידחה למועד מכירת הדירה הקיימת ולא ייעשה במועד רכישת הדירה החלופית, על משפרי הדיור למכור את הדירה הקיימת בתוך התקופות הבאות:
    • מי שרוכשים דירה מיד שנייה צריכים למכור את דירתם הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית (אם הדירה נרכשה לפני 07.07.2021, עליהם למכור את דירתם בתוך 18 חודשים).
    • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקיימת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה החלופית תימסר להם בפועל (מועד קבלת טופס 4).
  • שימו לב: התקופה שבין ה-01.03.2020 ל-30.06.2021 לא תיספר בתוך 18 או 12 החודשים, לפי העניין, אם הם מסתיימים במהלך אותה תקופה (לפי חוק הארכת תקופות ודחיית מועדים בענייני הליכי מס ומענקי סיוע).
טיפ
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם, ניתן לבחור בין שני מסלולי הפטור. למשל, למי שרכש מקבלן דירה שעתידה להימסר רק בעוד שנתיים עדיף לבקש את הפטור לפי רכישת דירה מקבלן, וכך ליהנות מהקפאת המס לתקופה מצטברת של 3 שנים (שנתיים + 12 חודשים).
  • חישוב המס:

פטור ממס רכישה למשפרי דיור שבבעלותם שתי דירות

  • מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן, עשויים להיות זכאים לפטור ממס רכישה פעם אחת בחיים.
  • על המוכר לעמוד בכל תנאים הבאים:
    1. במועד בו הוא מוכר את הדירה הראשונה, יש בבעלותו רק דירה אחת נוספת (הדירה השנייה).
    2. הוא מכר את הדירה השניה בפטור ממס שבח, בתוך 12 חודשים מהיום בו מכר את הדירה הראשונה.
    3. שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,022,000 ש"ח, נכון לתקופה שבין ה-01.01.2021 ל-31.12.2021 (2,034,000 ש"ח בשנת 2020).
    4. בתוך 12 חודשים לפני או אחרי מכירת הדירה השנייה, הוא רכש את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום השווה ל-75% לפחות משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.
    5. הוא לא קיבל קודם לכן פטור ממס לפי סעיף זה.
  • אם שווי שתי הדירות יחד עלה על 2,022,000 ש"ח אך לא עלה על 3,362,000 ש"ח, המוכר יהיה זכאי לפטור ממס על ההפרש שבין 2,022,000 ש"ח לסכום השווי של הדירה הנוספת, וזאת במועד מכירת הדירה הראשונה.

מי שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה

  • רוכשי דירת מגורים שרכשו בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה, והדירה שרכשו בקבוצת הרכישה הייתה דירתם היחידה, עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה אם מתקיים לגביהם אחד משני אלה:
    1. הדירה הנוכחית (הנוספת) נרכשה 6.5 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידי הרוכש.
    2. הדירה הנוכחית נרכשה 4 שנים אחרי רכישת הדירה בקבוצת הרכישה, ומתקיימים כל התנאים הבאים:
      • הדירה הנוכחית נרכשה אחרי ה-25.06.2018.
      • בנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה), או שהבנייה החלה ורשות המסים שוכנעה כי חל עיכוב מהותי בהשלמתה.
      • העיכוב בהתחלת הבנייה או בהשלמתה חל בנסיבות שאינן בשליטתו של הרוכש ולא היו ידועות במועד רכישת הדירה בקבוצת הרכישה.
  • רוכש הדירה ייחשב כבעל דירה יחידה באחד משני המקרים שצוינו, אם ימכור את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה, ואם הדירה הנוכחית שרכש היתה דירתו היחידה אלמלא הדירה בקבוצת הרכישה.
טיפ
מי שעונה על התנאים שצוינו ייחשב כבעל דירה יחידה גם לצורך קביעת זכאותו להטבות על-פי חוקים שונים (כגון מענק עבודה, הבטחת הכנסה וזכויות שונות מהמוסד לביטוח לאומי), בתקופה שבין רכישת הדירה הנוכחית לבין מכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה (ובתנאי שהמכירה תיעשה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת הבנייה).


מי זכאי?

  • הורים לילד שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו, ונקבעה לו זכאות קבועה לגמלת ילד נכה בשיעור המירבי (188%), או שנקבעה לו נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100% (או 90% נכות רפואית משוקללת).

תהליך מימוש הזכות

ועדה רפואית לילד שטרם נקבעה לו נכות בשיעור המזכה בהנחה

  • אם שיעור הזכאות שנקבעה לילד נמוך מהשיעור הנדרש לקבלת ההנחה, יש להגיש בקשה לוועדה רפואית שתקבע מהו שיעור הנכות הרפואית של הילד.
  • ניתן לקבוע את אחוזי הנכות הרפואית על סמך המסמכים הרפואיים שיוגשו בבקשה.
  • לפרטים על הגשת הבקשה לוועדה, ראו ועדה רפואית להנחה במס רכישה.

הגשת בקשה לרשות המסים

  • יש לכתוב מכתב בקשה המפרט את הצורך של המשפחה במעבר לדירה המתאימה לצורכי הילד.
  • יש למלא טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה וטופס הצהרה על רכישת זכות מקרקעין.
  • רשות המסים תקבל באופן אוטומטי מהביטוח הלאומי מידע לגבי ילדים שנקבעה להם נכות בשיעור המזכה בהנחה, כך שהילד לא יידרש לעבור ועדה רפואית נוספת ולא יהיה צורך לצרף לבקשה אישור על שיעורי הנכות.
  • שולחים את המכתב והמסמכים באמצעות הדואר או בפקס אל 'מיסוי מקרקעין - הסניף המרכזי'.
    • כתובת דואר: רח' כנפי הנשרים 5, ת.ד. 1170 ירושלים מיקוד 91010.
    • מס' פקס: 02-6559404.
  • ניתן להיעזר במרכזי מידע, שירות ומשאבים של רשות המסים.

קבלת אישור מבית המשפט לענייני משפחה

  • לאחר הגשת הבקשה לרשות המסים, משפחות שילדם זכאי לגמלה בשיעור של 188%, או שהוועדה הרפואית קבעה לו 100% נכות רפואית/90% נכות רפואית משוקללת, יופנו לבית המשפט לענייני משפחה כדי לאשר את הזכאות לקבלת הפטור.
  • על ההורים לפנות לבית המשפט כאפוטרופוסים של הקטין בבקשה לסעד הצהרתי (כגון אישור פעולה בשם קטין).
  • האפוטרופוס הכללי ישיב לבקשת ההורים בהתייחסו לטובת הקטין.
  • לאחר שבית המשפט יאשר את הבקשה, יהיה ניתן לקבל את ההטבה.

דירה שנרשמה על שם הילד

  • אם ההורים ירצו בעתיד להעביר את הזכויות בדירה מהילד לאדם אחר, יהיה צורך באישור בית המשפט לענייני משפחה.
  • כאשר יגיע הילד לגיל 18, כל עוד לא מונה לו אפוטרופוס, יוכל לעשות בדירה כרצונו.
  • על-פי נוהל "אי זמינות" במשרד הבינוי והשיכון, הילד לא יאבד את זכאותו בעתיד להטבות בדיור, רק אם הדירה שנרכשה על שמו היא דירתם היחידה של הוריו והם מתגוררים בה.
    • מספיק שההורים יירשו חלק קטן מדירה אחרת, כדי לפסול את בנם מזכאות להטבות הניתנות ע"י משרד הבינוי והשיכון לאנשים עם מוגבלויות (כגון קבלת משכנתא בתנאים מיוחדים או סיוע בשכר דירה).
    • כמו כן, לא ידוע אם נוהל ה"אי זמינות" יישאר בתוקף לאורך השנים.

קבלת הטבה רטרואקטיבית

  • הורים שכבר שילמו מס רכישה, עונים על הקריטריונים בכל הנוגע לדיני מיסוי מקרקעין, וקיבלו את האישורים מביטוח לאומי ומביהמ"ש כמפורט בתהליך, יכולים לפנות ולבקש החזר עד ל-4 שנים רטרואקטיבית.

חשוב לדעת

  • ניתן לקבל הנחה במס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים. לכן, אם ההורים ינצלו את הזכאות של הילד פעם אחת, תהיה לו רק אפשרות אחת נוספת לקבלת הנחה בעתיד.
  • אין צורך לרשום את הדירה על שם הילד.

החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש

  • רשות המסים מפעילה יישום, המאפשר למי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן, לבדוק האם קיימת יתרת זכות לטובתם, בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה, ששילמו.
  • אם קיימת יתרת זכות, ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
  • למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.


פסקי דין

ארגוני סיוע

גורמי ממשל

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים