הקדמה:

דף זה מרכז שאלות ותשובות הנוגעות למס שבח ומתייחס, בין היתר, לאופן חישוב המס, אפשרויות שונות לזכאות לפטור ממס שבח והקלות אפשריות אחרות כגון חישוב המס בפריסה לכמה שנים ודחיית המס בתנאים מסוימות.


מתי משלמים מס שבח?

  • כאשר אדם מוכר דירה ברווח (כלומר בסכום גבוה מהסכום בו רכש אותה בניכוי הוצאות), עליו לשלם מס מתוך הרווח הריאלי, אם הוא לא זכאי לפטור ממס.
  • מס שבח משולם בתוך 60 ימים מיום החתימה על החוזה למכירת הדירה, אלא במקרים המצדיקים דחיית תשלום המס, כאשר חלק מהמס משולם על ידי רוכש הדירה, על חשבון התמורה.
  • אם מתברר בדיעבד שאדם שילם סכום גבוה מהסכום אותו היה חייב לשלם, הוא יהיה זכאי להחזר כספי.
  • לפרטים ראו תשלום מס שבח.

איך מחשבים את מס השבח?

  • מס השבח מחושב כ-25% מתוך השבח הריאלי שנוצר למוכר במכירת הדירה.
  • השבח הריאלי מחושב כהפרש שבין הסכום בו הדירה נרכשה לסכום בו נמכרה, בניכוי הוצאות מוכרות, כגון שיפוצים, עלויות מכירה וכדומה.
  • המוכר מגיש למס השבח שומה עצמית כאשר הוא מצהיר על המכירה, אשר נבדקת על ידי רשות המסים.
  • לאחר מכן נשלח אל המוכר שובר לתשלום המס. לפרטים ראו תשלום מס שבח.

מה המשמעות של הרפורמה במס שבח משנת 2014?

  • הרפורמה השפיעה בשתי נקודות מרכזיות:
    • הפטור מתשלום מס שבח בעת מכירה. לפרטים ראו מס שבח ובהמשך הדף.
    • חישוב השבח נעשה באופן ליניארי ורק משנת 2014, גם אם הדירה נרכשה קודם לכן.
דוגמה
דירה שנרכשה בשנת 2010 ונמכרה בשנת 2019, ברווח של 100 אלף ש"ח. הרווח מחושב כך שבממוצע בכל שנה הדירה השביחה את ערכה ב-10,000 ש"ח, אבל המס מחושב רק על רווח שנצבר משנת 2014, כלומר 25% מתוך 60,000 ש"ח.

מה המשמעות של פריסת מס שבח?

  • באופן עקרוני, רואים את מס השבח כהכנסה שנוצרה למוכר בשנה שבה מכר את הדירה.
  • עם זאת, קיימת אפשרות לבקש להכיר בשבח כהכנסה על פני כמה שנים, לפי פקודת מס ההכנסה.
  • ניתן לפרוס את השבח לתקופה של 4 שנים, או לתקופה בה המוכר מחזיק את הדירה, לפי התקופה הקצרה מבין השתיים.
  • המשמעות עשויה להיות הפחתת אחוזי המס על השבח בהתאם לנתונים של המוכר במס הכנסה.
  • הפריסה משתלמת במיוחד לאוכלוסיות שזכאיות לתשלום מס הכנסה מופחת, כגון קשישים ואנשים עם נכות. לפרטים ראו בקשה לפריסת מס שבח על פני כמה שנים.

חתמתי חוזה למכירת דירה, אבל בחוזה הוסכם שהמכירה תתבצע בפועל רק בעוד חצי שנה. מתי אצטרך לשלם את מס השבח?

  • כאמור, מס השבח משולם בתוך 60 ימים מחתימת החוזה.
  • עם זאת, כאשר יש פער זמנים משמעותי בין מועד חתימת החוזה לבין מועד ביצוע העסקה בפועל (העברת התשלום והבעלות בדירה), ניתן לדחות את תשלום מס השבח עד שהעסקה מתחילה להתבצע בפועל.
  • לפרטים נוספים ראו דחיית תשלום מס שבח.

באילו תנאים ניתן לקבל פטור מתשלום מס שבח?

רכשתי דירה חדשה אבל עדיין לא הספקתי למכור את הדירה הנוכחית, האם עליי לשלם בגינה מס שבח כשתימכר?

  • באופן עקרוני, לא ניתן פטור מתשלום מס שבח כאשר המוכר מחזיק יותר מדירה אחת.
  • עם זאת, כאשר מדובר בדירה שנרכשת כדי להחליף דירה קיימת, ניתן לקבל פטור מתשלום המס כל עוד הזמן המוכר מכר את הדירה הראשונה בתוך 18 חודשים מהמועד בו רכש את הדירה החלופית, או בתוך שנה מהמסירה אם מדובר בדירה שנרכשה מקבלן.
  • שימו לב: מוכרים שירכשו את הדירה החלופית החל מיום 07.07.2021, יוכלו להחזיק בשתי הדירות במקביל לתקופה של עד 24 חודשים, במקום 18 חודשים.
  • לפרטים נוספים ראו פטור ממס שבח במכירת דירה שניה.

מכרתי לבן זוגי את חלקי בדירה המשותפת שלנו במסגרת הסכם הגירושין, האם אשלם מס שבח על המכירה?

  • העברת חלק מדירה עקב גירושין, בין אם בתמורה ובין ללא תמורה, לא מהווה עסקה מבחינת מס ולא מחייבת את בן הזוג המעביר בתשלום מס שבח.
  • עם זאת, כאשר בן הזוג שקיבל או רכש את הדירה ימכור אותה, והוא אינו זכאי לפטור ממס שבח, הוא יחוייב בתשלום מס שבח גם על התקופה שהדירה היתה בבעלות בן הזוג לשעבר.
  • לפרטים נוספים ראו העברת זכויות בדירה אגב גירושין.

קיבלתי דירה בירושה ואני מעוניין למכור אותה, האם אשלם במכירה מס שבח?

  • כדי למכור דירה שהתקבלה בירושה בפטור ממס שבח, יש צורך להיות בקרבה מסוימת למוריש, וכן על המוריש להיות זכאי בעצמו לפטור.
  • במקרה זה ניתן לנצל את הפטור גם אם בבעלותו של המוכר דירות נוספות, וגם אם הוא ניצל פטורים אחרים.
  • לפרטים נוספים ראו פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה.
  • אם הדירה עברה בירושה לכמה יורשים, ייתכן שניתן יהיה לבצע תכנון מס אפקטיבי באמצעות הסכם בין יורשים. לצורך כך מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום.

יש לי דירה בבעלותי שאני מעוניינת למכור, ובנוסף יש לי 25% בדירה נוספת שאני מחזיקה ביחד עם אחיי. האם אשלם מס שבח במכירת הדירה?

  • באופן עקרוני לא ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה כאשר למוכר דירה נוספת בבעלותו.
  • עם זאת, עם המוכר מחזיק בלא יותר מ-33% מהדירה הנוספת, הוא זכאי למכור את הדירה הראשונה בפטור ממס שבח.
  • לפרטים נוספים ראו פטור ממס שבח במכירת דירה שניה.

קיבלתי דירה במתנה ואני מעוניין למכור אותה, האם אשלם במכירה מס שבח?

  • אדם שקיבל דירה במתנה זכאי למכור אותה בפטור ממס, כל עוד הוא קיבל אותה מאדם המוגדר "קרוב", וחלפה תקופה מסוימת מהמועד בו הוא הפך לבעלים בדירה ועד למועד המכירה. לפרטים נוספים ראו פטור ממס שבח במכירת דירה שניתנה במתנה.
  • במקרה שהאדם לא יהיה זכאי לפטור, הוא ישלם מס בגין השבח שנצבר לא רק על התקופה שבה הוא היה בעלים בדירה, אלא גם על התקופה שבה נותן המתנה היה הבעלים.

אשתי ואני מתגוררים בדירה הרשומה על שמי בלבד, כאשר לאשתי יש דירה הרשומה על שמה. האם אחד מאיתנו יהיה חייב במס שבח אם ימכור את אחת מהדירות?

  • באופן עקרוני, מבחינת סוגית המיסוי רואים בני זוג (נשואים או ידועים בציבור) כתא משפחתי אחד, ולכן במקרה זה כל אחד מבני הזוג ייחשב כמי שבבעלותו נמצאת גם דירת בן הזוג, ולכן לא יהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת דירה יחידה.
  • עם זאת, אם בני הזוג יצליחו להוכיח שאין ביניהם שיתוף בדירות וכי לצורך העניין הזה הם אינם תא משפחתי אחד, הם עשויים להיות זכאים לפטור. לפרטים ראו חישוב מס שבח.

שוקלים לבצע אצלנו בבנין תמ"א 38, האם יש לכך השלכות מבחינת מס שבח?

  • מבחינת היבטי מס, תכנית תמ"א 38 או תכנית פינוי-בינוי, היא למעשה עסקת מכר במסגרתה מוכרים בעלי הדירות בבניין זכויות בנייה לקבלן, בתמורה לשירותי בניה ו"שדרוג" הנכס המקורי, ולכן מחייבות בתשלום מס שבח.
  • עם זאת, אם התכניות מבוצעות בהתאם לתנאים מסוימים הקבועים בחוק, לא תהיה חובת תשלום מס שבח, לפרטים ראו פטור ממס שבח בתמ"א 38 ופטור ממס שבח בפינוי-בינוי.
  • יש לציין כי מדובר בסוגיה מורכבת ורצוי להתייעץ עם עו"ד המלווה את התכנית והקבלן המבצע.