הורים לילד המקבל גמלת ילד נכה עשויים להיות זכאים לתשלום מס רכישה מופחת (0.5% בלבד) בקניית דירה למגורי הילד
מי שנקבעה להם זכאות קבועה לגמלת ילד נכה בשיעור 188% לפחות, או שנקבעה להם נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100% (או 90% נכות רפואית משוקללת) לא נדרשים יותר לעבור ועדה רפואית נוספת (כפי שהיה בעבר). בשאר המקרים צריך לפנות לוועדה הרפואית
ברכישת דירה המוגדרת כדירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪ (נכון ל-2024), ניתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה

תקציר

הורים לילד המקבל גמלת ילד נכה עשויים להיות זכאים להטבה בתשלום מס הרכישה, בהתאם לתנאים.

  • מי שרוכשים קרקע לבנייה זכאים לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% רק לגבי השטח שתיבנה עליו הדירה שתשמש למגוריהם (שאר השטח יחויב במס רכישה רגיל), ובתנאי שהדירה תיבנה בתוך שנתיים.
שימו לב
קביעת נכות רפואית לילד
החל מספטמבר 2019 המוסד לביטוח לאומי קובע במקביל לקביעת הזכאות לגמלת ילד נכה גם את אחוזי הנכות הרפואית לילדים שיש להם לקות חמורה.
  • נכות רפואית שנקבעת לצמיתות בשיעורים מסוימים מקנה זכאות להטבות הבאות מרשות המסים:
  • המוסד לביטוח לאומי מעביר באופן אוטומטי לרשות המסים מידע על ילדים שמקבלים גמלת ילד נכה בשיעור 188% לפחות וילדים שנקבעו להם 100% נכות רפואית (או 90% נכות רפואית משוקללת מכמה ליקויים).
  • במקרים אלה, כשמגישים את הבקשה להטבת המס אין צורך לעבור ועדה רפואית נוספת ואף לא לצרף אישור על שיעור הנכות.
  • בשאר המקרים ניתן להגיש למוסד לביטוח לאומי בקשה לקביעת אחוזי הנכות על-ידי ועדה רפואית, שתבחן את זכאות הילד בהליך מזורז בהתאם למסמכים הרפואיים.
  • למידע נוסף ראו במדריך רשות המסים- זכויות מס לאנשים עם מוגבלות.

שיעור ההטבה

שיעור ההטבה ברכישת דירה יחידה ששוויה עד 2,500,000 ₪

  • ברכישה שנעשתה מיום 06.12.2016 ואילך של דירה יחידה (ראו הגדרה בהמשך), ששוויה עד 2,500,000 ₪, יינתן פטור ממס על מדרגת התשלום הראשונה -
  • על חלק השווי שעד 1,978,745 ₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2024 ועד 15.01.2025 (עד 1,919,155 ₪ בשנה שלפני כן).
  • על החלק שנותר עד לסכום שוויה של הדירה (ועד 2,500,000 ₪), ישולם מס רכישה בשיעור 0.5% משווי אותו חלק.

שיעור ההטבה בשאר המקרים

  • ברכישת דירה שאינה מוגדרת כדירה יחידה, או שהיא דירה יחידה ששוויה עולה על 2,500,000 ₪, וכן ברכישה שנעשתה לפני 06.12.2016 של דירה יחידה ששוויה נמוך מסכום זה, הזכאות היא לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור 0.5% בלבד מערך הדירה.

הגדרת דירה יחידה

  • דירה יחידה מוגדרת כדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של תושב ישראל, או של מי שהפך להיות תושב ישראל או תושב חוזר בתוך שנתיים מרכישת הדירה.
שימו לב
הארכת תקופת השנתיים לרוכשי דירה שאינם תושבי ישראל (בעקבות מלחמת חרבות ברזל)
כדי לענות על תנאי הזכאות, מי שרכשו את הדירה בין 07.10.2021 ל-07.01.2024 יצטרכו להפוך לתושבי ישראל (או תושבים חוזרים) עד 07.04.2024, או עד 27 חודשים מרכישת הדירה - לפי המאוחר מביניהם.
  • דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש בנוסף עליה דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני 1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה לא עולה על שליש, ואם הדירה הנוספת התקבלה בירושה - חלקו בה לא עולה על חצי.

משפרי דיור

  • משפרי דיור הם בעלי דירה שמתכוונים לרכוש דירה אחרת במטרה להחליף את הדירה הקיימת.
  • אם שתי הדירות (הקיימת והחלופית) נמצאות בבעלותם למשך תקופה שהוגדרה בחוק (ותפורט בהמשך) חישוב מס הרכישה יהיה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
  • המשמעות היא שמשפרי הדיור לא ימוסו לפי דירה נוספת אלא לפי דירה יחידה.
  • על משפרי הדיור לדווח למיסוי מקרקעין בעת רכישת הדירה ולהצהיר כי בכוונתם למכור את דירתם הקיימת בתוך התקופות שנקבעו בחוק, כפי שיפורט בהמשך.

משפרי דיור שבבעלותם דירה אחת

  • לרוכשי דירה שכבר יש בבעלותם דירה אחת, יחושב מס הרכישה של הדירה בהתאם למדרגות המס שנקבעו לדירה יחידה, בתנאי שימכרו את הדירה הקודמת בתוך התקופה שנקבעה לכך:
    • אם הדירה החלופית נרכשת בין 01.06.2023 ל-31.05.2025, יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 18 חודשים מהיום שנרכשה הדירה החלופית.
    • בשאר המקרים יש למכור את הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החלופית.
    • מי שרוכשים דירה חדשה מקבלן או יזם צריכים למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו החזקה בדירה אמורה להימסר להם לפי החוזה (ואם חל עיכוב במסירת החזקה בנסיבות שלא תלויות ברוכשים - בתוך 12 חודשים מהמועד שבו הדירה תימסר להם בפועל).
שימו לב
הארכת התקופה שניתן להחזיק בה בשתי דירות (בעקבות מלחמת חרבות ברזל)
  • כדי לענות על תנאי הזכאות:
    • מי שרכשו את הדירה החלופית בין 07.10.2021 ל-31.05.2023 יצטרכו למכור את הדירה הקודמת עד 07.04.2024 או עד 27 חודשים מהרכישה - לפי המאוחר מביניהם.
    • מי שרכשו את הדירה החלופית בין 01.06.2023 ל-07.01.2024 יצטרכו למכור את הדירה הקודמת בתוך 21 חודשים מהרכישה.
    • רוכשי דירה מקבלן שקיבלו את החזקה בדירה בין 07.10.2022 ל-07.01.2024 יצטרכו למכור את הדירה הקודמת עד 07.04.2024 או עד 15 חודשים מקבלת החזקה - לפי המאוחר מביניהם.
טיפ
במקרה של רכישת דירה חדשה מקבלן או יזם, ניתן לבחור בין שני מסלולי הפטור. למשל, למי שרכש מקבלן דירה שעתידה להימסר רק בעוד שנתיים עדיף לבקש את הפטור לפי רכישת דירה מקבלן, וכך יוכל למכור את הדירה בתוך 3 שנים (שנתיים + 12 חודשים), ולשלם מס רכישה לפי דירה יחידה.
  • מס הרכישה מחושב במועד רכישת הדירה. רוכשים שהצהירו שבכוונתם למכור את הדירה שבבעלותם בתוך התקופות שצוינו, ישלמו מס רכישה לפי שיעורי המס של דירה יחידה.
  • רוכשים שלא מכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ישלמו מס לפי דירת מגורים נוספת. הם יחויבו בהפרש שבין המס ששילמו לפי שיעורי המס של דירה יחידה, לבין הסכום שעליהם לשלם לפי שיעורי המס לדירת מגורים נוספת, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה.
  • רוכשים שמכרו את הדירה הקיימת בתקופות שצוינו ושילמו מס לפי דירת מגורים נוספת יהיו זכאים להחזר מס.

מי שרכשו דירה במסגרת קבוצת רכישה

  • רוכשי דירת מגורים שרכשו בעבר דירת מגורים אחרת במסגרת קבוצת רכישה והדירה ההיא הייתה דירתם היחידה עשויים להיחשב כבעלי דירה יחידה בכל אחד משני המצבים:
    1. הם רכשו את הדירה הנוכחית (הנוספת) אחרי שעברו 6.5 שנים מהמועד שרכשו את הדירה בקבוצת הרכישה, והחזקה בדירה בקבוצת הרכישה טרם נמסרה בפועל לידיהם.
    2. הם רכשו את הדירה הנוכחית אחרי שעברו 4 שנים מהמועד שרכשו את הדירה בקבוצת הרכישה, ובנייתה של הדירה בקבוצת הרכישה טרם החלה (עבודות תשתית או עבודות להכשרת הקרקע לא ייחשבו כהתחלת בנייה) או שהבנייה החלה ויש עיכוב מהותי בהשלמתה.
  • רוכשי הדירה ייחשבו כבעלי דירה יחידה במצבים שצוינו אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
    • העיכוב בהתחלת הבנייה של הדירה בקבוצת הרכישה או בהשלמתה נוצר בנסיבות שאינן בשליטת הרוכשים ולא היו ידועות כאשר הדירה נקנתה בקבוצת הרכישה.
    • הם ימכרו את הדירה בקבוצת הרכישה בתוך 18 חודשים ממועד השלמת בנייתה.
    • הדירה הנוכחית שרכשו הייתה דירתם היחידה לולא הדירה בקבוצת הרכישה.
טיפ
מי שעונים על התנאים שצוינו ייחשבו כבעלי דירה יחידה גם לצורך קביעת הזכאות להטבות על-פי חוקים שונים (כגון מענק עבודה, הבטחת הכנסה וזכויות שונות מהמוסד לביטוח לאומי), בתקופה שבין רכישת הדירה הנוכחית לבין מכירתה של הדירה בקבוצת הרכישה (ובתנאי שתימכר בתוך 18 חודשים מהשלמת הבנייה).
שימו לב
הארכת התקופה שניתן להחזיק בה בשתי דירות (בעקבות מלחמת חרבות ברזל)
אם בניית הדירה הושלמה בין 07.04.2022 ל-07.01.2024, רוכשי הדירה יצטרכו למכור אותה עד 07.04.2024 או עד 21 חודשים מהשלמת הבנייה - לפי המאוחר מביניהם.

משפרי דיור שבבעלותם שתי דירות

  • מי שבבעלותם שתי דירות והם מתכוונים למכור אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן ימוסו עליה כמו על דירה יחידה אם יתקיימו כל התנאים הבאים:
    1. במועד שבו הם מוכרים את הדירה הראשונה יש בבעלותם רק דירה אחת נוספת (הדירה השנייה).
    2. הם מכרו את הדירה השנייה בפטור ממס שבח, בתוך 12 חודשים מהיום שבו מכרו את הדירה הראשונה.
    3. שווי שתי הדירות יחד לא עלה על 2,252,000 ₪, נכון ל-2024 (2,180,000 ₪ ב-2023, 2,070,000 ₪ ב-2022).
    4. בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה או בשנה שאחרי המכירה הם רכשו את הדירה השלישית (הדירה החלופית) בסכום של לפחות 75% משוויין של שתי הדירות הקודמות יחד.

מי זכאי?

  • הורים לילד שהדירה הנרכשת תשמש למגוריו, ונקבעה לו זכאות קבועה לגמלת ילד נכה בשיעור 188% לפחות או שנקבעה לו נכות רפואית לצמיתות בשיעור של 100% (או 90% נכות רפואית משוקללת).

תהליך מימוש הזכות

ועדה רפואית לילד שטרם נקבעה לו נכות בשיעור המזכה בהנחה

  • אם שיעור הזכאות שנקבעה לילד נמוך מהשיעור הנדרש לקבלת ההנחה, יש להגיש בקשה לוועדה רפואית שתקבע מהו שיעור הנכות הרפואית של הילד.
  • ניתן לקבוע את אחוזי הנכות הרפואית על סמך המסמכים הרפואיים שיוגשו בבקשה.
  • לפרטים על הגשת הבקשה לוועדה, ראו ועדה רפואית להנחה במס רכישה.

הגשת בקשה לרשות המסים

  • יש לכתוב מכתב בקשה המפרט את הצורך של המשפחה במעבר לדירה המתאימה לצורכי הילד.
  • יש למלא טופס בקשה לפטור חלקי ממס רכישה וטופס הצהרה על רכישת זכות מקרקעין.
  • רשות המסים תקבל באופן אוטומטי מהביטוח הלאומי מידע לגבי ילדים שנקבעה להם נכות בשיעור המזכה בהנחה, כך שהילד לא יידרש לעבור ועדה רפואית נוספת ולא יהיה צורך לצרף לבקשה אישור על שיעורי הנכות.
  • שולחים את המכתב והמסמכים באמצעות הדואר או בפקס אל 'מיסוי מקרקעין - הסניף המרכזי'.
    • כתובת דואר: רח' כנפי הנשרים 5, ת"ד 1170 ירושלים מיקוד 91010.
    • מס' פקס: 02-6559404.
  • ניתן להיעזר במרכזי מידע, שירות ומשאבים של רשות המסים.

קבלת אישור מבית המשפט לענייני משפחה

  • לאחר הגשת הבקשה לרשות המסים, משפחות שילדם זכאי לגמלה בשיעור 188% לפחות, או שהוועדה הרפואית קבעה לו 100% נכות רפואית/90% נכות רפואית משוקללת, יופנו לבית המשפט לענייני משפחה כדי לאשר את הזכאות לקבלת הפטור.
  • על ההורים לפנות לבית המשפט כאפוטרופסים של הקטין בבקשה לסעד הצהרתי (כגון אישור פעולה בשם קטין).
  • האפוטרופוס הכללי ישיב לבקשת ההורים בהתייחסו לטובת הקטין.
  • לאחר שבית המשפט יאשר את הבקשה, יהיה ניתן לקבל את ההטבה.

קבלת ההטבה רטרואקטיבית

  • הורים שעונים על תנאי הזכאות וכבר שילמו מס רכישה מלא יוכלו לבקש החזר אחרי שיקבלו את האישור מבית המשפט.
  • ניתן לקבל החזר עד ל-4 שנים רטרואקטיבית.

החזר מס רכישה למי ששילמו מעבר לנדרש

  • מי שביצעו בעבר עסקת נדל"ן יכולים לבדוק אם קיימת יתרה לזכותם על תשלום מס שבח/מס רכישה עודף שביצעו.
  • הבדיקה נעשית באמצעות יישום של רשות המסים.
  • אם קיימת יתרת זכות ניתן לקבל את ההחזר באמצעות מילוי הפרטים ביישום.
  • למידע נוסף ראו החזר מס בגין תשלום עודף של מס שבח או מס רכישה.

דירה שנרשמה על שם הילד

  • אם ההורים ירצו בעתיד להעביר את הזכויות בדירה מהילד לאדם אחר, יהיה צורך באישור בית המשפט לענייני משפחה.
  • כאשר יגיע הילד לגיל 18, כל עוד לא מונה לו אפוטרופוס, יוכל לעשות בדירה כרצונו.
  • על-פי נוהל "אי זמינות" במשרד הבינוי והשיכון, הילד לא יאבד את זכאותו בעתיד להטבות בדיור, רק אם הדירה שנרכשה על שמו היא דירתם היחידה של הוריו והם מתגוררים בה.
    • מספיק שההורים יירשו חלק קטן מדירה אחרת, כדי לפסול את בנם מזכאות להטבות הניתנות ע"י משרד הבינוי והשיכון לאנשים עם מוגבלויות (כגון קבלת משכנתא בתנאים מיוחדים או סיוע בשכר דירה).
    • כמו כן, לא ידוע אם נוהל ה"אי זמינות" יישאר בתוקף לאורך השנים.

חשוב לדעת

  • ניתן לקבל הנחה במס רכישה פעמיים בלבד במהלך החיים. לכן, אם ההורים ינצלו את הזכאות של הילד פעם אחת, תהיה לו רק אפשרות אחת נוספת לקבלת הנחה בעתיד.
  • אין צורך לרשום את הדירה על שם הילד.
ראו גם

גורמים מסייעים

ארגוני סיוע

גורמי ממשל

מקורות משפטיים ורשמיים

פסקי דין

חקיקה ונהלים

הרחבות ופרסומים